26 maio Usucapião: o que eu realmente preciso saber?
Usucapião: O Que É, Como Funciona e Quando Você Pode Regularizar Seu Imóvel
A usucapião é a forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada e contínua. Se você mora em um imóvel há anos sem registro formal, a usucapião pode ser o caminho para regularizar sua situação e garantir a escritura definitiva.
Última atualização: 28/03/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta Direta
Usucapião é a aquisição da propriedade de um bem imóvel ou móvel pelo exercício da posse contínua, mansa e pacífica durante o prazo estabelecido em lei. Em termos práticos, se você ocupa um imóvel por tempo suficiente, cumprindo os requisitos legais, pode se tornar o proprietário legítimo mesmo sem escritura de compra e venda.
A principal vantagem da usucapião é transformar uma situação de fato — a posse — em uma situação de direito — a propriedade registrada. Isso garante segurança jurídica, permite financiamento bancário, facilita a venda e protege o possuidor contra disputas futuras.
O Que É Usucapião no Direito Brasileiro
A usucapião é um instituto jurídico previsto no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) que permite a aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse. O fundamento é simples: a lei valoriza quem dá função social ao imóvel, ocupando, cuidando e utilizando o bem, em detrimento de quem abandona ou negligencia sua propriedade.
Na prática, o possuidor que comprova os requisitos legais — posse contínua, mansa, pacífica e com intenção de dono — pode requerer ao juiz ou ao cartório que reconheça seu direito de propriedade. Uma vez concedida a usucapião, o imóvel é registrado em nome do possuidor no Cartório de Registro de Imóveis.
Nosso escritório em Belo Horizonte atua há mais de uma década em processos de usucapião, tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial. A experiência mostra que a preparação adequada da documentação e a escolha correta da modalidade de usucapião são determinantes para o sucesso e a agilidade do processo.
Modalidades de Usucapião: Extraordinária, Ordinária e Especial
O direito brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com prazos e requisitos específicos. A escolha da modalidade correta é fundamental para o sucesso da ação.
Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) — Exige 15 anos de posse contínua, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo reduz para 10 anos quando o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras e serviços produtivos no imóvel. É a modalidade mais utilizada quando não há contrato de compra e venda formal.
Usucapião Ordinária (art. 1.242 do Código Civil) — Exige 10 anos de posse contínua com justo título e boa-fé. O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado posteriormente, desde que o possuidor tenha estabelecido moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Especial Urbana (art. 183 da Constituição Federal) — Exige apenas 5 anos de posse para imóvel urbano de até 250m², desde que utilizado para moradia própria ou familiar e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel. Usucapião Especial Rural (art. 191 da CF) — Mesmos 5 anos, para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor.
Usucapião Extrajudicial: O Caminho Mais Rápido
Desde a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 (REURB), a usucapião extrajudicial ganhou ainda mais relevância como alternativa ao processo judicial. Regulamentada pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos, essa modalidade permite que o reconhecimento da usucapião seja feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial.
As vantagens são significativas: enquanto uma ação judicial de usucapião pode levar de 3 a 8 anos em Minas Gerais, o procedimento extrajudicial costuma ser concluído entre 6 meses e 2 anos. O custo também tende a ser menor, já que não há custas judiciais nem perícias processuais.
Para ser elegível à usucapião extrajudicial, é necessário: ata notarial lavrada por tabelião atestando a posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e, fundamentalmente, a concordância de todos os confrontantes e do proprietário tabular. Havendo impugnação de qualquer parte, o processo é remetido ao Judiciário.
Veja também nosso artigo detalhado sobre quanto custa um processo de usucapião para entender todos os custos envolvidos.
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Requisitos para Usucapião: Posse, Tempo e Boa-Fé
Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário comprovar a presença simultânea de requisitos específicos. O primeiro e mais importante é a posse — não qualquer posse, mas aquela exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de ser dono do imóvel.
A posse deve ser mansa e pacífica, significando que ninguém a contestou judicialmente durante todo o período. Deve ser contínua e ininterrupta — não é possível somar períodos alternados de ocupação. E deve ser pública, exercida de forma visível para que qualquer interessado possa tomar conhecimento.
O tempo de posse varia conforme a modalidade: 15 anos (extraordinária), 10 anos (ordinária ou extraordinária com moradia), 5 anos (especial urbana/rural ou ordinária qualificada). Conforme o art. 1.243 do Código Civil, é possível somar a posse do antecessor (accessio possessionis) para completar o prazo, desde que a transmissão tenha sido legítima.
A boa-fé e o justo título são exigidos apenas na usucapião ordinária. Justo título é o documento que, embora insuficiente para transferir a propriedade, demonstra a intenção de aquisição — como um contrato particular de compra e venda não registrado. A boa-fé é a crença honesta do possuidor de que está exercendo um direito legítimo.
Como Funciona o Processo de Usucapião
O processo de usucapião judicial segue etapas bem definidas. A primeira fase é a preparação documental: levantamento da cadeia dominial, obtenção de certidões, elaboração de planta e memorial descritivo por engenheiro ou arquiteto, e coleta de provas da posse (contas de água, luz, IPTU, depoimentos de vizinhos).
A petição inicial é distribuída na vara cível competente. O juiz determina a citação do proprietário tabular, dos confrontantes e de eventuais interessados. São citados também a União, o Estado e o Município, além do Ministério Público, que atua como fiscal da lei. Conforme o art. 246, §3º do CPC, a citação por edital é obrigatória quando o proprietário não é localizado.
Após as citações, há prazo para contestação. Se não houver impugnação, o juiz pode julgar antecipadamente. Havendo contestação, segue a fase de instrução com audiências e perícias. A sentença procedente é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo a propriedade ao autor da ação.
Em nossa experiência em Belo Horizonte, processos de usucapião sem contestação levam em média 2 a 4 anos. Casos contestados podem ultrapassar 5 anos. Por isso, sempre recomendamos avaliar primeiro a viabilidade da via extrajudicial.
Documentos Necessários para Usucapião
A preparação documental é a etapa mais crítica do processo de usucapião. Documentos faltantes ou inconsistentes são a principal causa de atrasos e indeferimentos. Os documentos essenciais incluem:
Documentos pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento do possuidor. Comprovante de residência atual. Matrícula ou transcrição atualizada do imóvel no Registro de Imóveis — mesmo que em nome de terceiro. Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) com ART/RRT.
Provas da posse prolongada: contas de água, energia elétrica e IPTU em nome do possuidor ao longo dos anos. Contratos de compra e venda (mesmo informais). Recibos de pagamento de materiais de construção ou reformas. Declarações de vizinhos reconhecendo a posse. Fotografias datadas do imóvel em diferentes épocas. Carnês de IPTU pagos.
Certidões: certidões negativas de ações reais e reipersecutórias sobre o imóvel, certidão do cadastro imobiliário municipal, certidão negativa de débitos tributários sobre o imóvel. Para usucapião extrajudicial, conforme a Lei 6.015/73, é necessária também a ata notarial lavrada por tabelião.
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Quanto Custa uma Ação de Usucapião em MG
O custo de uma ação de usucapião em Minas Gerais varia conforme a modalidade (judicial ou extrajudicial), o valor do imóvel e a complexidade do caso. É importante considerar todos os componentes para não ser surpreendido durante o processo.
Os principais custos envolvem: honorários advocatícios (que variam conforme a complexidade e o valor do imóvel), custas judiciais ou emolumentos cartorários, honorários do engenheiro para planta e memorial descritivo, custos com certidões e ata notarial (no caso extrajudicial), e eventuais custos com perícias judiciais.
Na usucapião extrajudicial em Minas Gerais, os emolumentos cartorários são tabelados e variam conforme o valor do imóvel. A ata notarial custa entre R$ 500 e R$ 2.000, e os emolumentos de registro variam de R$ 1.500 a R$ 5.000. Na via judicial, as custas iniciais no TJMG variam de R$ 300 a R$ 3.000, além das despesas processuais.
Para uma análise detalhada com valores atualizados, consulte nosso artigo completo sobre quanto custa um processo de usucapião. O Leandro Fialho Advogados oferece consulta inicial para avaliar seu caso e apresentar um orçamento transparente.
Usucapião de Imóvel Urbano vs Rural
A usucapião de imóveis urbanos e rurais segue regras distintas, tanto na Constituição Federal quanto no Código Civil. A principal diferença está nos prazos, limites de área e na destinação exigida para cada tipo.
Na usucapião especial urbana (art. 183 da CF), o possuidor deve utilizar o imóvel para moradia própria ou de sua família, o imóvel não pode ultrapassar 250m², e o prazo é de 5 anos. Não é necessário justo título nem boa-fé. A particularidade é que essa modalidade só pode ser concedida uma vez ao mesmo possuidor.
Na usucapião especial rural (art. 191 da CF), o imóvel deve ter até 50 hectares, e o possuidor deve torná-lo produtivo por seu trabalho ou de sua família, tendo nele moradia. O prazo também é de 5 anos. Para áreas rurais acima de 50 hectares, é necessário recorrer às modalidades ordinária ou extraordinária, com prazos maiores.
Um ponto importante: imóveis rurais acima de quatro módulos fiscais exigem georreferenciamento certificado pelo INCRA para qualquer ato registral, inclusive a usucapião. Em Minas Gerais, essa exigência tem se tornado cada vez mais rigorosa e deve ser providenciada no início do processo. Saiba mais sobre regularização em nosso artigo sobre usucapião de apartamento.
Usucapião e Herança: Como Regularizar Imóvel de Família
Uma situação extremamente comum em nosso escritório em Belo Horizonte é a de famílias que ocupam imóveis herdados há décadas, mas nunca formalizaram a transferência por inventário. Nesses casos, a usucapião pode ser a solução mais prática e econômica para regularizar o imóvel.
Quando um herdeiro ocupa exclusivamente o imóvel por tempo suficiente, com posse mansa e pacífica, pode requerer a usucapião mesmo contra os demais herdeiros. O Supremo Tribunal Federal já consolidou o entendimento de que a posse exclusiva por um herdeiro, com exclusão dos demais, pode gerar usucapião se cumpridos todos os requisitos legais.
Outra situação frequente é o imóvel adquirido por contrato de gaveta do falecido, sem escritura pública. Conforme o art. 1.207 do Código Civil, o sucessor pode somar o tempo de posse do antecessor para completar o prazo da usucapião. Isso é especialmente útil quando o possuidor atual não completou sozinho o prazo exigido.
Em muitos casos, a usucapião é mais vantajosa que o inventário: não há incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis), não exige a concordância de todos os herdeiros, e resolve em um único processo a questão da propriedade. Nosso escritório analisa cada caso para recomendar o caminho mais eficiente.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião
Quanto tempo demora um processo de usucapião em Minas Gerais?
O prazo depende da modalidade escolhida. Na via extrajudicial (cartório), o procedimento costuma levar de 6 meses a 2 anos. Na via judicial, sem contestação, de 2 a 4 anos. Com contestação, pode ultrapassar 5 anos. A preparação adequada da documentação é o principal fator para reduzir o tempo.
Em nossa experiência em Belo Horizonte, processos bem instruídos desde o início tendem a tramitar significativamente mais rápido. Por isso, investir na fase preparatória é sempre recomendável.
Posso fazer usucapião de imóvel que comprei por contrato de gaveta?
Sim, e essa é uma das situações mais comuns. O contrato particular de compra e venda (contrato de gaveta) não transfere a propriedade, mas serve como justo título para a usucapião ordinária (prazo de 10 anos) e como prova de posse para a extraordinária (15 anos, ou 10 com moradia). Conforme o art. 1.242 do Código Civil, o contrato de gaveta é considerado justo título quando celebrado de boa-fé.
Usucapião extrajudicial é realmente mais rápido que o judicial?
Na maioria dos casos, sim. O procedimento extrajudicial regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos dispensa a morosidade do Judiciário. Porém, se qualquer confrontante ou o proprietário tabular impugnar o pedido, o processo é remetido à via judicial. Por isso, é fundamental verificar previamente a situação dos confrontantes e do proprietário antes de optar por essa via.
Imóvel com dívida de IPTU pode ser usucapido?
Sim. A existência de débitos tributários não impede a usucapião, pois a propriedade é adquirida originariamente — ou seja, livre de quaisquer ônus anteriores. Os débitos de IPTU anteriores à aquisição da posse são de responsabilidade do antigo proprietário. Contudo, o possuidor que pretende usucapir deve estar em dia com os tributos do período em que exerceu a posse, pois isso fortalece significativamente seu pedido.
Posso somar o tempo de posse do antigo morador ao meu?
Sim, desde que haja uma relação jurídica de transmissão da posse entre o antecessor e o atual possuidor. Conforme o art. 1.243 do Código Civil, a chamada accessio possessionis permite somar os tempos de posse sucessivos. É necessário comprovar a cadeia de transmissão — por exemplo, por meio de contrato de compra e venda, mesmo informal. A sucessão hereditária também permite a soma dos prazos.
Usucapião funciona para apartamento em condomínio?
Sim, é possível usucapir apartamento em condomínio. As mesmas regras gerais se aplicam, com as particularidades de que a fração ideal do terreno acompanha a unidade autônoma e que a convenção de condomínio pode ser relevante na análise. É importante verificar a situação condominial e a existência de matrícula individualizada da unidade.
Terreno público pode ser usucapido?
Não. A Constituição Federal (arts. 183, §3º e 191, parágrafo único) veda expressamente a usucapião de imóveis públicos — sejam eles da União, Estados, Distrito Federal ou Municípios. Essa proibição abrange tanto bens públicos de uso comum quanto bens dominicais. Antes de iniciar qualquer procedimento, é fundamental verificar junto à prefeitura e ao cartório se o imóvel é particular ou público.
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Nosso escritório, Leandro Fialho Advogados, tem mais de uma década de experiência em usucapião em Belo Horizonte. Regularize a situação do seu imóvel com quem entende do assunto.
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Antonio Paulo Silva
Posted at 21:27h, 11 abrilconstrui uma casa num lote que troquei por um carro a 16 anos quase… o imóvel tem 10 de frente por 11 de fundo. cimo faço para tirar uso campeão ?
Leandro Fialho
Posted at 22:52h, 13 abrilComo vai, Sr. Antônio Paulo?
Tudo bem?
Pelo breve relato que o senhor nos fez, identificamos que o senhor preenche alguns dos requisitos para a ação de Usucapião Urbano (tamanho do imóvel e tempo de posse). Entretanto, precisamos verificar o preenchimento dos demais requisitos exigidos pela Lei para afirmar para o senhor sobre a possibilidade ou não de sucesso na ação de Usucapião.
Fique à vontade para entrar em contato conosco para conversarmos sobre a sua demanda. Estamos à disposição!
Manoel Caetano
Posted at 17:38h, 23 agostotenho um imóvel de 498m2 comprado com contrato de compra e venda, hoje eu vendi uma parte e só fiquei com 300m2,, tenho o contrato de compra e venda emitido pela imobiliária campos , que hoje não existe mais, tenho uma casa construída neste lote hoje. gostaria muito de legalizar com uso capião , quanto mais ou menos vou gastar pala tirar o registro do imóvel com uso capião
Manoel caetano
Leandro Fialho
Posted at 12:52h, 29 agostoOlá, Sr. Manoel Caetano!
Como vai?
Para responder a sua pergunta é necessário analisar o estado atual da documentação do imóvel para entender a complexidade que envolverá o processo de regularização. Por exemplo, é necessário saber sobre a existência da averbação da construção edificada no terreno, da certidão de origem emitida pelo município com as dimensões do imóvel, limites e confrontações, bem como do parcelamento de solo.
Sendo assim, recomendo que o senhor solicite uma consulta com advogado para avaliar as possibilidades e o investimento necessário para a realização da sua ação de Usucapião.
Espero ter auxiliado, e me coloco à disposição para auxiliá-lo caso o senhor precise de mais esclarecimentos!
Silvana Aparecida
Posted at 09:54h, 11 outubroEstou morando em uma casa rural 11 de frente 21 de fundos. Tem 5 anos e ninguém dos irmãos tem como arcar com o inventário pois tem 26 anos que meu pai faleceu e foi
2 anos que minha mãe faleceu. Posso fazer uso capeao???
Leandro Fialho
Posted at 12:07h, 15 outubroOlá, Silvana.
Como vai?
Para concluir sobre a possibilidade da Usucapião do imóvel que a senhora ocupa é necessário identificar todos os requisitos exidos em Lei para tal.
Por isso, não é possível te ajudar agora neste primeiro contato somente com as informações que você forneceu no seu relato. Mas me coloco à sua disposição caso você queira um atendimento personalizado, ok?
Sinta-se à vontade para solicitar um contato.
MARCO ANTONIO ALVES
Posted at 12:11h, 07 abrilMEUS TIOS MORAVAM EM UM IMOVEL DE 500M2 ADQUIRIDO POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA, A MAIS DE 15ANOS, EM CIDADE DO INTERIOR, FALECEU A TIA QUE TEM UMA FILHA QUE NUNCA OCUPOU O IMOVEL E PRETENDE ENTRAR COM USUCAPIÃO, EM SEU NOME, USANDO O PERIODO DE POSSE DA SUA MÃE FALECIDA???
EXISTE DIREITO LEGAL PARA USAR O PERIODO DE POSSE DE FALECIDO, MESMO NUNCA TENH MORADO NO IMOVEL ?????
SOU MARCO ANTONIO – OBRIGADO
Leandro Fialho
Posted at 11:23h, 19 abrilOlá, Sr. Marco Antônio!
Como vai?
Sem adentrar no caso em concreto, tendo em vista que nós advogados somos impedidos de tratar casos concretos de forma pública através de perguntas pela Internet, posso te dizer que há uma previsão legal para a soma das posses para fins da Usucapião. Essa previsão está no art. 1.243 do Código Civil, que estabelece o seguinte:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Assim, após ingressar na posse do imóvel, o possuidor atual poderá se valer do tempo dos antecessores para fins de contar o tempo exigido para a Usucapião.
Espero ter ajudado!
Até a próxima!
Silvana Aparecida
Posted at 09:58h, 11 outubroMoro em uma casa rural 11 de frente 21 de fundos meus irmãos não tem condições de arcar com o inventário pois tem 26 anos que meu pai faleceu e 2 anos que minha mãe faleceu. Tem 5 anos que moro na casa. Posso fazer uso capeao?
Leandro Fialho
Posted at 12:06h, 15 outubroOlá, Silvana.
Como vai?
Para concluir sobre a possibilidade da Usucapião do imóvel que a senhora ocupa é necessário identificar todos os requisitos exidos em Lei para tal.
Por isso, não é possível te ajudar agora neste primeiro contato somente com as informações que você forneceu no seu relato. Mas me coloco à sua disposição caso você queira um atendimento personalizado, ok?
Sinta-se à vontade para solicitar um contato.
Alex Junio Vieira Isabel
Posted at 22:03h, 09 maioBoa Noite
Tomo conta de um terreno que veio de herança do meu avô,passou pro meu pai e agora eu que cuido pois ambos ja faleceram,nao existe imovel contruido,somente platação de capim para criaçao de gado,uma área de 1600 m² medidos pelo topógrafo.Existe outro lote com metragem maior (1950m²),por direito de herdeiros,tenho um primo na partilha.Posso tirar uso capião do lote que tomo conta e meu primo do outro lote ?
área urbana,(fidalgo distrito de pedro leopoldo).Meu avô faleceu a mais de 40 anos e meu pai ja faz 13 anos do falecimento.
Leandro Fialho
Posted at 11:21h, 10 maioOlá, Alex Junio. Bom dia!
Como vai?
Tratando-se de um caso específico, eu recomendo que você agende uma consulta jurídica para tratar das situações específicas da sua demanda. Isso porque existem diversos detalhes que farão a diferença entre o sucesso ou o fracasso da sua ação.
Contudo, eu posso afirmar que há decisões em casos semelhantes que reconhecem o direito à Usucapião ao possuidor que exerceu posse com exclusividade sobre imóvel pendente de inventário. Ou seja, demonstrando o preenchimento dos requisitos da Usucapião de forma exclusiva, o possuidor terá direito ao reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária em detrimento dos demais herdeiros.
Caso precise de mais informações, estou à disposição para ajudá-lo!
Romualdode paula Ribeiro
Posted at 18:17h, 12 outubroTenho um imóvel construido dentro do lote herdados dos pais mais dois irmãos também tem e dois sobrinho órfãos da minha irmã maiores de idade temos problemas para pagar impostos poderia eu quitar todos impostos atrasados e requerer uso capeao na justiça da casa onde moro
Leandro Fialho
Posted at 11:22h, 14 outubroOlá, Sr. Romualdo. Bom dia!
Como vai?
Temos algumas questões que precisam ser entendidas e tratadas antes de responder à sua pergunta, tais como:
1. Qual é a situação documental atual do imóvel? Quem são os proprietários registrais?
2. As áreas de cada imóvel são bem definidas, ou elas se confundem?
3. Os imóveis possuem entradas independentes e podem ser divididos de forma cômoda?
4. Você preenche todos os requisitos para a aquisição do imóvel através da Usucapião (posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo estabelecido na Lei, com ânimo de dono)?
Por essa razão, recomendamos que você faça uma consulta jurídica com advogado especialista em direito imobiliário e em ações de Usucapião para analisar a sua demanda e, assim, lhe dizer com precisão o que você deverá fazer para ter o seu imóvel separado dos demais.
Caso você queira um atendimento nosso, sinta-se à vontade para nos chamar através dos nossos canais de contato.
Obrigado!
claudia assis
Posted at 17:46h, 29 dezembroDesde de 4anos de idade eu e minha irmã moravamos com nosso pai. Enfim casei com 24anos e minha irmã com 26anos e meu pai continuou morando sozinho, passou um tempo conheceu uma mulher casou no ano de setembro de 2019 e em maio de 2021(um ano e oito meses).Ela tem direito na casa? uma vez que ela ja achou a casa pronta?
Leandro Fialho
Posted at 09:48h, 30 dezembroOlá, Claudia. Bom dia!
Tratando-se de um caso real, eu recomendo que a senhora agende uma consulta jurídica para avaliação do seu caso. Isso porque, a depender do regime de bens adotado no matrimônio entre o seu pai e a nova esposa, ela poderá ter direito ao imóvel ou não. Portanto, essa é uma das questões que precisarão ser avaliadas previamente para responder a sua pergunta.
Caso queira continuar a conversa conosco, estamos à disposição para atendê-la.
Agradecemos pela sua participação!
Andrea
Posted at 15:58h, 23 marçoOLÁ, BOA TARDE, Gostaria que me ajudasse meu pai foi embora à mais de 30 anos de casa deixou os 6 filhos menores de idade einha mãe ficou com a gente e cuidou nos, sempre pagamos tudo da casa agua/ força/ imposto/ prestação da casa e até pra quitar nós os filhos pagamos e ele assinou é uma casa CDHU a anos eles são divorciados, hoje ele que a parte dele o que podemos fazer.Temos testunhas a vizinhança disse que se precisar eles vão, como podemos fazer.
Leandro Fialho
Posted at 21:15h, 26 marçoOlá, Andréa! Espero que você esteja bem.
A princípio, pode-se avaliar a possibilidade da usucapião. Tratando-se de um caso concreto, é necessários uma avaliação particular da sua demanda. Assim, caso você queira, solicite-nos uma avaliação preliminar gratuita da possibilidade de usucapir o seu imóvel. Basta clicar nesse link e preencher um formulário simples e de rápido preenchimento:
https://consultoriojuridico.com.br/questionario-para-analise-preliminar-da-acao-de-usucapiao/
Obrigado pela sua participação!
Andrea
Posted at 16:02h, 23 marçoUsucapião da certo nesse caso.
Maria Aparecida
Posted at 10:23h, 15 abrilBoa tarde, Dr. Leandro. Moro há 12 anos em um terreno que comprei por contrato de gaveta, mas o antigo dono faleceu e os herdeiros não querem assinar a escritura. Posso entrar com usucapião mesmo tendo esse contrato informal?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 16:45h, 15 abrilBoa tarde, Maria Aparecida! Sim, você pode entrar com ação de usucapião mesmo tendo apenas o contrato de gaveta. Aliás, esse contrato é considerado “justo título” pelo Código Civil (art. 1.242), o que permite usar a modalidade de usucapião ordinária com prazo reduzido de 10 anos. Com 12 anos de posse contínua, pacífica e pública, você já cumpre o requisito temporal. O fato de os herdeiros não quererem assinar a escritura não impede a usucapião — pelo contrário, reforça a necessidade dela. Recomendo reunir comprovantes de moradia (contas de água, luz, IPTU) e testemunhos de vizinhos. Entre em contato para uma análise personalizada do seu caso.
MANUEL DE MOURA SOBRINHO
Posted at 13:28h, 21 junhotenho um imóvel de mais ou menos 40 hectares comprado com contrato de compra e venda, a mais ou menos 6 anos, comprei de um senhor que também tinha só contrato de compra e venda a mais ou menos 10 anos, este comprou dos herdeiros de um senhor já falecido, hoje não consigo fazer o inventario porque de um destes herdeiros não tenho endereço, ou seja e desaparecido.
A minha pergunta é: Posso fazer Usucapião usando os dois contratos de compra e venda como tempo?
MANUEL DE MOURA SOBRINHO
Leandro Fialho
Posted at 13:13h, 24 junhoOlá, Sr. Manuel. Boa tarde!
Como vai?
Por se tratar de um caso concreto, é necessário analisar as características das posses e verificar o preenchimento dos requisitos da ação de Usucapião durante o exercício das posses decorrentes dos dois contratos.
Contudo, eu posso afirmar que, caso as duas posses atendam os requisitos da Lei, é possível a soma dos tempos para fins da sua Usucapião.
Caso o senhor queira avaliar o seu caso, conte conosco. Estamos à disposição para ajudá-lo!
João Carlos Mendes
Posted at 14:08h, 22 julhoDr. Leandro, comprei um lote em 2010 e construí minha casa, mas o loteamento não tem aprovação na prefeitura de BH. O vendedor sumiu. Isso impede o usucapião? Tenho medo de perder tudo que investi.
Dr. Leandro Fialho
Posted at 09:32h, 23 julhoJoão Carlos, a falta de aprovação do loteamento na prefeitura não impede a usucapião. O STJ já decidiu que a irregularidade urbanística do loteamento não prejudica o direito do possuidor que ocupa o imóvel de boa-fé (REsp 1.090.847/SP). Com 13 anos de posse, você tem tempo mais que suficiente para a usucapião extraordinária (art. 1.238, CC), que exige apenas 15 anos sem justo título, ou até a especial urbana (art. 1.240, CC) se o terreno tiver até 250m² e for sua única moradia. Sobre o vendedor que sumiu, na ação judicial ele será citado por edital. Traga seus comprovantes de ocupação e construção para avaliarmos a melhor estratégia.
Ana Paula Ribeiro
Posted at 19:14h, 05 novembroOlá doutor! Minha mãe mora há 25 anos em uma casa que era do meu avô, que faleceu sem deixar inventário. Nunca fizemos nenhum documento. Agora apareceu um primo dizendo que tem direito à casa. Usucapião resolve isso?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 11:20h, 06 novembroOlá, Ana Paula! Com 25 anos de posse contínua, sua mãe tem excelentes chances de obter a usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil), que exige apenas 15 anos de posse — e ela já tem 25. Nessa modalidade, nem precisa comprovar justo título ou boa-fé. O fato de nunca ter sido feito inventário na verdade favorece a usucapião, pois demonstra que nenhum herdeiro se interessou pelo imóvel durante décadas. Quanto ao primo, ele precisaria provar que também tinha posse do imóvel, o que parece improvável após 25 anos. Importante agir rápido para garantir o direito da sua mãe. Procure-nos para uma consulta e levaremos toda a documentação necessária.
Elizabeth
Posted at 11:16h, 16 janeiroBom dia, meu pai deixou pra um terreno no interior, eu não tinha condições de ir dar continuidade no inventário que só tem eu de herdeira agora e outra pessoa que não era dona e nem parente vendeu o terreno pra outra pessoa, vim saber agora, faz 20 anos que fui nesse interior, ainda tenho direito de reenvindicar o terreno por que a pessoa fez uma venda de algo que não era dela?
Roberto Alves
Posted at 08:47h, 18 fevereiroDr., sou de Contagem e tenho uma dúvida: pago IPTU de um terreno há 8 anos mas nunca registrei a compra. O recibo de IPTU no meu nome serve como prova para usucapião? E quanto custa mais ou menos o processo?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 15:33h, 18 fevereiroRoberto, o pagamento de IPTU no seu nome é uma excelente prova complementar de posse para a ação de usucapião, mas sozinho não é suficiente. Você precisa comprovar a posse efetiva do terreno — ocupação, uso, manutenção. Se além de pagar o IPTU você ocupa ou utiliza o terreno, então sim, o IPTU reforça muito o seu caso. Quanto aos custos, variam conforme a modalidade. A usucapião extrajudicial em cartório custa em média R$ 3.000 a R$ 8.000 em honorários mais custas cartorárias. A judicial pode variar de R$ 4.000 a R$ 12.000 dependendo da complexidade. Atendemos Contagem e toda a região metropolitana de BH. Entre em contato para um orçamento detalhado.
Fernanda Costa
Posted at 20:31h, 10 junhoBoa noite! Meu marido e eu nos separamos e ele saiu de casa há 3 anos, abandonou o imóvel que está no nome dele. Ouvi falar de usucapião familiar. Como funciona? Preciso esperar quanto tempo?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 10:15h, 11 junhoBoa noite, Fernanda! Você está se referindo à usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do Código Civil. Essa modalidade foi criada exatamente para situações como a sua: quando um cônjuge abandona o lar. O prazo é de apenas 2 anos de posse exclusiva após o abandono. Como já se passaram 3 anos, você já cumpre o requisito temporal. Os requisitos são: o imóvel deve ter até 250m², ser urbano, ser sua moradia, e você não pode ser proprietária de outro imóvel. A sentença transfere a propriedade da metade do ex-cônjuge para você. É uma das modalidades mais rápidas de usucapião. Recomendo agendar uma consulta para analisarmos a documentação e iniciar o processo.
Carlos Eduardo
Posted at 15:22h, 03 outubroDr. Leandro, meu vizinho construiu um muro invadindo 2 metros do meu terreno há mais de 10 anos. Ele pode pedir usucapião dessa faixa? Como me proteger?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 09:48h, 04 outubroCarlos Eduardo, infelizmente sim, se seu vizinho ocupa essa faixa de 2 metros há mais de 10 anos de forma contínua, pacífica e sem oposição sua, ele pode ter direito a pedir usucapião dessa área. Para se proteger, o ideal seria ter agido antes, notificando-o extrajudicialmente ou ingressando com ação possessória. Mas ainda há o que fazer: se a posse dele não foi “pacífica” (se houve reclamações, discussões, notificações), isso interrompe o prazo. Verifique se você tem algum documento comprovando que contestou a invasão. Se nunca houve contestação formal, é urgente agir agora com uma ação de reintegração de posse ou demarcatória. Procure um advogado imediatamente — quanto mais tempo passar, mais forte fica o direito dele.
Luciana Martins
Posted at 11:05h, 14 marçoOlá! Herdei a posse de um apartamento do meu pai que faleceu há 2 anos. Ele morava lá há 18 anos mas nunca fez escritura. Posso somar o tempo dele ao meu para pedir usucapião?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 17:30h, 14 marçoOlá, Luciana! Sim, você pode somar o tempo de posse do seu pai ao seu. Isso se chama “accessio possessionis” (soma de posses), prevista no art. 1.243 do Código Civil. Com os 18 anos do seu pai mais os seus 2 anos, totalizam 20 anos de posse contínua, o que é mais que suficiente para a usucapião extraordinária (que exige 15 anos). Além disso, como ele usava o imóvel como moradia por mais de 10 anos, pode ser enquadrado na usucapião extraordinária com prazo reduzido de 10 anos (art. 1.238, parágrafo único). A vantagem de fazer usucapião em vez de inventário é que você não precisa pagar ITCMD (5% em MG) sobre o valor do imóvel. Traga a documentação para avaliarmos qual caminho é mais vantajoso.
Pedro Henrique Souza
Posted at 09:17h, 20 setembroDr., estou querendo fazer usucapião extrajudicial de um terreno em Betim. O processo no cartório é mesmo mais rápido? E se o dono contestar, o que acontece?
Dr. Leandro Fialho
Posted at 16:42h, 20 setembroPedro Henrique, o usucapião extrajudicial em cartório é realmente mais rápido — em média 6 meses a 1 ano se não houver contestação, contra 2 a 5 anos na via judicial. O procedimento está previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), incluído pelo CPC de 2015. Você precisará de: ata notarial lavrada por tabelião atestando a posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e documentos que comprovem a posse. Se o proprietário ou algum interessado contestar dentro do prazo de 15 dias, o cartório encaminha o caso para a Justiça, onde segue como processo judicial normal. Mas mesmo assim vale tentar primeiro o extrajudicial — se ninguém contestar, você resolve em meses. Atendemos Betim e toda a RMBH.