18 dez Documentos essenciais para comprar um imóvel: checklist jurídico definitivo
Documentos Essenciais para Comprar um Imóvel: Checklist Jurídico Completo [2026]
Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. Por isso, a documentação não é uma formalidade — é a sua proteção contra fraudes, dívidas ocultas e vícios que podem custar o próprio imóvel depois. E há um detalhe que os checklists genéricos da internet escondem: a lista certa de documentos muda conforme o negócio. Este guia mostra o que cada família de documentos protege — e por que a combinação exata do seu caso precisa ser montada sob medida.
Última atualização: 06/08/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta Direta: Quais São os Documentos Indispensáveis?
Na compra de um imóvel, a verificação se organiza em três famílias: documentos do imóvel (matrícula atualizada, certidões da unidade, regularidade da construção), do vendedor (identificação, estado civil e certidões pessoais — e, se for empresa, os atos societários que autorizam a venda) e do comprador (identificação, estado civil e, havendo financiamento, o que o banco exigir). Uma falha em qualquer família tem consequência real: dívidas que acompanham o imóvel passam ao novo dono (obrigação propter rem), e a venda feita por pessoa casada sem o consentimento do cônjuge pode ser invalidada (art. 1.647 do Código Civil).
Cada etapa da transação — contrato particular, escritura pública e registro do imóvel — exige documentação específica. Este guia mostra a lógica de cada família e onde os negócios costumam quebrar.
Sumário do Conteúdo
- Por que a análise documental é crítica
- Eixo 1 — O imóvel: está livre e regular?
- Eixo 2 — Quem vende: pode vender?
- Vendedor pessoa jurídica: o eixo que dobra de tamanho
- Eixo 3 — Quem compra: a forma certa do seu lado
- Contrato e escritura — onde o dinheiro muda de mãos
- Custos, prazos e quem paga cada etapa
- Erros comuns e como evitá-los
Por Que a Análise Documental É Crítica Antes de Comprar
A documentação de um imóvel é o DNA jurídico da propriedade. Sem ela, você corre riscos que vão muito além de um simples incômodo burocrático. Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, o registro do imóvel é quem constitui a propriedade. Se um documento essencial estiver irregular ou falsificado, a venda pode ser atacada.
Cenários reais: você assina a escritura, investe todo seu dinheiro e depois descobre uma dívida de IPTU de dez anos — que acompanha o imóvel, não o antigo dono (obrigação propter rem, art. 130 do CTN), e passa a ser problema seu. Ou o vendedor é casado e não trouxe o consentimento do cônjuge (outorga conjugal) — e o negócio pode ser invalidado (art. 1.647 do CC) mesmo com tudo “pronto”. Ou ainda: a matrícula não foi atualizada e o imóvel tem penhoras ou alienações que ninguém sabia.
Investir tempo em verificação documental agora economiza dinheiro, tempo de tribunal e frustração depois. Um advogado imobiliário experiente verifica tudo isso para você, reduzindo drasticamente o risco.
Eixo 1 — O Imóvel: Está Livre e Regular?
A primeira família de documentos responde a uma única pergunta: este imóvel pode ser comprado com segurança? Três verificações carregam a maior parte do peso:
A matrícula atualizada é o filme da propriedade — mostra quem é o dono de verdade, o histórico de transmissões e, principalmente, os ônus: hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias, restrições. Matrícula velha é armadilha clássica: uma penhora pode nascer entre a versão que você viu e o dia da escritura. A leitura profissional vai além da última página — a cadeia dominial das últimas décadas revela riscos de evicção (perda do imóvel para terceiro com direito anterior, art. 447 do CC) que uma olhada rápida não pega.
As dívidas que acompanham o imóvel — IPTU, taxas municipais e condomínio são obrigações propter rem: seguem o bem, não o dono. O que estiver em aberto vira conta do comprador. Por isso a situação fiscal da unidade se confere ANTES, com margem para negociar quitação ou abatimento no preço.
A regularidade da construção — sem Habite-se e com área construída divergente da averbada, o imóvel praticamente não é financiável por banco, fica sujeito a autuação municipal e trava a revenda futura. Reformas e ampliações não averbadas entram na mesma conta.
Quais certidões exatamente, de quais órgãos e com qual validade — isso muda conforme a cidade, a idade do imóvel e o tipo de negócio. É exatamente essa calibragem que separa a auditoria real do checklist genérico.
Eixo 2 — Quem Vende: Pode Vender?
A segunda família de documentos investiga a pessoa do vendedor. Aqui moram os riscos mais silenciosos da compra:
Estado civil e outorga conjugal — se o vendedor é casado, o cônjuge precisa consentir com a venda (art. 1.647 do CC), mesmo quando o imóvel está só no nome de um deles, a depender do regime de bens. Vendedor que “se apresenta como solteiro” e depois aparece um cônjuge é cenário clássico de invalidação do negócio.
As ações e dívidas do vendedor — processos cíveis, trabalhistas e fiscais contra quem vende podem contaminar a venda por fraude contra credores ou fraude à execução: o credor do vendedor ataca o negócio e o imóvel responde. A investigação certa varre as esferas certas (estadual, federal, trabalhista, protestos) no lugar certo — e interpretar o resultado é tão importante quanto emitir a certidão: nem toda ação existente inviabiliza o negócio, e saber a diferença evita tanto o prejuízo quanto o negócio desfeito à toa.
Identidade e correspondência com a matrícula — os dados de quem assina precisam bater exatamente com os do titular registral. Divergência de nome, estado civil desatualizado na matrícula ou vendedor que ainda não registrou a própria aquisição são defeitos que atrasam ou travam a escritura.
Vendedor Pessoa Jurídica: O Eixo Que Dobra de Tamanho
Quando quem vende é empresa, construtora, incorporadora ou fundo, a investigação do eixo 2 dobra: além da saúde fiscal e judicial da pessoa jurídica (incluindo passivo trabalhista, que persegue patrimônio), entra a camada societária — quem tem poder para alienar aquele bem, e se a venda foi autorizada pelo órgão certo da empresa. Contrato social, atas, procurações: um representante sem poderes específicos assina uma escritura que nasce viciada.
Compra de PJ tem ainda um agravante: se a empresa está em dificuldade, a venda pode ser atacada anos depois em falência ou execução. O conforto aqui não vem de um documento isolado — vem do conjunto, lido por quem sabe o que procurar.
Eixo 3 — Quem Compra: A Forma Certa do Seu Lado
O lado do comprador parece o mais simples — identificação, estado civil, comprovações que o banco pedir no financiamento — mas é onde se decidem coisas que não têm volta: em nome de quem comprar, sob qual regime, com qual modalidade de financiamento. Essas escolhas definem de quem o imóvel será juridicamente, como ele entra (ou não) na comunhão do casal, e até benefícios de custo — a forma de financiar, por exemplo, é o que define o direito ao desconto de 50% no registro do primeiro imóvel.
Depois de assinada a escritura, a estrutura escolhida é definitiva. A hora de decidir com critério é antes — e essa conversa cabe no mesmo atendimento que monta a sua documentação.
A lista exata do SEU negócio não está em nenhum site.
Imóvel usado ou na planta, vendedor pessoa física ou empresa, compra à vista ou financiada, comprador solteiro ou casado — cada combinação muda o checklist. No primeiro atendimento, entregamos o checklist personalizado do seu caso.
Contrato de Compra e Venda — Onde o Dinheiro Muda de Mãos
O contrato de compra e venda de imóvel pode ser particular ou público (escritura pública). Entender a diferença é vital.
Contrato Particular — Assinado entre as partes, sem tabelião. Vale como regra para negócios de até 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil) e nas hipóteses previstas em lei especial — como os contratos no âmbito do SFH e os compromissos em loteamentos. É também a forma usual do compromisso de compra e venda que antecede a escritura. Mais rápido e barato; menos solene.
Escritura Pública — Lavrada por tabelião em cartório, obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Tem presunção de autenticidade e é o título que vai a registro. O detalhe completo da diferença — e por que só o registro transfere a propriedade — está no guia-irmão: escritura e registro é a mesma coisa?
E as cláusulas? Todo litígio de compra e venda que chega ao escritório nasceu em um de poucos pontos: a descrição do imóvel que não bate com a realidade, o preço e a forma de pagamento mal amarrados, a data de corte dos débitos (quem paga IPTU e condomínio até a entrega?), a vistoria e os vícios ocultos, as consequências do descumprimento (multa? rescisão? retenção?), e os prazos de entrega sem hora e responsável definidos. São os pontos onde o contrato decide quem perde dinheiro — e são exatamente os que um contrato de modelo pronto deixa vagos. A revisão profissional antes de assinar (ou o parecer jurídico do contrato) custa uma fração do menor desses litígios.
Custos, Prazos e Quem Paga Cada Etapa
A compra de um imóvel envolve várias despesas além do preço principal. Entender quem paga o quê evita surpresas:
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bem Imóvel) — Imposto municipal (art. 156, II, CF/88) sobre a transmissão entre vivos. A alíquota é definida por cada município — em Belo Horizonte, 3%. Quem paga: comprador (praxe), mas pode ser negociado.
Emolumentos do Tabelião (Escritura Pública) — Fixados por lei estadual e tabelados por faixa de valor do negócio; em Minas Gerais, valem as tabelas oficiais da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG, atualizadas anualmente. Quem paga: comprador (praxe).
Registro de Imóvel — Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis, também tabelados por faixa. Quem paga: comprador. Primeira aquisição residencial financiada pelo SFH tem desconto de 50% nos emolumentos.
Certidões e Documentos do Vendedor — Taxas de emissão. Quem paga: vendedor (praxe).
Honorários de Advogado — Se contratar profissional, são combinados em contrato conforme o caso. Quem paga: cada parte contrata o seu (ou dividem). Recomendável investir aqui.
Financiamento Bancário — Se houver, taxa de juros, tarifas e seguros. Custos do banco.
Prazos típicos: Contrato privado pode ser assinado em dias. Obtenção de documentação do vendedor: 1-2 semanas. Aprovação de financiamento (se houver): 2-4 semanas. Escritura e registro: 1-2 semanas após aprovação de tudo. Total: 4-8 semanas é comum.
Erros Comuns e Como Evitá-los
Anos de prática advocatícia em Direito Imobiliário revelam que os mesmos erros se repetem entre compradores. Conhecê-los é a melhor proteção:
Erro 1: Confiar em matrícula desatualizada — Você assina tudo baseado em uma matrícula de meses atrás e, no ato da escritura, descobre uma penhora nova. Ônus nascem a qualquer momento — a auditoria prévia trabalha com documentos dentro da validade certa para cada etapa.
Erro 2: Documentos de estado civil defasados — Certidões de casamento e divórcio envelhecem, e a situação registrada pode não refletir a atual. Documento defasado no dia da escritura = ato adiado ou, pior, vício que aparece depois.
Erro 3: Vendedor casado sem outorga — O vendedor se apresenta como solteiro ou divorciado, você assina, depois o cônjuge (ou ex) aparece. Neste caso, a venda pode ser invalidada. A conferência do estado civil real é item inegociável da auditoria.
Erro 4: Imóvel em herança sem inventário concluído — Herdeiro vende antes de regularizar tudo? Pode haver disputa com outros herdeiros depois. A situação sucessória do bem (e a conclusão da partilha) precisa estar comprovada antes de qualquer assinatura.
Erro 5: Não conferir a descrição do imóvel — A matrícula diz uma metragem, o anúncio e o IPTU dizem outra. Área divergente é impugnação futura e problema de financiamento. A divergência se resolve ANTES do negócio, não depois.
Erro 6: Hipoteca do vendedor ainda ativa — Vendedor promete “quitar a hipoteca na escritura”, mas não faz. Você fica com uma propriedade onerada. Existem estruturas seguras para esse cenário — quitação amarrada no próprio ato — mas elas precisam estar desenhadas no contrato, não combinadas de boca.
Erro 7: Contrato vago sobre prazos e posse — “Entrega do imóvel em 30 dias” sem dia exato, sem responsável, sem definir quem paga condomínio no período. Cada lacuna é uma briga futura.
Erro 8: Ignorar cuidados na compra de imóvel usado — Imóvel antigo pode ter problemas estruturais, infiltração, fiação velha. Vistoria técnica antes de fechar é barata comparada à reforma de emergência depois.
Compra de imóvel é risco alto se não feita corretamente.
Um advogado especialista audita toda a documentação para você. Saiba se está tudo em ordem antes de assinar.
Perguntas Frequentes sobre Documentação de Compra de Imóvel
Quanto se gasta com a documentação na compra de um imóvel?
O custo de documentação varia, mas geralmente inclui: ITBI (alíquota municipal — em Belo Horizonte, 3%), emolumentos do tabelião e do registro (tabelas oficiais por faixa de valor), certidões e os honorários do advogado, combinados em contrato. No conjunto, os custos de aquisição representam um percentual relevante do preço — e devem entrar no planejamento da compra desde o início.
Quem paga pelos documentos na compra e venda de imóvel?
Não há regra fixa — é matéria de negociação. Em geral: vendedor paga suas certidões e documentação de si mesmo; comprador paga ITBI, emolumentos do tabelião e registro. Advogado e outras despesas podem ser divididas ou custeadas por uma das partes. Deixe claro no contrato.
Qual é o valor dos documentos para compra de imóvel?
Documentos individuais custam: matrícula e certidões (custo de emissão modesto), IPTU (gratuito ou pequena taxa), certidões de débito e as taxas de cartório (tabelas que variam por município). Somados, são custos moderados frente ao risco que eliminam. É um investimento pequeno comparado ao risco de irregularidade.
Como fazer um documento de compra e venda de imóvel?
O percurso formal é: contrato (ou compromisso) definindo o negócio, escritura pública no tabelionato quando as condições se cumprem, e registro no Cartório de Registro de Imóveis — que é o que efetivamente transfere a propriedade. O que decide a sua segurança não é conhecer as etapas: é o que vai escrito no contrato e o que foi verificado antes dele. É aí que a assessoria jurídica se paga.
Qual a documentação necessária para comprar um imóvel?
Três famílias: (1) documentos do imóvel — matrícula atualizada, certidões da unidade, regularidade da construção; (2) documentos do vendedor — identificação, estado civil, certidões pessoais e, sendo empresa, atos societários; (3) documentos do comprador — identificação, estado civil e o que o financiamento exigir. A lista exata varia conforme o negócio (usado ou na planta, à vista ou financiado, vendedor PF ou PJ) — o checklist personalizado do seu caso é montado no primeiro atendimento.
Os documentos são válidos por quanto tempo?
Cada documento tem prazo de validade prático diferente — e cartórios e bancos têm exigências próprias sobre o que aceitam como “recente”. A regra de ouro: quanto mais próximo da assinatura, melhor; e os documentos decisivos (matrícula, estado civil) devem estar frescos no dia do ato. Na auditoria documental, o cronograma de emissão é montado de trás para frente a partir da data da escritura, para nada vencer no meio do caminho.
O que acontece se algum documento estiver irregular?
Se descoberto antes da escritura: negocie com o vendedor para corrigir, renegocie as condições ou rescinda o contrato — com tempo, quase tudo tem solução. Se descoberto depois de registrada a escritura: ainda pode haver caminho (vício oculto, invalidação, indenização), mas é processo longo e incerto. A auditoria prévia existe exatamente para que essa segunda hipótese não aconteça.
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Documentação de imóvel é trabalho técnico — não improvise.
Antes de assinar escritura ou contrato de compra e venda, um advogado imobiliário em BH audita cada certidão, matrícula e certidão fiscal. O custo do parecer é irrisório perto do valor do imóvel em risco.
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Juliana Machado
Posted at 14:18h, 03 setembroEncontrei um apartamento em Belo Horizonte que me interessa e o corretor só apresentou a matrícula. É suficiente? O que mais eu deveria exigir do vendedor antes de fazer proposta?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 10:32h, 04 setembroJuliana, obrigado pelo contato.
A matrícula atualizada é o documento central, mas ela sozinha é insuficiente. Antes de formalizar proposta, o checklist mínimo inclui: matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias, com ônus reais e histórico de aquisições), certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e taxas condominiais, declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico, certidão negativa de débitos federais e estaduais do vendedor (PJ e PF), e — quando o vendedor é casado — certidão de casamento com regime de bens e a outorga do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil).
Para imóveis em condomínio edilício, acrescente a ata da última assembleia e a convenção do condomínio (obras extraordinárias aprovadas e não pagas podem ser cobradas do adquirente). Para imóveis com financiamento aberto do vendedor, exija o termo de quitação ou o contrato de assunção de dívida formalizado pelo credor.
O objetivo dessa documentação não é burocrático: cada certidão endereça um risco específico — penhora, execução fiscal, vício oculto, evicção por fraude contra credores. A ausência de qualquer uma pode inviabilizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis ou transferir o risco para você.
Recomendo uma análise jurídica documental prévia antes da proposta. Fico à disposição.
Ricardo Monteiro
Posted at 11:47h, 19 outubroComprei um imóvel mas ainda não registrei a escritura no cartório. O vendedor está cobrando o IPTU deste ano porque o carnê veio no nome dele. Quem deve pagar? Sou dono ou não?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 09:52h, 20 outubroRicardo, obrigado pelo contato — é uma das situações mais mal compreendidas do direito imobiliário.
A resposta técnica é contraintuitiva: enquanto a escritura não for registrada na matrícula do imóvel, você não é o proprietário legal. O art. 1.245 do Código Civil é categórico: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Ou seja, o vendedor ainda é juridicamente o proprietário perante o Poder Público e terceiros, mesmo com a escritura assinada.
O IPTU do exercício em que a transmissão ocorre costuma ser negociado no contrato. Se o contrato silencia, a regra geral é responsabilidade proporcional: vendedor paga pela fração do ano em que foi proprietário, comprador pela fração posterior à entrega das chaves ou à escritura. Mas — e aqui está o ponto crítico — perante o município, quem figura na matrícula como proprietário é o responsável tributário. Se você ainda não registrou, o vendedor tem razão em receber o carnê no nome dele, mas pode cobrar de você a parte proporcional se o contrato assim previu.
Duas recomendações urgentes: primeiro, registre a escritura imediatamente (o prazo para recolhimento do ITBI e registro é tipicamente 30 dias). Segundo, releia o contrato para identificar a cláusula de divisão do IPTU. Se precisar de ajuda com o registro ou análise contratual, fico à disposição.
Fernanda Prates
Posted at 15:34h, 02 dezembroO imóvel que estou comprando é de uma pessoa que herdou dos pais, mas o inventário ainda não foi concluído. O corretor diz que dá pra fazer a compra por cessão de direitos. É seguro? O que devo exigir?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 10:47h, 03 dezembroFernanda, excelente pergunta — é uma das estruturas mais arriscadas do mercado imobiliário quando mal conduzida.
Sim, é possível comprar antes do fim do inventário, mas a estrutura correta é cessão de direitos hereditários, não compra e venda. A diferença é substantiva: você não adquire o imóvel — adquire os direitos que o herdeiro-vendedor tem sobre a parte dele na herança. A propriedade só se consolida ao fim do inventário, com a expedição do formal de partilha e o registro na matrícula. Até lá, você está exposto a riscos que não existem em compras convencionais.
Os principais cuidados são: (1) verificar se todos os herdeiros concordam com a cessão — a quota do cedente pode ser impugnada por coerdeiros com direito de preferência (art. 1.794 do Código Civil); (2) exigir escritura pública de cessão, não instrumento particular (o art. 108 impõe forma pública acima de 30 salários mínimos e a jurisprudência é pacífica em exigir isso para cessão hereditária); (3) recolher ITCMD estadual sobre a transmissão causa mortis (pela herança) e ITBI municipal sobre a cessão (pela transferência onerosa para você); (4) analisar a inventariança — se o inventariante não concordar, há bloqueios operacionais; (5) avaliar se há dívidas do espólio que possam alcançar o imóvel antes da partilha.
A economia aparente dessa estrutura muitas vezes se dissolve em custos tributários duplicados e litígios futuros. Uma análise prévia por advogado imobiliário é indispensável aqui. Fico à disposição.
Thiago Oliveira
Posted at 10:23h, 14 fevereiroDoutor, boa tarde. Estou adquirindo um imóvel cujo vendedor é casado no regime de comunhão parcial, mas o bem foi herdado por ele antes do casamento. A outorga conjugal é exigível mesmo assim?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 09:14h, 15 fevereiroThiago, boa tarde — agradeço a questão técnica.
A resposta exige distinguir dois conceitos: (1) a natureza do bem na partilha (se integra a comunhão ou é particular do cônjuge) e (2) a exigência de outorga conjugal para alienação.
No regime de comunhão parcial de bens, o imóvel herdado antes ou durante o casamento é bem particular do cônjuge herdeiro (art. 1.659, I, do Código Civil). Não entra na comunhão e, em tese, seria de livre disposição. Porém, o art. 1.647 do Código Civil exige outorga conjugal para alienação de bem imóvel independentemente do regime de bens, com exceção apenas do regime de separação absoluta de bens convencionado por pacto antenupcial. A jurisprudência do STJ é consolidada nesse sentido — REsp 1.163.074 e outros.
Na prática, em comunhão parcial: mesmo sendo bem particular do vendedor, a outorga uxória ou marital é exigível. A alienação sem outorga é anulável (art. 1.649), e o Cartório de Registro de Imóveis tipicamente não registra a escritura sem a assinatura do cônjuge do alienante.
Exceções operacionais: se o vendedor comprovar regime de separação absoluta (pacto antenupcial registrado), a outorga não é exigível. Se já for divorciado, o ex-cônjuge não tem legitimidade — mas é prudente juntar a certidão atualizada de casamento com averbação do divórcio.
Parecer documental prévio costuma antecipar esse tipo de questão e evitar a devolução do título pelo cartório. Fico à disposição.
Patricia Gomes
Posted at 17:02h, 10 abrilEstou prestes a comprar um apartamento que não tem habite-se. O vendedor diz que “ninguém pede habite-se em BH” e que o imóvel está habitado há 15 anos. É verdade que não tem risco? O banco vai financiar?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 11:26h, 11 abrilPatricia, obrigado pela confiança — essa é uma pergunta que salva patrimônio quando bem respondida.
O argumento do vendedor mistura duas coisas diferentes. É verdade que muitos imóveis em Belo Horizonte estão habitados sem o habite-se averbado na matrícula — mas isso não significa ausência de risco. Significa que o risco foi terceirizado para o comprador que fizer o negócio sem due diligence.
O risco primário — e de longe o mais relevante — é o não-financiamento bancário. Nenhuma instituição financeira tradicional (Caixa, Banco do Brasil, bancos privados) libera financiamento habitacional para imóvel sem habite-se averbado. Isso reduz drasticamente o universo de potenciais compradores quando você decidir vender no futuro, e força a venda com deságio de 15% a 30% em relação a imóveis regulares. Se a intenção é financiar para comprar, a proposta será recusada.
O risco secundário é o de fiscalização municipal: embargo, multa, obrigação de regularizar com IPTU majorado. Em imóveis residenciais habitados há mais de 10 anos, a probabilidade de autuação é baixa na prática, mas não nula — e quando acontece, os custos de regularização (projeto de regularização, ART, taxas, eventual obra) frequentemente superam o deságio que o comprador obteve.
Recomendações: (1) verifique na matrícula se há apenas a “habite-se” averbado, ou se é apenas o memorial descritivo original da construção; (2) peça ao vendedor o Alvará de Construção e o Habite-se — se não existem, é alerta forte; (3) considere deságio de pelo menos 20%-30% frente a imóveis regulares para compensar o custo futuro de regularização. Uma análise documental prévia consegue dimensionar esse risco com precisão. Fico à disposição.
Gustavo Rezende
Posted at 13:45h, 22 maioUm amigo me ofereceu pra comprar o apartamento dele por contrato particular, sem escritura, com desconto de 20%. Disse que registramos depois. Vale a pena? O que posso perder?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 10:08h, 23 maioGustavo, obrigado pelo contato — o desconto de 20% é exatamente o preço do risco que está sendo transferido para você.
Contrato particular de compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos (que, em valores de 2026, já cobre praticamente todo imóvel urbano) é nulo quanto à forma — o art. 108 do Código Civil exige escritura pública como condição de validade. Você não vira proprietário, não registra nada, e está juridicamente desprotegido frente a terceiros.
Os riscos concretos são: (1) o vendedor continua sendo proprietário legal perante o Poder Público e terceiros (art. 1.245 CC) e pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa — se essa segunda pessoa registrar primeiro, ela é a dona e você ficou só com o prejuízo; (2) credores do vendedor podem penhorar o imóvel para pagar dívidas dele — a matrícula ainda diz que é dele, e sua posição de mero possuidor por contrato particular não impede a constrição; (3) em caso de falecimento do vendedor antes da escritura pública, o imóvel entra no inventário como se fosse dele, e os herdeiros não são obrigados a cumprir o contrato particular; (4) você não consegue dar o imóvel em garantia para nada — nem financiamento, nem empréstimo; (5) no futuro, a regularização vai exigir escritura pública e registro com recolhimento de ITBI — o suposto desconto tende a ser consumido por esses custos.
O “registramos depois” só funciona na prática se o vendedor continuar vivo, solvente e cooperativo. Qualquer uma das três variáveis que falhe, você perde o imóvel ou o dinheiro. Recomendação: escritura pública com pagamento vinculado à entrega da escritura e registro em no máximo 30 dias da assinatura. Posso ajudar a estruturar o negócio com segurança jurídica. Fico à disposição.
Beatriz Carvalho
Posted at 09:31h, 08 julhoDoutor, fiz a promessa de compra e venda e o vendedor agora se recusa a outorgar a escritura definitiva. Já paguei 80% do valor. O que posso fazer?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 14:22h, 09 julhoBeatriz, obrigado pelo contato e lamento pela situação — é uma das disputas mais frequentes no contencioso imobiliário.
Se a promessa de compra e venda está registrada na matrícula do imóvel e você pagou a parte ajustada, você tem direito líquido e certo à escritura definitiva. O caminho processual é a ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil e jurisprudência pacífica do STJ). Nesse tipo de ação, o juiz substitui a vontade do vendedor e profere sentença que faz as vezes de escritura, apta a ser registrada diretamente na matrícula. O prazo de execução tende a ser significativamente inferior ao de uma ação ordinária, e o ônus sucumbencial normalmente recai sobre o vendedor que se recusou imotivadamente.
Pré-requisitos importantes para a adjudicação compulsória ser exitosa: (1) promessa de compra e venda registrada na matrícula — se for só instrumento particular sem registro, a ação vira pedido de indenização por perdas e danos, sem direito real à aquisição; (2) pagamento integral do preço ajustado ou consignação em pagamento do saldo remanescente em juízo; (3) ausência de cláusula de arrependimento ou, se houver, prazo já transcorrido; (4) cumprimento integral das suas obrigações contratuais.
Se a promessa não foi registrada, o cenário muda — a tutela específica depende de análise contratual e de prova robusta do pagamento. Pode haver, ainda, situações de enriquecimento sem causa que justificam medidas cautelares.
Recomendo análise urgente do contrato, da matrícula e dos comprovantes de pagamento para definir o remédio processual adequado. Quanto mais cedo a demanda for proposta, maior a chance de recuperar o imóvel em vez de apenas os valores pagos. Fico à disposição para essa análise.
Carlos Henrique Dias
Posted at 16:18h, 17 setembroComprei um imóvel e 6 meses depois apareceu uma ação de execução de um credor do antigo proprietário que pediu a penhora. O cartório de registro não me avisou de nada. O que fazer? Perco o imóvel?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 10:44h, 18 setembroCarlos Henrique, obrigado pelo contato — essa é uma das situações em que a due diligence prévia se paga muitas vezes.
O risco que se materializou tem nome técnico: fraude contra credores ou fraude à execução. O art. 792 do Código de Processo Civil estabelece que a alienação de bem em fraude à execução é ineficaz perante o credor — em outras palavras, mesmo que você tenha registrado a escritura, o credor pode pedir a desconstituição da alienação e penhorar o imóvel para satisfazer o crédito contra o antigo proprietário.
A diferença entre manter o imóvel ou perdê-lo depende fundamentalmente de dois fatores: (1) se a ação de execução já estava registrada na matrícula antes da sua aquisição — se sim, você adquiriu com ônus conhecido e a probabilidade de perder é alta; (2) se você pode demonstrar boa-fé e efetuou a diligência prévia — certidão dos distribuidores cíveis do domicílio do vendedor mostrando ausência de demandas, certidão negativa de débitos federais/estaduais/municipais, declaração do vendedor sobre inexistência de demandas.
Se você reuniu essa documentação antes da compra e a execução foi ajuizada depois, tem bom terreno para defesa de terceiro adquirente de boa-fé. O caminho processual é embargos de terceiro (art. 674 CPC) no prazo de 5 dias da penhora efetiva ou 15 dias da sua ciência. A súmula 375 do STJ protege o adquirente de boa-fé que se cerca dos cuidados documentais mínimos.
Se a documentação prévia não foi feita, o terreno é mais difícil — mas ainda há argumentos patrimoniais (benfeitorias, indenização contra o vendedor, eventual nulidade se houve fraude do vendedor contra você). Em qualquer cenário, o prazo dos embargos é curto — recomendo consulta urgente para análise processual. Fico à disposição.