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Usucapião: o que eu realmente preciso saber?

Advogado Usucapião Belo Horizonte - Regularizar Imóvel - Usucapião BH

Antes de mais nada, é importante falar para você que, apesar de ser popularmente conhecido como “Uso Campeão“, o nome correto deste instituto jurídico é Usucapião. E que, muita gente não sabe, o Usucapião pode ser utilizado tanto para a aquisição de bens imóveis quanto para a aquisição de bens móveis.

Caso você esteja procurando um Advogado Especialista em Usucapião, conte conosco! Somos uma equipe de advogados especialistas na área imobiliária. Possuímos o know how necessário para fazer a Usucapião do seu imóvel.

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Assim sendo, esclarecemos que abordaremos neste artigo tão somente informações sobre o Usucapião imobiliário. Ok?

Para facilitar a sua navegação, criamos um índice de todos os assuntos abordados neste assunto. Confira:

Ação de Usucapião | Índice:

  1. Introdução à ação de Usucapião
  2. Requisitos de cada tipo de Usucapião
  3. Processo de Usucapião x Procedimento de Usucapião | Qual a diferença?
  4. Quanto tempo é necessário para fazer Usucapião?
  5. Perguntas e respostas frequentes
  6. Advogado para ação de Usucapião em Belo Horizonte

1) Introdução à ação de Usucapião

O Usucapião Imobiliário que vem ganhando grande evidência entre os proprietários e os possuidores de imóveis em todo o território brasileiro.

Não é por menos! Além da ação de Usucapião ter se tornado mais rápida e prática nos dias atuais, a população brasileira está se conscientizando, sobretudo, da necessidade de regularização dos seus imóveis.

Afinal, “só é dono quem registra”. Não é mesmo?

Pois bem, para se ter uma ideia, estima-se que aproximadamente 80% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade documental. E, em muitos casos, a ação de Usucapião se apresenta como a única solução para regularização do imóvel.

Certamente, o caso mais comum da utilização da ação de Usucapião é aquele em que a pessoa compra um imóvel e deixa de proceder com os trâmites legais para transferência da propriedade do bem para o seu nome.

Dessa forma, recorrem à ação de Usucapião para obter para si a propriedade registral sobre o imóvel, o que ocorrerá com sucesso caso todos os requisitos legais para do processo de Usucapião estejam atendidos conforme determina a lei.

Isso porque, nos termos da legislação brasileira, o possuidor de um imóvel adquire a sua propriedade pelo exercício da posse qualificada durante um longo período de tempo.

2) Requisitos de cada tipo de Usucapião:

2.1) Modalidades Especiais

Usucapião Urbano

O Usucapião Urbano é um tipo especial de Usucapião previsto no art. 183 da Constituição e também no art. 1.240 do Código Civil. Nessa modalidade, a Lei exige um prazo bastante inferior em relação às demais modalidades: 05 anos. 

O principal objetivo do Usucapião Urbano é regularizar a propriedade de famílias de baixa renda.

Os requisitos são:

a) Posse mansa e pacífica do imóvel por período superior a 05 anos ininterruptos, ou seja, não poderá haver disputa sobre a posse do imóvel. Além disso, a posse deverá ser dotada do animus domini, que significa que o possuidor do imóvel deverá agir como se fosse o seu legítimo proprietário, cuidando do bem e arcando com os seus custos (incluindo-se os impostos).

b) Não é exigido justo título e boa fé nesse caso. Isso quer dizer que a lei dispensa a apresentação de documentos que comprovem a aquisição do imóvel (contrato de compra e venda, recibo de quitação do imóvel, etc), e também não exige a boa-fé de quem exerce a posse sobre do imóvel;

c) A área do imóvel deve ser de no máximo 250m², em região urbana;

d) O possuidor não pode ser dono de nenhum outro imóvel;

e) O possuidor do imóvel, ou a sua família, deve morar no local.

Usucapião Urbano Coletivo

O Usucapião Urbano Coletivo é similar ao Usucapião Urbano Individual.

A diferença entre eles é que, nesse caso, a posse do imóvel será compartilhada com outras famílias (composse), e o imóvel poderá ter área total superior a 250m². No entanto, a área equivalente a cada possuidor deverá ser previamente delimitada e identificável.

Usucapião Rural

No Usucapião Rural, o bem poderá ser adquirido por uma pessoa que:

a) Tenha posse do imóvel por um prazo superior a 05 anos, sem interrupção e sem contestação do proprietário, com aninus domini;

b) Não seja dono de outro imóvel rural ou urbano;

c) A área do imóvel não for superior a 50 hectares;

d) O interessado deverá tornar a propriedade produtiva através do seu trabalho e do trabalho da sua família.

Neste caso presume-se a boa fé, não havendo necessidade de justo título.

2.2) Modalidades Comuns

Usucapião Extraordinário

Para ingressar com a ação de Usucapião Extraordinário, é necessário que o interessado comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem, também com o animus domini. Contudo, não se exige título e boa fé do possuidor.

Nos termos do art. 1.238 do Código Civil, aquele que sem interrupção nem oposição possuir um imóvel, por prazo superior a 15 anos, mesmo sem título e boa fé, adquire a sua propriedade.

Além disso, no parágrafo único deste artigo, a Lei reduz para 10 anos o tempo da posse casa o possuir resida no imóvel ou nele realize obras ou serviços de caráter produtivo.

Portanto, o tempo mínimo de posse ad usucapionem no Usucapião Extraordinário deverá ser de:

a) 15 ou 10 anos, para bem imóvel;
b) 05 anos, para bem móvel.

Usucapião Ordinário

Além da posse mansa, pacífica e contínua, com animus domini, no Usucapião Ordinário deverá ocorrer:

a) A boa fé do possuidor;

b) O possuidor do imóvel deverá estar na posse de justo título:

O justo título é o documento que demonstra a legitimidade da posse (exemplo: Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel, recibo de quitação do imóvel, etc). No caso de documento particular, ele deverá estar assinado por duas testemunhas.

Nos termos do art. 1.242 do Código Civil, adquire também a propriedade do imóvel aquele que sem interrupção nem oposição possuir um imóvel, por prazo superior a 10 anos, com justo título e boa fé.

Além disso, no parágrafo único deste artigo, a Lei reduz para 05 anos o tempo da posse caso o possuidor tenha adquirido o imóvel usucapiendo onerosamente e o seu registro tenha sido posteriormente cancelado, e, ainda, o interessado deverá residir no imóvel ou ter realizado nele investimentos de interesse social e econômico.

Assim, o tempo mínimo da posse sobre o imóvel no Usucapião Ordinário será de:

a) 10 ou 05 anos, para bens imóveis;
b) 03 anos, para bens móveis.

3) Processo de Usucapião x Procedimento de Usucapião | Qual a diferença?

Não raro, nos deparamos com uma dúvida muito comum entre os interessados pelo tema: existe alguma diferença entre o Processo de Usucapião e o Procedimento de Usucapião.

A princípio, podemos destacar que ambos são previstos e realizados à luz do Código Civil e do Código de Processo Civil brasileiros.

Dessa maneira, a diferença entre eles reside no fato de que o Processo de Usucapião é realizado em meio judicial, e o Procedimento de Usucapião é realizado em meio extrajudicial.

Enquanto no Processo de Usucapião o interessado ingressa com uma ação na justiça para demonstrar o cumprimento dos requisitos do Usucapião e requer ao juiz que assim declare por sentença a aquisição do imóvel, no Procedimento de Usucapião o interessado irá querer o Usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por meio de um documento denominado Ata Notarial.

De acordo com o artigo 1.071 do Código de Processo Civil, que introduziu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a ata notarial será o documento hábil para atestar o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores.

Assim, em conjunto com os demais documentos exigidos em Lei, a Ata Notarial é imprescindível no requerimento de Usucapião Extrajudicial, junto ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos exige a apresentação da planta e memorial descritivo do imóvel assinado por profissional legalmente habilitado, e de certidões negativas em nome do interessado.

Por fim, cumpridos os requisitos do tipo mais adequado de Usucapião para o seu caso, contrate um advogado que saiba como fazer Usucapião de Imóveis.

Isso porque, como se visto, existem diversos detalhes que precisam ser observados para garantir o sucesso de um requerimento de Usucapião. Portanto, contratar um advogado especialista em Usucapião poderá ser o melhor caminho para você conquistar o registro do seu imóvel de forma rápida e sem maiores percalços.

4) Quanto tempo é necessário para fazer Usucapião?

4.1) Ação de Usucapião Extrajudicial

Preenchidos os requisitos da Usucapião, e reunida toda a documentação para o ingresso no Cartório de Registro de Imóveis, o procedimento costuma levar, em média, de 90 a 180 dias para ser concluído. No entanto, esse prazo dependerá da situação atual da documentação do imóvel usucapiendo.

4.2) Ação de Usucapião Judicial

Por outro lado, o processo de Usucapião Judicial, devidamente instruído com toda a documentação exigida em lei, costuma ser concluído no prazo entre 18 a 36 meses.

Da mesma forma, o prazo para conclusão da Usucapião Judicial dependerá da situação atual da documentação do imóvel e da existência, ou não, de resistência por parte de eventual interessado.

Dessa maneira, cumprindo as exigências da Lei, o possuidor do imóvel adquire a sua propriedade, podendo requerer ao juiz que declare por sentença a sua aquisição. Nesse sentido, a sentença judicial servirá de título translativo e deverá apresentado ao cartório de imóveis para a devida transferência do domínio do bem.

5) Perguntas e Respostas frequentes

Quais são os documentos exigidos na Usucapião Extrajudicial?


Os documentos exigidos para o procedimento de Usucapião Extrajudicial são:

1) Ata Notarial pra comprovação do tempo de posse;
2) Planta e Memorial descritivo do imóvel;
3) Anotação de responsabilidade técnica da planta e memorial descritivo no órgão responsável (ex.: CREA/MG);
4) Certidões negativas do requerente, do cônjuge e referentes ao imóvel;
5) Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;
6) Documentos pessoais do requerente e do cônjuge, se for o caso;

Há necessidade de apresentar ata notarial na Usucapião Judicial?


Não. A ata notarial para comprovação do tempo de posse somente é exigida no caso da Usucapião Extrajudicial. Tratando-se do processo de Usucapião Judicial,

É necessário contratar advogado para a ação de Usucapião Extrajudicial?


Sim. A Lei exige a presença de advogado para o processamento da ação de Usucapião tanto em cartório como na justiça. Isso porque o advogado é o profissional qualificado para manejar os casos que envolvam procedimentos legais.

6) Ação de Usucapião | Advogado para Ação de Usucapião em Belo Horizonte

Por fim, é importante destacar que a Lei brasileira exige a participação de advogado nas ações de Usucapião. Portanto, independentemente da modalidade e da via onde será o processamento da ação (Processo de Usucapião Judicial ou Precedimento de Usucapião Extrajudicial).

Isso porque o advogado é o profissional qualificado para atuar nas demandas jurídicas e auxiliar os cidadãos a obter a proteção dos seus interesses.

Além disso, as demandas de natureza imobiliária, requerem conhecimento avançado e bastante específico. Assim, caso você esteja diante de uma situação de Usucapião, opte por se consultar e contratar advogado especialista em Direito Imobiliário.

Por isso, o Consultório Jurídico Leandro Fialho conta com uma equipe de advogados especialistas e experientes em ação de Usucapião. Seja ela a Usucapião Judicial ou a Usucapião Extrajudicial.

Estamos preparados para te auxiliar em todo o processo de regularização do seu imóvel, da análise documental ao registro da aquisição do imóvel.

Você está procurando um advogado para ação de Usucapião Extrajudicial ou Usucapião Judicial em BH?

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# Advogado Usucapião BH

2 Comentários

  • Antonio Paulo Silva
    Responder 11 de abril de 2020 at 21:27

    construi uma casa num lote que troquei por um carro a 16 anos quase… o imóvel tem 10 de frente por 11 de fundo. cimo faço para tirar uso campeão ?

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