Juliana, obrigado pelo contato.

A matrícula atualizada é o documento central, mas ela sozinha é insuficiente. Antes de formalizar proposta, o checklist mínimo inclui: matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias, com ônus reais e histórico de aquisições), certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e taxas condominiais, declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico, certidão negativa de débitos federais e estaduais do vendedor (PJ e PF), e — quando o vendedor é casado — certidão de casamento com regime de bens e a outorga do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil).

Para imóveis em condomínio edilício, acrescente a ata da última assembleia e a convenção do condomínio (obras extraordinárias aprovadas e não pagas podem ser cobradas do adquirente). Para imóveis com financiamento aberto do vendedor, exija o termo de quitação ou o contrato de assunção de dívida formalizado pelo credor.

O objetivo dessa documentação não é burocrático: cada certidão endereça um risco específico — penhora, execução fiscal, vício oculto, evicção por fraude contra credores. A ausência de qualquer uma pode inviabilizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis ou transferir o risco para você.

Recomendo uma análise jurídica documental prévia antes da proposta. Fico à disposição.

Ricardo, obrigado pelo contato — é uma das situações mais mal compreendidas do direito imobiliário.

A resposta técnica é contraintuitiva: enquanto a escritura não for registrada na matrícula do imóvel, você não é o proprietário legal. O art. 1.245 do Código Civil é categórico: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Ou seja, o vendedor ainda é juridicamente o proprietário perante o Poder Público e terceiros, mesmo com a escritura assinada.

O IPTU do exercício em que a transmissão ocorre costuma ser negociado no contrato. Se o contrato silencia, a regra geral é responsabilidade proporcional: vendedor paga pela fração do ano em que foi proprietário, comprador pela fração posterior à entrega das chaves ou à escritura. Mas — e aqui está o ponto crítico — perante o município, quem figura na matrícula como proprietário é o responsável tributário. Se você ainda não registrou, o vendedor tem razão em receber o carnê no nome dele, mas pode cobrar de você a parte proporcional se o contrato assim previu.

Duas recomendações urgentes: primeiro, registre a escritura imediatamente (o prazo para recolhimento do ITBI e registro é tipicamente 30 dias). Segundo, releia o contrato para identificar a cláusula de divisão do IPTU. Se precisar de ajuda com o registro ou análise contratual, fico à disposição.

Fernanda, excelente pergunta — é uma das estruturas mais arriscadas do mercado imobiliário quando mal conduzida.

Sim, é possível comprar antes do fim do inventário, mas a estrutura correta é cessão de direitos hereditários, não compra e venda. A diferença é substantiva: você não adquire o imóvel — adquire os direitos que o herdeiro-vendedor tem sobre a parte dele na herança. A propriedade só se consolida ao fim do inventário, com a expedição do formal de partilha e o registro na matrícula. Até lá, você está exposto a riscos que não existem em compras convencionais.

Os principais cuidados são: (1) verificar se todos os herdeiros concordam com a cessão — a quota do cedente pode ser impugnada por coerdeiros com direito de preferência (art. 1.794 do Código Civil); (2) exigir escritura pública de cessão, não instrumento particular (o art. 108 impõe forma pública acima de 30 salários mínimos e a jurisprudência é pacífica em exigir isso para cessão hereditária); (3) recolher ITCMD estadual sobre a transmissão causa mortis (pela herança) e ITBI municipal sobre a cessão (pela transferência onerosa para você); (4) analisar a inventariança — se o inventariante não concordar, há bloqueios operacionais; (5) avaliar se há dívidas do espólio que possam alcançar o imóvel antes da partilha.

A economia aparente dessa estrutura muitas vezes se dissolve em custos tributários duplicados e litígios futuros. Uma análise prévia por advogado imobiliário é indispensável aqui. Fico à disposição.

Thiago, boa tarde — agradeço a questão técnica.

A resposta exige distinguir dois conceitos: (1) a natureza do bem na partilha (se integra a comunhão ou é particular do cônjuge) e (2) a exigência de outorga conjugal para alienação.

No regime de comunhão parcial de bens, o imóvel herdado antes ou durante o casamento é bem particular do cônjuge herdeiro (art. 1.659, I, do Código Civil). Não entra na comunhão e, em tese, seria de livre disposição. Porém, o art. 1.647 do Código Civil exige outorga conjugal para alienação de bem imóvel independentemente do regime de bens, com exceção apenas do regime de separação absoluta de bens convencionado por pacto antenupcial. A jurisprudência do STJ é consolidada nesse sentido — REsp 1.163.074 e outros.

Na prática, em comunhão parcial: mesmo sendo bem particular do vendedor, a outorga uxória ou marital é exigível. A alienação sem outorga é anulável (art. 1.649), e o Cartório de Registro de Imóveis tipicamente não registra a escritura sem a assinatura do cônjuge do alienante.

Exceções operacionais: se o vendedor comprovar regime de separação absoluta (pacto antenupcial registrado), a outorga não é exigível. Se já for divorciado, o ex-cônjuge não tem legitimidade — mas é prudente juntar a certidão atualizada de casamento com averbação do divórcio.

Parecer documental prévio costuma antecipar esse tipo de questão e evitar a devolução do título pelo cartório. Fico à disposição.

Patricia, obrigado pela confiança — essa é uma pergunta que salva patrimônio quando bem respondida.

O argumento do vendedor mistura duas coisas diferentes. É verdade que muitos imóveis em Belo Horizonte estão habitados sem o habite-se averbado na matrícula — mas isso não significa ausência de risco. Significa que o risco foi terceirizado para o comprador que fizer o negócio sem due diligence.

O risco primário — e de longe o mais relevante — é o não-financiamento bancário. Nenhuma instituição financeira tradicional (Caixa, Banco do Brasil, bancos privados) libera financiamento habitacional para imóvel sem habite-se averbado. Isso reduz drasticamente o universo de potenciais compradores quando você decidir vender no futuro, e força a venda com deságio de 15% a 30% em relação a imóveis regulares. Se a intenção é financiar para comprar, a proposta será recusada.

O risco secundário é o de fiscalização municipal: embargo, multa, obrigação de regularizar com IPTU majorado. Em imóveis residenciais habitados há mais de 10 anos, a probabilidade de autuação é baixa na prática, mas não nula — e quando acontece, os custos de regularização (projeto de regularização, ART, taxas, eventual obra) frequentemente superam o deságio que o comprador obteve.

Recomendações: (1) verifique na matrícula se há apenas a “habite-se” averbado, ou se é apenas o memorial descritivo original da construção; (2) peça ao vendedor o Alvará de Construção e o Habite-se — se não existem, é alerta forte; (3) considere deságio de pelo menos 20%-30% frente a imóveis regulares para compensar o custo futuro de regularização. Uma análise documental prévia consegue dimensionar esse risco com precisão. Fico à disposição.

Gustavo, obrigado pelo contato — o desconto de 20% é exatamente o preço do risco que está sendo transferido para você.

Contrato particular de compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos (que, em valores de 2026, já cobre praticamente todo imóvel urbano) é nulo quanto à forma — o art. 108 do Código Civil exige escritura pública como condição de validade. Você não vira proprietário, não registra nada, e está juridicamente desprotegido frente a terceiros.

Os riscos concretos são: (1) o vendedor continua sendo proprietário legal perante o Poder Público e terceiros (art. 1.245 CC) e pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa — se essa segunda pessoa registrar primeiro, ela é a dona e você ficou só com o prejuízo; (2) credores do vendedor podem penhorar o imóvel para pagar dívidas dele — a matrícula ainda diz que é dele, e sua posição de mero possuidor por contrato particular não impede a constrição; (3) em caso de falecimento do vendedor antes da escritura pública, o imóvel entra no inventário como se fosse dele, e os herdeiros não são obrigados a cumprir o contrato particular; (4) você não consegue dar o imóvel em garantia para nada — nem financiamento, nem empréstimo; (5) no futuro, a regularização vai exigir escritura pública e registro com recolhimento de ITBI — o suposto desconto tende a ser consumido por esses custos.

O “registramos depois” só funciona na prática se o vendedor continuar vivo, solvente e cooperativo. Qualquer uma das três variáveis que falhe, você perde o imóvel ou o dinheiro. Recomendação: escritura pública com pagamento vinculado à entrega da escritura e registro em no máximo 30 dias da assinatura. Posso ajudar a estruturar o negócio com segurança jurídica. Fico à disposição.

Beatriz, obrigado pelo contato e lamento pela situação — é uma das disputas mais frequentes no contencioso imobiliário.

Se a promessa de compra e venda está registrada na matrícula do imóvel e você pagou a parte ajustada, você tem direito líquido e certo à escritura definitiva. O caminho processual é a ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil e jurisprudência pacífica do STJ). Nesse tipo de ação, o juiz substitui a vontade do vendedor e profere sentença que faz as vezes de escritura, apta a ser registrada diretamente na matrícula. O prazo de execução tende a ser significativamente inferior ao de uma ação ordinária, e o ônus sucumbencial normalmente recai sobre o vendedor que se recusou imotivadamente.

Pré-requisitos importantes para a adjudicação compulsória ser exitosa: (1) promessa de compra e venda registrada na matrícula — se for só instrumento particular sem registro, a ação vira pedido de indenização por perdas e danos, sem direito real à aquisição; (2) pagamento integral do preço ajustado ou consignação em pagamento do saldo remanescente em juízo; (3) ausência de cláusula de arrependimento ou, se houver, prazo já transcorrido; (4) cumprimento integral das suas obrigações contratuais.

Se a promessa não foi registrada, o cenário muda — a tutela específica depende de análise contratual e de prova robusta do pagamento. Pode haver, ainda, situações de enriquecimento sem causa que justificam medidas cautelares.

Recomendo análise urgente do contrato, da matrícula e dos comprovantes de pagamento para definir o remédio processual adequado. Quanto mais cedo a demanda for proposta, maior a chance de recuperar o imóvel em vez de apenas os valores pagos. Fico à disposição para essa análise.

Carlos Henrique, obrigado pelo contato — essa é uma das situações em que a due diligence prévia se paga muitas vezes.

O risco que se materializou tem nome técnico: fraude contra credores ou fraude à execução. O art. 792 do Código de Processo Civil estabelece que a alienação de bem em fraude à execução é ineficaz perante o credor — em outras palavras, mesmo que você tenha registrado a escritura, o credor pode pedir a desconstituição da alienação e penhorar o imóvel para satisfazer o crédito contra o antigo proprietário.

A diferença entre manter o imóvel ou perdê-lo depende fundamentalmente de dois fatores: (1) se a ação de execução já estava registrada na matrícula antes da sua aquisição — se sim, você adquiriu com ônus conhecido e a probabilidade de perder é alta; (2) se você pode demonstrar boa-fé e efetuou a diligência prévia — certidão dos distribuidores cíveis do domicílio do vendedor mostrando ausência de demandas, certidão negativa de débitos federais/estaduais/municipais, declaração do vendedor sobre inexistência de demandas.

Se você reuniu essa documentação antes da compra e a execução foi ajuizada depois, tem bom terreno para defesa de terceiro adquirente de boa-fé. O caminho processual é embargos de terceiro (art. 674 CPC) no prazo de 5 dias da penhora efetiva ou 15 dias da sua ciência. A súmula 375 do STJ protege o adquirente de boa-fé que se cerca dos cuidados documentais mínimos.

Se a documentação prévia não foi feita, o terreno é mais difícil — mas ainda há argumentos patrimoniais (benfeitorias, indenização contra o vendedor, eventual nulidade se houve fraude do vendedor contra você). Em qualquer cenário, o prazo dos embargos é curto — recomendo consulta urgente para análise processual. Fico à disposição.