30 maio Usucapião coletiva: requisitos e regularização de núcleos urbanos
Usucapião coletiva: requisitos e regularização de núcleos urbanos
A usucapião coletiva pode reconhecer a propriedade de núcleos urbanos informais quando os possuidores cumprem os requisitos legais. Assim, este guia explica a área média por possuidor, o prazo, as frações ideais e o condomínio especial. Além disso, apresenta a relação com a REURB e as formas de representação. Para comparar as modalidades, consulte o guia completo de usucapião.
Última atualização: 29/10/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta Direta: Como Funciona a Usucapião Coletiva
A usucapião coletiva alcança núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos. Além disso, a área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior a 250 m² por possuidor. Por fim, os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Atualmente, a redação do art. 10 do Estatuto da Cidade não exige baixa renda nem impossibilidade de individualizar os lotes. A base está no art. 10 do Estatuto da Cidade, no contexto dos arts. 182 e 183 da Constituição. O reconhecimento constitui condomínio especial, nos termos legais.
A modalidade coletiva trata o núcleo urbano informal segundo os critérios do art. 10. Por outro lado, a usucapião urbana individual tem requisitos próprios. Portanto, a possibilidade de identificar lotes não afasta, por si só, a redação atual da modalidade coletiva. Além disso, a análise pode envolver a REURB, prevista na Lei 13.465/2017.
Sumário do Conteúdo
- O que é a Usucapião Especial Coletiva
- Requisitos da Usucapião Coletiva
- Como o Juiz Atribui as Frações Ideais
- O Condomínio Especial Indivisível e sua Gestão
- Usucapião Coletiva x Usucapião Individual
- Via Judicial e Via Extrajudicial
- Usucapião Coletiva e a REURB (Lei 13.465/2017)
- Quem pode requerer a usucapião coletiva
- Perguntas Frequentes sobre Usucapião Coletiva
- Perguntas de Clientes sobre Usucapião Coletiva
O que é a Usucapião Especial Coletiva
A usucapião coletiva alcança núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos. Além disso, a área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior a 250 m² por possuidor. Por fim, os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Atualmente, a redação do art. 10 do Estatuto da Cidade não exige baixa renda nem impossibilidade de individualizar os lotes.
O fundamento está no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que concretiza a política urbana desenhada pelo art. 182 da Constituição e a usucapião especial urbana do art. 183. Como toda usucapião, trata-se de uma aquisição originária — a propriedade nasce diretamente em favor dos possuidores pela posse qualificada no tempo, e não por transferência de um antigo dono —, razão pela qual, em regra, não há incidência de ITBI sobre o registro. A grande diferença é o caráter coletivo: o que se regulariza é a ocupação como um conjunto, e não um lote isolado.
Requisitos da Usucapião Coletiva
A usucapião coletiva só é reconhecida quando a ocupação reúne, simultaneamente, todos os requisitos do art. 10 do Estatuto da Cidade. É exatamente em um desses pontos que a maioria dos casos exige análise técnica cuidadosa. São eles:
- Núcleo urbano informal: a análise deve considerar a configuração da ocupação e os requisitos atuais do art. 10. A baixa renda não é uma condição geral dessa modalidade.
- Posse por mais de cinco anos, ininterrupta e sem oposição: a ocupação deve ser mansa e pacífica, exercida sem contestação do titular registral ou de terceiros durante todo o prazo. É permitido somar à posse própria o tempo de posse do antecessor (accessio possessionis), desde que ambas sejam contínuas, na forma do art. 1.243 do Código Civil.
- Área média inferior a 250 m²: divide-se a área total pelo número de possuidores. O resultado deve ser inferior, e não igual, a 250 m² por possuidor.
- Possuidores que não sejam proprietários de outro imóvel: urbano ou rural, em coerência com a finalidade social e de moradia da usucapião especial urbana.
- Bem suscetível de usucapião: bens públicos são imprescritíveis e não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, da Constituição). Sobre área pública, a via adequada é a regularização fundiária, não a usucapião.
A Lei 13.465/2017 alterou o art. 10. Antes, a lei mencionava baixa renda, área urbana superior a 250 m² e impossibilidade de identificar os terrenos ocupados. Hoje, o enquadramento segue os critérios de núcleo urbano informal, prazo, área média por possuidor e ausência de outro imóvel. Portanto, os requisitos antigos não devem ser apresentados como atuais.
Como o Juiz Atribui as Frações Ideais
Após o reconhecimento, como fica a divisão entre os moradores? O § 3º do art. 10 do Estatuto da Cidade estabelece a atribuição de igual fração ideal de terreno a cada possuidor. Além disso, essa regra independe da dimensão da área ocupada por cada um, ressalvado o acordo escrito previsto na lei. Portanto, não se deve confundir a fração ideal com um lote individual já desmembrado.
Há, porém, uma exceção relevante: as frações poderão ser diferenciadas quando houver acordo escrito entre os condôminos estabelecendo proporções distintas. Assim, se a própria comunidade convencionar uma divisão que reflita melhor a realidade da ocupação, esse acordo prevalece sobre a igualdade automática. Daí a importância de a comunidade chegar organizada ao processo: o consenso sobre as frações, documentado, evita conflitos futuros sobre quanto cabe a cada família no condomínio que será constituído.
O Condomínio Especial Indivisível e sua Gestão
Por sua vez, o resultado da usucapião coletiva não é a entrega de lotes separados, mas a constituição de um condomínio especial e indivisível sobre toda a área, conforme o § 4º do art. 10 do Estatuto da Cidade. Assim, cada possuidor passa a ser titular de uma fração ideal desse todo. Além disso, a indivisibilidade é uma característica protetiva: o condomínio não é passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à sua constituição.
Por fim, quanto à administração do dia a dia, o § 5º do art. 10 estabelece que as deliberações relativas à gestão do condomínio especial são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. Além disso, aplicam-se, no que couber e de forma subsidiária, as regras gerais do condomínio dos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil. Na prática, isso significa que a comunidade precisa se organizar para a tomada de decisões — sobre obras, uso e conservação da área — de modo válido e vinculante para todos.
A sua comunidade quer regularizar a ocupação?
Cada ocupação tem um histórico e uma configuração próprios. Nossa equipe analisa a área, orienta a organização da comunidade e conduz a regularização coletiva com segurança jurídica, do levantamento ao registro.
Usucapião Coletiva x Usucapião Individual
A distinção entre as duas vias é o que mais gera dúvida em quem vive numa ocupação. Em síntese, a usucapião individual regulariza um lote determinado, em nome de um possuidor; a coletiva regulariza a ocupação inteira, em favor de todos os possuidores que preencham os requisitos. O quadro abaixo resume os pontos que mais pesam na escolha:
| Critério | Usucapião individual | Usucapião especial coletiva |
|---|---|---|
| Quem requer | O possuidor do lote, individualmente | A coletividade de possuidores |
| Delimitação dos lotes | Exige lote individualizado | A identificação de lotes não é impedimento automático na redação atual |
| Fundamento típico | CC (arts. 1.238 a 1.242) e art. 183 da CF | Art. 10 do Estatuto da Cidade |
| Resultado | Matrícula individual do imóvel | Condomínio especial indivisível |
| Perfil | Qualquer possuidor (conforme a modalidade) | Possuidores sem outro imóvel urbano ou rural; baixa renda não é requisito geral |
A escolha entre a usucapião urbana individual e a coletiva depende dos requisitos próprios de cada modalidade. Porém, a existência de lotes identificáveis, isoladamente, não afasta a regra atual do art. 10. Em Belo Horizonte e região, o levantamento da área e a situação dos possuidores orientam essa avaliação.
Via Judicial e Via Extrajudicial
O § 2º do art. 10 do Estatuto da Cidade prevê sentença como título para registro. Na via judicial, a citação dos interessados e a produção de provas observam o Código de Processo Civil e as regras aplicáveis ao caso. Além disso, o Ministério Público intervém obrigatoriamente na ação de usucapião especial urbana, conforme o art. 12, § 1º, do Estatuto.
O pedido extrajudicial tramita no Registro de Imóveis competente, com assistência de advogado ou defensor público. Além disso, a base legal está no art. 1.071 do CPC, no art. 216-A da Lei 6.015 e nos arts. 398 e seguintes do Provimento CNJ 149/2023, com alterações posteriores. Portanto, o Provimento 65/2017 não é a norma vigente. A falta de assinatura prévia ou a não localização de um interessado não impede automaticamente o pedido. Nesses casos, aplicam-se as regras de notificação, silêncio e edital. Além disso, a impugnação justificada leva à remessa ao juízo competente. Já a injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo suscitação de dúvida. Além disso, a via judicial está disponível sem tentativa prévia em cartório. O reconhecimento depende da prova dos requisitos, sem garantia de prazo ou de resultado.
Usucapião Coletiva e a REURB (Lei 13.465/2017)
A usucapião coletiva não vive isolada: ela integra um conjunto mais amplo de instrumentos de regularização fundiária urbana. A Lei 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB), que sistematiza medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular os seus ocupantes. Além disso, a REURB comporta duas modalidades principais: a de interesse social (REURB-S), para núcleos ocupados por população de baixa renda, e a de interesse específico (REURB-E), para os demais casos.
Na prática, a usucapião coletiva e a REURB se complementam. A REURB oferece um caminho administrativo de regularização — com aprovação do projeto pelo Município e expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) —, ao passo que a usucapião é um título aquisitivo de propriedade que pode ser utilizado dentro ou ao lado desse processo, inclusive na modalidade extrajudicial reforçada pela própria Lei 13.465/2017. A escolha entre conduzir a regularização preponderantemente pela REURB, pela usucapião coletiva, ou por uma combinação das duas, depende da situação dominial da área, do perfil da comunidade e da postura do poder público local — e é uma definição estratégica que antecede qualquer requerimento.
Usucapião coletiva ou REURB: qual o melhor caminho?
A escolha entre usucapião coletiva, REURB e outros instrumentos depende da situação do núcleo urbano. Por isso, a análise considera os documentos, os ocupantes, os impedimentos e a atuação do poder público.
Quem pode requerer a usucapião coletiva
O art. 12 do Estatuto da Cidade prevê legitimidade do possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio; dos possuidores em composse; e da associação de moradores regularmente constituída, com personalidade jurídica, como substituta processual e mediante autorização expressa dos representados. Portanto, não é correto afirmar que um único advogado deve representar necessariamente todo o grupo. O pedido, seus beneficiários e a representação devem corresponder à situação concreta e aos requisitos da modalidade.
A assistência de advogado ou defensor público é necessária no procedimento. Além disso, a representação deve considerar a legitimidade de cada requerente e os interesses do grupo. Por exemplo, o trabalho pode envolver organização dos documentos, prova da posse, levantamento técnico e acompanhamento das exigências. Contudo, a contratação não assegura prazo ou reconhecimento do pedido.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião Coletiva
Qual a diferença entre usucapião coletiva e individual?
A usucapião individual tem requisitos próprios e pode reconhecer a propriedade de um imóvel determinado. Por sua vez, a coletiva segue o art. 10 do Estatuto da Cidade e constitui condomínio especial sobre a área. A impossibilidade de identificar lotes não é requisito da redação atual.
Quais são os requisitos da usucapião especial coletiva?
A usucapião coletiva alcança núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos. Além disso, a área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior a 250 m² por possuidor. Por fim, os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Atualmente, a redação do art. 10 do Estatuto da Cidade não exige baixa renda nem impossibilidade de individualizar os lotes. O § 1º do art. 10 permite acrescentar a posse do antecessor, desde que ambas sejam contínuas.
Como o juiz divide a área entre os moradores?
Pelo § 3º do art. 10 do Estatuto da Cidade, o juiz atribui na sentença igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente do tamanho da área que cada um ocupe. Contudo, a única exceção é a existência de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações diferenciadas — caso em que esse acordo prevalece. Por isso a comunidade ganha em chegar organizada e com consenso documentado sobre a divisão.
O que é o condomínio especial indivisível que se forma?
É o regime jurídico que nasce da usucapião coletiva (§ 4º do art. 10 do Estatuto da Cidade): em vez de lotes separados, constitui-se um condomínio sobre toda a área, em que cada possuidor é titular de uma fração ideal. Ele é indivisível e não pode ser extinto, salvo deliberação de no mínimo dois terços dos condôminos, no caso de urbanização posterior. As decisões de administração são tomadas por maioria dos condôminos presentes (§ 5º), obrigando inclusive os ausentes e discordantes.
Posso requerer a usucapião coletiva sozinho, só para o meu imóvel?
O art. 12 do Estatuto da Cidade prevê legitimidade do possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio; dos possuidores em composse; e da associação de moradores regularmente constituída, com personalidade jurídica, como substituta processual e mediante autorização expressa dos representados. Portanto, não é correto afirmar que um único advogado deve representar necessariamente todo o grupo. O pedido, seus beneficiários e a representação devem corresponder à situação concreta e aos requisitos da modalidade.
Qual a relação entre a usucapião coletiva e a REURB?
A REURB, instituída pela Lei 13.465/2017, é a política de regularização fundiária urbana que organiza a titulação dos núcleos informais, nas modalidades de interesse social (REURB-S) e específico (REURB-E). A usucapião coletiva é um título aquisitivo de propriedade que pode ser empregado dentro ou ao lado desse processo. Elas se complementam: a REURB oferece o caminho administrativo e urbanístico, e a usucapião dá fundamento à aquisição do domínio. A melhor combinação depende da situação da área e da comunidade.
É possível fazer a usucapião coletiva pela via extrajudicial?
O pedido extrajudicial tramita no Registro de Imóveis competente, com assistência de advogado ou defensor público. Além disso, a base legal está no art. 1.071 do CPC, no art. 216-A da Lei 6.015 e nos arts. 398 e seguintes do Provimento CNJ 149/2023, com alterações posteriores. Portanto, o Provimento 65/2017 não é a norma vigente. A falta de assinatura prévia ou a não localização de um interessado não impede automaticamente o pedido. Nesses casos, aplicam-se as regras de notificação, silêncio e edital. Além disso, a impugnação justificada leva à remessa ao juízo competente. Já a injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo suscitação de dúvida. Além disso, a via judicial está disponível sem tentativa prévia em cartório. O reconhecimento depende da prova dos requisitos, sem garantia de prazo ou de resultado. Em núcleos coletivos, a instrução também deve individualizar os interessados e demonstrar os requisitos da modalidade.
Incide ITBI no registro da usucapião coletiva?
Em regra, não. A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade — não há transmissão entre um antigo e um novo dono —, e o ITBI pressupõe transmissão. Por isso o registro da sentença ou do ato de usucapião coletiva não costuma ser fato gerador do imposto. Como existem particularidades municipais, convém confirmar a prática local com o advogado que conduz a regularização.
Perguntas de Clientes sobre Usucapião Coletiva
Minha família ocupa, há mais de quinze anos e junto com dezenas de outras, uma área urbana onde já não se distingue onde termina o terreno de cada casa. Existe uma forma de regularizar a área inteira em conjunto?
A usucapião coletiva alcança núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos. Além disso, a área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior a 250 m² por possuidor. Por fim, os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Atualmente, a redação do art. 10 do Estatuto da Cidade não exige baixa renda nem impossibilidade de individualizar os lotes. Portanto, o enquadramento exige levantamento da área, identificação dos possuidores e análise documental. Não se pode confirmar a viabilidade apenas pela descrição geral de uma ocupação.
Ocupo uma área bem maior que a do meu vizinho dentro da mesma comunidade. Na usucapião coletiva, eu fico com uma parte proporcionalmente maior do terreno?
Não necessariamente. Como regra, o § 3º do art. 10 do Estatuto da Cidade determina que o juiz atribua igual fração ideal a cada possuidor, independentemente do tamanho da área que cada um ocupe. Por isso, a única forma de estabelecer frações diferenciadas é por meio de acordo escrito entre os condôminos. Portanto, se a comunidade entender que a divisão deve refletir as áreas efetivamente ocupadas, esse consenso precisa ser documentado e levado ao processo; do contrário, prevalece a igualdade das frações.
Depois que a usucapião coletiva for reconhecida, cada morador recebe a escritura individual do seu lote, ou a propriedade fica em nome de todos?
Na usucapião coletiva não se abrem matrículas individuais por lote. Por sua vez, o que se constitui, nos termos do § 4º do art. 10 do Estatuto da Cidade, é um condomínio especial e indivisível sobre toda a área, no qual cada possuidor é titular de uma fração ideal. Além disso, esse condomínio não pode ser extinto, salvo deliberação de pelo menos dois terços dos condôminos, no caso de urbanização posterior. É um regime pensado para dar segurança jurídica à comunidade como um todo, preservando a destinação de moradia da área.
Como funciona a tomada de decisões dentro desse condomínio? Se alguns moradores não comparecem às reuniões, as deliberações ainda valem para eles?
Sim. O § 5º do art. 10 do Estatuto da Cidade estabelece que as deliberações relativas à administração do condomínio especial são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, e essas decisões obrigam também os demais, sejam eles discordantes ou ausentes. Na prática, isso reforça a importância de a comunidade se organizar, convocar as reuniões de forma adequada e registrar as deliberações, para que a gestão da área — obras, uso e conservação — seja válida e vinculante para todos.
Já existe um processo de REURB em andamento sobre a nossa área pela Prefeitura. Ainda assim faz sentido pensar na usucapião coletiva, ou um caminho exclui o outro?
Os dois instrumentos não se excluem; ao contrário, costumam se complementar. A REURB, instituída pela Lei 13.465/2017, é a política de regularização fundiária urbana que organiza a titulação dos núcleos informais e culmina na Certidão de Regularização Fundiária. A usucapião coletiva, por sua vez, é um título aquisitivo de propriedade que pode ser empregado dentro ou ao lado desse processo. Portanto, a definição da melhor estratégia — conduzir pela REURB, pela usucapião coletiva ou por uma combinação das duas — depende da situação dominial da área e da postura do poder público local, e merece análise técnica antes de qualquer requerimento.
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O escritório Leandro Fialho Advogados atua em usucapião e regularização imobiliária em Belo Horizonte e na região metropolitana. A análise considera a posse, a documentação e as alternativas cabíveis. Portanto, o acompanhamento é definido conforme as particularidades do imóvel e do procedimento.
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Leandro abreu de oliveira
Posted at 14:49h, 02 setembroE possível um usocapiao coletivo em 1 terreno de 1770 metros quadrados pra 5 pessoas sendo q não tem nada construído ainda
Leandro Fialho
Posted at 10:48h, 04 setembroOlá, Leandro. Bom dia!
Como vai?
Por se tratar de um caso concreto, eu recomendo que você faça uma consulta com advogado para identificar a melhor solução para o caso.
Decerto que é necessário identificar as características da posse exercida sobre o imóvel para verificar se o caso se enquadra na espécie da usucapião coletiva ou em outra espécie de usucapião disponível na legislação brasileira.
Caso você queira prosseguir com essa conversa, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco através dos nossos canais de comunicação.
Obrigado!
Kaique Nogueira
Posted at 10:10h, 03 fevereiroOlá! Aqui somos dois possuidores, mas eu comprei primeiro o imóvel todo e depois vendi uma parte para o possuidor B. O imóvel só tem transcrição. Esse usucapião coletivo é possível no nosso caso? Ou eu teria que fazer o meu usucapião contra o proprietário e depois desmembrar a parte do meu vizinho para quem vendi?
Leandro Fialho
Posted at 20:59h, 06 fevereiroOlá, Kaique!
Por se tratar de um caso concreto, eu não posso te responder por aqui. Por essa razão, eu recomendo que você faça uma consulta jurídica para análise detida do seu caso e posterior parecer jurídico.
A princípio, pelo caso narrado, eu acredito não se tratar da aplicação da Usucapião Coletiva. Contudo, existem outras modalidades da Usucapião que poderão possibilitar a solução adequada para o seu caso.
Caso precise de mais informações, não hesite em nos chamar através dos nossos canais de contato.
Obrigado!