Ação de Usucapião: O que é, quanto custa e como fazer?

Se você deseja saber com clareza e exatidão o que é Usucapião, e os requisitos dessa ação, você chegou ao lugar certo!

Confira um artigo completo que preparamos para você sobre o que é e como fazer uma ação de Usucapião. Nosso objeto é esclarecer, definitivamente, as principais questões que envolvem esse tema.

Ao final da leitura, você conhecerá as principais exigências desta ação, e conseguirá identificar as possibilidades de sucesso para o registro do seu imóvel.

Portanto, fique conosco até o final!

Desfrute desse guia completo, que conta com tudo o que você precisa saber sobre a Usucapião: os diferentes tipos, o tempo de posse exigido pela lei e os requisitos que você deverá cumprir para adquirir a propriedade do seu imóvel.

Além disso, falaremos também sobre os custos envolvidos, tanto em meio Judicial, quanto em meio Extrajudicial. Então, siga conosco até o final!

No entanto, caso você prefira ir direito ao assunto do seu interesse, utilize o índice abaixo:

Índice:

1. O que é, e como funciona a Usucapião?
2. Tipos de Usucapião de bens imóveis
3. Requisitos Comuns da Usucapião
   • Posse com animus domini
   • Posse ininterrupta
   • Tempo de posse variável
   • Posse sem oposição
   • Usucapião de bens públicos
4. Requisitos específicos de cada Tipo de Usucapião
5. Usucapião Passo a Passo
6. Quanto custa fazer Usucapião?
7. É possível fazer Usucapião de Herança?

O que é Usucapião, e como funciona a ação?

Podemos definir o Usucapião imobiliário como uma das formas de aquisição da propriedade de um imóvel, assim como a compra e venda, a doação e a permuta. Porém, diferente da compra e venda, por exemplo, a Usucapião permite a aquisição da propriedade de um imóvel pelo exercício da posse qualificada (posse com intenção de ser dono) e prolongada no tempo.

Assim, usando expressões populares, a Usucapião é uma forma de regularizar o documento do imóvel em nome do seu legítimo possuidor, a partir do exercício da posse com intenção de dono.

Podemos concluir, portanto, que a Usucapião imobiliária é uma proteção legal para o cidadão que promove a função social de um imóvel, seja ele urbano ou rural, dando-lhe a destinação adequada.

Como funciona a ação de Usucapião?

Para fazer o pedido de Usucapião, o possuidor interessado deverá contratar um advogado que irá analisar o caso, providenciar a documentação necessária e, então, ingressar com a ação Judicial ou com o Requerimento Extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis.

Decerto, alcançando êxito na ação, a propriedade será registrada em nome do interessado, na matrícula do imóvel.

Caso o referido imóvel ainda não possua matrícula, o Registrador Imobiliário (dono do cartório de imóveis) providenciará a abertura de uma matrícula nova, onde então fará o registro da propriedade em seu nome.

O que é Usucapião Extrajudicial?

A Usucapião Extrajudicial se diferencia da Usucapião Judicial apenas em relação ao meio onde ela é processada. Nessa modalidade, a ação é processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. O que permite maior celeridade e praticidade para essa demanda imobiliária muito comum no Brasil.

Em síntese, após a edição do novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/15, fazer Usucapião bens imóveis se tornou mais prático e rápido, através da ação de Usucapião Extrajudicial.

Tipos de Usucapião de bens imóveis

Inicialmente, para entender com detalhes como funciona a ação, temos que saber que a legislação brasileira prevê diferentes tipos de Usucapião, sendo eles:

• Extraordinário – Ação de Usucapião Extraordinário;
• Ordinário – Ação de Usucapião Ordinário;
• Urbano – Ação de Usucapião Urbano;
• Rural – Ação de Usucapião Rural;
• Familiar – Ação de Usucapião Familiar;
• Coletivo – Ação de Usucapião Coletivo;
• Indígena – Ação de Usucapião Indígena;

Além disso, destaca-se que cada um dos tipos apresentados acima possui requisitos comuns e requisitos específicos. E por isso, necessário identificar, de início, qual o tipo que se aplicará ao seu caso, para então observar se você já cumpriu todos os requisitos exigidos na Lei para o tipo escolhido.

Portanto, começaremos apresentando os seus requisitos comuns:

Requisitos comuns

São as exigências comuns a todos os tipos de Usucapião:

1. Posse do imóvel com animus domini, ou seja, com vontade de ser dono.

Posse com animus domini significa posse com vontade e intenção de ser dono. O que quer dizer que você deverá viver e/ou cuidar do imóvel como se fosse o legítimo proprietário do mesmo. O que inclui manutenções estruturais, pagamentos de impostos, entre outros.

Mas, atenção: a ocupação de um imóvel decorrente de contrato de locação ou de comodato (empréstimo gratuito) não caracteriza a posse ad usucapionem (posse para fins de usucapião). 

Dessa maneira, a Locação e o Comodato caracterizam-se tão somente como mera detenção, permissão e/ou tolerância do proprietário, e não induzem a posse ad usucapionem.

2. A posse do imóvel deve ser exercida de forma ininterrupta

Posse ininterrupta é o mesmo que posse contínua por todo o período exigido em Lei. Lembrando que o prazo integral exigido em cada espécie de Usucapião poderá variar de dois a quinze anos.

Portanto, fique atento! Não poderá haver interrupção de qualquer natureza durante o prazo definido em Lei.

3. O tempo da posse sobre o imóvel é variável, cada tipo possui um prazo diferente

Ao contrário do que muita gente pensa, existem diferentes prazos para aquisição da propriedade, a depender da modalidade. Em resumo, sabemos que existem os prazos de 02 , de 05, de 10 e de 15 anos para configurar a posse para fins de Usucapião.

Portanto, como já falado acima, para saber se o seu tempo de posse atende aos requisitos da Usucapião, primeiro você precisará saber qual é a modalidade de Usucapião adequada para o seu caso.

4. Não pode haver oposição à sua posse, ou seja, não pode haver nenhuma ação judicial contra você em relação à posse sobre o imóvel

Esse é um requisito que muitas pessoas possuem dúvidas, e por isso vamos detalhar um pouco mais para você.

Guarde essa informação: independentemente da espécie da Usucapião desejada, a Lei exige que a posse sobre o imóvel usucapiendo seja pacífica e sem oposição. Mas o que isso quer dizer?

Isso quer dizer que, durante o período aquisitivo da posse, seja ele de 02, de 05, de 10 ou de 15 anos, não poderá existir ação judicial do proprietário do imóvel, ou de outra pessoa que se entende proprietária do imóvel, contra você.

Contudo, caso o possuidor seja autor ou réu em qualquer ação que diga respeito ao imóvel, iniciada depois de decorrido o prazo aquisitivo, ele poderá usar o próprio instituto da Usucapião em sua defesa para afastar a pretensão de terceiros em relação à sua posse, através da medida conhecida com Exceção de Usucapião

Como a exceção de usucapião não é o objetivo principal deste artigo, deixaremos para tratar do tema com maior profundidade em um novo post, ok?

5. Bens públicos não são usucapíveis

A Lei brasileira proíbe a Usucapião de bens públicos. Assim, só é possível pleitear a prescrição aquisitiva sobre propriedades particulares.

Portanto, caso o imóvel ocupado seja uma propriedade pública, não correrá contra ela o prazo de prescrição aquisitiva, que, em linguagem popular, refere-se ao prazo para conseguir a Usucapião. Assim não é possível usucapir bens públicos.

Requisitos específicos de cada tipo de Usucapião

Já está na hora de falarmos dos requisitos específicos de cada espécie de Usucapião. Não é verdade?

Então vamos lá!

De acordo com as Leis brasileiras, cada espécie de Usucapião possui os seguintes requisitos específicos:

Usucapião Extraordinário:

A previsão legal que autoriza o possuidor a ingressar com a ação de Usucapião Extraordinário, encontra-se definida no seu art. 1.238 do Código Civil, que prevê, além dos requisitos comuns tratados acima, os seguintes requisitos específicos:

• Posse mansa e pacífica por mais de quinze anos sem interrupção;
• Não exige justo título e boa fé (documento que justifique o início da posse. Exemplo: contrato de compra e venda);
• O prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor habite o imóvel ou realize serviços de caráter produtivo no local.

Usucapião Ordinário:

Da mesma forma, a previsão legal que autoriza o possuidor a ingressar com a ação de Usucapião Ordinário, o possuidor do imóvel deverá obedecer as regras do seu art. 1.242 do Código Civil, que define, além dos requisitos comuns tratados acima, os seguintes requisitos específicos:

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 10 anos (dez anos);
• Exige justo título (título que justifique o início da posse. Exemplo: contrato de compra e venda);
• Exige boa-fé do possuidor em relação à forma de ingresso e à permanência no imóvel;
• O prazo de 10 anos será reduzido para 05 anos, caso o imóvel seja o local de moradia do possuidor ou caso o possuidor tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico no local.

Usucapião Urbano:

Para ingressar com pedido de Usucapião Urbano, o possuidor deverá observar o art. 1.240 do Código Civil que, além dos requisitos comuns, possui os seguintes requisitos específicos:

• Posse mansa e pacífica por mais de 05 anos (cinco anos);
• A área do imóvel não poderá ultrapassar 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);
• Não exige justo título e boa fé;
• O imóvel deve ser utilizado como a moradia habitual do interessado;
• O possuidor não poderá ter outro imóvel, rural ou urbano, registrado em seu nome.

Usucapião Rural:

A Usucapião Rural encontra-se definida no art. 1.239 do Código Civil que, além dos requisitos comuns, possui os seguintes requisitos específicos:

• Posse mansa e pacífica por mais de 05 anos (cinco anos);
• A área do imóvel não poderá ultrapassar 50ha (cinquenta hectares);
• Não exige justo título e boa fé.
• O imóvel precisa ser utilizado para moradia do possuidor interessado, ou ser mantido como local produtivo;
• O possuidor não poderá ter outro imóvel, rural ou urbano, registrado em seu nome.

Usucapião Coletivo:

O Usucapião Coletivo está previsto no art. 10 do Estatuto das Cidades, estabelece a proteção dos cidadãos que vivam em núcleos urbanos informais, tais como vilas, favelas, conglomerados, etc. Os seus requisitos específicos são:

• Posse mansa e pacífica por mais de 05 anos (cinco anos);
  
• A área total do imóvel dividida pelo número total de possuidores deverá ser inferior a 250 metros quadrados (250m²) por possuidor;
  
• Não exige justo título e boa fé;
  
• O imóvel deve ser utilizado como moradia pelo possuidor interessado, ou ser mantido como local produtivo;
  
• O possuidor não poderá ter outro imóvel, rural ou urbano, registrado em seu nome.

Usucapião Familiar:

Atualmente, o Código Civil passou a definir a Usucapião Familiar, que é um tipo de Usucapião recente, incluído no art. 1.240-A. Ele estabelece a proteção de famílias abandonadas por um dos cônjuges ou companheiros. Os requisitos específicos dessa modalidade são:

• Posse por prazo superior a 02 anos (dois anos);
  
• A área total do imóvel deverá ter até 250 metros quadrados (250m²);
  
• O cônjuge interessado deverá ser possuidor direto do imóvel, de forma exclusiva, utilizando-o para sua moradia ou de sua família;
  
• A propriedade registral do imóvel, necessariamente, deverá ser divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
  
• O cônjuge interessado não poderá ter outro imóvel, rural ou urbano, registrado em seu nome.

Usucapião Indígena:

Por fim, o Usucapião Indígena está prevista no art. 33 do Estatuto do Índio, e garante a propriedade plena para o indígena, integrado ou não. Os seus requisitos específicos são:

• Posse mansa e pacífica por prazo superior a 10 anos (dez anos) consecutivos;
  
• A área total do imóvel deverá ser inferior a 50 ha (cinquenta hectares).

Neste ínterim, pedimos atenção: A Usucapião Indígena não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Usucapião passo a passo: entenda o que é necessário para fazer uma ação de Usucapião com Excelência

Destaca-se, a princípio, que independente do local onde será processada a ação (no Cartório ou na Justiça), os passos iniciais para entrar com o pedido de Usucapião são basicamente os mesmos, independentemente do tipo de Usucapião que será requerido.

Confira este passo a passo:

1º Passo: Reunir documentos relacionados ao imóvel

A princípio, os principais documentos que você precisará ter em mãos será a guia de IPTU, as contas de água e de luz do imóvel, (atuais e antigas, para demonstrar a permanência na posse) e, se possível, uma cópia da matrícula do imóvel;

2º Passo: Contratar um advogado especialista em Usucapião

Em seguida, com os documentos em mãos, consulte um advogado especialista em Usucapião.

Além de ser uma exigência legal, a participação de advogado especializado em ações de Usucapião é fundamental. Isso porque o advogado é o profissional qualificado para defender os seus interesses, e deve estar apto a promover as medidas necessárias para obtenção do direito perseguido.

Portanto, por se tratar de uma área bastante minuciosa, que envolve conhecimentos aprofundados no campo do Direito Imobiliário, priorize a contratação de um advogado especialista na área.

3º Passo: Produzir os documentos necessários

Em seguida, após a contratação do advogado especialista em Usucapião, inicia-se a etapa de produção documental.

Nessa etapa obtém-se todos os documentos necessários para a individualização do imóvel. De acordo com a Lei, o objetivo é comprovar o cumprimento dos requisitos legais, como o tempo de posse, a boa-fé (se for o caso) e as características do terreno. Dentre eles, os principais são:

• Planta e memorial descritivo do imóvel, feito por engenheiro ou arquiteto;

• Ata notarial para comprovação do tempo de posse;

• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

• Certidões de matrícula ou de transcrições do imóvel, conforme a situação do imóvel;

• Notificações dos vizinhos confinantes, ou assinatura de termos de anuência, se possível;

4º Passo: Apresentação da ação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário

Pois bem, estando na posse de todos os documentos necessários para instruir o requerimento, é hora de ingressar com a ação de Usucapião. Assim, o advogado contratado apresentará o requerimento para o processamento da ação.

Nessa etapa, todos os eventuais interessados no imóvel (proprietário registral e detentores de direitos eventualmente registrados na matrícula do imóvel, os vizinhos confinantes, etc) serão ouvidos, e deverão se manifestar a respeito do requerimento caso tenham algum tipo de oposição.

Portanto, é nesse momento onde analisa-se todos os documentos e as provas sobre a posse do imóvel;

5º Passo: Registro do imóvel em nome do possuidor

Por fim, encerrado o processamento da ação de Usucapião, cumpridos todos os requisitos legais necessários para o reconhecimento da aquisição da propriedade através do Usucapião, o Juiz ou o Registrador responsável pela ação irá declarar a aquisição da propriedade em favor do requerente. Assim, a titularidade do imóvel será transferida para o nome do interessado.

Nesse sentido, importante destacar que a aquisição da propriedade através da Usucapião é considerada uma forma originária de aquisição. Portanto, não há a incidência do ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), tampouco do ITCD (imposto de transmissão por causa mortis ou doação).

Quanto custa fazer Usucapião?

Agora, após entender tudo o que é preciso saber para ingressar com o pedido de Usucapião, chegou a hora de falar dos custos envolvidos.

Entretanto, logo de início, é importante destacar que não existe um valor fixo para a ação de Usucapião.

Isso porque praticamente todos os valores envolvidos na Usucapião decorrem do valor do imóvel usucapiendo. Portanto, cada caso é um caso.

Dessa forma, independente do tipo de Usucapião que será utilizado, a composição do orçamento de uma ação dessa natureza depende da opção pelo meio onde ela será processada: na Justiça ou no Cartório?

Por isso, para facilitar a decisão sobre a escolha do meio para o processamento da ação, individualizamos os custos envolvidos nesta ação em seus diferentes meios.

Usucapião Extrajudicial

O valor do procedimento Extrajudicial decorre, principalmente, dos custos para criação dos documentos necessários para comprovar o direito de aquisição do imóvel.

Para saber o valor dos emolumentos cartorários fixados em 2020 pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, clique aqui.

Além disso, haverá o custo do processamento da ação no Cartório de Imóveis, o custo do registro e das respectivas taxas e impostos, e o custo dos honorários advocatícios.

A fim de colaborar com você, listamos abaixo os custos envolvidos na ação de Usucapião Extrajudicial:

• Ata notarial para comprovação do tempo de posse, que será produzida no Cartório de Notas que você selecionar. O valor deste documento é padronizado pelo Tribunal de Justiça do Estado onde encontra-se o cartório, e será calculado conforme com o valor do imóvel.
  
• Planta, memorial descritivo e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) produzidos por engenheiro. O valor desse trabalho deve ser combinado diretamente com o profissional que você desejar, de acordo com a tabela definida pelo órgão de classe.
  
• Certidões em geral, incluindo certidões de casamento, de óbito, de matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes, conforme o caso específico.
  
• Taxa de processamento da ação, de prenotação, de arquivamento, de notificações e de registro. Todas essas referentes ao Cartório de Registro de Imóveis.
  
• Honorários advocatícios, são combinados diretamente com o advogado/escritório de advocacia escolhido, conforme a tabela da OAB do estado onde a ação será realizada.

Usucapião Judicial

A princípio, pode-se afirmar que os custos envolvidos para fazer a ação de Usucapião Judicial poderão ser significativamente inferiores em relação aos custos para o processamento da Usucapião Extrajudicial.

Por isso, é muito importante que você busque auxílio de um profissional habilitado, que seja capaz de lhe indicar as melhor alternativas para a sua demanda.

Igualmente, listamos abaixo os custos envolvidos na ação de Usucapião Judicial:

• Planta, Memorial Descritivo e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) produzidos por engenheiro ou arquiteto. O valor desse trabalho será combinado diretamente com o profissional que você desejar, conforme a tabela do órgão de regulamentação profissional.
  
• Certidões em geral, incluindo certidões de casamento, de óbito, de matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes, conforme o caso específico.
  
• Taxa Judiciária para processamento da ação, que é calculada conforme o valor do imóvel, em uma tabela escalonável de valores . Entretanto, é importante destacar que, caso você se enquadre nas condições de hipossuficiência econômica, a justiça poderá conceder para você a assistência judiciária gratuita. Assim, você poderá ser dispensado de pagar essa taxa, as certidões e outros custos processuais incidentes.
  
• Honorários advocatícios, que serão combinados diretamente com o advogado/escritório de advocacia, conforme a tabela da OAB do estado onde a ação será realizada.

É possível fazer Usucapião de Herança?

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, sim. Assim, é possível que o herdeiro do autor da herança ingresse com a Ação de Usucapião Extraordinário para requerer a propriedade de um imóvel que esteja em um processo de inventário, em detrimento dos demais herdeiros.

Em resumo, o possuidor deverá exercer a posse exclusiva do imóvel, com intenção de ser dono (animus domini), de forma mansa e pacífica, por quinze anos, sem interrupção e sem qualquer oposição dos demais proprietários. Valendo-se, portanto, da modalidade Extraordinária.

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Agora que você está por dentro sobre a ação de Usucapião, entre em ação. Busque a tão sonhada regularização do seu imóvel!

Por fim, caso tenha ficado alguma dúvida, fique à vontade para deixar um comentário no campo abaixo. Será uma satisfação te ajudar!

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É necessário advogado para ação de Usucapião?

Sim! De acordo com as Leis brasileiras, é necessária a participação de advogado na ação de Usucapião, tanto judicial quanto extrajudicial.

Ainda tem dúvidas sobre a ação de Usucapião?

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