Escritura Pública e Registro de Imóveis: Guia Completo Para Evitar Problemas na Compra e Venda [2026]

Qual a diferença entre escritura pública e registro imobiliário? - Advogado Imobiliário Belo Horizonte - Leandro Fialho

11 mar Escritura Pública e Registro de Imóveis: Guia Completo Para Evitar Problemas na Compra e Venda [2026]

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Escritura Pública e Registro de Imóveis: Guia Completo Para Evitar Problemas na Compra e Venda [2026]

Última atualização: 21/04/2026  |  Por Leandro Fialho OAB/MG 156.191

Escritura pública e registro de imóveis: diferença, art. 108 do Código Civil e due diligence em Belo Horizonte

Resposta direta: escritura pública e registro de imóveis são atos distintos e complementares — nenhum substitui o outro. A escritura pública é exigida pelo art. 108 do Código Civil para negócios envolvendo imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (hoje, aproximadamente R$ 45.480): é o instrumento formal lavrado em Tabelionato de Notas que dá validade ao negócio entre as partes. O registro no Cartório de Registro de Imóveis, por sua vez, é o ato que efetivamente transfere a propriedade — antes dele, conforme os arts. 1.227 e 1.245 do CC, o comprador não é dono, é apenas titular de direito obrigacional contra o vendedor. Comprar um imóvel com escritura mas sem registro significa estar exposto a penhoras por dívidas do vendedor, venda do mesmo imóvel a terceiro de boa-fé, questionamentos sobre a cadeia dominial em inventários futuros e bloqueios sobre a unidade em execuções fiscais. Nenhum desses riscos aparece no contrato — eles vivem fora dele, e só o registro protege.

Neste Artigo
  1. Escritura pública e registro: o que cada um significa
  2. Art. 108 do CC: quando a escritura pública é obrigatória
  3. Do compromisso de compra e venda à escritura definitiva
  4. Por que apenas o registro transfere a propriedade
  5. Due diligence imobiliária antes de assinar qualquer coisa
  6. ITBI e outros tributos na compra e venda
  7. Comprei e nunca registrei — sou dono? E agora?
  8. Perguntas frequentes
  9. Veja também

Escritura pública e registro: o que cada um significa

A primeira confusão comum na compra e venda de imóveis é tratar escritura pública e registro como se fossem a mesma coisa — ou como se um substituísse o outro. São atos jurídicos distintos, feitos em cartórios diferentes, com efeitos específicos:

  • Escritura pública: lavrada no Tabelionato de Notas, é o documento formal que materializa o acordo de vontades entre vendedor e comprador. Confere fé pública ao negócio, qualifica as partes, descreve o imóvel com precisão, declara o preço e as condições de pagamento. É regida pelos arts. 215 e 108 do CC. Entre as partes, a escritura produz efeitos obrigacionais imediatos;
  • Registro de imóvel: feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição do imóvel, é o ato pelo qual a escritura pública é levada a registro e incorporada à matrícula da unidade. Só o registro transfere a propriedade, tornando o comprador proprietário perante todos (efeito erga omnes), conforme os arts. 1.227 e 1.245 do CC e a Lei 6.015/73.

A analogia prática é esta: a escritura é a prova documental do negócio; o registro é a certidão de propriedade. Ter apenas escritura é ter o direito de se tornar proprietário; ter a matrícula com o registro atualizado é, efetivamente, ser proprietário. Comprar sem registrar é o equivalente a contratar um serviço e não emitir nota fiscal: o negócio existe entre as partes, mas perante terceiros (credores, tributaristas, futuros compradores) não produz o efeito principal que deveria produzir.

Art. 108 do CC: quando a escritura pública é obrigatória

O art. 108 do Código Civil fixa a regra geral: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Em números atuais (salário mínimo de R$ 1.518 em 2026), a escritura pública é obrigatória para imóveis acima de R$ 45.540. Abaixo desse patamar, o negócio pode ser feito por instrumento particular — mas mesmo nesse caso, o registro no CRI continua sendo indispensável para transferir a propriedade.

Há exceções legais importantes. O art. 26 da Lei 4.591/64 admite a compra e venda de unidades em construção ou em incorporação por contrato particular, desde que vinculado ao memorial de incorporação registrado. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) também admite contratos particulares com força de escritura pública, quando o comprador utiliza financiamento bancário autorizado: é o caso clássico de financiamento Caixa Econômica Federal, Minha Casa Minha Vida e instituições privadas conveniadas. Fora dessas exceções, comprar imóvel acima do teto sem escritura pública é firmar negócio nulo — e o registro, em regra, será recusado pelo CRI.

A escritura pública tem custo: emolumentos notariais proporcionais ao valor declarado do imóvel, fixados pela tabela da Associação dos Notários e Registradores do estado. Em Minas Gerais, o custo fica tipicamente entre 0,5% e 1,5% do valor do imóvel, dependendo da faixa. É investimento não prescindível: economizar na escritura pública para cair em nulidade depois é o tipo de risco que só se vê quando o negócio já deu errado.

Do compromisso de compra e venda à escritura definitiva

Na prática do mercado imobiliário, raramente a escritura pública é lavrada no mesmo dia do acordo. O caminho usual começa com o compromisso de compra e venda (ou contrato de promessa), um instrumento particular pelo qual as partes acertam os termos do negócio — preço, forma de pagamento, prazo para entrega, condições suspensivas (financiamento aprovado, certidões negativas). O compromisso, quando registrado na matrícula do imóvel como “promessa de compra e venda” (arts. 167 I, 18 e 1.417 do CC), confere ao comprador direito real de aquisição oponível a terceiros: protege contra venda subsequente do mesmo imóvel a outro adquirente.

Após o cumprimento das condições (pagamento integral, quitação de ônus, liberação de financiamento), as partes comparecem ao Tabelionato para a escritura pública de compra e venda. A escritura, então, materializa o adimplemento do compromisso anterior, e é levada a registro no CRI. A matrícula do imóvel passa a figurar o comprador como proprietário, com a data do registro (não do contrato) como marco temporal da aquisição.

Entre o compromisso e a escritura, o comprador deve exigir a atualização das certidões — negativas de débitos fiscais, trabalhistas, cíveis, regularidade do vendedor no Cadastro de Inadimplentes e na Justiça Federal. Dívidas que surgirem após a celebração do compromisso, mas antes do registro da escritura, podem gerar litígios complexos envolvendo fraude contra credores. A proteção mais segura é acelerar o registro da escritura assim que ela é lavrada.

Por que apenas o registro transfere a propriedade

O sistema brasileiro de propriedade imobiliária é o chamado sistema romano-germânico do registro declarativo constitutivo. O art. 1.245 do Código Civil é expresso: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O efeito prático é importante: enquanto a escritura não for registrada, a propriedade permanece com o vendedor, mesmo que o preço tenha sido pago integralmente e as chaves entregues.

  • Risco de dupla venda: o vendedor pode celebrar escritura com um segundo comprador de boa-fé — e, se o segundo registrar antes, a propriedade passa a ele. O primeiro comprador fica com ação indenizatória contra o vendedor (que pode estar insolvente), mas não recupera o imóvel;
  • Risco de penhora: credores do vendedor podem penhorar o imóvel enquanto ele figurar na matrícula como proprietário. O comprador sem registro é terceiro de boa-fé, mas a posição jurídica é defensiva — tem que embargar a penhora, comprovar pagamento, enfrentar processo;
  • Risco sucessório: se o vendedor falecer antes do registro, o imóvel integra o espólio. Os herdeiros podem se opor à lavratura ou ao registro da escritura, exigindo inventário com a unidade como bem do falecido. Resolver isso no judiciário leva anos;
  • Risco de execução fiscal: débitos tributários do vendedor (federais, estaduais, municipais) podem gerar bloqueios e indisponibilidade do imóvel até o registro efetivo pelo comprador;
  • Risco de perda em concurso creditório: em falência do vendedor pessoa jurídica, o imóvel é arrolado na massa falida.

Todos esses riscos desaparecem no momento do registro. É por isso que a recomendação profissional é registrar a escritura imediatamente após sua lavratura — em regra, o prazo de protocolo é de 30 dias para preservar a prioridade da data, mas, quanto antes, melhor. O ITBI, que precisa ser quitado antes do registro, deve ser calculado e pago em paralelo ao trâmite cartorial.

Comprando ou vendendo um imóvel em Belo Horizonte?

A análise jurídica prévia evita os três erros mais caros: assinar compromisso sem certidões atualizadas, lavrar escritura sem resolver ônus da matrícula, e deixar o imóvel sem registro por tempo demais. Cada uma dessas falhas vira litígio meses ou anos depois.

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Due diligence imobiliária antes de assinar qualquer coisa

A due diligence imobiliária é o conjunto de verificações prévias que o comprador (ou seu advogado) realiza antes de assumir compromisso. Em uma transação bem conduzida, a due diligence ocorre entre a proposta aceita e a assinatura do compromisso de compra e venda — momento em que ainda há tempo de renegociar ou desistir. Os documentos essenciais a analisar são:

  1. Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias): verifica quem é o proprietário, ônus reais (hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias), servidões, direitos sucessórios pendentes;
  2. Certidão negativa de débitos municipais (IPTU): débitos municipais seguem o imóvel (propter rem) — o comprador assume dívidas não declaradas;
  3. Certidão de quitação condominial: dívidas de condomínio também são propter rem e podem ser cobradas do novo proprietário;
  4. Certidões negativas de débitos estaduais e federais (vendedor): detectam risco de ações fiscais capazes de atingir o imóvel por fraude a credores;
  5. Certidões negativas cíveis e trabalhistas (vendedor): ações contra o vendedor pessoa física ou jurídica, inclusive nas Justiças Estadual, Federal e do Trabalho;
  6. Certidões negativas de protesto: títulos protestados indicam dificuldade financeira do vendedor e risco de execuções futuras;
  7. Habite-se e licenças municipais: para imóveis em unidades edificadas, comprova regularidade da obra com a Prefeitura.

Detectar um ônus na matrícula não significa descartar o negócio — significa renegociar a estrutura. Uma hipoteca, por exemplo, pode ser quitada com parte do preço no próprio ato da escritura, com averbação do cancelamento em seguida. Uma penhora pode demandar caução em juízo. Uma pendência sucessória pode exigir alvará do juízo do inventário. Cada situação tem solução, mas todas exigem tempo — e é isso que a due diligence oferece: a antecipação do problema antes que ele se torne urgência.

ITBI e outros tributos na compra e venda

A transferência onerosa de imóvel por ato entre vivos atrai o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo de competência municipal previsto no art. 156, II, da Constituição. Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do imóvel — ou sobre o valor declarado na escritura, se maior que o venal. Sem a guia de recolhimento do ITBI quitada, o Cartório de Registro de Imóveis não procede ao registro da escritura: é pré-requisito legal indispensável (arts. 289 e 292 da Lei 6.015/73, combinados com legislação municipal).

  • Quem paga o ITBI: tradicionalmente é o comprador, por acordo de mercado e por previsão majoritária em convenções municipais. As partes podem, porém, acordar diferentemente na escritura — mas o municipio cobra preferencialmente do comprador;
  • Base de cálculo controvertida: o STF, no Tema 1.113 de repercussão geral (REsp 1.937.821/SP), fixou que o ITBI deve incidir sobre o valor real da transação ou sobre o valor de mercado apurado na data do fato gerador, não sobre o “valor de referência” unilateralmente fixado pelo Município. Isso abriu espaço para contestações de lançamentos municipais muito superiores ao valor declarado;
  • Emolumentos cartoriais: a escritura pública no Tabelionato e o registro no CRI têm tabelas próprias, proporcionais ao valor. Somados, ITBI + emolumentos costumam representar 4% a 6% do valor do imóvel;
  • Imposto de Renda sobre ganho de capital (vendedor): se houver valorização entre aquisição e alienação, o vendedor recolhe IR de 15% a 22,5% sobre o ganho, com isenções específicas (único imóvel, reinvestimento em outra moradia em até 180 dias, imóveis até R$ 440 mil em determinadas condições).

A análise tributária antes da assinatura do compromisso é parte da due diligence moderna. Em transações acima de R$ 500 mil, a diferença entre o ITBI calculado sobre o valor venal municipal e o ITBI calculado sobre o valor de mercado pode representar milhares de reais — e contestar o lançamento depois é bem mais difícil do que negociar a base no momento certo.

Comprei e nunca registrei — sou dono? E agora?

A pergunta é recorrente e a resposta é desconfortável: não, sem registro, não há propriedade. Há posse — e a posse traz direitos relevantes (defesa possessória, direito a benfeitorias, usucapião após prazo) —, mas não domínio. Não é possível alienar a terceiros (escritura exige cadeia dominial regular), não é possível hipotecar, não é possível dar como garantia. E, pior, toda a proteção contra os riscos listados anteriormente (penhora, sucessão, execução fiscal) fica comprometida.

A boa notícia é que a regularização é possível em quase todos os casos. Os caminhos variam conforme a situação concreta:

  1. Escritura existe mas nunca foi registrada: basta levar a escritura ao CRI, quitar emolumentos e eventual ITBI, e pedir o registro. Se o vendedor ainda consta como proprietário, o processo é direto;
  2. Escritura existe mas o vendedor faleceu: o processo requer abertura de inventário (ainda que meramente formal) para que os herdeiros autorizem o registro retroativo. Em casos antigos, pode-se pleitear adjudicação compulsória;
  3. Apenas contrato particular (sem escritura pública): se o valor é inferior a 30 salários mínimos, o contrato é válido e basta registrar. Se superior, é necessária a lavratura da escritura pública agora, com comparecimento de ambas as partes (ou de seus sucessores);
  4. Vendedor desaparecido ou irredutível: cabe adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC, para compromisso registrado; ação específica para outros casos), que substitui a escritura mediante decisão judicial. É caminho mais demorado, mas viável;
  5. Posse prolongada sem documentação: em casos de posse mansa, pacífica e com ânimo de dono por 5 anos ou mais, cabe a usucapião — caminho próprio, com prazos variáveis conforme a modalidade.

Cada situação exige diagnóstico individualizado. A análise documental do que se tem (contrato, escritura, recibos, atestado de posse) permite escolher o caminho mais curto e menos oneroso. Adiar a regularização só aumenta o custo e o risco — principalmente se o vendedor original envelhece, muda de cidade, falece ou transmite o negócio a herdeiros desconhecidos.

Perguntas frequentes

O que é mais importante: escritura pública ou registro de imóvel?

Ambos são indispensáveis e cumprem funções diferentes. A escritura pública dá validade e fé pública ao negócio entre vendedor e comprador (art. 108 do CC). O registro no Cartório de Registro de Imóveis, por sua vez, é o ato que efetivamente transfere a propriedade perante todos — é o que faz o comprador se tornar juridicamente dono (arts. 1.227 e 1.245 do CC). Ter escritura sem registrar é ter o direito de se tornar proprietário, mas não sê-lo ainda. Ter matrícula com o registro atualizado é ser proprietário de fato.

Posso comprar um imóvel só com contrato particular, sem escritura pública?

Só se o imóvel tiver valor inferior a 30 salários mínimos (hoje, cerca de R$ 45.540). Acima desse valor, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública, e o Cartório de Registro de Imóveis não registrará o negócio feito apenas por contrato particular. Há exceções legais importantes — unidades em incorporação registrada (Lei 4.591/64) e financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação —, mas são exceções específicas. Fora delas, contrato particular sobre imóvel acima do teto gera nulidade do negócio.

Se a escritura nunca foi registrada, eu sou proprietário?

Não. Sem registro, há posse mas não domínio. Você tem o direito de se tornar proprietário (direito pessoal contra o vendedor), mas não a propriedade em si. Isso significa que não pode vender a terceiros, não pode hipotecar, não tem proteção completa contra credores do vendedor, contra herdeiros do vendedor em caso de falecimento, nem contra penhoras em execuções fiscais. O caminho é levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes — se o vendedor ainda está disponível e vivo, o processo é simples. Se há complicações (falecimento, desaparecimento), existem caminhos judiciais como a adjudicação compulsória.

Qual a diferença entre escritura pública e contrato particular de compra e venda?

A escritura pública é lavrada em Tabelionato de Notas, por Tabelião — oficial público com fé pública —, e cumpre os requisitos do art. 215 do Código Civil. É exigida para imóveis acima de 30 salários mínimos. O contrato particular, por sua vez, é firmado pelas próprias partes, sem intervenção notarial. Pode ser válido para negócios de menor valor ou nas hipóteses específicas previstas em lei especial (incorporações, SFH). Em termos de eficácia probatória, a escritura pública é documento público com presunção de autenticidade; o contrato particular exige prova da autoria e autenticidade se questionado. Apenas a escritura pública leva diretamente ao registro em casos acima do teto.

Quanto custa uma escritura pública em Belo Horizonte?

Os emolumentos do Tabelionato de Notas em Minas Gerais são tabelados pela Corregedoria-Geral de Justiça e variam proporcionalmente ao valor declarado do imóvel. Em Belo Horizonte, estimativas práticas giram em torno de 0,5% a 1,5% do valor do imóvel para a escritura pública, somados ao ITBI municipal (3% em BH) e aos emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para o registro (percentual adicional). No total, comprador deve reservar entre 4% e 6% do valor do imóvel para os custos de regularização. Valores exatos dependem da faixa — e são atualizados anualmente.

Preciso de advogado para fazer escritura de compra e venda?

Não há exigência legal de advogado para lavrar escritura pública — o próprio Tabelião conduz o ato. Mas é fortemente recomendada a assessoria jurídica antes e depois: antes, para a due diligence imobiliária (matrícula, certidões, ônus, condições contratuais), que é o momento em que problemas são detectáveis e evitáveis; depois, para acompanhar o registro no CRI e resolver eventuais exigências cartoriais. Em transações acima de R$ 200 mil, a relação custo-benefício da consultoria jurídica raramente é questionável.

O que é due diligence imobiliária e por que é importante fazer antes de comprar?

Due diligence imobiliária é a análise prévia de documentos da matrícula, certidões negativas do imóvel (IPTU, condomínio), do vendedor (federais, estaduais, trabalhistas, cíveis, protestos), habite-se, licenças e histórico de transações na matrícula. O objetivo é detectar antes da assinatura do compromisso qualquer risco que possa comprometer a aquisição — hipoteca não averbada, penhora vigente, ação contra o vendedor capaz de atingir o imóvel por fraude a credores, questões sucessórias pendentes. Feita corretamente, a due diligence oferece duas opções: renegociar condições (preço, prazo, garantias) ou desistir com tempo. Feita após o compromisso, resta apenas litígio.

Como regularizar um imóvel sem escritura e sem registro?

Depende da situação concreta. Se há contrato particular e o vendedor está disponível e vivo, é possível lavrar a escritura pública agora (com ambos comparecendo) e registrar em seguida. Se o vendedor faleceu, é necessário inventário para que os herdeiros autorizem o registro retroativo. Se o vendedor desapareceu ou se recusa, cabe ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC) para obter sentença que substitui a escritura. Se há apenas posse prolongada sem documentação, pode ser caso de usucapião, com prazos variáveis (extraordinária 15 anos, ordinária 10, urbana 5, especial 2, familiar 2). A escolha do caminho depende da documentação existente, do tempo de posse e da situação do vendedor.

Veja também

→ Documentos essenciais para comprar um imóvel: checklist jurídico definitivo

→ Usucapião: somando a posse dos antecessores para completar o prazo

→ Compra de imóvel em 2026: o que muda com a reforma tributária

→ Partilha de bens: o caminho quando o imóvel veio da herança

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — art. 108 (Forma) e arts. 1.227/1.245 (Aquisição da Propriedade), Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações Imobiliárias), STJ — jurisprudência sobre registro e compra e venda de imóveis, Wikipedia — Escritura pública.

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16 Comentários
  • Rafaela Cardoso
    Posted at 14:32h, 18 julho Responder

    Comprei um terreno no interior de Minas por R$ 80 mil há 2 anos, só com contrato particular assinado pelo vendedor. Ele nunca me passou escritura. Esse contrato vale alguma coisa?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 09:48h, 19 julho Responder

      Rafaela, obrigado por compartilhar essa situação.

      O contrato particular, nesse valor, esbarra no art. 108 do Código Civil: para imóveis acima de 30 salários mínimos (hoje cerca de R$ 45.540), a escritura pública é essencial à validade do negócio. Isso significa que o contrato, por si só, não constitui negócio válido perante o Cartório de Registro de Imóveis — e não basta para transferir a propriedade.

      A boa notícia é que existe caminho de regularização. Se o vendedor está disponível, o ideal é lavrar agora a escritura pública em Tabelionato de Notas, com comparecimento de ambas as partes, e em seguida levar a registro. Se o vendedor se recusa ou está desaparecido, cabe a ação de adjudicação compulsória, na qual o juiz substitui a escritura por sentença. Em ambos os casos, a análise prévia da matrícula atual do terreno é essencial para verificar se houve ônus ou alienações posteriores.

      Recomendo agendar uma consulta jurídica para analisarmos o contrato, a situação atual do vendedor e a matrícula, definindo o caminho mais rápido e seguro para a regularização. Quanto mais tempo passa, mais difícil localizar o vendedor e mais cara a solução.

  • Marcelo Andrade
    Posted at 17:14h, 25 novembro Responder

    Fiz a escritura pública de um apartamento em 2019, mas nunca registrei. O vendedor sumiu e agora não consigo localizar. Ainda tenho como virar proprietário?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 11:23h, 26 novembro Responder

      Marcelo, obrigado pelo contato.

      A situação tem solução, e o caminho é a ação de adjudicação compulsória. Sua escritura pública é documento com fé pública que comprova o negócio válido entre as partes — você cumpriu o que a lei exige para a formalização. O problema é apenas a falta do registro, que depende do comparecimento do vendedor ou de sua substituição por sentença judicial.

      Na adjudicação compulsória, o juiz analisa a documentação (escritura, recibos de pagamento, certidões atualizadas) e, confirmada a regularidade do negócio e a recusa ou impossibilidade de lavratura espontânea, profere sentença que vale como título de registro — o CRI procede ao registro com base na decisão judicial. O prazo varia, mas costuma ser de 12 a 24 meses em primeira instância.

      Dois cuidados importantes: primeiro, atualize a matrícula do imóvel para verificar se o vendedor, ainda constando como proprietário, praticou atos prejudiciais (hipoteca, venda a outro comprador, penhoras). Segundo, se o vendedor faleceu, o caminho pode ser abertura de inventário antes, com os herdeiros como réus na adjudicação.

      Recomendo fortemente uma consulta jurídica para análise da escritura, da matrícula atual e documentação de pagamento. Estou à disposição para encaminhar o processo.

  • Juliana Peres
    Posted at 15:56h, 14 fevereiro Responder

    Comprei um imóvel em 2019, fiz a escritura pública no Tabelionato mas nunca fui ao cartório registrar. Moro no imóvel há 5 anos tranquilamente. Preciso mesmo registrar se já tenho a escritura?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 10:28h, 15 fevereiro Responder

      Juliana, obrigada pela confiança em trazer essa dúvida — é uma das mais recorrentes e perigosas.

      Tecnicamente, sem o registro, você não é proprietária. É possuidora, com direito à defesa da posse e a eventuais benfeitorias, mas a propriedade ainda figura no vendedor perante o Cartório de Registro de Imóveis. Isso cria cinco tipos de risco que continuam ativos mesmo cinco anos depois: penhora do imóvel por credores do vendedor, venda do mesmo imóvel a terceiro de boa-fé que registre antes, inclusão do imóvel em espólio se o vendedor falecer, bloqueios em execuções fiscais, inviabilidade de venda ou hipoteca por você.

      O registro, com sua escritura pública em mãos, é procedimento simples: basta levar a escritura ao CRI da circunscrição do imóvel, pagar o ITBI (se ainda não pago) e os emolumentos de registro. Se o vendedor ainda está disponível e vivo, e se a matrícula não sofreu intercorrências, o processo sai em poucas semanas.

      Forte recomendação: agende o registro o quanto antes e peça certidão atualizada da matrícula para confirmar que nada ocorreu nesses 5 anos. Se for identificado qualquer ônus posterior à sua escritura, a situação muda e exige análise específica.

  • Fábio Nunes
    Posted at 13:42h, 08 maio Responder

    Comprei um apartamento por R$ 380 mil em Belo Horizonte. A escritura foi feita com esse valor, mas a Prefeitura calculou o ITBI sobre R$ 520 mil, dizendo que é o valor de referência deles. Posso contestar essa cobrança?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 09:17h, 09 maio Responder

      Fábio, obrigado pelo contato — essa é uma discussão jurídica atual e favorável ao contribuinte.

      O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113 de recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP), fixou tese no sentido de que o ITBI deve incidir sobre o valor real da transação ou sobre o valor de mercado apurado na data do fato gerador, e não sobre o “valor de referência” unilateralmente fixado pelo Município. A tese é vinculante e orienta as decisões dos tribunais estaduais.

      Na prática, isso significa duas vias possíveis para o seu caso: primeira, contestação administrativa do lançamento junto à Secretaria Municipal de Fazenda de Belo Horizonte, com pedido de revisão e documentação comprobatória do valor real da transação (contratos, recibos, extratos de transferência). Segunda, ação judicial de repetição de indébito ou anulatória do lançamento, invocando o precedente do STJ.

      O caminho mais eficiente depende do prazo (decadência do direito de contestar o lançamento), da diferença absoluta entre os valores, e da existência de outros documentos que comprovem o valor real. Recomendo agendar uma consulta jurídica para analisarmos a guia de recolhimento, os documentos da transação e definirmos a estratégia. A diferença de aproximadamente R$ 4.200 em ITBI é relevante e recuperável.

  • Débora Campos
    Posted at 18:29h, 22 agosto Responder

    Meu pai comprou um imóvel em 2015 e fez a escritura, mas nunca registrou. Ele faleceu no ano passado e agora descobrimos que o imóvel ainda está no nome do vendedor. Como resolver isso?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 11:52h, 23 agosto Responder

      Débora, sinto muito pela perda do seu pai e agradeço a confiança em trazer essa situação delicada.

      O caminho necessário é a abertura do inventário do seu pai, incluindo a escritura não registrada como direito à aquisição do imóvel — não como imóvel do espólio, porque ele tecnicamente não era proprietário, mas como direito patrimonial transmissível aos herdeiros. O inventário conduz à partilha desse direito, e os herdeiros então assumem a posição que o seu pai tinha perante o vendedor.

      A partir daí, dois caminhos: se o vendedor original ainda está disponível e vivo, pode-se negociar a conclusão do registro — os herdeiros, como sucessores do comprador original, comparecem ao Tabelionato para ratificar a escritura (ou lavrar nova, se necessário) e levam a registro. Se o vendedor original desapareceu ou faleceu, cabe a ação de adjudicação compulsória pelos herdeiros, eventualmente contra os herdeiros do vendedor.

      A documentação-chave é a escritura de 2015 (original ou certidão), comprovante de pagamento, certidão de óbito, relação de herdeiros, e certidão atualizada da matrícula. Alertar para um risco: verifique se, entre 2015 e o falecimento do seu pai, o vendedor contraiu dívidas ou sofreu execuções — isso pode gerar ônus sobre o imóvel que dificultem o registro retroativo.

      Recomendo fortemente uma consulta jurídica para mapear todos os elementos e definir a estratégia. Estou à disposição.

  • Henrique Batista
    Posted at 16:08h, 17 janeiro Responder

    Comprei um imóvel há 3 anos, paguei integralmente e recebi a escritura, mas ainda não registrei por falta de tempo. Agora descobri que a Receita Federal penhorou o imóvel por dívida do vendedor. O que posso fazer?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 10:34h, 18 janeiro Responder

      Henrique, obrigado por compartilhar essa situação — infelizmente é exatamente o cenário que o registro tempestivo preveniria.

      A defesa nesse caso se baseia no princípio de que você é terceiro de boa-fé, que adquiriu o imóvel e pagou integralmente antes da penhora. O caminho processual é os embargos de terceiro (art. 674 do CPC), que devem ser opostos contra a União em execução fiscal. A documentação necessária inclui: escritura pública datada (comprovando aquisição anterior à penhora), comprovantes de pagamento integral (TEDs, cheques, transferências bancárias), certidões negativas suas, declaração do vendedor sobre o recebimento.

      Dois fatores são cruciais na análise: primeiro, a data da escritura deve ser efetivamente anterior à inscrição da dívida em dívida ativa ou à penhora — se a dívida já existia e era conhecida do vendedor no momento da alienação, a discussão fica mais complexa, com possível caracterização de fraude à execução fiscal. Segundo, a natureza da dívida — se é tributária com presunção de fraude (art. 185 do CTN), o ônus probatório sobre a boa-fé fica mais rigoroso.

      Recomendo fortemente uma consulta jurídica com brevidade. Os prazos processuais nos embargos de terceiro são exíguos, e acelerar o registro da escritura em paralelo pode ajudar na argumentação, ainda que com a ressalva da penhora já existente.

  • Luciana Medeiros
    Posted at 13:21h, 09 abril Responder

    Estou quase fechando a compra de um apartamento e a matrícula mostra uma hipoteca que o vendedor tem com o banco. Ele garante que vai quitar com parte do valor da venda. Posso confiar?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 09:48h, 10 abril Responder

      Luciana, obrigada pela consulta — essa é uma situação extremamente comum no mercado e perfeitamente manejável com estruturação correta.

      Compra de imóvel com hipoteca é segura desde que você evite um erro fundamental: jamais pagar ao vendedor sem que a quitação da hipoteca aconteça no mesmo ato. A prática profissional é estruturar o pagamento em três linhas na própria escritura: (1) valor correspondente ao saldo devedor da hipoteca é transferido diretamente ao banco credor, mediante DOC ou TED do comprador; (2) o banco emite o termo de quitação simultâneo; (3) o saldo remanescente vai ao vendedor.

      Dessa forma, a escritura pública já nasce com a baixa da hipoteca prevista e a averbação de cancelamento no CRI segue junto com o registro da compra e venda. É o chamado “negócio triangulado” — prática consolidada e aceita por praticamente todos os bancos brasileiros, que fornecem a declaração de saldo atualizado antes da lavratura.

      Recomendações operacionais: obtenha do banco credor o saldo devedor atualizado no máximo 7 dias antes da escritura; verifique na matrícula se não há outros ônus além da hipoteca declarada; confirme com o Tabelião a estruturação correta; acompanhe o registro da escritura e a averbação do cancelamento da hipoteca como atos imediatamente subsequentes.

      Agende uma consulta jurídica para revisarmos a matrícula atual, os termos com o banco e a estruturação da escritura. Com a devida atenção, a operação é segura.

  • Otávio Freire
    Posted at 17:43h, 26 julho Responder

    Tenho um imóvel que recebi do meu pai via contrato de gaveta nos anos 90. Nunca foi escriturado nem registrado, e meu pai faleceu. É possível regularizar isso agora?

    • Dr. Leandro Fialho
      Posted at 11:16h, 27 julho Responder

      Otávio, obrigado pelo contato e agradeço a transparência em trazer essa situação — contratos de gaveta antigos têm solução, mas exigem estruturação específica.

      A análise passa por três perguntas. Primeira: quem figura atualmente como proprietário na matrícula do imóvel? Se for um terceiro (ou vários terceiros, em caso de cadeia de contratos de gaveta), o caminho é mais longo e pode envolver adjudicação compulsória em face dessa pessoa ou seus sucessores. Segunda: qual era o valor de aquisição e qual o valor atual? Isso influencia a forma da regularização (lavratura de escritura atual, ação judicial, inventário do seu pai com direito à aquisição). Terceira: o seu pai já havia lavrado escritura que ficou sem registro, ou o negócio foi só via contrato particular?

      Os caminhos mais comuns: (1) se há escritura do seu pai com o vendedor original, trata-se do mesmo cenário de “escritura não registrada antes do falecimento” — inventário do seu pai + continuação do processo de registro; (2) se havia só contrato particular e o imóvel é de valor superior a 30 salários mínimos, é preciso lavrar agora a escritura (com o vendedor original ou seus herdeiros) e registrar; (3) se o vendedor e seus sucessores são inacessíveis ou a cadeia documental é precária, usucapião pode ser o caminho — sua posse contínua por décadas pode caracterizar usucapião extraordinária (15 anos).

      Cada cenário tem custos e prazos muito diferentes. Recomendo fortemente uma consulta jurídica com a documentação que você tem em mãos — contrato original, recibos, certidão de óbito do seu pai, qualquer documento do imóvel. A partir daí definimos a estratégia mais eficiente. Estou à disposição.

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