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O que é Usucapião, como fazer e por onde devo começar essa ação?

Usucapião Judicial e Usucapião Extrajudicial - Regularização de Imóvel - Advogado BH

Por Leandro Fialho

Popularmente conhecida como Uso Campeão, “a” Usucapião é uma forma legal utilizada para aquisição da propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel.

Diferentemente da Compra e Venda, por exemplo, que se dá através da transmissão de um bem mediante o pagamento de um valor previamente estabelecido, na Usucapião a aquisição da propriedade do bem se dá pelo exercício da sua posse por um período prolongado de tempo.

O requisito principal da Usucapião é a posse qualificada, ou seja, a posse mansa, pacífica e contínua do bem pelo tempo determinado em lei. Além disso, o interessado deverá cumprir todos os outros requisitos legais que analisaremos nesse artigo.

Decerto, os casos mais comuns do pedido de Usucapião são aqueles em que o indivíduo compra um imóvel e, por alguma razão, não o transfere para o seu nome. Assim, atendendo a todos os requisitos estabelecidos em Lei, e realizando o requerimento a tempo e modo, através de advogado qualificado, o interessado poderá obter para si a propriedade legítima sobre o bem.

Caso você esteja procurando um Advogado Especialista em Usucapião, conte conosco! Somos uma equipe de advogados especialistas na área imobiliária. Possuímos o know how necessário para fazer a Usucapião do seu imóvel.

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Ação de Usucapião | Espécies e Requisitos

Excetuando-se os bens públicos, todos os bens móveis e imóveis são passíveis de ser usucapidos.

Existem diferentes espécies de Usucapião, e cada uma delas possui requisitos e prazos específicos. As espécies mais conhecidas são:

Usucapião Especial Urbana

A Usucapião Urbana é a ação destinada principalmente para famílias de baixa renda, e possui os seguintes requisitos:

 

a) Posse mansa e pacífica do imóvel por período superior a 05 anos ininterruptos;
b) Não é exigida boa fé ou justo título nesse caso;
c) A área do imóvel deve ser de, no máximo, 250m²;
d) O possuidor não pode ser dono de nenhum outro imóvel;
e) O possuidor do imóvel deve utilizar o mesmo para fins de sua moradia ou para moradia da sua família.

Usucapião Especial Urbana Coletiva

A Usucapião Urbana Coletiva é similar à modalidade urbana individual.

A diferença entre elas é que, nesse caso, a posse do imóvel será compartilhada com outras famílias (composse), e os imóveis terão área superior a 250m². No entanto, a área equivalente a cada possuidor deverá ser identificável.

Usucapião Ordinária/Comum

Além da posse mansa, pacífica e contínua, na Usucapião Ordinária deverá ocorrer:

a) Boa-fé;
b) Estar na posse de Justo Título:

O justo título é o documento que demonstra a legitimidade da posse. No caso de documento particular, ele deverá estar assinado por duas testemunhas.

A posse contínua deverá ocorrer pelo prazo de:

a) 10 anos para bens imóveis;
b) 03 anos para bens móveis.

Usucapião Extraordinária

Para configuração da Usucapião Extraordinária, é necessário posse mansa e contínua do bem, contudo, não se exige boa fé ou justo título.

 

O prazo da posse contínua deve ser de:

a) 15 anos para bem imóvel;
b) 05 anos para bem móvel.

Usucapião Rural

Na Usucapião Rural, o bem poderá ser adquirido por uma pessoa que:

 

a) Tenha posse do imóvel por um prazo superior a 05 anos, sem interrupção e sem contestação do proprietário;

b) Não seja dono de outro imóvel rural ou urbano;

c) A área do imóvel não for superior a 50 hectares;

d) O interessado deverá tornar a propriedade produtiva através do seu trabalho e do trabalho da sua família.

 

Neste caso presume-se a boa fé, não havendo necessidade de justo título.

Após a publicação da Lei que deu origem à Usucapião Extrajudicial, a regularização imobiliária no Brasil tornou-se mais rápida e menos burocrática que antigamente.

Desde março de 2016, quando o novo Código de Processo Civil entrou em vigor, o pedido de Usucapião passou a ser possível também no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado, através de advogado habilitado.

Quais são os documentos necessários?

Os documentos necessários para fundamentar o pedido são:

  1. Ata Notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de exercício da posse;
  2. Planta e Memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
  3. Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;
  4. Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Caso não haja manifestação contrária dos últimos proprietários cadastrados no registro do imóvel, ou manifestação contrária das Fazendas Públicas, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis promoverá o registro da aquisição na matrícula do imóvel ou, se for o caso, criará uma nova matrícula com essas informações.

Havendo impugnação por algum dos interessados, ocorrerá a remessa do procedimento ao Poder Judiciário, para que o procedimento administrativo seja convertido em uma ação judicial para solução do caso.

Quais são as vantagens da Usucapião Extrajudicial?

As principais vantagens da Ação de Usucapião Extrajudicial são os fatores tempo e custo. Enquanto o tempo de processamento da ação no cartório de imóveis gira em torno de 120 a 180 dias, no Judiciário a mesma ação é processada no período médio de 03 a 05 anos.

Essa modalidade é a principal via de acesso para os interessados que já possuem toda a documentação necessária em mãos, organizada conforme os requisitos legais da ação.

A ação de Usucapião gera obrigação de pagar impostos?

Por se tratar de uma forma de aquisição originária da propriedade, a ação de Usucapião é isenta de impostos.

Lembre-se: O advogado é o único profissional habilitado e legalmente autorizado para apresentar o pedido de Usucapião, tanto no Judiciário quanto no Cartório de Registro de Imóveis.

Você está procurando um advogado para ação de Usucapião Extrajudicial ou Usucapião Judicial em BH?

Fale conosco! Possuímos larga experiência em ação de Usucapião.

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Realizamos previamente uma análise documental aprofundada para a escolha do melhor caminho para a ação de Usucapião, seja o imóvel urbano ou rural, em vias judiciais ou extrajudiciais.

Fazemos atendimento presencial em Belo Horizonte/MG.

Estamos prontos para te atender!

# Advogado Usucapião BH

4 Comentários

  • Josias Mendrado
    Responder 31 de março de 2020 at 17:31

    Quanto custa pra fazer usucapião?

    • Leandro Fialho
      Responder 2 de abril de 2020 at 21:45

      Olá, Sr. Josias! Como vai?
      Existem diversas variáveis que precisam ser consideradas para composição do preço da Usucapião. Dentre elas, a primeira e se considerar é o meio onde será processado o pedido: Judicial ou Extrajudicial.

      – Em meio Judicial, os custos podem ser consideravelmente inferiores, em comparação com o meio Extrajudicial. Isso porque não haverá necessidade de produzi-se documentos que possuem valores elevados, dentre eles a ata notarial para comprovação do tempo de posse. Além, é claro, da possibilidade da concessão da assistência judiciária gratuita.

      – Já em meio Extrajudicial, haverá a obrigatoriedade da produção dos seguintes documentos: ata notarial para comprovação do tempo de posse, planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART) produzidos por engenheiro ou arquiteto, além do pagamento da taxa de processamento da ação.

      Portanto, Sr. Josias, para saber qual será o investimento envolvido no pedido de Usucapião, é necessário avaliar cada situação em específico.

      Caso o senhor queira um orçamento para a sua demanda, fique a vontade para entrar em contato conosco. Será uma satisfação atendê-lo.

  • Paulo Canário Forte de Sacros
    Responder 4 de abril de 2020 at 16:05

    Posso mudar um processo de usucapião da justiça para fazer usucapião extrajudicial?

    • Leandro Fialho
      Responder 5 de abril de 2020 at 12:27

      Bom dia, Sr. Paulo!
      Como vai?

      Sim! É perfeitamente possível mudar uma ação de Usucapião do meio judicial para o meio extrajudicial, caso não exista oposição à sua posse.

      Ou seja, caso a sua ação judicial de Usucapião esteja tramitando sem resistência do proprietário registral do imóvel, de algum vizinho confinante ou de qualquer outro terceiro interessado, o senhor poderá finalizar o processamento dessa ação e meio extrajudicial.

      No entanto, é importante observar que será necessário o ingresso de um novo procedimento extrajudicial de Usucapião no cartório. O que quer dizer que a ação judicial não irá continuar de onde ela parou e, sim, será processada desde o início no cartório de imóveis.

      Contudo, estando com a documentação em ordem, esse procedimento ainda será muito mais célere do que o procedimento judicial.

      Precisando de maiores informações, sinta-se à vontade para entrar em contato!

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