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Usucapião: confira ótimas dicas para iniciar a sua ação

Usucapião Judicial e Usucapião Extrajudicial - Regularização de Imóvel - Advogado BH

Popularmente conhecida como Uso Campeão, a Usucapião é uma forma legalmente utilizada para a aquisição da propriedade de um bem, seja um bem móvel ou seja um bem imóvel.

Diferente da Compra e Venda, por exemplo, que acontece através do pagamento de um valor previamente estabelecido entre as partes, na Usucapião a aquisição da propriedade se dá pelo exercício da posse por um período prolongado de tempo.

Acompanhe este artigo até o final para saber as principais informações sobre esse ação.

Índice do artigo:

Confira este formulário para análise preliminar da sua ação de Usucapião.

A exigência principal da Usucapião é a ocorrência da posse qualificada, ou seja, da posse mansa, pacífica e contínua pelo tempo determinado em lei. Além disso, o interessado deverá cumprir todos os outros requisitos legais que analisaremos neste artigo.

Decerto, os casos mais comuns do pedido de Usucapião são aqueles em que o indivíduo compra um imóvel e, por alguma razão, não transfere para si a propriedade do bem. Assim, alcançando todos os requisitos estabelecidos em Lei, o interessado poderá obter a propriedade legítima sobre o imóvel.

Espécies e Requisitos da Usucapião

Em resumo, excetuando-se os bens públicos, todos os bens particulares são passíveis de serem usucapidos.

Além disso, destaca-se que existem diferentes espécies de Usucapião, e cada uma delas possui requisitos e prazos específicos. Sendo assim, as espécies mais conhecidas são:

Usucapião Especial Urbana

A espécie Especial Urbana é destinada, principalmente, para famílias de baixa renda. São os requisitos:
 
a) Posse mansa e pacífica do imóvel por período superior a 05 anos, ininterruptos;
b) Não é exigida boa-fé ou a existência de justo título nesse caso;
c) A área do imóvel não pode ultrapassar 250m²;
d) O possuidor não poderá ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural;
e) O possuidor do imóvel deve utilizar o mesmo para fins de moradia própria, ou para moradia da família.

Usucapião Especial Urbana Coletiva

A espécie Urbana Coletiva é similar à modalidade urbana individual.
A diferença entre elas é que, a priori, a posse do imóvel será compartilhada com outras famílias (composse). Contudo, os imóveis deverão ocupar em conjunto uma área superior a 250m². Além disso, a área equivalente a cada possuidor deverá ser identificável.

Usucapião Ordinária

Além da posse mansa, pacífica e contínua, a espécie Ordinária a existência de:
a) Boa-fé;
b) O interessado deverá possuir Justo Título:
O justo título é o documento que demonstra a legitimidade da posse, constituindo-se principalmente pelo “contrato de gaveta”.

A posse mansa deverá ocorrer de forma ininterrupta pelo prazo de 10 anos. No entanto, tal prazo será reduzido para 05 anos caso “o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (art. 1.242, § único, do Código Civil).

Usucapião Extraordinária

Para configuração da espécie Extraordinária, é necessário ocorrer a posse mansa e contínua do bem, contudo, não se exige boa fé ou justo título.

O prazo da posse contínua deverá ser superior a 15 anos. Entretanto, poderá ser reduzido para 10 anos caso “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo” (art. 1.238, § único, do Código Civil).

Usucapião Rural

Na espécie Rural, será adquirida a propriedade do imóvel caso ocorra a:
 
a) Posse do imóvel por um prazo superior a 05 anos, sem interrupção e sem contestação do proprietário;
b) Não seja o interessado proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
c) A área do imóvel não seja superior a 50 hectares;
d) Utilização do imóvel para prática produtiva, através do trabalho do interessado ou do trabalho de sua família.
 
Neste caso presume-se a boa fé, não havendo necessidade de justo título.

Características e Requisitos da Usucapião Extrajudicial

Logo após o início da vigência do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), a regularização imobiliária no Brasil tornou-se mais rápida e menos burocrática que antigamente. Isso porque o novo CPC deu origem à Usucapião Extrajudicial.

Assim, a partir do mês de março de 2016 o pedido de Usucapião passou a ser possível também no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado.

Portanto, sempre que houver urgência do interessado para a regularização do imóvel em um tempo reduzido, a modalidade Extrajudicial será a mais recomendada.

Contudo, não são em todos os casos que o interessado poderá ingressar com a Usucapião Extrajudicial. Consta expressamente na Lei que, para que a ação de Usucapião seja feita no Cartório, não poderá haver nenhum tipo de conflito ou resistência em relação à posse do imóvel. Caso haja algum conflito, a ação deverá ser apresentada diante do Pode Judiciário.

Além disso, por se tratar de um procedimento complexo, o requerimento da Usucapião deverá, obrigatoriamente, ser realizado por advogado regularmente inscrito na OAB.

Quais são os documentos necessários para a Usucapião Extrajudicial?

Os documentos necessários para instruir o requerimento extrajudicial são:

  1. Ata Notarial lavrada por tabelião de notas, atestando as características e o tempo de posse sob o imóvel usucapiendo;
  2. Planta e Memorial descritivo assinados por profissional habilitado. Além disso, será necessário apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica do projeto, emitida pelo CREA ou CAU;
  3. Certidões Negativas dos distribuidores cíveis do local de situação do imóvel e do domicílio do interessado;
  4. Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem), a depender da modalidade requerida, ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Como, por exemplo, recibos de pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Caso não haja manifestação contrária dos últimos proprietários cadastrados no registro do imóvel, ou manifestação contrária das Fazendas Públicas, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis promoverá o registro da aquisição na matrícula do imóvel ou, se for o caso, criará uma nova matrícula com essas informações.

Havendo impugnação por algum dos interessados, ocorrerá a remessa do procedimento ao Poder Judiciário, para que o procedimento administrativo seja convertido em uma ação judicial para solução do caso.

Quais são as vantagens da Usucapião Extrajudicial?

As principais vantagens da Ação de Usucapião Extrajudicial são os fatores tempo e custo. Enquanto o tempo de processamento da ação no cartório de imóveis gira em torno de 06 a 12 meses, em média. No Judiciário o tempo de processamento da ação, em média, é de 03 a 05 anos.

Essa modalidade é a principal via de acesso para os interessados que já possuem toda a documentação necessária em mãos, organizada conforme os requisitos legais da ação.

Essa aquisição imobiliária gera obrigação de pagar ITBI?

Pois bem, por se tratar de uma forma de aquisição originária da propriedade, a ação de Usucapião é isenta de impostos. Portanto, não há incidência do ITBI nas ações de Usucapião.

Clique aqui para falar com um advogado especialista em Usucapião Extrajudicial

# Advogado Usucapião BH

4 Comentários

  • Josias Mendrado
    Responder 31 de março de 2020 at 17:31

    Quanto custa pra fazer usucapião?

    • Leandro Fialho
      Responder 2 de abril de 2020 at 21:45

      Olá, Sr. Josias! Como vai?
      Existem diversas variáveis que precisam ser consideradas para composição do preço da Usucapião. Dentre elas, a primeira e se considerar é o meio onde será processado o pedido: Judicial ou Extrajudicial.

      – Em meio Judicial, os custos podem ser consideravelmente inferiores, em comparação com o meio Extrajudicial. Isso porque não haverá necessidade de produzi-se documentos que possuem valores elevados, dentre eles a ata notarial para comprovação do tempo de posse. Além, é claro, da possibilidade da concessão da assistência judiciária gratuita.

      – Já em meio Extrajudicial, haverá a obrigatoriedade da produção dos seguintes documentos: ata notarial para comprovação do tempo de posse, planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART) produzidos por engenheiro ou arquiteto, além do pagamento da taxa de processamento da ação.

      Portanto, Sr. Josias, para saber qual será o investimento envolvido no pedido de Usucapião, é necessário avaliar cada situação em específico.

      Caso o senhor queira um orçamento para a sua demanda, fique a vontade para entrar em contato conosco. Será uma satisfação atendê-lo.

  • Paulo Canário Forte de Sacros
    Responder 4 de abril de 2020 at 16:05

    Posso mudar um processo de usucapião da justiça para fazer usucapião extrajudicial?

    • Leandro Fialho
      Responder 5 de abril de 2020 at 12:27

      Bom dia, Sr. Paulo!
      Como vai?

      Sim! É perfeitamente possível mudar uma ação de Usucapião do meio judicial para o meio extrajudicial, caso não exista oposição à sua posse.

      Ou seja, caso a sua ação judicial de Usucapião esteja tramitando sem resistência do proprietário registral do imóvel, de algum vizinho confinante ou de qualquer outro terceiro interessado, o senhor poderá finalizar o processamento dessa ação e meio extrajudicial.

      No entanto, é importante observar que será necessário o ingresso de um novo procedimento extrajudicial de Usucapião no cartório. O que quer dizer que a ação judicial não irá continuar de onde ela parou e, sim, será processada desde o início no cartório de imóveis.

      Contudo, estando com a documentação em ordem, esse procedimento ainda será muito mais célere do que o procedimento judicial.

      Precisando de maiores informações, sinta-se à vontade para entrar em contato!

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