Quitei o imóvel e o vendedor não me passa a escritura. O que fazer?
Você pagou a última parcela, guardou os recibos, mas a escritura nunca sai: o vendedor enrola, a construtora não responde ou quem vendeu simplesmente sumiu. A lei dá a quem pagou o direito de exigir a escritura, e hoje isso pode ser feito até diretamente no cartório.
Sinais de que este é o seu caso
O preço está quitado e você tem contrato, recibos ou comprovantes.
Ele adia, cria exigências novas ou não atende mais.
O apartamento foi quitado, mas a outorga nunca foi feita.
Não há mais com quem assinar a escritura.
Para vender, financiar, fazer inventário ou simplesmente ter segurança.
Os riscos de deixar como está
Dívidas de quem vendeu
Enquanto o imóvel está no nome do vendedor, pode ser penhorado por dívidas dele.
Venda para outra pessoa
Perante terceiros, o dono é quem consta na matrícula (art. 1.245 do Código Civil).
Morte do vendedor
O imóvel entra no inventário dele e a solução fica mais lenta.
Imóvel travado
Sem registro, não dá para vender, financiar ou deixar de herança com segurança.
O que a lei permite fazer
1. Notificação e escritura amigável. Muitas vezes, uma notificação formal, com prazo, já resolve: o vendedor ou a construtora assina, e a escritura é registrada.
2. Adjudicação compulsória no cartório. Desde a Lei 14.382/2022, quem tem contrato de compra e venda quitado pode pedir a transferência diretamente no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com ata notarial, prova do pagamento e notificação do vendedor. Se ele não se opuser, o imóvel é registrado em seu nome sem processo.
3. Adjudicação compulsória na Justiça. Havendo oposição ou falta de documentos, o juiz pode suprir a assinatura do vendedor (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). O contrato não precisa estar registrado para isso (Súmula 239 do STJ).
Quando o contrato se perdeu ou a cadeia de compradores é longa demais, a usucapião pode ser o caminho mais seguro.
Documentos para separar
- Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda
- Comprovantes de pagamento de todas as parcelas
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Dados do vendedor ou da construtora (e dos herdeiros, se houver)
Advogado não é custo: é segurança do começo ao fim
Passar a escritura sem a assinatura do vendedor pode levar meses, entre cartório, documentos e, às vezes, processo. Sem orientação, é comum ficar parado no meio do caminho, com o imóvel ainda no nome de outra pessoa.
- ✓Alguém do seu lado em cada etapa, do primeiro contato até a solução.
- ✓Decisões tomadas com informação, sem pressa e sem pressão.
- ✓Mais tranquilidade para você e sua família enquanto o caso avança.
Dúvidas sobre escritura não outorgada
O que é adjudicação compulsória?
É o pedido para obrigar a transferência do imóvel a quem pagou o preço, quando o vendedor não assina a escritura. A decisão do juiz ou o procedimento no cartório substituem a assinatura dele.
Posso fazer a adjudicação compulsória no cartório?
Sim. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com advogado, ata notarial e prova da quitação. Se o vendedor se opuser, o caso vai para a Justiça.
Meu contrato não foi registrado. Ainda tenho direito?
Sim. O direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda (Súmula 239 do STJ).
E se o vendedor faleceu?
O pedido é feito contra o espólio ou os herdeiros. Em muitos casos, isso dispensa esperar o inventário dele.
Preciso pagar ITBI?
Em regra, sim. O imposto de transmissão é exigido para registrar a transferência, como em qualquer compra e venda.
Conteúdos relacionados
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Vamos tirar a sua escritura do papel?
Uma primeira conversa já mostra se o caminho é o cartório ou a Justiça e quais documentos faltam. Atendemos em Belo Horizonte e em todo o Brasil.