Compra e Venda de Imóvel: avalie esses 06 indicadores antes de comprar um terreno
Adquirir um terreno urbano para realizar um empreendimento imobiliário pode ser uma excelente oportunidade de negócio, mas também envolve riscos e desafios. Para garantir o sucesso do empreendimento e evitar problemas futuros com a fiscalização e a documentação do terreno, é fundamental avaliar cuidadosamente alguns indicadores importantes antes de tomar uma decisão. Neste artigo, apresentamos os seis índices urbanísticos que você precisa considerar ao avaliar um terreno urbano para realizar um empreendimento imobiliário.
Menu – Índices urbanísticos:
- Altura máxima / Gabarito
- Recuos frontais e laterais
- Taxa de permeabilidade
- Taxa de ocupação
- Coeficiente de aproveitamento
- Preços de outorgas onerosas
- Estatuto da Cidade
Altura Máxima / Gabarito
A altura máxima ou gabarito é uma das principais restrições urbanísticas que devem ser consideradas antes da aquisição de um terreno urbano para empreendimento. Ela determina a altura máxima permitida para as construções naquele local, podendo ser estabelecida por legislações municipais, estaduais ou federais.
A altura máxima é importante para garantir a segurança dos pedestres e daqueles que utilizam os edifícios, além de preservar a paisagem urbana e evitar que as construções sejam excessivamente altas, causando sombreamento ou impacto visual negativo.
É importante destacar que, em algumas localidades, a altura máxima pode ser estabelecida de acordo com a largura da rua, a proximidade de monumentos históricos ou áreas de preservação ambiental, entre outros fatores.
O gabarito é uma representação gráfica da altura máxima permitida para as construções em um determinado terreno. Ele pode ser definido por planos diretores ou leis de zoneamento, e é importante para garantir a coerência visual do empreendimento com o entorno urbano.
Antes de adquirir um terreno urbano para empreendimento, é fundamental verificar a legislação local para saber qual é a altura máxima permitida naquela região e, assim, avaliar se o projeto de construção é viável. É importante também verificar o gabarito estabelecido para o terreno, para garantir que o empreendimento se adeque às normas urbanísticas.
Recuos Frontais e Laterais
Os recuos são áreas livres obrigatórias previstas na legislação urbanística que devem ser deixadas livres na frente e nos lados do terreno. Eles visam garantir a ventilação, iluminação e privacidade dos imóveis vizinhos, além de permitir a circulação de pedestres e veículos na via pública.
O recuo frontal é a distância entre a edificação e a linha do passeio, ou seja, a área livre que deve ser deixada na frente do terreno. Já o recuo lateral é a distância entre a edificação e a divisa lateral do terreno, ou seja, a área livre que deve ser deixada ao lado do terreno.
Os recuos mínimos obrigatórios variam de acordo com a legislação de cada município e são determinados de acordo com o tipo de via onde o terreno está localizado, a altura da edificação e a destinação do imóvel.
É importante verificar as normas locais e garantir que o terreno em questão atenda aos recuos mínimos obrigatórios. Caso contrário, será necessário solicitar uma dispensa ou redução dos recuos, o que pode gerar um custo adicional e atrasar o processo de aprovação do projeto.
Taxa de Permeabilidade
A taxa de permeabilidade é um índice urbanístico que mede a capacidade do terreno em absorver a água da chuva, permitindo a infiltração no solo e evitando enchentes e alagamentos. É um indicador essencial para a preservação do meio ambiente e da qualidade de vida da população.
Antes de adquirir um terreno para empreendimento, é fundamental verificar a taxa de permeabilidade exigida pela legislação local. Geralmente, os municípios estabelecem uma porcentagem mínima de área permeável que deve ser mantida no terreno, como forma de proteger as bacias hidrográficas e evitar danos ambientais.
No entanto, é importante destacar que a taxa de permeabilidade pode variar de acordo com a localização do terreno e com as características do empreendimento a ser desenvolvido. Por isso, é fundamental contar com o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário para verificar as normas específicas do local e evitar problemas futuros.
Além disso, é importante observar que a taxa de permeabilidade pode afetar diretamente o projeto arquitetônico do empreendimento, exigindo a inclusão de áreas verdes, jardins e sistemas de drenagem pluvial adequados. Portanto, é fundamental considerar essa questão desde o início do processo de aquisição do terreno, a fim de evitar gastos desnecessários e atrasos na execução do projeto.
Taxa de Ocupação
A taxa de ocupação é um índice que estabelece a relação entre a área construída e a área total do terreno. Ela indica a porcentagem máxima permitida para construção no terreno, ou seja, qual é a área máxima que pode ser construída em relação ao tamanho total do lote.
Esse índice é estabelecido pelo Plano Diretor da cidade e pode variar de acordo com a zona de ocupação em que o terreno está localizado. Em áreas mais densas, geralmente é permitida uma taxa de ocupação maior, enquanto em áreas de preservação ambiental a taxa pode ser mais restritiva.
Além disso, é importante ressaltar que a taxa de ocupação não leva em consideração as áreas não edificáveis, como as áreas de preservação permanente e os recuos obrigatórios.
Coeficiente de Aproveitamento
O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é outro índice urbanístico que deve ser avaliado antes da aquisição de um terreno urbano. Esse índice determina a quantidade de área construída permitida em relação à área do terreno. Ou seja, é a relação entre a área total construída e a área total do terreno. O CA é definido pelo Plano Diretor do município e pode variar de acordo com a zona em que o terreno está localizado.
O CA pode ser calculado de duas formas: pelo aproveitamento básico ou pelo aproveitamento máximo. O aproveitamento básico é o valor mínimo exigido pelo município para a construção, enquanto o aproveitamento máximo é o valor máximo permitido para a construção no terreno.
É importante verificar o CA antes da aquisição do terreno, pois ele pode afetar diretamente a viabilidade econômica do empreendimento. Um terreno com CA baixo pode limitar a área construída e, consequentemente, reduzir o potencial do empreendimento. Por outro lado, um terreno com CA alto pode permitir uma maior área construída, mas também pode exigir um investimento maior na construção.
Preços de Outorgas Onerosas
Outro fator importante a ser considerado antes da aquisição de um terreno urbano são os preços de outorgas onerosas. Essas outorgas são cobradas pelo município em troca do direito de construir acima do limite estabelecido pelo gabarito ou para construir além do coeficiente de aproveitamento máximo permitido.
O valor das outorgas onerosas varia de acordo com a localização do terreno e o potencial construtivo que o empreendimento oferece. Portanto, é importante avaliar os preços das outorgas antes da aquisição do terreno para garantir que o investimento seja viável economicamente.
Estatuto da Cidade
No Brasil, a legislação que define a existência de indicadores urbanísticos é o Estatuto da Cidade, instituído pela Lei Federal nº 10.257/2001. Essa lei estabelece as diretrizes gerais da política urbana e define os instrumentos urbanísticos para o desenvolvimento das cidades, incluindo os índices e parâmetros que devem ser seguidos para a utilização do solo urbano. É o que se vê no parágrafo único do artigo 1º do Estatuto da Cidade:
Artigo 1º da Lei Federal nº 10.257/2001 define que essa lei “estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental”.
Portanto, o Estatuto da Cidade tem como objetivo regular o desenvolvimento das cidades, buscando garantir o acesso à moradia digna, à infraestrutura e aos serviços públicos, além de proteger o meio ambiente e o patrimônio cultural.
Além disso, cada município pode estabelecer suas próprias leis e planos diretores, que também podem definir os índices urbanísticos específicos para a sua região. É importante que o empreendedor verifique as leis e regulamentações locais antes de adquirir um terreno para empreendimento.
Conclusão
Antes de adquirir um terreno urbano para realizar um empreendimento, é essencial avaliar diversos indicadores urbanísticos que podem afetar diretamente a viabilidade e rentabilidade do empreendimento. É importante verificar a altura máxima permitida pelo gabarito, os recuos frontais e laterais, a taxa de permeabilidade, a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento e os preços de outorgas onerosas.
Esses fatores podem variar de acordo com o município e a região, portanto, é recomendado buscar a orientação de um profissional especializado em direito imobiliário para auxiliar na análise e na negociação da aquisição do terreno. Com uma avaliação cuidadosa e a orientação de um especialista, é possível fazer um investimento seguro e rentável em um terreno urbano para o seu empreendimento.
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