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Leilão de imóvel ocupado: 9 dicas para o sucesso no leilão

Leilão de Imóvel Ocupado: Como Fazer a Desocupação do Imóvel? - Advogado Belo Horizonte - Imissão de Posse

Se você quer comprar um imóvel em leilão, é preciso que esteja preparado para eventuais situações adversas como, por exemplo, a existência de dívida e a possibilidade do imóvel estar ocupado. Nesse artigo falaremos sobre o leilão de imóveis e sobre formas para desocupação de imóvel. Acompanhe até o fim e veja mais sobre:

1. O que é leilão de imóveis?

2. Como funciona o leilão de imóveis?

3. Dicas preciosas para antes e depois da arrematação

4. Como desocupar um imóvel arrematado

Índice do artigo:

Escritório de Advocacia em BH - Leandro Fialho - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Inventário Extrajudicial e Servidor Público

Advogado Especialista em Ação Imobiliária

Você arrematou um imóvel e precisa de um advogado para ingressar na posse do bem?

Leilão de imóveis: primeiros passos

Comprar imóvel em leilão é uma opção muito tentadora, principalmente quando se diz respeito aos preços, que geralmente são fixados abaixo do real valor de mercado. Entretanto, o interessado precisa estar atendo sobre os riscos existentes na transação, dentre eles, o risco de arrematar um imóvel ocupado.

Decerto que, diante da informação de que o imóvel encontra-se ocupado, muitos chegam a desistir do leilão nessas condições. Contudo, com a assessoria de um advogado especialista em causas imobiliárias, a desocupação do imóvel arrematado pode ser um processo mais simples do que se imagina.

Logo, é necessário que o candidato a arrematar um imóvel, esteja ele ocupado ou não, tenha ciência das principais questões que envolvem o leilão imobiliário, como veremos a seguir.

O que é leilão de imóveis?

Leilão de imóveis é uma forma de venda imobiliária ao público, onde o imóvel é oferecido por um valor mínimo e os interessados oferecem lances progressivos para adquiri-lo.

Essa forma é comumente utilizada por credores para a satisfação de dívidas não pagas.

Em outras palavras, esse débito ocorre por meio de cobrança judicial, ou extrajudicial, devido a uma inadimplência, seja ela por impostos, condomínio, processos judiciais, entre outros. Certo é que a dívida que motivou o leilão pode ser relativa à propriedade ou não.

De acordo com a lei, o leilão pode ser realizado tanto em meio judicial quanto em meio extrajudicial.

Como funciona o leilão de imóveis?

O leilão podem ser presencial ou online, funcionando basicamente da mesma forma nas duas hipóteses.

Após o cumprir o procedimento legal para o envio do imóvel a leilão, o leiloeiro responsável pela hasta pública realizará o anúncio do imóvel através de um edital, onde irá estipular as regras do certame e o valor mínimo para a arrematação do bem.

Na data estabelecida para o leilão, o interessado deverá entrar no site da empresa leiloeira ou se dirigir pessoalmente ao local combinado para o leilão.

Após o início do certame, o interessado oferecerá um valor, através de um lance, e aguardará o resultado final, para saber se o lance dado foi o vencedor. Decerto que ficará com o imóvel aquela pessoa que oferecer o maior lance.

Obtendo sucesso no lance dado, o interessado procederá o pagamento do lance ofertado e, após alguns dias, receberá a documentação necessária para o registro do imóvel em seu nome no Cartório de Imóveis.

Dicas para antes de arrematar o imóvel em leilão:

Agora que sabe o que é e como funciona o leilão de imóveis, chegou a hora de se preparar para a compra do imóvel desejado. Isso porque, antes de arrematar um imóvel em leilão, é preciso ter cautela e responsabilidade, sem deixar se levar apenas pela atração dos preços estipulados para a aquisição das propriedades.

Dicas Antes de Arrematar o Imóvel em Leilão - Advogado Leilão
Saber quais são as medidas preventivas antes de arrematar um imóvel em leilão aumentará as suas chances de sucesso no investimento.

# Confira 5 dicas de sucesso para arrematar um imóvel em leilão

  1. Traçar objetivo antes mesmo de consultar sites de leilões

    Quem possui um objetivo bem definido antes de participar de leilões, possui maiores chances de fazer um bom negócio. Por isso, antes mesmo de consultar sites de leilões, trace o seu objetivo para participar de leilão de imóvel. Organize uma relação com o perfil do imóvel que você deseja arrematar. Definir questões como o tipo de imóvel desejado (apartamento, casa, loja, terreno vago, etc), faixa de preço, preço máximo, ocupação atual, existência de dívidas, entre outros, é um passo fundamental que te ajudará a filtrar a grande oferta de praças públicas atualmente disponíveis.

  2. Contratar Assessoria Jurídica Especializada

    A assessoria jurídica por advogado especializado, e de confiança, é imprescindível para que você tenha uma análise minuciosa das opções e das condições dos imóveis disponíveis, possibilitando, assim, que você acerte nas suas escolhas, evitando, ao máximo, a ocorrência de transtornos futuros. Em alguns casos, por exemplo, o novo proprietário pode precisar pagar dívidas já deixadas pelo antigo morador. Sendo assim, é importante ter o apoio especializado para levantar as informações necessárias.

  3. Estudar o edital

    Não tem outra forma para alcançar a segurança desejada na arrematação de imóvel a não ser realizando uma análise profunda do certame que será realizado. Somente através do edital que você saberá as regras que serão utilizadas para leiloar o imóvel em praça pública, dentre as quais: data em que será leiloado, valor, estado de conservação do imóvel, vendedor responsável, quem deve arcar com cada custo que exceder o custo da propriedade e uma série de outros fatores.
    Contudo, muitas vezes o edital poderá conter termos e informações técnicas que você desconhece, e isso, talvez, poderá fazer toda a diferença entre o sucesso ou o fracasso do seu investimento. Sendo assim, é imprescindível que você busque uma assessoria jurídica também nessa fase do leilão.

  4. Conferir valor do edital e valor real de mercado do imóvel

    Muitas vezes, o barato pode sair caro. Quando o assunto é leilão de imóvel, isso não é diferente. É importante, portanto, pesquisar bem os preços, bem como o valor real de mercado do imóvel desejado. 
    Sendo assim, é recomendável que você faça uma avaliação prévia se compensa comprá-lo e, possivelmente, correr o risco de arcar com outros custos jurídicos, como no caso de acordos para desocupação, por exemplo. Outra dica é definir um lance máximo para não ter que pagar mais do que o seu orçamento permite, ou até mesmo receber multa por desistir da arrematação.

  5. Confirme a ocupação

    Faça uma visita ao imóvel que pretende arrematar para, então, confirmar se ele está ocupado ou desocupado. Caso ele esteja ocupado, você poderá conversar com o antigo proprietário para saber se ele deseja permanecer no imóvel após você arrematá-lo no leilão.
    Se a resposta for positiva, como arrematante, é possível estabelecer um valor de aluguel para a permanência do antigo proprietário no local- sendo essa uma das chances de resolução de conflitos por acordo que conheceremos ao longo deste texto.

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Arrematação de imóvel ocupado

O que fazer depois de arrematar um imóvel?
Você sabe o que fazer após arrematar um imóvel em leilão? Confira essas dicas de sucesso:

Participou de um leilão de imóvel, arrematou, mas não consegue ingressar no local por que o imóvel está ocupado?

Essa situação é mais comum do que se imagina. Embora arrematar imóvel em leilão tenha uma série de vantagens, é preciso se preparar para os possíveis entraves que possam existir ao longo do processo.

Isso porque, ainda que a aquisição tenha valores menores do que o estipulado pelo mercado, existem algumas possíveis burocracias como consequência, como, por exemplo, a desocupação.

Mas não se preocupe! Na maioria dos casos ainda é vantagem adquirir um imóvel em leilão, ainda que você enfrente um pouco mais de dificuldades para a sua desocupação. Isso porque a lei possui garantias legais para que o arrematante passe a exercer o seu direito de propriedade sobre o bem arrematado.

Portanto, caso não haja a desocupação do imóvel, uma boa opção é recorrer à uma ação judicial.

Por outro lado, é recomendável que sempre ocorra uma tentativa de acordo que seja favorável para ambas as partes, a fim desocupar o imóvel com maior velocidade e reduzir os custos com o processo.

Se, por exemplo, você deseja tomar posse do imóvel rapidamente, mas há resistência por parte do antigo dono, você pode fazer uma negociação com ele e propor o pagamento de alugueis ou outra forma de ajudá-lo a conseguir um novo lugar para morar.

O que saber antes de participar de leilão de imóvel ocupado? 

Inicialmente, participar de leilão de imóvel ocupado pode ter uma série de benefícios. Ao arrematar essas propriedades, é possível adquiri-las por um preço bem abaixo do mercado, tendo uma redução de custos de até 60% (às vezes até mais). Essa é, portanto, uma opção para quem deseja investir ou comprar seu próprio imóvel e sair do aluguel.

Atualmente, é muito comum encontrar esse processo na forma virtual, em sites especializados em leilão de imóveis. Dentre os principais motivos que levam a esse processo estão:

  • Inadimplência: quando o financiamento de algum imóvel não é pago, pode haver a perda do bem. Nesse caso, o banco que promoveu o financiamento pode retomá-lo de volta.
  • Dívidas de trabalho: caso o proprietário de determinado imóvel seja empreendedor e não pague os seus colaboradores da maneira adequada, é possível que esse bem seja utilizado para quitar os débitos referentes às dívidas trabalhistas.
  • Atraso no IPTU: se houver dívidas pertinentes ao próprio imóvel, como o IPTU, é possível que ele seja levado a leilão para pagar os tributos em atraso.
  • Pensão alimentícia: na situação de falta de pagamento da pensão alimentícia, também é possível que o imóvel do proprietário seja leiloado. Vale ressaltar, também, que este é um caso de crime sem fiança. É possível, portanto, que o devedor seja detido até regularizar o pagamento.
  • Hipoteca: nessa hipótese, o imóvel é oferecido como garantia para quitar uma dívida. Se a dívida não for paga, o devedor perderá o bem.
  • Entre outros. 

Como negociar a desocupação após o leilão de imóvel ocupado?

Quem deseja negociar a desocupação de um imóvel deve ter em mente que não deve fazer isso sem o auxílio de um profissional qualificado. Nesse caso, o auxílio de um advogado especializado em ação imobiliária é fundamental para a garantia de uma assessoria jurídica precisa e eficiente.

Além do mais, o profissional que já possui experiência nesse setor poderá conduzir o processo de forma adequada – o que poderia não acontecer caso você fizesse uma tentativa por conta própria. Isso porque, além da linguagem técnica, o advogado poderá usar estratégias eficazes dentro da legislação vigente, evitando problemas futuros.

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Conheça abaixo algumas possíveis estratégias:

1. Veja se há a possibilidade de acordo

Em primeiro lugar, é importante ter em mente que em grande parte dos casos de leilão de imóvel ocupado, encontra-se resistência dos antigos proprietários para a desocupação do local. Isso porque não se trata de uma venda voluntária, posto que a propriedade foi leiloada, possivelmente, para pagamento de uma dívida.

2. Ajuda nos gastos referentes à mudança

Um possível tentativa de acordo que você pode levantar com o antigo morador do imóvel é a contribuição financeira para a realização da mudança de local. Sendo assim, é possível que haja a desocupação do imóvel de forma ágil, o que facilitaráo seu ingresso na propriedade e evitará transtornos entre ambas as partes.

Lembre-se, contudo, que até mínimos acordos devem seguir um protocolo, que deve ser registrado através de documento válido. Nesse caso, você pode pedir auxílio ao seu advogado para conduzir as negociações e produzir o termo de acordo, onde deverá constar um prazo final razoável para que o morador saia do imóvel – caso ele aceite a ajuda de custo. Se você estiver precisando de um advogado especialista no assunto, solicite o nosso contato através deste link.

3. Seja empático e flexível

Advogado para tomar posse imóvel arrematado
A empatia é fundamental, sobretudo, em uma situação de perda, muitas vezes, do único imóvel. Por isso, a flexibilidade é uma estratégia positiva para os dois lados, a fim de evitar uma ação judicial e ainda para que haja um consenso no que se refere ao prazo de desocupação do imóvel.

Isso porque, o acontecido pode ser resultado de problemas financeiros do antigo morador. Neste caso, ofereça um tempo razoável para que ele faça a mudança.

Acredite! Ter paciência e estar amparado por técnicas jurídicas e de conciliação pode ser o caminho mais rápido e fácil para você conseguir se imitir na posse de um imóvel arrematado em leilão.

4. Pagamento de Aluguel

Uma outra opção viável para entrar em acordo após arrematar um imóvel ocupado, é pagar o aluguel do antigo proprietário em um novo imóvel por um curto período de tempo. Embora seja necessário desembolsar uma quantia, você poderá ter acesso ao seu imóvel o quanto antes. O que, muitas vezes, pode ser mais rentável do que aguardar a desocupação voluntária ou judicial.

Da mesma forma da ajuda nos gastos da mudança, é preciso fazer a documentação adequada e formatar um termo de acordo dentro do que foi estabelecido, com período e valores predeterminados.

E quando não é possível uma amigável?

Infelizmente, é possível que você não tenha êxito na tentativa de negociação para desocupação amigável do imóvel. Nesse caso, não havendo uma resolução de forma amigável, será preciso recorrer à justiça, também com o auxílio de um advogado, para buscar-se uma ordem judicial para a imissão na posse do imóvel (caso seja um leilão extrajudicial) ou fazer uma solicitação direta ao juiz, caso seja um leilão judicial.

Para realizar esse processo, recomenda-se procurar o auxílio de um advogado especializado em causa imobiliária, que já possui experiência na resolução de casos referentes ao leilão de imóvel ocupado. A ação, contudo, dependerá do tipo de leilão em questão. Veja-se:

Desocupação após Leilão Extrajudicial

Neste primeiro caso, a entrega da posse ao arrematante do imóvel leiloado é autorizado, seja pelo proprietário, seja por uma outra pessoa responsável pelo local, de forma consensual e extrajudicial. Muitas empresas, instituições bancárias e construtoras utilizam esse recurso por meio da legislação vigente. Como já dito, muitas vezes leilão é resultado da inadimplência em financiamento de imóveis, por exemplo.

Sendo assim, quando há transação extrajudicial, realiza-se apenas a entrega da carta de arrematação para registro no Cartório de Imóveis. Após, será necessário notificar o proprietário anterior acerca da necessidade de desocupação do imóvel.

A responsabilidade desse processo, portanto, é dos credores. Mas, ainda assim, deve estar de acordo com a legislação vigente.

Se houver alienação fiduciária, é preciso que o processo esteja de acordo com a lei nº 9.514/97.

Desocupação após Leilão Judicial

Como desocupar imóvel após arrematar em leilão - Advogado Belo Horizonte - Escritório de advocacia especializado

Nesse segundo caso, o leilão ocorre na justiça, com o objetivo de fazer cumprir uma obrigação de pagar do proprietário do imóvel. Como visto, as causas mais comuns de leilão estão relacionadas a dívida de financiamento do próprio imóvel, ou também em decorrência de dívidas de condomínio e impostos, por exemplo.

Após a arrematação do imóvel, sabendo-se que o local encontra-se ocupado, o novo proprietário poderá encontrar em contato com o antigo proprietário/morador para solicitar a desocupação voluntária do imóvel.

Contudo, havendo resistência, a lei brasileira prevê a emissão de uma ordem judicial para a realização do despejo do ocupante anterior e o ingresso do novo proprietário do imóvel, chamada “mandado de imissão na posse”.

É comum, portanto, que esse processo seja mais simples do que o extrajudicial, pois nesse caso o próprio Poder Judiciário se torna responsável pela desocupação.

E se houver ocupação por inquilinos?

Caso essa seja a situação, é preciso que o novo proprietário faça uma análise em conjunto com o advogado contratado. Uma das alternativas é aumentar o prazo de desocupação do imóvel em possível acordo para 90 dias.

Se, no entanto, for um investimento, uma boa opção é manter o aluguel do imóvel, transferindo-se o contrato para o novo proprietário. De toda forma, é preciso realizar uma análise completa da locação do imóvel.

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O que é e como funciona a ação de Imissão da Posse?

Como fazer Imissão na Posse de Imóvel Comprado em Leilão - Escritório de Advocacia | Advogado BH - Leandro Fialho
A ação de imissão na posse é a ação adequada para possibilitar o arrematante de imóvel ingressar na posse do bem caso ele esteja ocupado.

A ação de imissão na posse, é, basicamente, um tipo de ação que pode ser proposta ao poder judiciário com o intuito de garantir o direito de uma pessoa ingressar na posse do imóvel adquirido. Essa ação permite, portanto, que o indivíduo possa recorrer ao judiciário para que lhe seja assegurado o direito de exercer uma posse que ainda não estava sendo usufruída.

A fundamentação legal da imissão na posse está prevista no art. 1228 da Lei nº 10.406 (Código Civil Brasileiro).

Por outro lado, é importante destacar que a ação de imissão se difere da ação reivindicatória, tendo em vista que sua função é usufruir de uma propriedade que é sua, mas sobre a qual ainda não tomou posse. Já no segundo caso, trata-se do processo para reaver o direito de posse acerca de um bem que já teve acesso, mas não consegue exercer esse direito por algum motivo injusto.

Caso você queira saber mais informações sobre a ação de imissão na posse, confira um artigo que escrevemos sobre o assunto, clicando neste link.

Quando contratar um advogado especializado no assunto?

Busque sempre a assessoria de um advogado especializado em causas imobiliárias para ter a segurança necessária para a arrematação de imóvel em leilão.

O papel do advogado no leilão de imóvel ocupado é fundamental para a execução e o êxito do investimento. Se você desejar ingressar na propriedade o quanto antes, deve buscar esse apoio imediatamente. Esse processo de atuação pode se iniciar desde a fase antecessora ao leilão, como, por exemplo, para avaliação prévia da documentação e do processo judicial.

Em seguida, pode haver auxílio no momento da arrematação do imóvel, da expedição de carta de arrematação e da ação de imissão na posse. Além disso, essa assessoria também inclui a assistência a partir de ações e medidas jurídicas para desocupação do local em questão. Ademais, esse tipo de acordo pode ser resultado da:

Mediação

Trata-se do serviço de resolução amigável entre ambas as partes envolvidas. Essa alternativa é funcional para os casos em que o antigo proprietário resolve aceitar um acordo com o novo proprietário que arrematou o local no leilão de imóvel ocupado. Sendo assim, a partir de estratégias eficazes, é possível solucionar um determinado problema sem que haja prejuízo para as partes. A ideia, portanto, é evitar o conflito e resolvê-lo de forma harmoniosa.

Conciliação

Dentro do processo de leilão de imóvel ocupado, é possível realizar também a conciliação extrajudicial, isto é, o advogado pode cumprir a função de conciliador entre credor e devedor, e, desta forma, haver a orientação técnica para buscar-se um consenso na resolução do conflito.
O papel do terceiro, portanto, é de auxiliar a esclarecer e resolver o problema por meio da pacificação da relação. Nesse caso, leva-se em consideração os interesses de todas as partes.

Arbitragem

Trata-se de uma alternativa para solucionar os conflitos, da mesma forma que a mediação e a conciliação. É preciso considerar, contudo, que nesse caso são as partes que definem um ou vários “árbitros” que devem manter a imparcialidade ao fazer a análise do caso. Este é um serviço extrajudicial e, portanto, o poder judiciário não participa. De acordo com a Lei nº 9.307/96 de Arbitragem, há um prazo máximo de 6 meses para conclusão do processo. Os envolvidos devem, portanto, cumprir a sentença final.

Receba o apoio de uma equipe especializada!

Por fim, esperamos que o conteúdo tenha sido útil e relevante para você!

Nós do Escritório de Advocacia Leandro Fialho Advogados formamos uma equipe especializada nas melhores práticas em serviços de advocacia judicial e extrajudicial. Se você participou de um leilão de imóvel ocupado e está com problemas na desocupação, não hesite em procurar ajuda.

Nós estamos aptos para auxiliar você em todo o processo de acompanhamento e resolução do conflito. Agende sua consultoria conosco e saiba mais!

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