Advogado Imobiliário em BH – Due Diligence e Regularização

Natanieli, entendo a aflição — reajuste contratual em meio a uma crise sanitária é das situações mais delicadas que chegam ao escritório em BH.

Do ponto de vista jurídico, o contrato de locação comercial não permite suspensão unilateral do pagamento. A lei abre espaço para revisão contratual em hipóteses específicas — os arts. 317 e 478 do Código Civil tratam de onerosidade excessiva e teoria da imprevisão, mas a aplicação depende de prova do impacto real no negócio, do que prevê o contrato e do comportamento do locador até aqui.

Importante: quem simplesmente para de pagar sem amparo judicial se expõe a ação de despejo por inadimplência em menos de 30 dias. O caminho tecnicamente adequado passa por notificação formal, tentativa de repactuação e, eventualmente, revisão judicial — cada etapa tem prazo que corre contra o mais lento.

Se quiser discutir o caso com mais profundidade, me chama no WhatsApp → e avaliamos juntos.

Patrícia, receber um imóvel dos avós é uma alegria — e também uma responsabilidade técnica que muitas famílias subestimam.

A doação de imóvel só se perfaz juridicamente com escritura pública no cartório de notas e registro subsequente no Cartório de Registro de Imóveis competente (arts. 538 a 554 do Código Civil e Lei 6.015/73). Antes disso, há variáveis que precisam ser verificadas: se os avós ainda vivem, se há cláusulas de reserva de usufruto ou incomunicabilidade, se existem outros herdeiros necessários cuja legítima possa ser afetada, e o cálculo do ITCD — tributo estadual com alíquotas progressivas em Minas Gerais.

Cada um desses pontos altera o documento a lavrar, o custo total e o prazo. Fazer o registro sem essa análise prévia é comum — e também é a origem de muitas ações anulatórias anos depois.

Sim, atendemos esse tipo de causa. Se quiser conversar sobre o caso concreto, fala comigo no WhatsApp →.

Bom dia doutor por favor posso perguntar estou com uma dúvida é moro numa casa de aluguel e recebi o aluguel social e pago o dono mais no recibo que ele li passa no dia que integro o dinheiro ele nunca colocou a palavra pago nunca é muito menos de que tipo eu paguei a dinheiro na mão dele e levo meu filho de 14 junto pois ele já li distraiu várias vezes tentei erigir que ele escreva a palavra pago mais ele si nega mais recebe o dinheiro e faz o mesmo quando pago a água pois está em nome dele é dou a minha parte do dinheiro e ele paga mais o canhoto que recebi não está escrito pago estou com medo de ele li cobrar judicialmente é só tenho a 4 série do primeiro grau.ele nunca escreveu pago e válido como pago só escreve
O valor a data e nem a dar do pagamento e depois o nome dele ale assim mesmo? É isso desde 2020

Celina, emprestar imóvel a um parente que depois resiste a devolver é das dores mais comuns que chegam ao escritório — e das mais desgastantes emocionalmente.

A relação que você descreve configura comodato verbal (arts. 579 a 585 do Código Civil). Mesmo sem contrato escrito, a jurisprudência reconhece sua existência e o direito à restituição — a questão é como conduzir: notificação extrajudicial com prazo razoável e, persistindo a recusa, ação judicial adequada (reintegração de posse ou reivindicatória, a depender da natureza da relação e do tempo de ocupação). Cada via tem custos, prazos e requisitos próprios.

Um detalhe técnico relevante: quanto mais tempo o parente permanecer sem oposição formal, mais espaço se abre para argumentação de posse mansa e pacífica em defesa futura. Agir com método — e em prazo certo — preserva o direito na forma adequada.

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Fellipe, obrigado pelas palavras sobre o site. Carta de adjudicação em mãos é um ativo jurídico valioso — mas que só se concretiza com o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel se transmite com o registro do título, não antes. A Lei 6.015/73 disciplina o procedimento e os documentos exigidos. A demora no registro expõe a riscos concretos: ITBI com multa e juros pelo atraso (variável por município), eventual penhora do imóvel por credores do antigo proprietário enquanto o registro não se perfaz, e dificuldade de averbação de documentos complementares que precisam da cadeia atualizada.

Há também nuances técnicas — exigências cartorárias, eventual necessidade de retificação, tributos sobre o valor venal vs. venda — que costumam pegar o beneficiário de surpresa e atrasar ainda mais.

Se quiser dar uma olhada na documentação antes de protocolar, manda um WhatsApp → e conversamos sobre o caminho adequado.

Bruna, sua frustração é absolutamente legítima. Locatário que cumpre a sua parte e passa meses documentando problemas estruturais sem resposta do locador é situação em que a lei oferece instrumentos — e muita gente não usa por desconhecimento.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 22, impõe ao locador o dever de manter o imóvel em condições de uso durante toda a vigência do contrato. Suas fotos, e-mails e o orçamento do engenheiro formam uma prova documental valiosa. A partir daí, há caminhos possíveis: notificação formal com prazo para reparo, consignação de aluguel proporcional, rescisão por culpa do locador sem multa e ressarcimento de danos (bens pessoais danificados, reparos emergenciais feitos por você).

Qual combinação se aplica depende de cláusulas do seu contrato e do valor dos prejuízos acumulados — e o tempo corre: quanto mais tempo se paga aluguel integral sem resposta, mais frágil fica a tese de rescisão por culpa do locador.

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Marcilene, alterações estruturais em condomínio edilício envolvem cruzamento de normas civis, registrárias e urbanísticas — e a lei da anistia municipal resolve apenas uma parte do quadro.

O Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) trata as vagas numeradas como unidades autônomas ou áreas de uso exclusivo, a depender da convenção e da matrícula de cada apartamento. Qualquer alteração que redistribua vagas ou modifique a área comum costuma exigir quórum qualificado em assembleia e — ponto técnico crítico — averbação de escritura retificadora no Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de o habite-se municipal não se refletir na cadeia dominial privada.

Sem essa averbação, um futuro comprador encontra divergência entre o que consta na matrícula e o que existe fisicamente — situação que frequentemente trava financiamentos e gera litígios de propriedade.

Se quiser olhar a matrícula junto com a documentação da PBH, me chama no WhatsApp →.

Maisa, divórcio com partilha de imóvel em prédio familiar do ex-cônjuge é um dos casos mais delicados do direito imobiliário — conflito emocional e técnico se somam.

Dois regimes precisam coexistir no seu caso: o que a sentença de divórcio definiu (direitos como ex-cônjuge) e o que disciplina a relação entre condôminos em prédio de economia familiar (arts. 1.314 a 1.326 do Código Civil sobre condomínio geral, e arts. 1.331 e seguintes se houver convenção formal). Vagas de garagem insuficientes para o número de unidades é situação típica em prédios antigos sem habite-se atualizado, e as alternativas passam por acordo escrito, divisão proporcional ou, em última instância, ação de extinção parcial do condomínio.

O risco técnico maior é manter a situação informal por anos: sem averbação das decisões na matrícula, qualquer venda futura trava e o imóvel sofre deságio no mercado de BH.

Se quiser conversar sobre as alternativas antes de decidir, me chama aqui →.

Cláudia, essa é uma das dúvidas que mais chegam ao escritório em BH — o tratamento desigual entre concessionárias (energia x água) cria situações ambíguas que parecem pequenas mas podem gerar cobrança significativa anos depois.

Pelo art. 23 da Lei 8.245/91, despesas ordinárias relativas ao uso do imóvel são do inquilino, mas a responsabilidade CONTRATUAL perante a concessionária é de quem figura como titular da conta. A COPASA, diferente da CEMIG, historicamente vincula o débito ao imóvel, não ao titular — o que significa que, sem estratégia contratual adequada, o proprietário pode ser cobrado judicialmente por débitos deixados pelo inquilino mesmo após desocupação. As alternativas técnicas envolvem cláusula contratual expressa de responsabilidade, quitação mensal conferida, caução proporcional e, em alguns casos, ação regressiva — cada uma com prazos e requisitos próprios.

O detalhe decisivo: sem documento formal adequado, o ressarcimento posterior fica inviável ou demora anos.

Se quiser revisar o contrato comigo, fala comigo no WhatsApp →.

Bruno, ótima pergunta — e mais complexa do que a maioria dos compradores imagina. A diferença entre comprar à vista e comprar financiado se reflete não só no pagamento, mas na estrutura jurídica do registro e nos direitos ao longo dos anos.

Na compra à vista, registra-se escritura pública de compra e venda e o adquirente passa a ser proprietário pleno na matrícula (art. 1.245 do Código Civil, Lei 6.015/73). Na compra financiada, normalmente opera-se a alienação fiduciária da Lei 9.514/97: o banco figura como credor fiduciário na matrícula, e o comprador como fiduciante com posse direta. A propriedade plena só se consolida com a quitação — e erros no registro dessa transição são causa frequente de dor de cabeça 5, 10, 20 anos depois.

Além disso: ITBI, custos cartoriais, prazos de análise bancária e certidões exigidas diferem entre os dois cenários — cada detalhe importa no cálculo do custo total real.

Se quiser olhar a documentação antes da aquisição, me chama aqui →.

Fernando, a due diligence imobiliária é altamente recomendada em compras acima de R$ 200 mil pela relação custo-benefício. Um advogado analisa: matrícula atualizada (até 30 dias), certidões negativas (TJMG, trabalhista, federal, estadual), débitos de IPTU/condomínio, averbações e penhoras ocultas, regularidade do vendedor. O custo típico (R$ 800 a R$ 3.000) representa menos de 1% do imóvel e previne perdas irrecuperáveis quando há problema na cadeia dominial. Recomendo agendar uma análise documental antes da assinatura — em geral conseguimos resposta em 5-10 dias úteis.

Rosiane, entendo o desconforto — regularizar depois de 20 anos é tecnicamente possível, mas exige cuidado redobrado justamente por causa do tempo.

Seu caso reúne pelo menos três institutos jurídicos que precisam ser analisados em conjunto: a adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil), a possibilidade de usucapião extraordinária pelos mais de 20 anos de posse mansa (art. 1.238 do CC) e a análise de risco de fraude contra credores do vendedor (arts. 158 a 165 do CC) — este último é o ponto mais delicado, porque a pendência trabalhista do marido pode bloquear a transferência registral direta, mesmo com contrato e promissórias quitadas.

A análise técnica depende da natureza e da data da dívida trabalhista, de eventual penhora averbada e do valor atual do imóvel. Cada dia sem regularização adiciona risco de penhora preventiva.

Se quiser discutir os caminhos técnicos pro seu caso, me chama no WhatsApp →.

Lucas, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) reconhece a validade do contrato verbal de locação, mas as condições são significativamente menos favoráveis ao inquilino. Sem contrato escrito com prazo definido, a locação é considerada por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la (encerrar) a qualquer tempo com aviso prévio de 30 dias (art. 46 da Lei). Recomendo formalizar contrato escrito com prazo definido (geralmente 30 meses), o que garante estabilidade durante toda a vigência. Aproveite para esclarecer: vistoria de entrada documentada, índice de reajuste anual, responsabilidade por IPTU e condomínio, condições de devolução do depósito ou caução. Agendar a análise é rápido — em uma hora você sai com modelo juridicamente adequado.

Patrícia, seu advogado está correto. A escritura pública (lavrada em tabelionato de notas) é o instrumento contratual, mas é o registro no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade — princípio do art. 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Sem registro, você tem escritura mas não é juridicamente proprietária — quem ainda figura como dono é o vendedor. Caso ele venda para outra pessoa de boa-fé que registre antes, ou seja executado por dívidas, você perde o imóvel. O custo do registro (~1-2% do valor) é mandatório, não opcional.

Sandra, sim — a Lei 13.465/2017 (REURB — Regularização Fundiária Urbana) permite regularizar núcleos urbanos informais consolidados até 22/12/2016, exatamente o seu caso. O procedimento pode ser instaurado pelo município (PBH) ou requerido pelos próprios ocupantes. Documentação típica: contrato particular original + comprovantes de residência ao longo dos anos + planta da área + certidão negativa do imóvel. A REURB-S (social, sem custo para o ocupante) é destinada a famílias de baixa renda; a REURB-E (econômica, com custos) atende os demais casos. Recomendo analisar seu caso e a situação do loteamento todo (alguns já têm processo coletivo em andamento) para definir a via mais adequada e econômica.

Mariana, seu caso se enquadra perfeitamente no usucapião urbano especial (art. 183 da Constituição Federal + art. 1.240 do Código Civil): imóvel urbano de até 250m², posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos (você tem 8), uso para moradia própria ou da família, sem ser proprietária de outro imóvel urbano ou rural. Testemunhas (vizinhos antigos) são fortemente recomendadas, junto com contas em seu nome no endereço (luz, água, IPTU), comprovantes de melhorias feitas no imóvel. O procedimento pode ser extrajudicial (Provimento CNJ 65/2017, em geral 6-12 meses) ou judicial (mais demorado). Recomendo agendar parecer de viabilidade para reunir a documentação adequada e definir a via mais rápida.

Ana Elena, recebemos casos praticamente idênticos ao seu com frequência em BH — há caminhos técnicos mesmo depois de tantos anos, e a escolha da estratégia certa faz diferença significativa no resultado.

Três institutos convergem aqui: a adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil), que permite levar o vendedor à celebração forçada da escritura; a usucapião extraordinária pelos 20+ anos de posse ininterrupta (art. 1.238 do CC); e a análise do risco de fraude contra credores (arts. 158 a 165 do CC), ponto crítico quando o vendedor tem passivo trabalhista. Uma penhora superveniente no imóvel antes da regularização é tecnicamente possível no estado atual do seu caso.

A escolha entre as vias depende da natureza da dívida trabalhista, do valor do imóvel, da posse documentada e da estratégia de averbação. Cada semana sem ação adiciona variáveis de risco.

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Roberto, atenção: trocar fechadura ou cortar serviços essenciais configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e pode gerar indenização ao inquilino. O caminho legal é a ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º da Lei 8.245/91 — Lei do Inquilinato). Com contrato escrito e notificação prévia adequada, o prazo médio em BH é de 4 a 6 meses. Há rito acelerado quando o inquilino não purga a mora no prazo de 15 dias após citação — nesse caso a desocupação pode ser obtida em 60-90 dias. Recomendo agendar uma análise do seu contrato e da documentação para definir a estratégia mais rápida no seu caso.

Sidney, entendo a indignação — comprar um imóvel regularmente, com registro na matrícula, e encontrar terceiro ocupando é o cenário clássico de dupla alienação ou posse disputada, e exige ação rápida e técnica.

O princípio registral é claro: quem registra primeiro tem o direito reconhecido como proprietário (art. 1.245 do Código Civil e art. 186 da Lei 6.015/73). Seu registro anterior prevalece juridicamente sobre qualquer contrato particular do ocupante. A partir daí, as vias processuais possíveis são basicamente três: ação de reintegração de posse, ação reivindicatória ou notificação extrajudicial seguida de medida possessória — e a escolha depende da data em que a ocupação começou, da natureza do título do terceiro e da existência ou não de registro paralelo na matrícula.

Há também um ponto que a maioria dos compradores não considera: a investigação da cadeia dominial para identificar eventual fraude do vendedor (venda em duplicidade) — isso pode alterar o polo passivo e o escopo da ação indenizatória. O prazo prescricional da ação possessória corre, e a posse do terceiro se consolida a cada ano.

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Antônio, tarifas bancárias em financiamento imobiliário são reguladas pela Resolução 3.919/2010 do BACEN e pelo Código de Defesa do Consumidor. Tarifas de cadastro, avaliação e IOF são, em princípio, permitidas — desde que estejam claramente previstas no contrato e o consumidor tenha sido informado de forma transparente. Se a tarifa não constava do contrato ou foi cobrada sem consentimento expresso, há direito à devolução em dobro (art. 42 do CDC). Recomendo também verificar: capitalização indevida de juros, aplicação da TR, sistema de amortização (SAC vs PRICE), seguros embutidos sem opção de escolha. Uma análise técnica do contrato pode mapear todas as cobranças questionáveis — em muitos casos o impacto financeiro acumulado é relevante.

Júlio, definitivamente não é legal. Áreas comuns do condomínio (corredores, hall, fachada, escadas) são bens indivisíveis e de uso coletivo de todos os condôminos — arts. 1.331 a 1.339 do Código Civil. Qualquer alteração ou apropriação exige aprovação em assembleia com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 CC) e averbação adequada no registro. As alternativas que você tem: (1) notificar formalmente o síndico para convocar assembleia; (2) ingressar com ação de desfazimento da obra cumulada com multa por descumprimento da convenção; (3) acionar a Prefeitura de BH se houver desvio de finalidade ou alteração estrutural sem alvará. Recomendo agendar parecer para reunir a documentação (foto, planta original, convenção condominial) e definir o procedimento mais eficaz no seu caso.