Facebook

Twitter

Copyright 2015 Leandro Fialho Consultório Jurídico.
Todos os direitos reservados.

Facebook

LinkedIn

Menu

Uso de áreas comuns em condomínio

Advogado Imobiliário - Construção em Área Comum do Condomínio - Advogado Belo Horizonte - áreas comuns

Discussões sobre a utilização de áreas comuns em condomínios residenciais são mais recorrentes do que se imagina, principalmente quando o assunto é construção de benfeitorias.

 

Na maioria dos casos, discute-se a utilização exclusiva da laje e da área do piso térreo no entorno do edifício, popularmente conhecida como área privativa, para ampliação da estrutura do imóvel.

A chave para solução dessa discussão pode ser encontrada tanto na convenção do condomínio do edifício, quanto na escritura dos apartamentos.

É possível buscar autorização dos demais condôminos para alteração da convenção de condomínio quando ela traz a decisão do assunto em sentido contrário, ou quando não há nada definido sobre o tema.

Rerratificação (re-ratificação)

Geralmente essa autorização se dá pela rerratificação da convenção de condomínio. A rerratificação é a forma usada para alterar partes de uma convenção e confirmar as demais.

A rerratificação só será válida com a aprovação unânime dos condôminos em assembléia geral, uma vez que o acréscimo gerado por uma nova construção irá alterar a fração ideal de todos os imóveis do condomínio. Por via de consequência, haverá a necessidade de alterar a matrícula de todos os apartamentos, bem como a atualização do índice cadastral deles na prefeitura (o que não significa dizer que os demais condôminos irão pagar mais ou menos impostos).

O que significa “alterar a fração ideal do imóvel”?

 

A fração ideal é a medida que representa o quanto cada apartamento corresponde do total do empreendimento. Cada unidade autônoma possui uma fração ideal, que compreende o lote, as áreas úteis exclusivas e as áreas comuns do imóvel. O art. 1.331 §3o do Código Civil disciplina sobre a fração ideal. Vejamos:

art. 1.331 §3o CC/02 – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

 

Vejamos um exemplo:

 

Em um edíficio com 10 andares, sendo 01 apartamento por andar (101 – 1001), todos do mesmo tamanho e com o mesmo número de vagas de garagem, a fração ideal de cada apartamento corresponderá a 0,1000 (para fins de cálculo, deve-se sempre considerar 4 casas após a vírgula), ou 10% do total do empreendimento. A soma de todas as frações ideais será sempre igual a 1, ou 100%.

Nesse mesmo exemplo vamos calcular a alteração da fração ideal dos apartamentos após a construção de uma cobertura na laje do edifício (esse é o mesmo cálculo usado para construção de área privativa):

 

  • Suponhamos que a área total original deste empreendimento era 1.000m²;
  • Após a obra para construção de uma cobertura no apartamento 1001, foram acrescidos 50m² à área total do empreendimento, passando ela a ter 1.050m²;
  • A área total do apartamento 1001, após a construção da cobertura, passou de 100m² para 150m², alterando também sua fração ideal de 10% para 14,7619% do empreendimento;
  • A área dos outros 09 apartamentos permaneceu a mesma, 100m² cada, entretanto, a fração ideal de cada imóvel reduziu, passando a corresponder de 10% para 9,4708% da área total do empreendimento.

De acordo com o exemplo, é possível compreender que a alteração da fração ideal nem sempre representa alteração na área do imóvel, uma vez que representará alteração apenas na área do apartamento que realizou a obra para ampliação. A obra realizada representará valorização econômica apenas para o imóvel que foi ampliado, não representando desvalorização aos demais imóveis.

Isso porque a outorga do uso exclusivo sobre áreas comuns a determinado condômino, pela manifestação de vontade dos demais, corresponderá a um ato de renúncia ao seu uso, não envolvendo cessão de propriedade. A autorização para uso exclusivo sobre áreas comuns ocorrerá pela transferência da posse direta para o outorgado, mantendo-se os outorgantes na posse indireta dessas áreas, na proporção de suas respectivas frações ideais.

O que diz o Judiciário em Relação ao acesso Exclusivo às áreas comuns?

 

Há situações em que a área comum só pode ser acessada pelos moradores de um único apartamento, seja ela no primeiro ou no último andar. Em outros casos, a área comum possui acesso externo, podendo ser usada por todos.

Nos casos em que o acesso à área comum seja possível somente por uma unidade autônoma, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) vem entendendo que não há problema no uso exclusivo dessa área comum pelo dono da unidade onde exista a passagem.

Entretanto, caso seja possível a utilização da área pelos outros moradores, de forma livre, ou seja, sem passar pela propriedade de outro condômino, é proibido o bloqueio do acesso à área sem previsão expressa para tal na convenção do condomínio.

O acesso exclusivo gera direito de Construção ou Acréscimo na área de forma automática?

 

Novamente vai depender do que diz a convenção do condomínio. Algumas convenções permitem a construção de benfeitorias, outras não.

No entanto, é necessário ficar atento ao fato de que, mesmo havendo permissão na convenção, ou após eventual alteração em assembléia, o detentor do acesso exclusivo à área comum somente poderá realizar construção se houver autorização da prefeitura.

Trata-se, portanto, dos trâmites legais para regularização da obra junto à prefeitura. Alguns prédios já possuem previsão para certas ampliações em seu memorial descritivo, de acordo com o coeficiente de ocupação que lhe é permitido. Funciona como uma pré-autorização para ocupar toda a área “construível” do terreno.

Neste caso, a prefeitura autoriza a obra mediante o pagamento de uma contribuição conhecida como “Mais Valia”, que é determinada de acordo com a localização do imóvel.

Mesmo que as intervenções não reflitam alteração do gabarito do prédio, a obra estará submetida à legislação de cada município. Isso vale até para casos de fechamento de varandas.

Há incidência de impostos decorrentes da outorga da concessão para utilização exclusiva de áreas comuns?

 

Por se tratar de um ato voluntário de renúncia a direitos, representada por uma obrigação de não fazer, a outorga da exclusividade de uso das áreas comuns não importa em transferência de titularidade e, portanto, não há incidência de impostos.

Você está procurando Advogados especializados em Direito Imobiliário?

 

Clique aqui e agende uma consulta jurídica conosco. Fazemos atendimento presencial em Belo Horizonte/MG.

Envie-nos uma mensagem com suas dúvidas. Conte conosco. Estamos preparados para te atender!

2 Comentários

  • Alessandra
    Responder 26 de setembro de 2019 at 11:49

    Olá! Moro em um apartamento térreo que possui uma pequena área comum, mas com acesso somente por dentro do meu apartamento. A síndica do prédio diz que não posso usar a área e nem meu cachorro, inclusive diz que não posso circular por ela. Meu cachorro faz as necessidades nesta área, que mantenho sempre limpa. Ela proíbe que eu coloque qualquer coisa lá, ameaça sempre me multar. Eu gostaria de colocar alguns vasos com plantas e um varal. Ela pode proibir que eu circule pela área e que coloque plantas nesta área? Não vou construir nada.

Deixe um comentário

×