O advogado imobiliário atua na prevenção e na solução de conflitos sobre imóveis. Antes de um negócio, faz a análise da documentação (due diligence), redige e revisa contratos de compra e venda, promessa, locação e distrato, e conduz registros e regularizações em cartório. Quando há litígio, representa o cliente em ações de usucapião, despejo, divisão de condomínio, desapropriação, leilão e cobrança. O foco é dar segurança jurídica e proteger o patrimônio em cada etapa, do primeiro documento ao registro na matrícula.

No Brasil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). O contrato — mesmo a escritura pública — gera obrigações entre as partes, mas, enquanto não registrado, você ainda não é o proprietário perante terceiros. Por isso o registro é a etapa decisiva de qualquer compra. Se o registro se tornou inviável (por exemplo, vendedor falecido ou desaparecido), a usucapião pode ser o caminho para consolidar a propriedade.

Os essenciais são a certidão de matrícula atualizada (que mostra o real proprietário e eventuais ônus, como penhora, hipoteca e alienação fiduciária), as certidões negativas de débitos do imóvel (IPTU e condomínio) e as certidões pessoais dos vendedores (ações cíveis, trabalhistas e fiscais que possam gerar fraude à execução). Para imóveis em condomínio, vale a declaração de quitação das taxas. O detalhamento completo está no nosso checklist jurídico de documentos para a compra de imóvel.

Quando vários herdeiros são donos do mesmo bem, forma-se um condomínio, e nenhum deles é obrigado a permanecer nessa situação (art. 1.320 do Código Civil). O ideal é buscar um acordo: um compra a parte dos demais, ou todos vendem e dividem o valor. Não havendo consenso, cabe a ação de extinção de condomínio — se o imóvel for divisível, faz-se a divisão; se indivisível, promove-se a venda judicial com partilha do produto. Uma condução técnica e conciliadora costuma preservar tanto o patrimônio quanto a relação familiar.

A arrematação transfere a propriedade, mas a entrega das chaves depende de um passo seguinte. No leilão judicial, o arrematante pede a imissão na posse nos próprios autos, e a desocupação do ocupante segue procedimento com prazo definido pelo juízo. No leilão extrajudicial (em geral de imóveis com alienação fiduciária), há rito próprio para a desocupação. Por isso, antes do lance, é fundamental verificar no edital e na matrícula se o imóvel está ocupado e por quem — isso muda o tempo e a estratégia de retomada.

Pode, por meio da desapropriação, quando há necessidade ou utilidade pública ou interesse social — mas sempre mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV, da Constituição, e Decreto-Lei 3.365/1941). Você não é obrigado a aceitar o primeiro valor oferecido pela Administração: se a oferta estiver abaixo do valor real do imóvel, a indenização — incluindo benfeitorias e demais parcelas cabíveis — pode ser discutida em juízo. O acompanhamento técnico é o que assegura um valor compatível com o que o bem realmente vale.

O contrato costuma prever um prazo de tolerância (em geral de 180 dias) além da data prevista de entrega. Ultrapassado esse limite, configura-se atraso da incorporadora, o que pode gerar direito a indenização, multa contratual e até a rescisão com devolução dos valores pagos, conforme o contrato e a Lei 4.591/1964. Durante a obra, as parcelas são corrigidas pelo INCC, e o saldo devedor passa a outro índice após a entrega das chaves. Reunir o contrato e o cronograma é o primeiro passo para avaliar as medidas cabíveis.

A lei não exige advogado para todas as operações imobiliárias, mas a análise técnica preventiva evita prejuízos que costumam superar, e muito, o custo do acompanhamento. Na compra, o advogado confere a documentação e a matrícula e estrutura o contrato; na venda, protege o vendedor quanto a responsabilidades futuras; na locação, ajusta garantias e cláusulas sensíveis. O melhor momento para procurá-lo é antes de assinar — quando ainda é possível prevenir o problema em vez de litigar depois.