Compra de Imóvel em 2026: O Que Muda com a Reforma Tributária e Como Evitar Riscos Jurídicos

Resposta direta: comprar imóvel em 2026 continua sendo, no plano jurídico, um percurso de três etapas que nenhuma reforma tributária alterou: contrato (ou promessa), escritura pública e — o passo decisivo — registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois é só com o registro que a propriedade efetivamente se transfere (art. 1.245 do Código Civil). A compra e venda em si tem disciplina no art. 481 do Código Civil, e a escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 do CC). O que muda em 2026 é o pano de fundo tributário: a Reforma Tributária (EC 132/2023) substitui gradualmente PIS, COFINS, ICMS e ISS por CBS e IBS, com regime específico para o setor imobiliário e regras ainda em transição. Em Belo Horizonte, o ITBI de 3% continua sendo pago na transferência, e quem vende com lucro pode ter ganho de capital a recolher. A segurança da operação, em 2026 como antes, está menos na alíquota do mês e mais na due diligence — matrícula atualizada, certidões do vendedor e do imóvel — feita antes de assinar.

O que muda na compra de imóvel em 2026

Para quem pretende comprar ou investir em imóveis a partir de 2026, o cenário ganhou uma camada nova: a Reforma Tributária entrou em fase de transição. A boa notícia é que a espinha dorsal jurídica da compra de um imóvel não mudou — contrato, escritura e registro continuam sendo os mesmos atos, regidos pelo Código Civil. O que se transforma é o ambiente tributário ao redor da operação e, com ele, a importância de planejar a aquisição com antecedência.

Na prática, 2026 inaugura um período em que compradores e investidores precisarão de atenção redobrada à conformidade fiscal e documental da transação. Não se trata de um aumento imediato e generalizado de imposto para quem compra a casa própria, mas de um momento de adequação: contratos de longo prazo, operações recorrentes de investidores e negociações com construtoras passam a exigir leitura também pela ótica tributária. O que era recomendável — revisar a documentação e o contrato antes de assinar — torna-se ainda mais decisivo.

• integração e digitalização crescente dos documentos imobiliários e da informação fiscal;
• maior rigor na conformidade fiscal das transações de compra, venda e investimento;
• necessidade de revisão contratual e documental, sobretudo em contratos antigos e de longo prazo;
• ajustes tributários que, durante a transição, convivem com as regras anteriores.

Embora 2026 seja, em boa medida, uma fase preparatória, falhas nesse período podem gerar complicações futuras — de autuações fiscais a discussões contratuais. Por isso, este guia trata tanto do novo cenário tributário quanto, principalmente, dos fundamentos jurídicos estáveis que protegem o comprador em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais: o contrato bem feito, a escritura na forma correta, o registro e a due diligence prévia.

Reforma Tributária (EC 132/2023) e a compra de imóvel

A Emenda Constitucional nº 132/2023 reorganiza a tributação sobre o consumo no Brasil. Em linhas gerais, ela substitui cinco tributos — PIS, COFINS, ICMS e ISS (além de mudanças no IPI) — por dois novos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal). A lógica é a de um imposto sobre o valor agregado, mais simples e não cumulativo.

Para o mercado imobiliário, o ponto central é que o setor recebeu um regime específico, com mecanismos como redutor de base de cálculo e alíquota reduzida em relação à alíquota padrão, justamente em reconhecimento às características das operações com imóveis. Os percentuais exatos do redutor, as alíquotas aplicáveis e o calendário de cada etapa estão em regulamentação e em transição gradual ao longo dos próximos anos — e é por isso que, neste texto, tratamos o tema de forma conceitual. Antes de fechar negócio, confirme as regras e os percentuais vigentes no momento da sua operação, pois eles podem ter mudado em relação à data de publicação deste artigo.

O que o comprador da casa própria precisa guardar: a reforma não cria, de imediato, um novo imposto sobre a compra do seu imóvel residencial. Os tributos que mais aparecem na sua transação continuam sendo o ITBI (municipal, na transferência) e, do lado de quem vende, o ganho de capital — temas que detalhamos adiante. A CBS e o IBS incidem sobre a atividade econômica (incorporação, construção, locação habitual, intermediação), e seu efeito sobre o preço final depende da regulamentação do regime imobiliário.

Para o investidor, a reforma traz um ponto sensível que merece planejamento: a discussão sobre habitualidade. Pessoas físicas que realizam operações recorrentes de compra e venda — ou que exploram imóveis em locação de forma habitual — podem ser enquadradas como contribuintes regulares dos novos tributos, o que altera a carga sobre essas atividades. Quem mantém ou pretende formar uma carteira de imóveis deve, mais do que nunca, alinhar a estratégia jurídica e a contábil. Os critérios e limites desse enquadramento dependem da regulamentação e devem ser confirmados caso a caso.

O contrato de compra e venda (art. 481 do CC)

A compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro, na definição do art. 481 do Código Civil. É importante entender uma distinção que evita muitos problemas: o contrato, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. Ele cria obrigações entre as partes — o vendedor se obriga a transferir, o comprador a pagar —, mas a transferência da propriedade depende de um ato posterior, o registro.

Um bom contrato de compra e venda de imóvel descreve com precisão o bem (com os dados da matrícula), o preço e a forma de pagamento, o prazo e as condições para a outorga da escritura, a responsabilidade por tributos e despesas (ITBI, emolumentos, certidões), as garantias e as consequências do inadimplemento. Cláusulas de reajuste, correção monetária e repasse de encargos merecem leitura cuidadosa — especialmente em contratos de longo prazo e em compras na planta, em que o intervalo entre a assinatura e a entrega é grande e o cenário tributário pode evoluir durante a execução.

Nas negociações com construtoras e incorporadoras, a revisão prévia do contrato é particularmente importante: é o momento de verificar índices de reajuste, multas, prazos de tolerância, condições de financiamento e cláusulas que tratam de encargos tributários. A regra de ouro vale para 2026 e para sempre: submeta o contrato à revisão de um advogado antes de assinar, e não depois.

Promessa de compra e venda e o direito real do comprador

Em muitas compras — sobretudo financiadas, parceladas ou na planta — as partes começam por um compromisso (ou promessa) de compra e venda antes da escritura definitiva. Esse instrumento não é um mero “contrato de gaveta”: quando a promessa é irretratável e está registrada na matrícula do imóvel, ela confere ao promitente comprador um direito real à aquisição do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).

Na prática, isso significa proteção real: o comprador com promessa registrada pode exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva (e, se ele se recusar, obtê-la judicialmente, por adjudicação compulsória) e tem oponibilidade contra terceiros — fica resguardado, por exemplo, diante de uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa. A promessa não registrada, ao contrário, vale entre as partes mas não tem essa força perante terceiros. Por isso, registrar a promessa na matrícula é um cuidado que protege o comprador durante o período até a escritura definitiva.

Escritura e registro: a propriedade só se transfere com o registro

Este é, talvez, o ponto mais importante de toda a operação — e o mais incompreendido. Assinar o contrato não basta. Lavrar a escritura não basta. A propriedade do imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono do imóvel perante a lei — com todos os riscos que isso acarreta.

Há, portanto, dois atos distintos que costumam ser confundidos:

• Escritura pública: é o ato lavrado no Tabelionato de Notas que documenta o negócio. Ela é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC); abaixo desse valor, admite-se instrumento particular. Há exceções importantes, como contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, em que o próprio contrato de financiamento faz as vezes de título. A escritura, porém, ainda não transfere a propriedade.
• Registro: é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis (diferente do Tabelionato) que efetivamente transfere a propriedade e a torna oponível a todos. Só depois do registro o comprador é, juridicamente, o proprietário.

A consequência prática é direta: de nada adianta ter a escritura na gaveta se ela nunca foi levada a registro. Um imóvel “comprado” mas não registrado pode ser penhorado por dívidas do vendedor, vendido novamente por ele a um terceiro de boa-fé ou cair em inventário se o vendedor falecer. Registrar é o que fecha a compra. Em Belo Horizonte, o registro é feito no cartório da circunscrição imobiliária a que pertence o imóvel, e depende do prévio recolhimento do ITBI.

Due diligence: certidões e verificações antes de comprar

A due diligence imobiliária é a auditoria jurídica que se faz antes de assinar e de pagar. É a etapa que separa uma compra segura de um prejuízo difícil de reverter. Com a Reforma Tributária reforçando o rigor de conformidade fiscal, a verificação da situação fiscal das partes e do imóvel ganha ainda mais peso. As verificações essenciais são:

• Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor, emitida há poucos dias): mostra quem é o proprietário atual, a cadeia de transmissões (cadeia dominial) e, sobretudo, os ônus reais averbados — hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidade.
• Certidões negativas do vendedor: cível, fiscal (federal, estadual e municipal), trabalhista e de executivos fiscais. Servem para identificar processos e dívidas que possam caracterizar fraude à execução ou fraude contra credores e, no futuro, atingir o imóvel comprado.
• Regularidade fiscal do imóvel: certidão negativa de débitos de IPTU e, em condomínios, declaração de inexistência de débitos condominiais (dívidas condominiais acompanham o imóvel).
• Regularidade da construção e do registro: conferir se a área construída está averbada (sem “puxadinho” não regularizado), se há “habite-se” e se a descrição do imóvel na matrícula corresponde à realidade.
• Situação do vendedor: estado civil (e eventual necessidade de outorga do cônjuge), representação (procurações), e, se pessoa jurídica, os atos societários de quem assina.

É a leitura cruzada desses documentos — e não a confiança no “está tudo certo” do vendedor — que revela os riscos. Uma matrícula com penhora, um vendedor com execução fiscal em curso ou um imóvel com área não averbada são situações que, identificadas a tempo, evitam que a compra se transforme em litígio. Em 2026, com a conformidade fiscal no centro das atenções, esse cuidado é também a melhor proteção tributária do comprador.

ITBI em BH e os custos da compra

Além do preço do imóvel, a compra envolve custos que o comprador precisa orçar desde o início. O principal deles é o ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal devido na transferência. Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3%, calculada sobre a base de cálculo definida pelo município (em regra, o valor da transação ou o valor venal de referência, conforme a legislação municipal). O ITBI é, na prática, condição para o registro: o cartório exige a guia paga para registrar a transferência.

Os demais custos típicos da compra incluem:

• Emolumentos da escritura (Tabelionato de Notas), proporcionais ao valor do imóvel;
• Emolumentos do registro (Cartório de Registro de Imóveis), igualmente proporcionais;
• Certidões necessárias à due diligence;
• eventuais custos de financiamento (avaliação do imóvel pelo banco, tarifas, seguros obrigatórios), quando há crédito imobiliário.

Vale registrar um ponto que a Reforma Tributária colocou em discussão: como o ITBI é municipal e a CBS/IBS incide sobre o consumo, há debates sobre a interação entre os regimes em certas operações (por exemplo, na atividade de incorporação). Para a compra comum da casa própria, contudo, o que o comprador deve provisionar com segurança é o ITBI de 3% em BH mais os emolumentos de escritura e registro. Os percentuais e bases de outros tributos em transição devem ser confirmados na regulamentação vigente e junto à Prefeitura de Belo Horizonte.

Ganho de capital: o imposto de quem vende

Se você está do lado de quem vende um imóvel (inclusive para, com o produto, comprar outro), atenção ao ganho de capital. Trata-se do Imposto de Renda sobre o lucro da venda — a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição. A alíquota começa em 15% sobre o ganho e é progressiva, podendo chegar a 22,5% para ganhos muito elevados. Quem compra precisa conhecer esse imposto porque ele costuma entrar na conta da troca de imóvel e na negociação do preço.

A boa notícia é que a lei prevê isenções importantes, que muitas pessoas desconhecem e acabam pagando imposto à toa:

• Único imóvel até R$ 440 mil: é isenta a venda do único imóvel do contribuinte, por valor de até R$ 440.000,00, desde que não tenha havido outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos.
• Reinvestimento em 180 dias: é isento o ganho de capital quando o produto da venda de imóvel residencial é aplicado, no prazo de 180 dias, na compra de outro imóvel residencial localizado no Brasil (art. 39 da Lei nº 11.196/2005). Esta é a isenção que mais interessa a quem está trocando de imóvel.
• Fatores de redução: há ainda percentuais de redução do ganho conforme o tempo de aquisição do imóvel, que diminuem o imposto devido em imóveis mais antigos.

As regras de cálculo, prazos e condições do ganho de capital são detalhadas pela Receita Federal e devem ser confirmadas no momento da operação. O ponto importante para o comprador-que-também-vende é planejar a sequência das operações (venda e nova compra) antes de assinar, para não perder o prazo de 180 dias e a isenção por reinvestimento.

Minha Casa Minha Vida em 2026

Para quem vai comprar o primeiro imóvel, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) segue sendo a principal porta de entrada subsidiada. É um programa habitacional federal que organiza o financiamento por faixas de renda, com subsídios, juros reduzidos e teto de valor do imóvel que variam conforme a faixa e a localidade.

Aqui vale o mesmo cuidado da reforma tributária: os valores de renda de cada faixa, o teto de preço do imóvel, os percentuais de juros e de subsídio são atualizados periodicamente por norma do programa. Para não decidir com base em número desatualizado, confirme as condições vigentes no canal oficial do programa antes de procurar o imóvel. Do ponto de vista jurídico, o que não muda é a importância da due diligence mesmo nas compras enquadradas no MCMV: a regularidade da matrícula, do empreendimento e do vendedor continua sendo essencial — financiamento aprovado não substitui análise documental.

Riscos jurídicos que você deve evitar

A maioria dos problemas em uma compra de imóvel é evitável — desde que identificada antes da assinatura. Os riscos mais frequentes que vemos na prática em Belo Horizonte são:

1. Comprar e não registrar. Parar na escritura (ou pior, no “contrato de gaveta”) deixa o comprador sem a propriedade. Sem registro, o imóvel ainda é do vendedor para todos os efeitos legais.
2. Pular a due diligence. Não ler a matrícula atualizada nem as certidões do vendedor é apostar que não há penhora, hipoteca, execução fiscal ou disputa — uma aposta cara quando dá errado.
3. Ignorar dívidas que acompanham o imóvel. IPTU atrasado e débitos condominiais são obrigações que recaem sobre o bem (obrigações propter rem) e passam para o comprador.
4. Assinar contrato de adesão sem revisão. Em compras com construtoras, cláusulas de reajuste, tolerância de atraso e encargos merecem análise — especialmente em operações de longo prazo, em que o cenário tributário pode mudar durante a execução.
5. Desconsiderar o estado civil e a representação do vendedor. Falta de outorga conjugal ou procuração inadequada pode anular o negócio.
6. Esquecer o planejamento tributário. Do lado de quem vende, perder o prazo de 180 dias da isenção por reinvestimento, ou não conhecer a isenção do único imóvel, faz pagar imposto desnecessário.

O denominador comum desses riscos é o mesmo: todos se previnem com assessoria jurídica antes de assinar. A orientação preventiva é especialmente recomendável quando há dúvidas sobre a incidência de tributos, quando aparecem irregularidades documentais, quando é preciso revisar ou cancelar contratos, quando o comprador busca proteção contra cláusulas abusivas e quando a operação envolve investimento, revenda ou locação.

Perguntas frequentes

Veja também

→ Cláusula de retrovenda: o que é, prazo e como recomprar o imóvel vendido

→ Escritura pública e registro: a diferença que evita problemas na compra e venda de imóveis

→ Direito Imobiliário: como atuar com segurança no mercado de imóveis

→ Distrato de compra de imóvel na planta: como funciona e quando cabe

→ Fale com um advogado imobiliário em Belo Horizonte

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — art. 481 (compra e venda), Código Civil — art. 108 (escritura pública), Código Civil — art. 1.245 (registro transfere a propriedade), Código Civil — arts. 1.417-1.418 (promessa de compra e venda), Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária), Lei nº 11.196/2005, art. 39 (isenção de ganho de capital por reinvestimento), Receita Federal — ganho de capital, Wikipedia — ITBI, Wikipedia — Registro de imóveis.

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