Manutenção de Posse: Como Impedir Ameaças à Posse do Seu Imóvel

Em síntese, a manutenção de posse é um instrumento jurídico bastante útil para proteger os interesses e direitos dos possuidores e proprietários de imóveis. Apesar de bastante utilizada, a ação de manutenção de posse ainda é pouco conhecida pelo público em geral.

Resposta direta: a manutenção de posse é a ação possessória cabível quando você ainda tem a posse de um imóvel, mas vem sofrendo turbação — atos de terceiros que perturbam o uso pleno do bem sem chegar à perda da posse. Tem fundamento no art. 1.210 do Código Civil e, diferente da reintegração (que pressupõe a perda da posse por esbulho), aqui você continua possuindo: o objetivo é fazer cessar a perturbação. Confira esse resumo didático que preparamos para você.

O que são as ameaças à posse

Muitas vezes os possuidores de um imóvel ficam impedidos de usá-lo de forma livre e satisfatória, em razão de ações de terceiros. A lei considera possuidor todo aquele que exerce, de fato, algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do Código Civil) — e essas ações de terceiros podem gerar perturbação que, por isso, deverá ser reprimida.

Decerto, são frequentes as notícias sobre ocupações ilegais e até mesmo invasões de imóveis particulares. Nestes casos, a polícia deverá ser acionada para impedir que a violação continue.

No entanto, nem todas as ofensas a um direito implicam em violência ou terminam em invasão ou ocupação propriamente dita. Algumas vezes, existe apenas a ameaça de que algo possa acontecer — e o ordenamento protege o possuidor inclusive contra a ameaça, antes que ela se concretize.

O que é turbação

Para melhor compreensão, podemos definir a turbação como uma situação de perturbação e incômodo ao exercício da posse. Por sua vez, a manutenção da posse é possível sempre que existe perturbação ao exercício da posse. Ou seja, sempre que existir a turbação, existirá também o direito à manutenção da posse por parte do possuidor turbado.

Dessa forma, a turbação define-se como uma violação que merece tutela jurídica. Ela ocorre sempre que uma pessoa ou grupo de pessoas impede, por meios abusivos e até mesmo violentos, o uso livre de uma propriedade.

Quando falamos em turbação, não se trata de uma perda da posse, mas sim de uma dificuldade em fazer o seu uso pleno. Imagine, por exemplo, que a parte da frente do seu imóvel seja ocupada indevidamente, e que existam bloqueios e/ou tumulto causados pelos invasores.

Além daqueles mencionados acima, outros exemplos de atos que implicam em turbação são a derrubada de cercas, o grande trânsito ou aglomeração de pessoas, a ocupação de partes do imóvel e similares.

O que fazer em caso de turbação

Estando diante de uma situação que dificulte o exercício da sua posse, mediante ação de terceiros, o direito oferece uma solução: a ação de manutenção de posse. Trata-se de uma ação de natureza possessória, que visa evitar e fazer cessar as agressões. Ela segue o procedimento das ações possessórias previsto a partir do art. 560 do Código de Processo Civil.

No entanto, é importante que você, como possuidor, esteja na posse do imóvel. Caso contrário, poderá ser necessário ingressar com outro tipo de ação. Por exemplo, caso o imóvel sofra uma invasão com perda da posse, a reintegração de posse pode ser a melhor opção.

Vale destacar o fator tempo: quando a ação é proposta dentro de ano e dia contados da turbação, ela segue o rito de força nova, com possibilidade de concessão de liminar de manutenção (art. 558 do CPC); após esse prazo, o pedido segue pelo procedimento comum.

Diferença entre reintegração e manutenção de posse

Dentre as ações possessórias, uma das mais conhecidas é a ação de reintegração de posse. Entretanto, apesar deste instrumento ser muitas vezes confundido com a manutenção de posse, trata-se de uma ação distinta.

Isso porque a reintegração de posse é uma ação utilizada para devolver a posse que foi injustamente perdida pelo possuidor. Dessa forma, é uma medida que visa reverter uma ocupação ou invasão (esbulho) de um bem imóvel. A reintegração não coloca em discussão a existência do direito de propriedade, mas sim o direito à posse que foi injustamente perdida — por isso, é fundamental que o autor prove que era o legítimo possuidor em momento anterior à ocupação.

Por outro lado, a ação de manutenção de posse não visa devolver a posse a uma pessoa, mas sim garantir o seu uso pleno. Nesse caso, não estamos falando de uma invasão ou ocupação plena, mas sim de atos que gerem a perturbação da posse (turbação).

Ou seja, o autor continua na posse do bem, mas não consegue fazer o seu uso de forma satisfatória, em razão de atos ilegais de outras pessoas. Essa é a principal diferença entre a reintegração e a manutenção de posse.

As três ações possessórias e a fungibilidade

A manutenção de posse integra um conjunto de três ações possessórias, que se distinguem pelo momento da agressão. Antes de qualquer ataque, quando há apenas ameaça (justo receio de invasão iminente), cabe o interdito proibitório. Quando a perturbação já acontece, mas você continua na posse (turbação), é a manutenção de posse. E quando a posse já foi perdida (esbulho), a via é a reintegração de posse.

Como uma situação pode evoluir rapidamente — a ameaça vira turbação e a turbação vira esbulho —, a lei prevê a fungibilidade entre essas ações. Pelo art. 554 do Código de Processo Civil, a propositura de uma ação possessória em vez de outra não impede que o juiz conheça do pedido e conceda a proteção correspondente àquela cujos requisitos estejam provados. Na prática, se você ajuíza a manutenção e a perturbação evolui para esbulho no curso do processo, o juiz pode conceder a reintegração — sem que seja preciso recomeçar.

O que diz a legislação

Para entender melhor a manutenção de posse, vale a pena conferir o que diz o art. 1.210 do Código Civil:

“O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”.

Dessa forma, esse dispositivo engloba as principais ações possessórias: contra a turbação (manutenção de posse), contra o esbulho (reintegração de posse) e contra o risco de moléstia (interdito proibitório). Todas elas visam garantir que o possuidor tenha o direito pleno, sem interferências externas.

Já o parágrafo primeiro diz o seguinte:

“§1º O possuidor turbado ou esbulhado poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção ou restituição da posse”.

Esse dispositivo faz uma advertência: a defesa por força própria (o chamado desforço imediato) só é admitida se realizada logo após a turbação e sem excesso. Passado esse momento, o melhor caminho para proteger a posse é recorrer ao Judiciário por meio da ação de manutenção.

No plano processual, o art. 561, inciso IV, do Código de Processo Civil exige que, nas ações de manutenção, o autor faça prova da continuidade da posse — isto é, de que permanece possuindo, apesar da perturbação.

A prova da posse pode ser feita por meio de fotos, depoimentos ou qualquer elemento capaz de demonstrar a sua existência. Já a prova da turbação pode ser feita por fotos, boletim de ocorrência, testemunhas e outros. Comprovados os requisitos, o juiz pode determinar a expedição do mandado liminar de manutenção, nos termos do art. 562 do CPC.

Conclusão

Nesse artigo tratamos do conceito de manutenção da posse e indicamos o que é possível fazer para você usufruir da posse do seu imóvel de forma plena. Assim como a reintegração de posse, essa é uma medida que visa proteger os seus direitos.

Se você estiver sofrendo ameaças ou turbação que te impeçam de usar adequadamente os seus bens, a manutenção de posse é uma medida eficiente para fazer cessar a agressão e preservar a sua posse.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Advogado especialista em Direito Imobiliário em Belo Horizonte

→ Interdito proibitório

→ Reintegração de posse

→ Ação reivindicatória: a medida adequada para reaver um imóvel

→ Imissão na posse

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — art. 1.196 e art. 1.210; Código de Processo Civil — art. 554, art. 558, art. 560, art. 561 e art. 562.

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