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Desapropriação: O Estado quer desapropriar o meu imóvel. E agora?

Desapropriação | O que é, como funciona, como receber indenização | Advogado BH - Leandro Fialho

O que é Desapropriação?

A desapropriação é um ato muitas vezes necessário ao Estado para possibilitar o desenvolvimento social em centros urbanos, ou mesmo em área rural.

Com o crescimento das cidades, é comum observarmos o aumento no volume de obras para construção de moradias e para o aumento da infraestrutura de trânsito. Em razão disso, surge a necessidade do Poder Público de se apropriar de terras particulares para promover obras públicas com fins a beneficiar o interesse coletivo.

São em casos como esse que o Estado lança mão do instituto da desapropriação.

Nesse contexto, pode-se dizer que o ato de desapropriar imóveis particulares possui a finalidade de viabilizar as intervenções necessárias ao Estado para possibilitar a expansão cômoda e adequada da ocupação do solo, seja ele urbano ou rural.

Certo é que a desapropriação se dá pela supremacia do interesse público sobre o privado. Ou seja, o interesse público sempre vai prevalecer sobre o interesse privado. 

Em linhas gerais, podemos dizer que a desapropriação é um ato administrativo pelo qual o Estado transforma, de forma obrigatória, um bem imóvel ou móvel privado em um bem público, mediante o pagamento de indenização prévia, justa e em dinheiro.

Como exemplo, podemos mencionar a desapropriação para a realização de obras para a ampliação de avenidas e rodovias, a implantação de linhas de metrô ou a construção de moradias populares.

Qual é a Lei de Desapropriação?

A procedimento que permite desapropriar imóveis particulares no Brasil está previsto na Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXIV, que determina que:

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;

Além disso, as regras que regulamentam o procedimento para desapropriar bens particulares estão previstas no Decreto lei nº 3365/41, que é a lei geral da desapropriação no Brasil. É neste decreto que está previsto, por exemplo, que:

Art. 2o  Mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios.

Portanto, a desapropriação é uma medida compulsória da propriedade particular ao Pode Público, ou seja, que não poderá ser resistida pelo particular. Contudo, deverá ocorrer mediante declaração de utilidade pública. Tudo isso porque, como visto, o interesse coletivo prevalece sobre o interesse individual.

A desapropriação pode incidir sobre bem imóvel, bem móvel, espaço aéreo, subsolo, etc. Entretanto, basta que o Estado declare a sua intenção de desapropriar um imóvel, ele deverá seguir uma série de requisitos para que possa fazê-lo de uma forma legal, conforme veremos a seguir.

Fases da desapropriação

Como visto, existem regras que o Estado deverá seguir para realizar a desapropriação de um imóvel. Essas regras podem ser divididas em duas fases, sendo elas: fase administrativa e fase judicial.

I – Fase Administrativa

Na fase administrativa estão concentradas nos seguintes passos:

1ª Passo para Desapropriação:

O início da desapropriação ocorre na fase administrativa, que se iniciará através de um decreto do chefe do Poder Executivo, ou seja, do Presidente, do Governador ou de um Prefeito. Esse decreto é chamado decreto expropriatório.

2ª Passo para a Desapropriação:

A segunda regra da desapropriação consiste na notificação do particular a respeito do interesse público pela desapropriação da sua propriedade.

Aqui, é importante observar que, caso as partes cheguem a um consenso, a desapropriação ocorrerá de uma forma amigável e extrajudicialmente, podendo ser concluída através da lavratura de uma escritura pública.

Nesse caso, todo o procedimento será encerrado na fase administrativa, não sendo necessário ocorrer um processo judicial.

Agora, caso o particular não aceite o valor oferecido pelo ente público, por exemplo, será necessário iniciar-se a fase judicial, para que o Poder Judiciário defina qual será o valor da indenização pela desapropriação.

II – Fase Judicial

Caso não haja consenso entre o entre público e o particular proprietário/possuidor do imóvel desapropriado em relação ao valor da indenização, ou em caso de vícios de legalidade no ato da desapropriação, o caso deverá ser levado para a justiça, para que um juiz intervenha e decida sobre a forma de solução do conflito.

Geralmente, nessa fase é comum que os valores sejam fixados em valores que chegam de 40 a 50% maiores em comparação com aqueles ofertados pelos entes públicos. Isso porque, muitas vezes, o Estado não fixa valores adequados para a justa indenização pelo imóvel desapropriado.

Outro ponto é importante para deixar claro é que não é possível evitar a desapropriação, mas sim discutir sobre o valor oferecido pelo Estado, ou em relação a eventuais irregularidades realizadas pelo Estado na execução do ato.

Regras da desapropriação

De acordo com o inciso XXIV do art. 5º da Constituição Federal, a desapropriação ocorrerá em casos de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Assim, vamos ver o que esse significa isso.

  • Desapropriação por Necessidade Pública:
  • Desapropriação por Utilidade Pública:
  • Desapropriação por Interesse Social:
  • Justa e Prévia Indenização em Dinheiro:

Caso o poder público desobedeça tais regras, eles estará sujeito a ser condenado a revisar os seus atos, além de ser forçado ao pagamento da indenização pelo valor justo do imóvel desapropriado, incluindo-se juros moratórios, compensatórios a partir da imissão na posse, correção monetária, honorários advocatícios, custas processuais e outras despesas.

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