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Construção em área comum de condomínio: saiba mais

Advogado Imobiliário - Construção em Área Comum do Condomínio - Advogado Belo Horizonte - áreas comuns

A construção em área comum de condomínios é um tema bastante polêmico, e merece bastante atenção e cautela.

Isso porque, sem dúvidas, as discussões sobre a utilização de área comum em condomínio residencial atinge a todos os condôminos, direta ou indiretamente. Principalmente quando o assunto é construção de benfeitorias.

Na maioria dos casos, discute-se a utilização exclusiva da laje e da área do entorno do edifício, popularmente conhecida como área privativa, para ampliação da estrutura do imóvel.

Nesse sentido, o legislador trouxe no Código Civil de 2002 as definições legais para a solução de discussões em relação ao tema.

Logo no início do Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, há o art. 1.331, que define que:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. […]

Além disso, a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio trazem as condições específicas sobre o funcionamento de cada Condomínio Edilício.

Entretanto, ainda é realidade não haver previsão sobre a construção em área comum nas regras de condomínio, principalmente quando a convenção é mais antiga.

Em situações como essa, é possível buscar-se a autorização dos condôminos para a alteração da Convenção de Condomínio, a fim de deliberar-se sobre o tema.

Dessa maneira, os condôminos poderão realizar, em conjunto, alterações na convenção de condomínio quando a previsão sobre o assunto encontrar-se em sentido contrário daquilo que se pretende definir, ou quando não houver nenhuma definição sobre o tema em debate.

Rerratificação (re-ratificação)

A Rerratificação da Convenção de Condomínio é a forma adequada para alterar-se, em partes, uma convenção condominial, e confirmar-se, no mesmo ato, a vigência das partes não alteradas.

No contexto apresentado, tratando-se de construção de benfeitorias, apenas com a aprovação unânime dos condôminos em assembleia geral será possível realizar-se a rerratificação. Isso porque o acréscimo gerado por uma nova construção irá alterar a fração ideal de todas as unidades autônomas do condomínio (ex. apartamento, loja).

Logo, haverá a necessidade de alteração das matrículas de todos os apartamentos, bem como a atualização do índice cadastral dos mesmos na Prefeitura.

Entretanto, isso não significa que os condôminos passarão a pagar mais ou menos impostos.

O que significa “alterar a fração ideal do imóvel”?

A fração ideal é a medida que representa a área de ocupação que cada unidade autônoma, possuindo ralação com a área total do empreendimento.

Cada unidade autônoma possui uma fração ideal, que compreende o lote, as áreas úteis exclusivas e as áreas comuns do imóvel. O art. 1.331 §3o do Código Civil disciplina sobre a fração ideal. Vejamos:

art. 1.331 §3o CC/02 – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

Vejamos um exemplo:

Em um edifício com 10 andares, sendo 01 apartamento por andar (101 – 1001), todos do mesmo tamanho e com o mesmo número de vagas de garagem, a fração ideal de cada apartamento corresponderá a 0,1000 (para fins de cálculo, deve-se sempre considerar 4 casas após a vírgula), ou 10% do total do empreendimento. A soma de todas as frações ideais será sempre igual a 1, ou 100%.

Agora, a partir desse mesmo exemplo, vamos calcular a alteração da fração ideal dos apartamentos após a construção de uma cobertura na laje do edifício (esse é o mesmo cálculo usado para construção de área privativa):

  • Inicialmente, vamos supor que a área total original do empreendimento é de 1.000m²;
  • Assim, após a obra para construção de uma cobertura no apartamento 1001, foram acrescidos 50 m² à área do empreendimento, passando o edifício a ter uma área total de 1.050 m²;
  • A área total do apartamento 1001, após a construção da cobertura, passou de 100 m² para 150 m². O que alterou a sua fração ideal, de 10% para 14,7619% do empreendimento;
  • Entretanto, área dos outros 09 apartamentos permaneceu a mesma, 100m² cada. Contudo, a fração ideal de cada imóvel reduziu, passando a corresponder de 10% para 9,4708% da área total do empreendimento.

A alteração da fração ideal implica na alteração da área de todos os imóveis?

Conforme o exemplo acima, é possível compreender que a alteração da fração ideal nem sempre representa alteração na área do imóvel. Isso porque a alteração de área ocorreu apenas no apartamento que realizou a obra para ampliação. Os demais permaneceram do mesmo tamanho.

A utilização exclusiva de uma área comum para a construção de benfeitorias desvalorizará economicamente as demais unidades autônomas?

Não. A utilização exclusiva de uma área comum para a construção de benfeitorias não desvaloriza economicamente as demais unidade do edifício.

Sem dúvidas, a benfeitoria edificada representará valorização econômica apenas para o imóvel que foi ampliado, porém, não implicará na desvalorização das demais unidades.

Certo é que a outorga do uso exclusivo sobre áreas comuns significa, tão somente, um ato de renúncia do uso da área outorgada, não envolvendo cessão de propriedade.

Portanto, a autorização para o uso exclusivo de uma área comum ocorrerá pela transferência da posse direta para o outorgado, mantendo-se os outorgantes na posse indireta da área, na proporção de suas respectivas frações ideais.

O que diz o judiciário em relação ao acesso exclusivo às áreas comuns?

De fato, há situações em que a área comum só pode ser acessada pelos moradores de um único apartamento, como aquelas que estão no nível térreo e no último andar do edifício. Em outros casos, a área comum possui livre acesso externo para todos os condôminos.

Assim, conforme o Superior Tribunal de Justiça, nos casos em que o acesso à área comum só é possível através de uma unidade autônoma, não há problema no uso exclusivo desta área pelos ocupantes da unidade onde existe o acesso.

Entretanto, caso seja possível a utilização da área pelos outros moradores, de forma livre, ou seja, sem passar pela propriedade de outro condômino, é proibido o bloqueio do acesso à área sem previsão expressa para tal na Convenção do Condomínio.

O acesso exclusivo gera direito de construção de forma automática?

A resposta para essa pergunta, certamente, ai depender do que diz a convenção do condomínio. Algumas convenções permitem a construção de benfeitorias, outras não.

No entanto, é necessário ficar atento ao fato de que, mesmo havendo permissão na convenção, ou após eventual alteração em assembleia, o detentor do acesso exclusivo à área comum somente poderá realizar construção se houver autorização do Município.

Tratando-se, portanto, dos trâmites legais para regularização da obra junto à Prefeitura. Alguns prédios já possuem previsão em seu memorial descritivo para certas ampliações, de acordo com o coeficiente de ocupação que lhe é permitido. Funciona como uma pré-autorização para ocupar-se toda a área “construível” do terreno.

Neste caso, o Município autoriza a obra mediante o pagamento de uma contribuição conhecida como “Mais Valia”, cujo valor varia de acordo com a localização do imóvel.

Mesmo que as intervenções não reflitam alteração do gabarito do prédio, a obra estará submetida à legislação de cada Município. Isso vale até para casos de fechamento de varandas.

Há incidência de impostos decorrentes da outorga da concessão para utilização exclusiva de áreas comuns?

Por se tratar de um ato voluntário de renúncia a direitos, representada por uma obrigação de não fazer, a outorga da exclusividade de uso das áreas comuns não importa em transferência de titularidade e, portanto, não há incidência de impostos.

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6 Comentários

  • Alessandra
    Responder 26 de setembro de 2019 at 11:49

    Olá! Moro em um apartamento térreo que possui uma pequena área comum, mas com acesso somente por dentro do meu apartamento. A síndica do prédio diz que não posso usar a área e nem meu cachorro, inclusive diz que não posso circular por ela. Meu cachorro faz as necessidades nesta área, que mantenho sempre limpa. Ela proíbe que eu coloque qualquer coisa lá, ameaça sempre me multar. Eu gostaria de colocar alguns vasos com plantas e um varal. Ela pode proibir que eu circule pela área e que coloque plantas nesta área? Não vou construir nada.

  • Monique Maria Lima da Silva de Almeida Valente
    Responder 26 de julho de 2021 at 00:12

    Boa noite. Moro em um prédio com 3 apt tipo casa. O meu é no térreo, outro ao lado e um em cima. O prédio tem duas entradas e bem no meio da área comum existia um muro divisório e os aptos 201 e 101 usavam/usam a entrada principal e o apt 102 sempre usou e usam a entrada denominada na escritura como de serviço.
    Ao vir morar aqui, já existia uma obra na área comum, um cômodo que si os moradores do apt 102 tinham acesso. Esse apt em questão é herança que ganhei. Eu fiz uma obra de acréscimo nesse cômodo, aumentei para acomodar minhas filhas. A obra não impediu a passagem de nenhum morador pq era no canto do prédio e dava num corredor sem saída.
    Isso me gerou um processo por parte dos demais moradores. Perdi a ação.
    Com o processo na justiça, aprendi várias coisas e uma que me chamou atenção foi que, no rgi dos 3 apts a medida da área exclusiva é a mesma. Descobri também que a moradora do apt 201 tem um processo de obra de acréscimo desde 1960 parado na prefeitura.
    Ainda sobre a moradora do 201(autora do processo para eu derrubar a obra que fiz), tem um terraço irregular. Aqui para eu ter acesso a minha caixa d’água tenho que passar por dentro da casa dela.
    Ela também é proprietária do apt 101 que também tem uma obra de acréscimo e ela aluga o imóvel.
    Ao fim do corredor onde fiz a obra existe uma parede que é a obra de acréscimo do apt 101, sendo que essa obra está dentro das medidas de área exclusiva do prédio.
    Tive que instalar uma caixa d’água na laje do cômodo que já existia aqui pq ela, a moradora do 201 não me permitiu acessar o terraço. Ela faz uso do terraço sem a anuência de nenhum outro morador. As obras de acréscimo já existiam quando ela comprou os aptos, mas eu li que obra não prescreve. Né
    O que me deixa com um ponto de interrogação é que, ela me processou por uma obra irregular na área comum, sendo que ela também tem obras irregulares. As frações ideias de cada Apt 101 20/120, apt 201 40/120 e o meu apt 102 20/120. O terreno em volta do prédio, ou seja área exclusiva é de 80metros quadrados ao todo. Aqui não tem convenção de condomínio.
    Estou pensando em entrar nan justiça para obriga lá a derrubar as construções ilegais, mesmo que não tenha sido ela quem as construiu, pois o muro divisório que mencionei no início do texto, já existia e mesmo assim tive que derrubar. E mais, o apt que ela mantém alugado, é valorizado com uma obra de acréscimo dentro da área comum do prédio.
    Gostaria de saber se meu raciocínio está certo. Se em tudo o que falei, o senhor consegue analisar se a parte autora tem alguma “carta na manga”, pois não é possível, uma área exclusiva a todos, eu sou impedida de acessar pq tem obras irregulares, pq se não houvesse a obra de acréscimo do apt 101, eu poderia acessar o terraço sem precisar passar por dentro do apt 201. Se no rgi os 3 imóveis tem as mesmas medidas, pq ela poderia ter exclusividade de uso e eu não?
    Desculpa o texto longo 😁

  • Daniel Müller
    Responder 31 de julho de 2021 at 00:33

    Boa noite!
    Estou em vias de adquirir uma casa em um condomínio pequeno, no qual três unidades foram construídas em um único terreno.
    As três casas ficam uma ao lado da outra, todas com saída para a rua.
    A última casa (a que pretendo adquirir) tem ao seu lado uma fração de terreno.
    Ocorre que essa fração de terreno é acessível apenas por essa unidade com a qual é limítrofe.
    A negociação se deu na fase de acabamento da construção, enquanto o condomínio ainda não estava constituído e, desde o início, tratava-se daquela fração de terreno como pertencente a essa unidade em negociação. Tanto que o valor dessa unidade era um tanto superior às demais (que têm a mesma área construída).
    Após a instituição do condomínio, porém, a tal fração do terreno é tratada como área comum do condomínio.
    Pergunto se existe a possibilidade dessa área ser anexada à unidade com a qual faz divisa, a fim de se tornar privativa?

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