Direito Imobiliário: confira dicas de um especialista no assunto

Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é a área do saber jurídico responsável por regular as relações decorrentes da posse e da propriedade de imóveis.

Portanto, caso você esteja diante de um problema relacionado ao seu imóvel, busque auxílio de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Esse é o profissional qualificado para te auxiliar em uma demanda imobiliária.

Vamos falar sobre o direito imobiliário?

Criamos um guia prático e rápido para que você fique por dentro dos principais assuntos da área. Confira no índice abaixo os temas que abordaremos neste artigo:

Índice do artigo:

1. O que é Direito Imobiliário?
2. Demandas do Direito Imobiliário
   • 2.1 – Direito Imobiliário – Elaboração de Contratos Imobiliários
     • Locação / Contrato de Aluguel
     • Compra e Venda de Imóveis
     • Contrato de Permuta Imobiliária / Troca de Imóvel
       
   • 2.2 – Direito Imobiliário – Relação Locatícia (Aluguel Comercial e Aluguel Residencial)
     • Revisional de Aluguel
     • Renovatória de Aluguel Comercial
     • Despejo
     • Cobrança de Aluguel
       
   • 2.3 – Direito Imobiliário | Posse e Propriedade Imobiliária
     • Ação Possessória
     • Desapropriação
       
   • 2.4 – Direito Imobiliário | Usucapião
     
3. Nossos serviços
4. Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

1) O que é Direito Imobiliário?

Em resumo, podemos dizer que o Direito Imobiliário é o ramo do direito onde se encontram as normas que regulam as relações entre os indivíduos e os bens imóveis, tais como a posse e a propriedade.

Assim, em decorrência da posse e da propriedade, surgem as regras que regulam a aquisição, a transmissão e a perda, tanto da posse quanto da propriedade imobiliária, através da compra e venda, da permuta, da doação, da usucapião, da cessão de direitos hereditários, dentre outros temas.

Portanto, o Direito Imobiliário é um ramo bastante extenso e complexo, que demanda a atualização constante de todos que atuam nesta área (advogados, defensores, juízes e oficiais de registro imobiliário).

Por certo, dentre as principais demandas imobiliárias, estão a Compra e Venda de Imóvel na planta, a Incorporação Imobiliária, a Regularização Fundiária (REURB), a Reintegração de Posse e a Usucapião Imobiliária. Além disso, ainda podemos mencionar a revisão de contrato de aluguel, a cobrança de aluguel e o despejo por falta de pagamento, entre outros.

Como visto, trata-se de um segmento jurídico bastante sensível e delicado, uma vez que diz respeito às relações patrimoniais que envolvem o direito de posse, o direito de propriedade, o direito de uso e o direito de moradia. E é por isso que o tema tornou-se motivo de profunda especialização e dedicação.

Dessa forma, é importante analisar com maiores detalhes as principais demandas do direito imobiliário. É o que faremos a seguir.

2) Demandas do Direito Imobiliário

Decerto, os casos mais comuns que demandam a prática do direito imobiliário são:

2.1) Direito Imobiliário | Elaboração de Contrato Imobiliário

Contrato de Aluguel

A partir do aluguel de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, poderão surgir diferentes demandas judiciais e/ou extrajudiciais, como a renovação do aluguel, o direito de preferência, os índices e as periodicidades dos reajustes, entre outros.

Por isso, um contrato de aluguel bem feito é essencial para evitar problemas futuros tanto para o locador quanto para o seu proprietário, permitindo que as partes estejam amparadas por um documento eficiente que poderá evitar eventuais controvérsias futuras.

Contrato de Compra e Venda de imóveis

Como se sabe, o contrato de Compra e Venda é o documento através do qual comprador e vendedor estabelecem as obrigações que ambos deverão cumprir antes, durante e até mesmo depois da compra e venda de um imóvel.

Em suma, o contrato de compra e venda de imóveis gera para o vendedor a obrigação de transferir o bem, e para o comprador a obrigação de pagar o valor ajustado pelas partes.

Contrato de Permuta

O Contrato de Permuta é realizado para formalizar a transação onde um imóvel é dado em troca para que se possa adquirir um segundo imóvel.

Além disso, a permuta é uma transação que, geralmente, não envolve pagamentos em dinheiro. Portanto, é necessário que os bens negociados possuam valores equivalentes.

Por fim, através a permuta de imóveis, é possível realizar a troca que envolvam imóveis de diferentes naturezas, como por exemplo, a troca de um terreno por uma casa, a troca de uma casa por um apartamento e vice-versa.

2.2) Direito Imobiliário | Relação Locatícia

Ação Revisional de Aluguel

A ação Revisional de Aluguel é um instrumento que pode ser manejado pelo locador ou pelo locatário, com fins de adequar o valor do aluguel do imóvel ao seu valor real de mercado.

A revisão de contratos de aluguel é cabível, de maneira idêntica, nos casos que envolvem imóveis comerciais e imóveis residenciais.

Em suma, para requer a revisão o valor atual do aluguel deve estar incompatível com os valores praticados pelo mercado. Além disso, a parte interessada deverá apresentar o valor pretendido para o novo aluguel, demonstrando a sua razoabilidade.

Portanto, a ação revisional poderá ser proposta quando uma das partes entender que o valor do aluguel está em dissonância com o seu valor comercial, conquanto que se aguarde, no mínimo, o período de três anos a partir do trânsito em julgado da última revisão realizada pelo Poder Judiciário.

Ação Renovatória de Locação Comercial

A Ação Renovatória de Locação Comercial é o instrumento jurídico utilizado para proteger o fundo de comércio de um empresário. Assim, ela visa a proteger os ativos criados no ponto comercial, como a clientela formada, investimentos na estrutura do imóvel, entre outros.

Dessa forma, o direito de renovação visa garantir a continuidade da atividade empresária, protegendo o empresariado contra especulações e abusos.

Ação de Despejo

A ação de Despejo permite ao proprietário de um imóvel locado reavê-lo do poder do seu inquilino. Contudo, ao contrário do que muitos pensam, a ação de despejo não é manejada apenas nos casos de inadimplência no pagamento dos alugueis.

Nesse sentido, a ação de despejo também pode ser utilizada nos casos em que o contrato de locação acaba e o inquilino não desocupa o imóvel, quando há descumprimento dos termos do contrato ou para o despejo para uso próprio, dentre outros.

Cobrança de Aluguel

Por fim, a ação de Cobrança de Aluguel é uma ação muitas vezes utilizada como uma alternativa à ação de Despejo. Ela é utilizada, por exemplo, quando o locador pretende receber os aluguéis em atraso, porém sem desejar o locatário.

Além disso, a ação de Cobrança também é uma opção quando o inquilino sai do imóvel (abandona) e deixa aluguéis em atraso.

2.3) Direito Imobiliário | Posse e Propriedade Imobiliária

Ação Possessória

Considera-se posse, a exteriorização de um direito sobre o bem, que importa na sua utilização econômica, ainda que exercida em nome de outra pessoa.

Assim, Ações Possessórias são instrumentos para garantir a manutenção da posse de um bem ao seu real possuidor.

Portanto, as ações possessórias podem ser manejadas para a Reintegração da Posse, a Manutenção da Posse e o Interdito Proibitório. Elas são utilizadas para repelir ameaças à posse. Entretanto, somente será consideração possessória a ação que tem por fundamento a posse de um imóvel.

Assim, caso o conflito envolva discussão sobre a propriedade de um imóvel, a ação utilizada terá caráter petitório, e não possessório, sendo o caso da ação de reivindicatória de propriedade.

Desapropriação

Em resumo, caso surja uma necessidade, um motivo de utilidade pública ou de interesse social, o Poder Público poderá promover a Desapropriação de uma propriedade imobiliária, tomando o bem para si, mediante pagamento de indenização.

A Desapropriação, portanto, é uma ato administrativo, dotado de procedimento legal, para determinar a saída de alguém da sua propriedade. Entretanto, caso não haja acordo entre o morador e o poder público, a desapropriação será discutida na justiça.

Por fim, não cabe ao expropriado impedir um processo de desapropriação. Assim sendo, caberá a ele apenas o direito de defesa na ação de desapropriação, onde o expropriado poderá discutir o valor da indenização.

2.4) Direito Imobiliário | Usucapião

A ação de Usucapião possui previsão tanto na Constituição Federal quando no Código Civil, e possibilita uma pessoa adquirir para si a propriedade de um bem móvel ou imóvel, desde que ela exerça a posse mansa, pacífica e contínua do bem por um período determinado, além de cumprir outros requisitos legais.

Com toda a certeza, o processo de usucapião tornou-se mais rápido e desburocratizado nos dias atuais, sendo possível realizá-lo diretamente no cartório de registro de imóveis, com o auxílio de um advogado.

Em resumo, ação de Usucapião pode ser utilizada por pessoas que compraram seus imóveis e, por alguma razão, não o registraram. Assim, cumprindo todos os requisitos legais, o interessado deverá contratar um advogado para iniciar o processo de Usucapião.

Além disso, destaca-se que a Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Portanto, não há transmissão de propriedade, não havendo, assim, incidência do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

3) Direito Imobiliário – Áreas de atuação:

O advogado imobiliário atua na assessoria jurídica imobiliária para construtoras, consumidores finais, locadores e locatários.

Dentre os serviços que podem ser prestados nesta área, destacam-se:

• Usucapião Extrajudicial e Usucapião Judicial para regularização do registro imobiliário
• Reintegração de Posse
• Imissão na Posse
• Criação e análise jurídica de contratos de compra e venda de imóveis na planta, de imóveis prontos ou de imóveis usados
• Análise de risco de transações imobiliárias (compra e venda, permuta, etc)
• Análise de incorporações imobiliárias para aquisição de imóveis na planta
• Mediação de conflitos que envolvam vícios de construção (ocultos ou aparentes)
• Apuração de responsabilidade civil em decorrência de infrações imobiliárias
• Execução de contrato de compra e venda de imóvel
• Criação e análise de contrato de aluguel comercial e residencial
• Ação para cobrança de aluguéis vencidos
• Ação de despejo
• Revisão de contrato de aluguel
• Rescisão de contrato de aluguel

4) Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

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