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Dissolução de condomínio: como vender um imóvel deixado de herança?

Dissolução de Condomínio - Vender imóvel de herança - Advogado BH

Uma das grandes dúvidas enfrentadas pelos brasileiros é como vender um imóvel deixado de herança sem que todos os herdeiros concordem. A herança é, por sinal, um dos temas que mais causam confusão na sociedade.

Pensando nisso, separamos um artigo completo, demonstrando como funciona o instituto da dissolução de condomínio. Descubra o que fazer quando nem todos os herdeiros estão de acordo sobre o modo que um bem será dividido.

O que é o condomínio

O condomínio é formado quando um mesmo bem, como uma casa ou um terreno, por exemplo, pertence a mais de uma pessoa, em parcelas iguais ou diferentes, dependendo da cota ideal de cada um.

Entre as diversas formas de se constituir um condomínio e a herança é um deles. Quando o falecido deixa bens para diversas pessoas, de forma conjunta, tem-se o que chamamos de condomínio eventual.

Em outras palavras, é um “condomínio forçado”, tendo em vista que os herdeiros não escolheram partilhar a coisa. Nesse caso, aqueles que recebem o bem devem decidir sobre a forma de divisão, de acordo com a cota de cada um.

Por exemplo, caso um bem seja deixado para os quatro filhos, sem a determinação de cotas específicas, cada um terá direito a 25% do imóvel. Porém, por se tratar de um único bem e não divisível, uma das opções é a venda do bem.

Dissolução do condomínio por via extrajudicial

Para vender um imóvel deixado de herança para mais de uma pessoa, uma das alternativas mais indicadas é a dissolução do condomínio extrajudicialmente. Ou seja, os herdeiros entram em acordo e decidem como será realizada a venda e divisão.

Essa é a medida mais interessante para as partes, uma vez que o procedimento é mais rápido e envolve um custo menor.

Os proprietários podem vender o imóvel para um terceiro ou um dos titulares pode comprar a fração dos demais. Vale a pena destacar que a preferência de compra é sempre dos condôminos, sendo a venda a terceiros uma segunda opção.

No entanto, sabemos que nem sempre as partes estão de acordo, o que geralmente cria muitos atritos e problemas. Muitas vezes a única solução é buscar o apoio da justiça, para que uma decisão seja tomada.

Dissolução do condomínio por via judicial

Caso não exista acordo entre os herdeiros, qualquer deles pode recorrer ao judiciário, pedindo a dissolução ou extinção do condomínio. Mesmo aquele com a menor fração pode ajuizar a ação.

Depois de ajuizada a ação, todos os condôminos são citados, para que possam buscar um acordo. Se mesmo assim a divisão não acontecer, é possível a realização de um leilão judicial, com vistas a vender o imóvel.

O valor do bem é determinado por um perito judicial. Todos os condôminos podem participar do leilão, de forma igualitária. No entanto, a legislação estabelece algumas preferências para a compra.

O que diz a legislação

Conforme dispõe os dispositivos do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.”

Dessa forma, sendo o imóvel indivisível, a solução está na venda do bem. Mas para vender um imóvel deixado de herança, é preciso seguir os critérios acima estabelecidos.

Na venda, deve ser dada preferência para algum dos condôminos, que esteja disposto a pagar o valor original. Se mais de um condômino tiver interesse na coisa, a preferência será daquele com mais benfeitorias no imóvel.

Não existindo benfeitorias, a preferência é do que tiver a maior fração do bem. E sendo iguais as frações, a venda deve ser feita ao que oferecer o melhor preço durante o leilão. Nesse último caso, os condôminos concorrem igualmente com os estranhos.

Conclusão

Nesse artigo mostramos como é possível vender um imóvel deixado de herança, quando os herdeiros não estão de acordo com a venda ou com a divisão da coisa. Esse é um tema sempre controvertido, tendo em vista as inúmeras disputas por herança.

Dessa forma, se você quer dissolver ou extinguir um condomínio, que foi formado a partir de uma herança, existem basicamente dois caminhos. O primeiro é por via extrajudicial, amigavelmente.

Não sendo possível, a solução é ajuizar uma ação, buscando a venda do imóvel, seja para um dos condôminos, seja para um terceiro. Dessa forma é possível que cada um receba o valor correspondente a sua cota parte.

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