Passo a passo completo para fazer Usucapião Urbano com Excelência
A ação de Usucapião Imobiliário é uma possibilidade jurídica que está muito em evidência nos tempos atuais. Contudo, ainda restam muitas dúvidas para o público em geral a respeito do tema.
Por essa razão, preparamos este artigo para facilitar o seu entendimento a respeito do assunto. Assim, apresentaremos aqui as características dessa modalidade e um passo a passo para fazer a ação de Usucapião com Excelência. Vamos lá?
USUCAPIÃO URBANO
O Usucapião Especial Urbano é uma modalidade de Usucapião que está expressamente prevista na Constituição Brasileira de 1988, em seu art. 183.
Trata-se, pois, de uma regra de ordem constitucional criada para garantir o direito de moradia aos cidadãos, prestigiando a promoção da função social da propriedade.
Portanto, podemos dizer que o legislador constitucional buscou proteger a posse das pessoas que de fato ocupam e dão função a uma propriedade imobiliária que antes se encontrava ociosa, utilizando-a como moradia e/ou para trabalhos produtivos com fins do próprio sustento.
De acordo com a regra contida no art. 183 da Constituição Federal:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Como visto, o Usucapião Urbano se presta à proteção das pessoas que ocupam imóveis de até 250 m², sem título de propriedade, com fins de moradia. Por essa razão, tal modalidade também é conhecida como Usucapião Especial Urbano pro misero.
Feitas as primeiras considerações, vamos ao que realmente interessa: como registrar a propriedade do imóvel onde você vive com a sua família através do Usucapião?
REQUISITOS DO USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
Pois bem, a legislação brasileira além de prever diferentes modalidade, como já dito, prevê também quais são os requisitos caracterizadores de cada uma dessas modalidades de Usucapião. Preenchidos tais requisitos, surge a posse ad usucapionem, ou seja, a posse que se exerce por Usucapião.
No caso do Usucapião Urbano, os requisitos são:
- Posse do imóvel com animus domini, ou seja, com vontade de ser dono.
Isso quer dizer que você deverá viver e cuidar do imóvel como se fosse o(a) dono(a). O que inclui manutenções estruturais, pagamentos de taxas e impostos, etc.
Além disso, é importante ter em mente que a ocupação decorrente de contratos de locação, comodato (empréstimo) e/ou depósito não caracterizará a posse ad usucapionem. E isso porque a locação, o comodato e o depósito não implicam em posse, caracterizando-se tão somente como mera detenção ou tolerância do proprietário; - Como o próprio nome induz, o imóvel deve estar localizado em área urbana;
- O tamanho da área do imóvel deve ser de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);
- A posse do imóvel deve ser exercida por período igual ou superior a 05 (cinco) anos;
- A posse do imóvel deve ser exercida de forma ininterrupta, ou seja, o imóvel deverá ser ocupado exclusivamente pelo interessado e/ou pelos seus familiares por todo o período dos 05 (cinco) anos;
- Não poderá existir oposição à posse, ou seja, não poderá existir nenhuma contestação do(a) proprietário(a) registral do imóvel;
- A destinação do imóvel deve ser para moradia do interessado ou da sua família;
- O interessado não poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
PASSO A PASSO PARA REQUERER O USUCAPIÃO URBANO
Sabe-se que o legislador permitiu, em alterações recentes na lei, o processamento das ações de Usucapião também nos cartórios de registro de imóveis, promovendo maior celeridade para tal demanda imobiliária.
Entretanto, independente do local do processamento da ação (cartório ou poder judiciário), os passos iniciais para requerer o Usucapião Urbano são basicamente os mesmos em qualquer das modalidades (judicial ou extrajudicial). Vejamos:
- Passo – Reunir documentos relacionados ao imóvel:
Os principais documentos nesse primeiro momento são a guia de IPTU, a conta de água e a conta de luz do imóvel – atuais e passadas (de preferência as mais antigas);
- Passo – Contratar advogado:
Com os documentos em mãos, consulte um advogado. Além de ser exigência da lei a participação de advogado nas ações de Usucapião, o advogado é o profissional qualificado para defender os seus interesses. Por isso, conte com advogados que possuam prática na advocacia imobiliária (clique aqui para agendar uma consulta presencial conosco)
- Passo – Produção documental:
Após a contratação do advogado, inicia-se a etapa de produção documental. Trata-se da obtenção de documentos públicos e particulares necessários para individualizar o imóvel. Ou seja, indicar a sua localização e as suas dimensões exatas, além das características do local e das benfeitorias. É necessário também produzir documentos que atestem o tempo de posse do interessado;
- Passo – Apresentação da documentação ao Cartório ou ao Poder Judiciário:
Na posse de todos os documentos necessários para instruir a ação de Usucapião, o advogado apresentará ao cartório de imóveis da circunscrição do imóvel usucapiendo, ou ao Poder Judiciário da comarca de situação do imóvel, o requerimento para processamento da ação. Durante essa etapa todos os eventuais interessados no imóvel serão ouvidos para manifestar concordância ou discordância sobre o requerimento, bem como serão analisados todos os documentos e provas da posse do imóvel;
- Passo – Registro definitivo da aquisição da propriedade do imóvel junto ao Cartório:
Logo após o processamento da ação, identificado o cumprimento de todos os requisitos legais necessários para o reconhecimento da aquisição da propriedade através do Usucapião, o Juiz ou o Registrador responsável pela ação irá declarar a aquisição da propriedade em favor do requerente. Assim, a titularidade do imóvel será transferida para o nome do interessado.
Nesse ponto, importante destacar que, a aquisição da propriedade através da Usucapião é considerada uma forma originária de aquisição e, portanto, não haverá a incidência do ITCD (imposto de transmissão por causa mortis ou doação).
Pronto! Agora que você está por dentro sobre o Usucapião Urbano, entre em ação. Busque a tão sonhada regularização do seu imóvel!
Caso tenha ficado alguma dúvida, fique à vontade para deixar um comentário (no campo abaixo). Será uma satisfação te ajudar!
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ana lucia da silva mororo
27 de maio de 2019 at 14:40apos os confrontantes serem citados, qual o procedimento? eles deverao fazer declarações para serem juntadas ao processo?
Leandro Fialho
30 de março de 2020 at 14:06Olá, Sra. Ana Lúcia!
Após a notificação dos vizinhos confinantes, os mesmos terão o prazo de 15 dias para se manifestarem. Caso eles não se manifestem, o silêncio deles será considerado como aceitação e o processo prosseguirá.
Cleber Araujo de Paula
1 de abril de 2020 at 00:39Eu vivo no imóvel a mais de 18 anos. Eu consigo fazer o usucapião urbano?
Leandro Fialho
1 de abril de 2020 at 18:52Olá, Sr. Cléber!
É muito importante observar que para obter êxito em uma ação de Usucapião todos os requisitos previstos em Lei deverão ser cumpridos.
Portanto, não podemos considerar apenas o tempo de posse para concluirmos sobre a possibilidade ou não de se obter a propriedade de um imóvel através da Usucapião.
No caso da Usucapião Urbana, os requisitos são:
– Posse mansa, ininterrupta e sem oposição de imóvel urbano com área de até 250m²;
– Posse por prazo superior a 05 anos;
– O interessado precisa utilizar o imóvel para a sua residência ou para a residência da sua família, ou realizar nele alguma atividade produtiva;
– O interessado não poderá ter outro imóvel, urbano ou rural, registrado em seu nome.
Assim, caso a posse do senhor atenda a todos os demais requisitos, o senhor terá direito à aquisição da propriedade pela Usucapião Urbana.
Espero ter esclarecido essa questão para o senhor.
Caso tenha mais alguma dúvida, fique a vontade para nos perguntar. Ok?
Percio Camargo de Carvalho
3 de julho de 2020 at 14:27Caro Leandro
Tenho necessidade de me informar sobre as CONDIÇÕES GERAIS, sabendo-se que a modalidade do Usucapião Especial Urbano está expressamente prevista na Constituição Brasileira de 1988, em seu art. 183. Trata-se de uma regra de ordem constitucional, que foi para garantir ao cidadão o DIREITO À MORADIA, privilegiando a promoção da função social da propriedade.
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Quais CONDIÇÕES GERAIS alguém deve preencher para se habilitar ao pedido ?
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• SE, por exemplo, DEVE HAVER uma edificação ou pode ser somente um terreno SEM benfeitorias;
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• SE deve ser necessariamente para uso próprio como MORADIA, COMO deverá possuir um Imóvel para Moradia SE este se constituiria em um Imóvel “ILEGAL”, pois NÃO teria como ter sido aprovado pela Prefeitura e outros Órgãos competentes para receber o ” Habite-se ” ?
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• SE moradia e/ou para trabalhos produtivos com fins do próprio sustento, MESMO DENTRO de ZONA URBANA [ “Aquele que possuir como sua ÁREA URBANA de ATÉ duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. ] entendendo-se como ” sua ÁREA URBANA ” somente o TERRENO (?) ou se aplica à soma Terreno + Edificações (?)
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• SE deve NÃO possuir nenhum outro imóvel em seu nome NAQUELE Município e/ou em outro lugar qualquer, etc, etc, etc…
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Leandro Fialho
16 de julho de 2020 at 20:48Caro Sr. Pércio, como vai?
Primeiramente, agradeço pela sua participação!
Vamos às questões levantadas:
1. As condições gerais para um cidadão se habilitar ao pedido de Usucapião dizem respeito à posse qualificada do pretendente, que deverá possuir as seguintes características:
a) Posse mansa e pacífica, ou seja, sem oposição;
b) Posse ininterrupta pelo prazo exigido em lei para a modalidade pretendida;
c) Posse com animus domini, que se traduz na intenção de agir como dono, de exercer a posse do bem como se dono fosse;
d) Aparência de dono em sua vizinhança.
2. Tratando-se da Usucapião Especial Urbana, mencionada pelo senhor, a Lei exige como requisito que o interessado utilize o imóvel para a sua moradia ou para a moradia de sua família, assim, necessário entender pela exigência da existência de benfeitorias no local.
3. Para fins da Usucapião Urbana o interessado deverá, necessariamente, utilizar o imóvel para a própria moradia, ou para a moradia da família. Além disso, importante dizer nesta oportunidade que os tribunais brasileiros são uníssonos no sentido que a necessidade de regularização administrativa do imóvel, incluindo aqui o Habite-se, não é óbice para a declaração da aquisição originária da propriedade por via da Usucapião.
4. Para melhor compreensão sobre o termo “área urbana” utilizada no dispositivo legal mencionado pelo senhor, considere a respeito do zoneamento administrativo municipal. Ou seja, o município definirá sobre a existência de áreas urbanas e rurais no seu plano diretor territorial.
5. Ao vedar a possibilidade da Usucapião Urbana para os pretendentes que possuem outro imóvel urbano ou rural, a Constituição Federal o fez considerando todo o território nacional. Isso porque, como o senhor brilhantemente registrou acima, trata-se de uma regra para garantir aos cidadãos o direito à moradia. Assim, quem é proprietário de outro imóvel, urbano ou rural em todo o território nacional, não faz jus à Usucapião Especial Urbana.
Espero ter esclarecido todas as suas dúvidas. No entanto, caso o senhor precise de maiores informações, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco. Estamos à disposição!
Pedro Henrique Magalhaes
27 de setembro de 2021 at 20:37Boa noite
Se possivel queria um esclarecimento sobre essa questao, minha mãe em 2004 recebeu uma porcetagem de um terreno urbano, com demais herdeiros. desde essa data nao houve interesse das partes em regularizar a documentaçao e muito menos em mater o terreno em ordem. desde 2005 eu estou de posse do terreno, pago os impostos e mandei cerca. nesse caso eu poderia entrar com o Usucapião Urbano ?
Leandro Fialho
28 de setembro de 2021 at 09:55Olá, Pedro Henrique. Bom dia!
Como vai?
Para a aquisição de um imóvel através da Usucapião Urbana é necessário observar os seguintes requisitos:
– Possuir área urbana de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);
– Posse pelo período mínimo de 05 (cinco) anos;
– Posse ininterrupta e sem oposição;
– Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
– Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Assim, é importante que você verifique a ocorrência de todos esses requisitos, ou seja, cumulativamente, para concluir pela possibilidade da Usucapião Urbana.
Por se tratar de um terreno, é necessário entender se há nele a construção de benfeitoria que possibilite moradia, uma vez que o texto expresso da lei exige que o imóvel seja utilizado para moradia sua ou de sua família para essa modalidade de Usucapião.
Dessa maneira, eu acredito que a modalidade adequada para o seu caso possa ser a Usucapião Extraordinária.
Espero ter ajudado!
Caso precise de mais informações, sinta-se à vontade para solicitar um contato.
alexsandra maria menezes ramos ramos
5 de novembro de 2021 at 19:33quanto custa o processo de uso capião com toda a documentação certa e ajustada?
Leandro Fialho
6 de novembro de 2021 at 11:18Olá, Sra. Alexsandra. Bom dia!
Como vai?
Os custos da ação de Usucapião são baseados no valor do imóvel usucapiendo.
Além disso, é necessário um aprofundamento no seu caso para atender a complexidade e a viabilidade da ação para poder te responder sobre o valor do investimento para a regularização do seu imóvel através da Usucapião.
Assim, recomendo que a senhora busque uma consulta com advogado para tratar do assunto.
Caso tenha interesse, estamos à disposição para atendê-la.
Agradecemos pela sua participação!