Divisão Amigável de Bens: Como Funciona e Quando Incide ITBI [2026]

Resposta direta: a divisão amigável de bens (partilha) entre herdeiros ou na dissolução de um condomínio pode ser feita por escritura pública quando todos são maiores, capazes e estão de acordo (partilha extrajudicial — art. 610, §1º, do CPC, c/c a Lei 11.441/2007). Quando há litígio, herdeiro menor ou incapaz, a divisão é judicial. Do ponto de vista tributário, a regra é decisiva: se a partilha respeita exatamente o quinhão de cada um (divisão igual), não há transmissão onerosa nova — incide apenas o ITCD da sucessão. Mas se um herdeiro recebe mais do que seu quinhão e compensa os demais em dinheiro (a chamada torna ou reposição), essa parte que excede é transmissão onerosa e incide ITBI — em Belo Horizonte, 3% sobre o valor do excesso. São dois impostos distintos: o ITCD (estadual, sobre herança/doação, hoje progressivo de 3% a 8% em MG) e o ITBI (municipal, sobre a transmissão onerosa/torna, 3% em BH).

O que é a divisão amigável de bens

A divisão amigável de bens é o procedimento pelo qual coproprietários ou herdeiros repartem, de forma consensual, um patrimônio que detêm em comum — encerrando o estado de condomínio (propriedade compartilhada) e individualizando o que cabe a cada um. Ela aparece em dois contextos principais: na partilha de herança, quando os herdeiros dividem os bens deixados pelo falecido; e na dissolução de condomínio, quando pessoas que adquiriram ou receberam um imóvel em conjunto (sócios, ex-cônjuges, irmãos, coproprietários de um lote) decidem separar suas frações ideais.

O grande atrativo da via amigável é ser mais rápida, econômica e menos desgastante do que a disputa judicial. Quando todos concordam, a partilha pode ser formalizada por escritura pública em Tabelionato de Notas, o que permite a abertura de matrículas individuais e confere segurança jurídica a todos os envolvidos. Importante: a divisão amigável pressupõe acordo. Havendo qualquer resistência de um dos cotistas, herdeiro menor ou incapaz, o caminho deixa de ser o consenso e passa a ser a divisão judicial.

Divisão extrajudicial ou judicial: quando cabe cada uma

A escolha da via não é livre: depende de quem participa da partilha e do grau de consenso. O art. 610, §1º, do Código de Processo Civil (na linha da Lei 11.441/2007, que introduziu o inventário e a partilha por escritura) autoriza a via extrajudicial quando preenchidos, simultaneamente, três requisitos.

• Todos os interessados maiores e capazes: não pode haver herdeiro menor de idade ou incapaz. Havendo, a partilha corre obrigatoriamente em juízo, com participação do Ministério Público.
• Consenso entre as partes: todos devem concordar com a forma da divisão. Qualquer litígio sobre o que cabe a cada um remete o caso ao Judiciário.
• Assistência de advogado: a escritura de partilha (e a de inventário extrajudicial) exige a presença de advogado, que atua na qualidade de assistente jurídico das partes.

Preenchidos esses requisitos, a divisão extrajudicial é a via natural: célere, feita em cartório, sem a morosidade de um processo. Quando qualquer deles falta — há litígio, herdeiro menor ou incapaz, ou testamento ainda não cumprido judicialmente —, a divisão judicial torna-se obrigatória. Vale registrar que mesmo o caso litigioso pode terminar de forma consensual: as partes podem, no curso da ação, celebrar acordo de partilha amigável a ser homologado pelo juiz.

Partilha em quinhões iguais: por que não incide ITBI

Aqui está o ponto que mais gera dúvida e onde mais se cometem erros. Quando a partilha apenas distribui a cada um exatamente a fração a que já tinha direito — ou seja, respeita o quinhão de cada herdeiro ou coproprietário, sem que ninguém saia com mais do que lhe cabia —, não há transmissão onerosa nova. Cada parte está apenas materializando, em bens individualizados, aquilo de que já era titular em condomínio. Não há fato gerador de ITBI.

Esse entendimento é pacífico nos tribunais. Na partilha igualitária, em que os quinhões das partes são respeitados sem nenhum acréscimo patrimonial, não se configura transmissão de imóvel por ato oneroso — e, logo, inexiste o fato gerador do ITBI. Como assentou o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, a “divisão igualitária”, com “quinhões das partes respeitados, sem nenhum acréscimo patrimonial”, caracteriza “inexistência de fato gerador do ITBI” (TJ-SP, Apelação Cível 1039805-36.2020.8.26.0100, Conselho Superior de Magistratura, j. 25/03/2021). Na herança, o imposto que incide é apenas o ITCD da própria sucessão — não o ITBI.

Atenção a uma exigência prática frequente nos cartórios de registro: para registrar a escritura de divisão sem recolhimento de ITBI, o Oficial pode exigir a comprovação administrativa, junto à Fazenda Municipal, da não incidência do imposto — isto é, uma certidão ou reconhecimento de que a divisão foi igualitária e, portanto, não há transmissão onerosa a tributar. É um cuidado documental que evita a recusa do registro.

Torna ou reposição: quando o ITBI passa a incidir

A situação muda completamente quando a divisão não é igualitária. Imagine que o único bem a partilhar seja um imóvel indivisível e que um dos herdeiros queira ficar com ele inteiro, pagando aos demais o valor das cotas deles em dinheiro. Esse pagamento compensatório é a torna (ou reposição): o herdeiro que recebe mais do que seu quinhão indeniza os que receberam menos.

Sobre a parcela que excede o quinhão — e somente sobre ela — há, sim, uma transmissão onerosa: um herdeiro está adquirindo, mediante pagamento, a fração que pertencia aos outros. Essa aquisição onerosa de bem imóvel é exatamente o fato gerador do ITBI. Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3%, e a base de cálculo é o valor da torna (o excesso pago), não o valor total do imóvel.

Um exemplo simplifica. Dois irmãos herdam um imóvel avaliado em R$ 600 mil, em partes iguais (R$ 300 mil cada). Se um deles fica com o imóvel inteiro e paga R$ 300 mil ao outro, ele recebeu R$ 300 mil além do seu quinhão: sobre esse excesso de R$ 300 mil incide o ITBI de 3% em BH (R$ 9 mil). A herança em si continua sujeita ao ITCD estadual sobre o valor transmitido pelo falecido. Resumindo: divisão igual → só ITCD; divisão com torna → ITCD da herança + ITBI sobre o excesso.

ITCD x ITBI: dois impostos que não se confundem

Boa parte da confusão sobre o tema vem de tratar como um só dois impostos que têm naturezas, competências e fatos geradores diferentes. Vale separar com clareza.

• ITCD — Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação: é estadual e incide sobre transmissões gratuitas — a herança (causa mortis) e a doação. É o imposto da sucessão em si. Em Minas Gerais, desde 2026, deixou de ser linear (era 5%) e passou a ser progressivo, por força da Reforma Tributária.
• ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis: é municipal e incide sobre transmissões onerosas de imóveis entre vivos — a compra e venda e, no nosso tema, a torna que excede o quinhão na partilha. Em Belo Horizonte, a alíquota é de 3%.

Na transmissão da herança em si, o imposto devido é o ITCD estadual. Em Minas Gerais, a alíquota atual é única, de 5% (Lei Estadual 14.941/2003). A Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária) tornou a progressividade do ITCD obrigatória no plano constitucional, mas em MG ela depende de lei estadual: tramita na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei 2.881/2024, que propõe faixas progressivas que podem chegar ao teto nacional de 8% para patrimônios maiores. Enquanto a nova lei não é aprovada, permanece válida a alíquota de 5% — mas a tendência de elevação reforça a importância de planejar a sucessão com antecedência.

A simulação e a declaração do ITCD são feitas pelo sistema e-ITCD da Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais. Já o ITBI sobre a torna é apurado e recolhido junto ao Município onde se situa o imóvel (em BH, à Prefeitura). São, portanto, dois recolhimentos a entes diferentes, cada um com sua regra.

Passo a passo da divisão amigável por escritura

Quando todos são maiores, capazes e concordes, a divisão amigável segue, em linhas gerais, o seguinte roteiro:

1. Levantamento e avaliação dos bens: identifica-se todo o patrimônio a partilhar e atribui-se valor a cada bem, base para o cálculo dos quinhões e dos tributos.
2. Definição dos quinhões: define-se quanto cabe a cada herdeiro ou coproprietário e como os bens serão distribuídos — se a divisão será igualitária ou se haverá torna a um dos interessados.
3. Apuração dos impostos: calcula-se o ITCD (na herança) e, havendo torna, o ITBI sobre o excesso. Comprova-se, quando for o caso, a não incidência do ITBI na divisão igualitária junto à Fazenda Municipal.
4. Lavratura da escritura pública: com a assistência de advogado, a partilha é formalizada em Tabelionato de Notas, com a qualificação das partes e a descrição dos bens e quinhões.
5. Registro no cartório de imóveis: leva-se a escritura ao Registro de Imóveis competente, que abre as matrículas individuais e dá publicidade e segurança à divisão.

Tratando-se de divisão de terreno (subdivisão de lote), há ainda exigências urbanísticas municipais a observar — como dimensões mínimas de lote e de frente previstas na legislação de parcelamento do solo. O descumprimento dessas regras impede o registro da divisão. Como esses parâmetros variam conforme o Município e o tipo de parcelamento, devem ser verificados caso a caso junto à Prefeitura. [CONFIRMAR: dimensões mínimas de lote/frente aplicáveis ao caso concreto, conforme legislação municipal e a Lei federal 6.766/1979 de parcelamento do solo urbano.]

Perguntas frequentes

Veja também

→ Advogado de Família em Belo Horizonte: divórcio, guarda e partilha

→ Regularização de imóveis: o guia completo dos caminhos para resolver pendências

→ Partilha de bens: como dividir a herança de forma justa e legal

→ Inventário extrajudicial: como fazer a partilha em cartório

→ Direito de sucessões e planejamento de herança: a ordem dos herdeiros

→ 10 características específicas da renúncia à herança

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código de Processo Civil — art. 610 (inventário e partilha extrajudicial), Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária — progressividade do ITCMD), Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais — ITCD (e-ITCD).

Artigos Recomendados

Due Diligence Imobiliária de Gleba: o Checklist Jurídico Antes de Comprar para Empreender

por Leandro Fialho

2026/06/30

0

Patrimônio de Afetação e SPE: Como Estruturar e Blindar o Empreendimento (Lei 4.591)

por Leandro Fialho

2026/06/30

0

Como Fazer um Loteamento: Guia Juridico do Empreendedor (Lei 6.766)

por Leandro Fialho

2026/06/30

0