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Direito Imobiliário: informe-se com um especialista no assunto

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O Direito Imobiliário é o ramo do direito que trata do direito da posse e da propriedade imobiliária.

Direito Imobiliário

Você já deve imaginar que o Direito Imobiliário é um campo muito específico e minucioso, não é mesmo?

Pois bem, podemos afirmar que você está certo! O Direito Imobiliário é uma área muito específica do Direito Civil. E não é por menos!

O Direito Imobiliário é a área do saber jurídico responsável por regular as relações decorrentes da posse e da propriedade de imóveis.

Portanto, caso você esteja diante de um problema relacionado ao seu imóvel, busque auxílio de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Porque esse é o profissional qualificado para te auxiliar em uma demanda imobiliária.

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Vamos falar sobre o direito imobiliário?

Criamos um guia prático e rápido para que você fique por dentro dos principais assuntos da área. Confira no índice abaixo os temas que abordaremos neste artigo:

Índice do artigo:

  1. O que é Direito Imobiliário?
  2. Demandas do Direito Imobiliário
  3. Nossos serviços
  4. Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

1) O que é Direito Imobiliário?

Em resumo, podemos dizer que o Direito Imobiliário é o ramo do direito onde se encontram as normas que regulam as relações entre os indivíduos e os bens imóveis, tais como a posse e a propriedade.

Assim, em decorrência da posse e da propriedade, surgem as regras que regulam a aquisição, a transmissão e a perda, tanto da posse quanto da propriedade imobiliária, através da compra e venda, da permuta, da doação, da usucapião, da cessão de direitos hereditários, dentre outros temas.

Portanto, o Direito Imobiliário é um ramo bastante extenso e complexo, que demanda a atualização constante de todos que atuam nesta área (advogados, defensores, juízes e oficiais de registro imobiliário).

Por certo, dentre as principais demandas imobiliárias, estão a Compra e Venda de Imóvel na planta, a Incorporação Imobiliária, a Regularização Fundiária (REURB), a Reintegração de Posse e a Usucapião Imobiliária. Além disso, ainda podemos mencionar a revisão de contrato de aluguel, a cobrança de aluguel e o despejo por falta de pagamento, entre outros.

Como visto, trata-se de um segmento jurídico bastante sensível e delicado, uma vez que diz respeito às relações patrimoniais que envolvem o direito de posse, o direito de propriedade, o direito de uso e o direito de moradia. E é por isso que o tema tornou-se motivo de profunda especialização e dedicação.

Dessa forma, é importante analisar com maiores detalhes as principais demandas do direito imobiliário. É o que faremos a seguir.

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Conte sempre com especialistas em Direito Imobiliário para cuidar das causas que envolvam o seu imóvel.

2) Demandas do Direito Imobiliário

Decerto, os casos mais comuns que demandam a prática do direito imobiliário são:

2.1) Direito Imobiliário | Elaboração de Contrato Imobiliário

Contrato de Aluguel

A partir do aluguel de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, poderão surgir diferentes demandas judiciais e/ou extrajudiciais, como a renovação do aluguel, o direito de preferência, os índices e as periodicidades dos reajustes, entre outros.

Por isso, um contrato de aluguel bem feito é essencial para evitar problemas futuros tanto para o locador quanto para o seu proprietário, permitindo que as partes estejam amparadas por um documento eficiente que poderá evitar eventuais controvérsias futuras.

Contrato de Compra e Venda de imóveis

Como se sabe, o contrato de Compra e Venda é o documento através do qual comprador e vendedor estabelecem as obrigações que ambos deverão cumprir antes, durante e até mesmo depois da compra e venda de um imóvel.

Em suma, o contrato de compra e venda de imóveis gera para o vendedor a obrigação de transferir o bem, e para o comprador a obrigação de pagar o valor ajustado pelas partes.

Contrato de Permuta

O Contrato de Permuta é realizado para formalizar a transação onde um imóvel é dado em troca para que se possa adquirir um segundo imóvel.

Além disso, a permuta é uma transação que, geralmente, não envolve pagamentos em dinheiro. Portanto, é necessário que os bens negociados possuam valores equivalentes.

Por fim, através a permuta de imóveis, é possível realizar a troca que envolvam imóveis de diferentes naturezas, como por exemplo, a troca de um terreno por uma casa, a troca de uma casa por um apartamento e vice-versa.

2.2) Direito Imobiliário | Relação Locatícia

Ação Revisional de Aluguel

A ação Revisional de Aluguel é um instrumento que pode ser manejado pelo locador ou pelo locatário, com fins de adequar o valor do aluguel do imóvel ao seu valor real de mercado.

A revisão de contratos de aluguel é cabível, de maneira idêntica, nos casos que envolvem imóveis comerciais e imóveis residenciais.

Em suma, para requer a revisão o valor atual do aluguel deve estar incompatível com os valores praticados pelo mercado. Além disso, a parte interessada deverá apresentar o valor pretendido para o novo aluguel, demonstrando a sua razoabilidade.

Portanto, a ação revisional poderá ser proposta quando uma das partes entender que o valor do aluguel está em dissonância com o seu valor comercial, conquanto que se aguarde, no mínimo, o período de três anos a partir do trânsito em julgado da última revisão realizada pelo Poder Judiciário.

Ação Renovatória de Locação Comercial

A Ação Renovatória de Locação Comercial é o instrumento jurídico utilizado para proteger o fundo de comércio de um empresário. Assim, ela visa a proteger os ativos criados no ponto comercial, como a clientela formada, investimentos na estrutura do imóvel, entre outros.

Dessa forma, o direito de renovação visa garantir a continuidade da atividade empresária, protegendo o empresariado contra especulações e abusos.

Ação de Despejo

A ação de Despejo permite ao proprietário de um imóvel locado reavê-lo do poder do seu inquilino. Contudo, ao contrário do que muitos pensam, a ação de despejo não é manejada apenas nos casos de inadimplência no pagamento dos alugueis.

Nesse sentido, a ação de despejo também pode ser utilizada nos casos em que o contrato de locação acaba e o inquilino não desocupa o imóvel, quando há descumprimento dos termos do contrato ou para o despejo para uso próprio, dentre outros.

Cobrança de Aluguel

Por fim, a ação de Cobrança de Aluguel é uma ação muitas vezes utilizada como uma alternativa à ação de Despejo. Ela é utilizada, por exemplo, quando o locador pretende receber os aluguéis em atraso, porém sem desejar o locatário.

Além disso, a ação de Cobrança também é uma opção quando o inquilino sai do imóvel (abandona) e deixa aluguéis em atraso.

2.3) Direito Imobiliário | Posse e Propriedade Imobiliária

Ação Possessória

Considera-se posse, a exteriorização de um direito sobre o bem, que importa na sua utilização econômica, ainda que exercida em nome de outra pessoa.

Assim, Ações Possessórias são instrumentos para garantir a manutenção da posse de um bem ao seu real possuidor.

Portanto, as ações possessórias podem ser manejadas para a Reintegração da Posse, a Manutenção da Posse e o Interdito Proibitório. Elas são utilizadas para repelir ameaças à posse. Entretanto, somente será consideração possessória a ação que tem por fundamento a posse de um imóvel.

Assim, caso o conflito envolva discussão sobre a propriedade de um imóvel, a ação utilizada terá caráter petitório, e não possessório, sendo o caso da ação de reivindicatória de propriedade.

Desapropriação

Em resumo, caso surja uma necessidade, um motivo de utilidade pública ou de interesse social, o Poder Público poderá promover a Desapropriação de uma propriedade imobiliária, tomando o bem para si, mediante pagamento de indenização.

A Desapropriação, portanto, é uma ato administrativo, dotado de procedimento legal, para determinar a saída de alguém da sua propriedade. Entretanto, caso não haja acordo entre o morador e o poder público, a desapropriação será discutida na justiça.

Por fim, não cabe ao expropriado impedir um processo de desapropriação. Assim sendo, caberá a ele apenas o direito de defesa na ação de desapropriação, onde o expropriado poderá discutir o valor da indenização.

2.4) Direito Imobiliário | Usucapião

A ação de Usucapião possui previsão tanto na Constituição Federal quando no Código Civil, e possibilita uma pessoa adquirir para si a propriedade de um bem móvel ou imóvel, desde que ela exerça a posse mansa, pacífica e contínua do bem por um período determinado, além de cumprir outros requisitos legais.

Com toda a certeza, o processo de usucapião tornou-se mais rápido e desburocratizado nos dias atuais, sendo possível realizá-lo diretamente no cartório de registro de imóveis, com o auxílio de um advogado.

Em resumo, ação de Usucapião pode ser utilizada por pessoas que compraram seus imóveis e, por alguma razão, não o registraram. Assim, cumprindo todos os requisitos legais, o interessado deverá contratar um advogado para iniciar o processo de Usucapião.

Além disso, destaca-se que a Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Portanto, não há transmissão de propriedade, não havendo, assim, incidência do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

3) Direito Imobiliário | Nossos serviços:

Oferecemos assessoria jurídica imobiliária para construtoras, consumidores finais, locadores e locatários.

Dentre os nossos serviços prestados, destacam-se:

  • Usucapião Extrajudicial e Usucapião Judicial para regularização do registro imobiliário
  • Reintegração de Posse
  • Imissão na Posse
  • Criação e análise jurídica de contratos de compra e venda de imóveis na planta, imóveis prontos ou imóveis usados
  • Análise de risco de transações imobiliárias (compra e venda, permuta, etc)
  • Análise de incorporações imobiliárias para aquisição de imóveis na planta
  • Mediação de conflitos que envolvam vícios de construção (ocultos ou aparentes)
  • Apuração de responsabilidade civil em decorrência de infrações imobiliárias
  • Execução de contrato de compra e venda de imóvel
  • Criação e análise de contrato de aluguel comercial e residencial
  • Ação para cobrança de aluguéis vencidos
  • Ação de despejo
  • Revisão de contrato de aluguel
  • Rescisão de contrato de aluguel

4) Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

É possível fazer Usucapião de imóvel em inventário?


Conforme a jurisprudência brasileira, sim. É possível fazer Usucapião de imóvel que consta em inventário, caso todos os requisitos sejam devidamente preenchidos.

Comprei um imóvel na planta e quando recebi as chaves percebi que ele está cheio de problemas. O que devo fazer?



A primeira providência ser tomada é contratar um advogado, para analisar se a incorporação imobiliária realizada de forma adequada. Além disso, o advogado poderá recomendar a realização de perícia técnica para constatar os defeitos.

A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel garante que sou proprietário do imóvel?



Não. A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel deverá ser apresentada no Cartório de Registro de Imóveis para que ocorra a transferência do imóvel negociado para o novo proprietário.

Você está precisando se consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário em BH?

Fale com a gente! Somos uma equipe de advogados especializados em Belo Horizonte/MG. Entre em contato conosco e agende a sua consulta.

10 Comentários

  • Natanieli da Cruz
    Responder 5 de abril de 2020 at 12:11

    Bom dia, Dr. Leandro Fialho.
    Eu gostaria que o senhor me respondesse uma dúvida e se for o caso contratar os seus serviços.
    O meu inquilino está querendo supender a cobranca dos alugueis comerciais por causa da COVID-19 ele pode fazer isso?
    Eu vou ter que deixar de cobrar os alugueis e assumir sozinha esse prejuizo?

    • Leandro Fialho
      Responder 14 de maio de 2020 at 21:39

      Como vai, Nataniele?

      Esse assunto é bastante delicado, por se tratar de uma situação inédita na nossa sociedade.
      Por isso, é preciso ter bastante cuidado e buscar analisar cada caso individualmente. Assim, recomendo que você faça uma consulta personalizada com um advogado.

      No entanto, podemos antecipar que o melhor caminho é buscar um acordo para restabelecer o equilíbrio da relação locatícia existente entre vocês. Na nossa opinião, locador e locatário precisam ceder neste momento para evitar a judicialização dos seus casos. Por isso é recomendável buscar o auxílio de um advogado, para analisar o seu caso de forma técnica e te indicar a solução mais adequada para solucionar o impasse.
      Caso tenha interesse em se consultar conosco, basta solicitar um atendimento através dos nossos contatos.
      Agradecemos pela participação!

  • Patrícia do Nascimento Faria
    Responder 9 de abril de 2020 at 00:30

    Eu recebi um imóvel de doação dos meus avós. Como faço para registrar o imóvel em meu nome?
    Vocês trabalham com esse tipo de causa?

    • Leandro Fialho
      Responder 14 de maio de 2020 at 21:26

      Tudo bem, Patrícia?
      Depois que todas as condições dispostas na doação estiverem cumpridas, você deverá levar a escritura pública de doação no cartório de imóveis para transferir o bem para você.
      Se precisar de ajuda, conte conosco!

  • Lucas Joaquim Santana
    Responder 11 de abril de 2020 at 14:41

    Comprei um apartamento na planta e quando recebi o mesmo com mais de 08 meses de atraso a obra está inacabada faltando partes essenciais que estavam detalhados no memorial descritivo que me deram quando assinei o contrato de compra e venda. O construtor é pessoa física e falou que não vai terminar a obra porque entende que já está tudo pronto. O que posso fazer nesse casos? Vocês podem me ajudar?

    • Leandro Fialho
      Responder 11 de abril de 2020 at 19:38

      Como vai, Lucas Joaquim?

      Para uma correta compreensão do seu caso, precisamos esclarecer algumas questões essenciais. Como, por exemplo, a legalidade da incorporação imobiliária ocorrida na situação de fato. Portanto, eu recomendo que você reúna toda a documentação que possui (contrato de compra e venda, cópias das matrículas, e outros documentos relacionados ao imóvel) e agende uma consulta com um advogado especialista em Direito Imobiliário, para tratar do seu caso.

      Assuntos dessa natureza exigem a atenção dedicada de um advogado e, quanto mais urgência for dado ao caso, melhor.

      Sinta-se à vontade para solicitar uma consulta conosco!

      Obrigado pela participação!

  • Celina Teixeira
    Responder 16 de abril de 2020 at 00:49

    Preciso de ajuda de um advogado. Emprestei o segundo andar da minha casa pra um parente e agora ele não quer mais sair de lá. Preciso quê ele desculpem o imóvel urgente…

    • Leandro Fialho
      Responder 16 de abril de 2020 at 21:56

      Boa noite, Celina!

      O caso que a senhora nos apresentou possui diferentes vertentes técnicas que precisam ser analisadas com cautela. Entendemos a sua necessidade de urgência, porém indicamos que a senhora busque se consultar com um advogado especialista, para que a sua demanda seja avaliada adequadamente.

      Caso queira falar diretamente comigo, sinta-se à vontade para ligar para o meu celular (31) 99702-2211. Estou à disposição para te ajudar.

  • Fellipe Ramos
    Responder 26 de junho de 2020 at 09:24

    Olá Leandro. Parabens pelo site, muito explicativo! Gostaria de perguntar sobre a carta de adjudicação compulsoria nao registrada. Ela tem validade?
    Obrigado

    • Leandro Fialho
      Responder 30 de junho de 2020 at 21:08

      Olá, Fellipe!
      Muito obrigado pelo seu feedback!
      Em relação à sua pergunta, eu entendo que a Carta de Adjudicação Compulsória não perde a validade caso não seja registrada. Entretanto, ela terá uma validade limitada, uma vez que, para que produza os efeitos patrimoniais esperados em relação a terceiros, ou seja, o efeito oponível erga omnes, a mesma deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel, onde receberá a devida publicidade.
      Espero ter esclarecido a sua dúvida. Caso contrário, sinta-se à vontade para me comunicar.
      Até a próxima!

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