Roberto, obrigado por compartilhar essa situação.

A resposta depende exatamente do que diz a sua escritura e a convenção do condomínio. Se a cobertura aparece como parte autônoma da sua unidade na matrícula, a obra é tratada como reforma de imóvel privativo — sujeita às regras de fachada e de estrutura, mas dispensando deliberação assemblear sobre o uso. Se a cobertura é classificada como área comum (mesmo que de uso exclusivo seu), aí sim a assembleia precisa autorizar — em geral com quórum de 2/3 (obra voluptuária) ou unanimidade (alteração de fachada visível externamente).

O síndico costuma adotar a interpretação mais protetiva, o que faz sentido institucional. A análise da matrícula, da convenção registrada e das atas anteriores permite definir com segurança em que regime sua cobertura se enquadra.

Recomendo agendar uma consulta jurídica para revisarmos os documentos e definir o caminho mais seguro — evitando obra que depois precise ser desfeita.

Patrícia, obrigada pela confiança em compartilhar a situação do seu condomínio.

O ponto delicado aqui é que área comum não é usucapível por condômino isolado — esse é entendimento pacífico dos tribunais. A tolerância prolongada, mesmo de muitos anos, não converte a posse em direito. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu mais de uma vez que o condomínio pode, a qualquer tempo, exigir a desocupação ou demolição, com prazo razoável para a remoção.

Isso significa que o seu vizinho está, em tese, exposto à ação de obrigação de fazer. Mas existe um caminho de regularização: a assembleia pode deliberar, com quórum de 2/3, a alteração da convenção para reconhecer o uso exclusivo daquela área pelo condômino — eventualmente mediante compensação financeira ao condomínio. É a chamada rerratificação da convenção.

Vale uma análise jurídica do caso concreto — convenção atual, atas das últimas assembleias, posicionamento atual do condomínio — para definir a melhor estratégia, seja a defesa, seja a busca de regularização.

Carlos Eduardo, obrigado pelo contato e parabéns pela diligência em buscar a base legal antes de levar à assembleia.

Portaria remota e câmeras se enquadram, em geral, como obra útil — destinada à segurança e à modernização do condomínio. O art. 1.342 do Código Civil exige, para obras úteis, o quórum de maioria absoluta dos condôminos (mais de 50% das frações ideais). É um piso legal: a sua convenção pode exigir mais — em alguns regulamentos, esse tipo de modificação requer 2/3 — mas nunca menos.

Duas recomendações práticas: primeiro, verifique a convenção do seu condomínio para confirmar o quórum específico exigido para obras desse porte. Segundo, leve à assembleia o projeto técnico, o orçamento e o impacto na taxa condominial — assim a deliberação é informada e mais difícil de ser questionada depois.

Uma consulta jurídica prévia ajuda a estruturar a ata da assembleia de forma juridicamente sólida, prevenindo nulidades. Estou à disposição se quiser revisar a convenção antes da assembleia.

Marina, obrigada por trazer essa situação.

Área gourmet, por sua característica de lazer, costuma ser classificada como obra voluptuária — e o art. 1.342 do Código Civil exige, para esse tipo de obra, o quórum de 2/3 dos condôminos. Sessenta por cento dos votos não atinge esse piso legal de 66,67%, o que pode tornar a deliberação anulável por violação de quórum.

O ponto importante é o prazo: a anulação de deliberação assemblear precisa ser proposta dentro do prazo prescricional aplicável (em geral discutido entre prazos curtos do CC e prazos gerais), e a inércia pode caracterizar consentimento tácito. Por isso, a oposição formal por escrito (na própria ata, em e-mail ao síndico ou em notificação extrajudicial) deve ser registrada o quanto antes.

Vale a análise da ata, da convenção e da forma como a obra foi enquadrada (se houve deliberação prévia classificando-a como útil, por exemplo) para definir a estratégia. Recomendo agendar uma consulta jurídica com brevidade para preservar as suas opções.

Olá, Sra. Monique. Bom dia!
Como vai?

Casos como esse são muito comuns e demandam, principalmente, o esforço das partes para a solução efetiva do impasse, além de um esforço jurídico para a adequação das obras às regras do município e do Registro Geral de Imóveis.

Contudo, considerando tratar-se de um caso real, que possui diferentes vertentes, é muito importante que a senhora trate do assunto diretamente com um advogado, em um consulta jurídica específica para o seu caso, onde o advogado escolhido terá acesso a toda a documentação e às questões específicas do caso concreto. Assim, as suas chances de êxito em suas pretensões serão muito maiores.

Em uma análise rasa, eu posso afirmar que o seu raciocínio está correto sim. Áreas de uso comum são, como o próprio nome sugere, de uso comum. Não podendo ser utilizada de forma exclusiva por um condômino, a não ser que assim esteja previsto na convenção de condomínio. Da mesma forma, a construção nas áreas comuns podem afetar não só os direitos de propriedade e de vizinhança dos demais condôminos, como também as diretrizes municipais para a realização de obras.

Portanto, essa é a minha principal contribuição para a senhora: reúna toda a documentação que a senhora possui em relação ao caso, prepare um relato com os principais fatos e acontecimentos em relação à demanda, e agende uma consulta com um advogado especialista na área do direito imobiliário/condominial. Tenho certeza que a senhora receberá um aconselhamento específico para a sua tomada de decisão sobre a propositura ou não de uma demanda judicial.

Espero ter ajudado e, caso a senhora queira prosseguir com a conversa, eu estou à sua disposição.

Muito obrigado pela sua participação!

Olá, Sr. Daniel. Bom dia!

Estando dentro dos padrões determinados na lei orgânica municipal, como também em obediência às regras estabelecidas no direito registral imobiliário, não haverá impedimento legal para que a referida área seja anexada à unidade com a qual faz divisa.

No entanto, observo que se trata de uma questão que também está sujeita à vontade do empreendedor quando da realização do projeto do condomínio, além das regras estabelecidas quando da instituição do condomínio. Decerto que as regras estabelecidas tanto na instituição quanto na convenção de condomínio possuem força de Lei entre os condôminos, e devem ser observadas por todos os proprietários, possuidores e aqueles que frequentam o local.

Sendo assim, a sua demanda está sujeita, principalmente, à vontade do condomínio que, não obstante a designação da área como área de uso comum, poderá, por exemplo, conceder à unidade contígua o direito de uso exclusivo sobre tal área.

Portanto, postas as possibilidades jurídicas da demanda, é importante submeter o caso concreto à aprovação dos demais condôminos e, para isso, eu recomendo fortemente que você esteja assessorado por um advogado especializado no assunto.

Espero ter ajudado!

Olá, Sra. Marisa! Como vai?

Tratando-se de um caso concreto, eu recomendo que a senhora faça uma consulta jurídica com advogado para a análise particular do seu caso. Só assim a senhora terá uma resposta precisa sobre a sua demanda.

Contudo, a fim de contribuir com o seu entendimento, eu posso recomendar a leitura da Convenção de Condomínio do edifício onde a senhora comprou o apartamento. Lá você encontrará a indicação das áreas comuns do prédio, além das disposições acerca da realização de obras, etc.

Além disso, eu também considero importante verificar com o(a) síndico(a) se tal obra foi previamente aprovada em assembleia, e se existe uma ata para registro de tal deliberação. Caso não exista, é um bom caminho buscar uma reunião para deliberação dos condôminos acerca da obra realizada e da sua permanência. O quórum para aprovação da destinação da área a senhora também encontrará na convenção condominial.

Espero ter ajudado!
Grato pela sua participação!

Olá, Robinson. Bom dia!
Como vai?

Sem adentrar no caso concreto, eu posso lhe dizer que não é impossível a aquisição de áreas comuns de condomínio edilício. Pelo contrário, reunindo todos os requisitos necessários, um condômino poderá, sim, adquirir áreas comuns de um condomínio edilício dentro da legalidade e das normas registrais imobiliárias brasileiras.
Para tanto, é necessário observar, no mínimo, as seguintes aprovações:

1. Aprovação pela unanimidade dos condôminos;
2. Aprovação pela administração pública municipal em determinados casos;
3. Aprovação da viabilidade técnica.

Portanto, você já possui boa parte do caminho com a aprovação de todos os condôminos. Agora, recomendo que você contrate um advogado especialista em direito imobiliário e condominial para lhe auxiliar nos próximos passos. Caso precise de mais esclarecimentos e de suporte jurídico, estou à disposição.

Até a próxima!

Olá, Anderson. Boa tarde!
Como vai?

Para responder a sua pergunta com precisão é necessário analisar o que está disposto nos documentos de constituição do condomínio, tais como as matrículas imobiliárias e a Convenção de Condomínio.

Contudo, de forma genérica, eu posso lhe dizer que as áreas comuns devem servir a todos os condôminos, e não somente um ou alguns deles. Salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio.

Assim, recomenda-se acionar o síndico para avaliar se o referido condômino está violando as regras do condomínio. Caso esteja, a próxima recomendação é buscar auxílio de um advogado especializado em condomínios para que ele possa indicar qual será a melhor forma de tratar o caso.

Espero ter ajudado!

André Luiz, obrigado por compartilhar a situação.

Qualquer alteração que modifique a estética externa do edifício se enquadra na hipótese do art. 1.336, III, do Código Civil — e a regra para alteração de fachada é, classicamente, a unanimidade dos condôminos. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou esse entendimento mesmo quando a obra está confinada a uma única unidade.

Quando a convenção é silente, valem os pisos da lei — e nesse caso o piso é a unanimidade. Há, contudo, uma evolução jurisprudencial mais recente que admite, em situações específicas, a aprovação por 2/3 quando a alteração é mínima e harmoniosa com o conjunto arquitetônico — mas é tese ainda controvertida e depende de análise concreta da fachada e do projeto.

A via mais segura é submeter o projeto à assembleia com plantas e renderização da fachada modificada, buscando o consenso mais amplo possível. Recomendo consulta jurídica prévia para avaliar o projeto e construir a melhor estratégia de aprovação — eventualmente com revisão da convenção para fixar regras específicas sobre fachada.

Prezado Sr. José Vieira, bom dia!
Como vai?

Primeiramente, agradeço pela sua participação.
Respondendo a sua pergunta, qualquer construção que não esteja prevista no projeto do imóvel aprovado no município irá impactar na alteração da fração ideal de cada unidade, a não ser que ocorra um acréscimo igualitário de área em todas as unidades – o que é muito difícil ocorrer.

Espero ter ajudado!
Até a próxima oportunidade!

Tatiana, obrigada pela confiança em compartilhar essa situação.

A resposta depende da natureza dessa área no seu condomínio. Se o jardim é classificado como parte da unidade autônoma do térreo na matrícula e na convenção, o uso é seu por direito. Se é área comum, mesmo o uso prolongado por anos não converte a posse em direito — e qualquer condômino, ou o próprio condomínio, pode exigir a desocupação a qualquer tempo.

O caminho de regularização possível é a alteração da convenção, com quórum de 2/3 dos condôminos, reconhecendo o uso exclusivo da área a você — eventualmente mediante uma compensação financeira proporcional ao caixa do condomínio. É solução prática quando a remoção da estrutura geraria prejuízo desproporcional sem trazer benefício a ninguém.

Uma consulta jurídica permite analisar a convenção, a planta original, as atas anteriores e definir o melhor caminho — defesa do uso atual, busca de regularização formal ou desocupação ordenada com aproveitamento das benfeitorias.

Fernando, obrigado por trazer essa situação delicada.

A multa decuplicada do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil tem requisitos formais rigorosos. Primeiro, precisa de assembleia específica convocada para deliberar sobre o tema, com notificação prévia e detalhada do condômino. Segundo, exige contraditório efetivo — você precisa ter tido oportunidade real de se defender. Terceiro, exige a caracterização de comportamento antissocial reiterado, não bastando uma única infração.

A jurisprudência reconhece a nulidade da multa decuplicada aplicada sem rigoroso respeito a esses requisitos. Defesas comuns: ausência de notificação adequada, ausência de contraditório, desproporção entre a conduta e a sanção, e — em muitos casos — a tese de que a obra não configurava comportamento antissocial, mas apenas descumprimento simples (que enseja a multa de até 5x, não 10x).

Recomendo consulta jurídica com brevidade para analisar a ata da assembleia que deliberou a multa, a notificação enviada, a documentação do procedimento e definir a estratégia — administrativa (recurso interno) e judicial (ação anulatória), se necessário.

Bom dia! Mesmo que as obras tenham sido aprovadas pela Prefeitura, a ampliação de unidades em condomínio exige também a autorização dos demais condôminos — o que, no seu caso, não ocorreu. A ausência de convenção registrada agrava ainda mais a situação, pois impede a fiscalização eficaz e dificulta o controle da proporcionalidade da ocupação e dos encargos condominiais.

Para que a fração ideal dos imóveis modificados seja alterada, é necessário seguir alguns passos:

Contratar um laudo técnico de reavaliação da fração ideal, geralmente feito por engenheiro ou arquiteto habilitado;

Convocar uma assembleia geral extraordinária, com pauta específica sobre a atualização da convenção, instituição da fração ideal correta e redistribuição das cotas condominiais;

Obter aprovação unânime dos condôminos, caso a alteração envolva mudança na estrutura da propriedade ou no rateio das despesas (conforme o art. 1.351 do Código Civil);

Registrar a nova convenção e a alteração da fração ideal no Cartório de Registro de Imóveis, formalizando a nova estrutura jurídica do condomínio.

Importante: enquanto não houver essa regularização, as ampliações realizadas sem respaldo na convenção e sem anuência dos condôminos continuam sendo passíveis de contestação judicial, inclusive com pedidos de demolição, reversão da obra ou indenização ao condomínio, especialmente se houver prejuízo à coletividade ou desvalorização das demais unidades.

Se desejar, podemos auxiliar na analise dos documentos e ajudar com todo o processo de regularização e defesa dos direitos do condomínio.
Solicite um atendimento personalizado aqui para mais informações.

Beatriz, obrigada pelo contato — essa é uma situação relativamente comum em compras de imóveis em edifícios mais antigos.

A primeira boa notícia é que você não responde pessoalmente por eventual multa do parágrafo único do art. 1.337 referente a conduta anterior do vendedor — multa por comportamento antissocial é personalíssima. A segunda análise relevante é se a obra está documentada na escritura ou no contrato de compra e venda, ou se há alguma anuência tácita do condomínio (em ata anterior, por exemplo) que possa ter consolidado uma situação fática.

Por outro lado, a obrigação de remover a obra acompanha a coisa — se o condomínio decidir judicialmente pela demolição, o ônus da remoção recai sobre o atual proprietário (você), com eventual ação regressiva contra o vendedor. Por isso, a análise jurídica preventiva é importante: pode-se buscar a regularização via rerratificação da convenção (com quórum de 2/3), eventual indenização ao condomínio, ou ação contra o vendedor por evicção parcial.

Recomendo agendar uma consulta jurídica para analisarmos a documentação da compra, as atas do condomínio e a convenção atual, definindo a estratégia mais eficiente para proteger o seu investimento.