Facebook

Twitter

Copyright 2015 Leandro Fialho Consultório Jurídico.
Todos os direitos reservados.

Direito Imobiliário: confira dicas de um especialista no assunto

Advogado Direito Imobiliário em Belo Horizonte. Especialista em Direito Imobiliário. Fale agora com um Advogado Especialista.
O Direito Imobiliário é o ramo do direito que define sobre a posse e a propriedade de imóveis.

Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é a área do saber jurídico responsável por regular as relações decorrentes da posse e da propriedade de imóveis.

Portanto, caso você esteja diante de um problema relacionado ao seu imóvel, busque auxílio de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Esse é o profissional qualificado para te auxiliar em uma demanda imobiliária.

Vamos falar sobre o direito imobiliário?

Criamos um guia prático e rápido para que você fique por dentro dos principais assuntos da área. Confira no índice abaixo os temas que abordaremos neste artigo:

Índice do artigo:

  1. O que é Direito Imobiliário?
  2. Demandas do Direito Imobiliário
  3. Nossos serviços
  4. Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

1) O que é Direito Imobiliário?

Em resumo, podemos dizer que o Direito Imobiliário é o ramo do direito onde se encontram as normas que regulam as relações entre os indivíduos e os bens imóveis, tais como a posse e a propriedade.

Assim, em decorrência da posse e da propriedade, surgem as regras que regulam a aquisição, a transmissão e a perda, tanto da posse quanto da propriedade imobiliária, através da compra e venda, da permuta, da doação, da usucapião, da cessão de direitos hereditários, dentre outros temas.

Portanto, o Direito Imobiliário é um ramo bastante extenso e complexo, que demanda a atualização constante de todos que atuam nesta área (advogados, defensores, juízes e oficiais de registro imobiliário).

Por certo, dentre as principais demandas imobiliárias, estão a Compra e Venda de Imóvel na planta, a Incorporação Imobiliária, a Regularização Fundiária (REURB), a Reintegração de Posse e a Usucapião Imobiliária. Além disso, ainda podemos mencionar a revisão de contrato de aluguel, a cobrança de aluguel e o despejo por falta de pagamento, entre outros.

Como visto, trata-se de um segmento jurídico bastante sensível e delicado, uma vez que diz respeito às relações patrimoniais que envolvem o direito de posse, o direito de propriedade, o direito de uso e o direito de moradia. E é por isso que o tema tornou-se motivo de profunda especialização e dedicação.

Dessa forma, é importante analisar com maiores detalhes as principais demandas do direito imobiliário. É o que faremos a seguir.

Advogado Direito Imobiliário em Belo Horizonte. Cuide do seu imóvel com um especialista.
Conte sempre com especialistas em Direito Imobiliário para cuidar das causas que envolvam o seu imóvel.

2) Demandas do Direito Imobiliário

Decerto, os casos mais comuns que demandam a prática do direito imobiliário são:

2.1) Direito Imobiliário | Elaboração de Contrato Imobiliário

Contrato de Aluguel

A partir do aluguel de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, poderão surgir diferentes demandas judiciais e/ou extrajudiciais, como a renovação do aluguel, o direito de preferência, os índices e as periodicidades dos reajustes, entre outros.

Por isso, um contrato de aluguel bem feito é essencial para evitar problemas futuros tanto para o locador quanto para o seu proprietário, permitindo que as partes estejam amparadas por um documento eficiente que poderá evitar eventuais controvérsias futuras.

Contrato de Compra e Venda de imóveis

Como se sabe, o contrato de Compra e Venda é o documento através do qual comprador e vendedor estabelecem as obrigações que ambos deverão cumprir antes, durante e até mesmo depois da compra e venda de um imóvel.

Em suma, o contrato de compra e venda de imóveis gera para o vendedor a obrigação de transferir o bem, e para o comprador a obrigação de pagar o valor ajustado pelas partes.

Contrato de Permuta

O Contrato de Permuta é realizado para formalizar a transação onde um imóvel é dado em troca para que se possa adquirir um segundo imóvel.

Além disso, a permuta é uma transação que, geralmente, não envolve pagamentos em dinheiro. Portanto, é necessário que os bens negociados possuam valores equivalentes.

Por fim, através a permuta de imóveis, é possível realizar a troca que envolvam imóveis de diferentes naturezas, como por exemplo, a troca de um terreno por uma casa, a troca de uma casa por um apartamento e vice-versa.

2.2) Direito Imobiliário | Relação Locatícia

Ação Revisional de Aluguel

A ação Revisional de Aluguel é um instrumento que pode ser manejado pelo locador ou pelo locatário, com fins de adequar o valor do aluguel do imóvel ao seu valor real de mercado.

A revisão de contratos de aluguel é cabível, de maneira idêntica, nos casos que envolvem imóveis comerciais e imóveis residenciais.

Em suma, para requer a revisão o valor atual do aluguel deve estar incompatível com os valores praticados pelo mercado. Além disso, a parte interessada deverá apresentar o valor pretendido para o novo aluguel, demonstrando a sua razoabilidade.

Portanto, a ação revisional poderá ser proposta quando uma das partes entender que o valor do aluguel está em dissonância com o seu valor comercial, conquanto que se aguarde, no mínimo, o período de três anos a partir do trânsito em julgado da última revisão realizada pelo Poder Judiciário.

Ação Renovatória de Locação Comercial

A Ação Renovatória de Locação Comercial é o instrumento jurídico utilizado para proteger o fundo de comércio de um empresário. Assim, ela visa a proteger os ativos criados no ponto comercial, como a clientela formada, investimentos na estrutura do imóvel, entre outros.

Dessa forma, o direito de renovação visa garantir a continuidade da atividade empresária, protegendo o empresariado contra especulações e abusos.

Ação de Despejo

A ação de Despejo permite ao proprietário de um imóvel locado reavê-lo do poder do seu inquilino. Contudo, ao contrário do que muitos pensam, a ação de despejo não é manejada apenas nos casos de inadimplência no pagamento dos alugueis.

Nesse sentido, a ação de despejo também pode ser utilizada nos casos em que o contrato de locação acaba e o inquilino não desocupa o imóvel, quando há descumprimento dos termos do contrato ou para o despejo para uso próprio, dentre outros.

Cobrança de Aluguel

Por fim, a ação de Cobrança de Aluguel é uma ação muitas vezes utilizada como uma alternativa à ação de Despejo. Ela é utilizada, por exemplo, quando o locador pretende receber os aluguéis em atraso, porém sem desejar o locatário.

Além disso, a ação de Cobrança também é uma opção quando o inquilino sai do imóvel (abandona) e deixa aluguéis em atraso.

2.3) Direito Imobiliário | Posse e Propriedade Imobiliária

Ação Possessória

Considera-se posse, a exteriorização de um direito sobre o bem, que importa na sua utilização econômica, ainda que exercida em nome de outra pessoa.

Assim, Ações Possessórias são instrumentos para garantir a manutenção da posse de um bem ao seu real possuidor.

Portanto, as ações possessórias podem ser manejadas para a Reintegração da Posse, a Manutenção da Posse e o Interdito Proibitório. Elas são utilizadas para repelir ameaças à posse. Entretanto, somente será consideração possessória a ação que tem por fundamento a posse de um imóvel.

Assim, caso o conflito envolva discussão sobre a propriedade de um imóvel, a ação utilizada terá caráter petitório, e não possessório, sendo o caso da ação de reivindicatória de propriedade.

Desapropriação

Em resumo, caso surja uma necessidade, um motivo de utilidade pública ou de interesse social, o Poder Público poderá promover a Desapropriação de uma propriedade imobiliária, tomando o bem para si, mediante pagamento de indenização.

A Desapropriação, portanto, é uma ato administrativo, dotado de procedimento legal, para determinar a saída de alguém da sua propriedade. Entretanto, caso não haja acordo entre o morador e o poder público, a desapropriação será discutida na justiça.

Por fim, não cabe ao expropriado impedir um processo de desapropriação. Assim sendo, caberá a ele apenas o direito de defesa na ação de desapropriação, onde o expropriado poderá discutir o valor da indenização.

2.4) Direito Imobiliário | Usucapião

A ação de Usucapião possui previsão tanto na Constituição Federal quando no Código Civil, e possibilita uma pessoa adquirir para si a propriedade de um bem móvel ou imóvel, desde que ela exerça a posse mansa, pacífica e contínua do bem por um período determinado, além de cumprir outros requisitos legais.

Com toda a certeza, o processo de usucapião tornou-se mais rápido e desburocratizado nos dias atuais, sendo possível realizá-lo diretamente no cartório de registro de imóveis, com o auxílio de um advogado.

Em resumo, ação de Usucapião pode ser utilizada por pessoas que compraram seus imóveis e, por alguma razão, não o registraram. Assim, cumprindo todos os requisitos legais, o interessado deverá contratar um advogado para iniciar o processo de Usucapião.

Além disso, destaca-se que a Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Portanto, não há transmissão de propriedade, não havendo, assim, incidência do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

3) Direito Imobiliário – Áreas de atuação:

O advogado imobiliário atua na assessoria jurídica imobiliária para construtoras, consumidores finais, locadores e locatários.

Dentre os serviços que podem ser prestados nesta área, destacam-se:

  • Usucapião Extrajudicial e Usucapião Judicial para regularização do registro imobiliário
  • Reintegração de Posse
  • Imissão na Posse
  • Criação e análise jurídica de contratos de compra e venda de imóveis na planta, de imóveis prontos ou de imóveis usados
  • Análise de risco de transações imobiliárias (compra e venda, permuta, etc)
  • Análise de incorporações imobiliárias para aquisição de imóveis na planta
  • Mediação de conflitos que envolvam vícios de construção (ocultos ou aparentes)
  • Apuração de responsabilidade civil em decorrência de infrações imobiliárias
  • Execução de contrato de compra e venda de imóvel
  • Criação e análise de contrato de aluguel comercial e residencial
  • Ação para cobrança de aluguéis vencidos
  • Ação de despejo
  • Revisão de contrato de aluguel
  • Rescisão de contrato de aluguel

4) Direito imobiliário | Perguntas e respostas frequentes

É possível fazer Usucapião de imóvel em inventário?


Conforme a jurisprudência brasileira, sim. É possível fazer Usucapião de imóvel que consta em inventário, caso todos os requisitos sejam devidamente preenchidos.

Comprei um imóvel na planta e quando recebi as chaves percebi que ele está cheio de problemas. O que devo fazer?



A primeira providência ser tomada é contratar um advogado, para analisar se a incorporação imobiliária realizada de forma adequada. Além disso, o advogado poderá recomendar a realização de perícia técnica para constatar os defeitos.

A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel garante que sou proprietário do imóvel?



Não. A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel deverá ser apresentada no Cartório de Registro de Imóveis para que ocorra a transferência do imóvel negociado para o novo proprietário.

Dúvidas relacionadas ao Direito Imobiliário?

Envie uma mensagem para o autor deste artigo.

12 Comentários

  • Natanieli da Cruz
    Responder 5 de abril de 2020 at 12:11

    Bom dia, Dr. Leandro Fialho.
    Eu gostaria que o senhor me respondesse uma dúvida e se for o caso contratar os seus serviços.
    O meu inquilino está querendo supender a cobranca dos alugueis comerciais por causa da COVID-19 ele pode fazer isso?
    Eu vou ter que deixar de cobrar os alugueis e assumir sozinha esse prejuizo?

    • Leandro Fialho
      Responder 14 de maio de 2020 at 21:39

      Como vai, Nataniele?

      Esse assunto é bastante delicado, por se tratar de uma situação inédita na nossa sociedade.
      Por isso, é preciso ter bastante cuidado e buscar analisar cada caso individualmente. Assim, recomendo que você faça uma consulta personalizada com um advogado.

      No entanto, podemos antecipar que o melhor caminho é buscar um acordo para restabelecer o equilíbrio da relação locatícia existente entre vocês. Na nossa opinião, locador e locatário precisam ceder neste momento para evitar a judicialização dos seus casos. Por isso é recomendável buscar o auxílio de um advogado, para analisar o seu caso de forma técnica e te indicar a solução mais adequada para solucionar o impasse.
      Caso tenha interesse em se consultar conosco, basta solicitar um atendimento através dos nossos contatos.
      Agradecemos pela participação!

  • Patrícia do Nascimento Faria
    Responder 9 de abril de 2020 at 00:30

    Eu recebi um imóvel de doação dos meus avós. Como faço para registrar o imóvel em meu nome?
    Vocês trabalham com esse tipo de causa?

    • Leandro Fialho
      Responder 14 de maio de 2020 at 21:26

      Tudo bem, Patrícia?
      Depois que todas as condições dispostas na doação estiverem cumpridas, você deverá levar a escritura pública de doação no cartório de imóveis para transferir o bem para você.
      Se precisar de ajuda, conte conosco!

  • Lucas Joaquim Santana
    Responder 11 de abril de 2020 at 14:41

    Comprei um apartamento na planta e quando recebi o mesmo com mais de 08 meses de atraso a obra está inacabada faltando partes essenciais que estavam detalhados no memorial descritivo que me deram quando assinei o contrato de compra e venda. O construtor é pessoa física e falou que não vai terminar a obra porque entende que já está tudo pronto. O que posso fazer nesse casos? Vocês podem me ajudar?

    • Leandro Fialho
      Responder 11 de abril de 2020 at 19:38

      Como vai, Lucas Joaquim?

      Para uma correta compreensão do seu caso, precisamos esclarecer algumas questões essenciais. Como, por exemplo, a legalidade da incorporação imobiliária ocorrida na situação de fato. Portanto, eu recomendo que você reúna toda a documentação que possui (contrato de compra e venda, cópias das matrículas, e outros documentos relacionados ao imóvel) e agende uma consulta com um advogado especialista em Direito Imobiliário, para tratar do seu caso.

      Assuntos dessa natureza exigem a atenção dedicada de um advogado e, quanto mais urgência for dado ao caso, melhor.

      Sinta-se à vontade para solicitar uma consulta conosco!

      Obrigado pela participação!

  • Celina Teixeira
    Responder 16 de abril de 2020 at 00:49

    Preciso de ajuda de um advogado. Emprestei o segundo andar da minha casa pra um parente e agora ele não quer mais sair de lá. Preciso quê ele desculpem o imóvel urgente…

    • Leandro Fialho
      Responder 16 de abril de 2020 at 21:56

      Boa noite, Celina!

      O caso que a senhora nos apresentou possui diferentes vertentes técnicas que precisam ser analisadas com cautela. Entendemos a sua necessidade de urgência, porém indicamos que a senhora busque se consultar com um advogado especialista, para que a sua demanda seja avaliada adequadamente.

      Caso queira falar diretamente comigo, sinta-se à vontade para ligar para o meu celular (31) 99702-2211. Estou à disposição para te ajudar.

  • Fellipe Ramos
    Responder 26 de junho de 2020 at 09:24

    Olá Leandro. Parabens pelo site, muito explicativo! Gostaria de perguntar sobre a carta de adjudicação compulsoria nao registrada. Ela tem validade?
    Obrigado

    • Leandro Fialho
      Responder 30 de junho de 2020 at 21:08

      Olá, Fellipe!
      Muito obrigado pelo seu feedback!
      Em relação à sua pergunta, eu entendo que a Carta de Adjudicação Compulsória não perde a validade caso não seja registrada. Entretanto, ela terá uma validade limitada, uma vez que, para que produza os efeitos patrimoniais esperados em relação a terceiros, ou seja, o efeito oponível erga omnes, a mesma deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel, onde receberá a devida publicidade.
      Espero ter esclarecido a sua dúvida. Caso contrário, sinta-se à vontade para me comunicar.
      Até a próxima!

  • Bruna Santos
    Responder 1 de fevereiro de 2021 at 22:03

    Boa noite Leandro,

    Estou com um problema na casa que aluguei, vou tentar resumir…
    Aluguei uma casa em Janeiro/20, em Julho/20 enviei um e-mail com fotos para a imobiliária relatando azulejos ameaçando soltar da parede, um perigo para quem tem criança, na cozinha e no quintal, mandaram engenheiro para fazer o orçamento porem os proprietários nunca deram retorno, alguns azulejos ate caíram, graças a Deus ninguém se machucou. Em Novembro/20 a hidra da descarga do banheiro estragou, veio um bombeiro hidráulico para resolver porem o mesmo fez um relatório de que seria necessário quebrar as paredes e substituir os canos pois eram velhos e de algum material antigo que impossibilitava o reparo. Enviaram novamente os engenheiros para orçamento, passado muito tempo (ficamos sem banheiro, dando descarga no balde nesse período todo!) no dia 07/01/2021 a imobiliária enviou um e-mail comunicando que os proprietários disseram estar “sem condições financeiras para arcarem com o custo dos reparos”. Pedimos uma baixa no valor do aluguel para tentarmos continuar aqui, pela localidade, alegamos que seria vantajoso para todos, já que se saíssemos teriam que arrumar para alugar novamente e disseram que: “se você optasse por desocupar, eles não alugariam o imóvel novamente e tentariam vendê-lo nessas mesmas condições.”
    Resumindo enviaram um e-mail falando sobre nos oferecerem outro imoveis. Porem não se acha outro imóvel nessa localidade desse como estamos, que era o que mais nos atraiu aqui. O imóvel apresenta mofo em alguns locais e teve queda do reboco do teto nos fundos, também comunicado a eles. Enfim, me sinto lesada pelos proprietários, ainda estou no meu período de contrato e não pretendia sair daqui tao cedo, não estava pronta para os custos de mudança e principalmente pintura. Gostaria de saber se existe algum precedente sobre o caso, já terei que arcar com os custos da mudança e a burocracia de alugar outro local, tem chance de não ser obrigada a pintar? Devido as mas condições em que os proprietários me colocaram?
    Quero saber também o preço que o senhor me cobraria para nos representar na conversa com a imobiliária.

    Desde já agradeço sua atenção,
    Bruna Santos

    P.S. Não consegui resumir muito me desculpe.

Deixe um comentário

×