Imissão na Posse: Comprou um Imóvel e Não Consegue Tomar Posse?

Comprar um imóvel — em uma negociação direta, em um leilão ou por herança — e descobrir que ele continua ocupado por outra pessoa é uma situação mais comum do que parece. Você tem o título, mas não consegue entrar no bem. É exatamente para esse cenário que existe a imissão na posse.

Resposta direta: a imissão na posse é a medida judicial cabível para quem adquiriu o direito sobre um imóvel (por compra, arrematação em leilão ou herança), mas nunca chegou a exercer a posse porque o bem está ocupado e não lhe é entregue. Ela tem natureza petitória — funda-se no art. 1.228 do Código Civil, que assegura ao proprietário o direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua. Diferente da reintegração (você tinha a posse e a perdeu) e da manutenção (você tem a posse e é perturbado), aqui você ainda não teve a posse. Confira o resumo abaixo.

O que é a imissão na posse

A imissão na posse é a ação judicial que assegura o direito de posse sobre um imóvel a alguém que ainda não a possui. O melhor exemplo é o da pessoa que compra um imóvel em leilão e, ao chegar ao local, percebe que ele continua ocupado pelos antigos moradores, que se recusam a sair.

Em outras palavras: o interessado não tinha a posse do bem, mas passou a ter o direito de exercê-la — porque comprou, arrematou ou herdou o imóvel. Como algo ou alguém impede essa entrada, o ordenamento oferece uma medida judicial para que o novo titular tenha acesso pleno ao bem, com a retirada dos ocupantes, se necessário com auxílio de força policial.

Repare na diferença essencial em relação às demais ações: aqui não se discute uma posse que você já exercia e foi perturbada ou perdida. Discute-se o direito de obter, pela primeira vez, a posse que decorre do seu título de aquisição.

Imissão é ação petitória, não possessória

Esse é o ponto que mais gera confusão. As ações possessórias em sentido estrito — manutenção de posse, reintegração de posse e interdito proibitório — protegem a posse como fato (o ius possessionis) e seguem o rito especial dos arts. 554 e seguintes do Código de Processo Civil. Nelas, basta provar que você possuía e sofreu a agressão; não se discute de quem é a propriedade.

A imissão na posse é diferente: ela é uma ação petitória. Não se apoia no fato de você já possuir, mas no direito decorrente do título (a escritura, a carta de arrematação, o formal de partilha). É a possibilidade de a pessoa que ainda não exerce os poderes da posse obter judicialmente o que lhe pertence por direito.

Na prática, isso tem uma consequência importante: como não é possessória, a imissão não segue o procedimento especial de força nova/força velha das possessórias. No Código de Processo Civil de 2015, ela tramita pelo procedimento comum, com a possibilidade de tutela de urgência — como veremos adiante.

O que diz a lei sobre a imissão na posse

O fundamento material da imissão está no art. 1.228 do Código Civil:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Ou seja: é poder do proprietário reaver a coisa de quem a detenha de forma injusta e usufruir dela livremente. No caso de um imóvel comprado em leilão, a propriedade é do arrematante; por isso, ele tem o direito de exercer plenamente a posse, e os ocupantes devem desocupar o bem, sob pena de violarem direito alheio.

Vale lembrar que, na compra de imóvel, a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, antes de discutir a posse, é importante confirmar que o seu título de aquisição está regular e, quando for o caso, devidamente registrado.

Quando cabe: leilão, compra e herança

A imissão na posse é, talvez, uma das ações menos conhecidas pelo público. Sua aplicação aparece principalmente nestes cenários:

• Arrematação em leilão (judicial ou extrajudicial): você arremata o imóvel, mas ele continua ocupado pelos antigos donos ou por terceiros.
• Compra direta: você adquire o imóvel por escritura, mas o vendedor ou um ocupante se recusa a entregá-lo.
• Herança: o herdeiro recebe o imóvel pelo formal de partilha, mas não consegue acesso ao bem.

O cenário do leilão merece uma observação importante. No leilão judicial, a própria lei processual prevê que a entrega do bem ocorra dentro da execução: pelo art. 901, §1º, do Código de Processo Civil, a carta de arrematação do imóvel é expedida acompanhada do respectivo mandado de imissão na posse. Em muitos casos, portanto, o arrematante obtém a posse nos próprios autos, sem precisar de uma ação autônoma.

Já na compra direta, na herança ou em leilões extrajudiciais, costuma ser necessária a ação autônoma de imissão na posse, pois não há um processo anterior do qual extrair o mandado de entrega do bem.

Como funciona a ação e a liminar de imissão

Como vimos, a ação de imissão na posse tem natureza petitória e tramita pelo procedimento comum. O ponto central da prova não é a posse anterior (que você não tinha), mas o título que lhe dá direito ao bem: a escritura registrada, a carta de arrematação ou o formal de partilha.

Quando há urgência — o que é frequente, já que o imóvel está sendo ocupado por terceiros —, é possível requerer uma tutela provisória de urgência. Pelo art. 300 do Código de Processo Civil, presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, o juiz pode conceder uma liminar de imissão, determinando a desocupação e a entrega do bem antes da sentença final.

Vale registrar que os tribunais reconhecem amplamente o cabimento da imissão na posse para o adquirente que ainda não tomou posse do bem. Em caso de dúvida sobre a via adequada, é prudente buscar orientação, inclusive consultando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Imissão na posse ou ação reivindicatória?

Por fim, vale distinguir a imissão na posse da ação reivindicatória. As duas são petitórias e giram em torno do direito de propriedade (e não da posse como fato). Apesar de muito próximas, há diferenças práticas relevantes.

A imissão é a via do adquirente que nunca chegou a ter a posse e busca a primeira investidura no bem decorrente do seu título — o exemplo clássico é a compra em leilão. Já a reivindicatória é a ação do proprietário registrado que, com base no domínio, reivindica o imóvel de quem o possui injustamente.

A escolha da via correta depende, portanto, da sua situação concreta: a forma como você adquiriu o imóvel, se já houve registro e se você chegou ou não a exercer a posse. Por se tratar de uma definição técnica que impacta toda a estratégia processual, é o tipo de análise que recomendamos fazer com o apoio de um advogado.

Conclusão

Se você comprou, arrematou ou herdou um imóvel e não está conseguindo usufruir dele porque o bem permanece ocupado por outra pessoa, a imissão na posse é a medida adequada para garantir os seus direitos. Fundada no art. 1.228 do Código Civil, ela permite que o novo titular obtenha judicialmente a posse que decorre do seu título — inclusive, quando há urgência, por meio de liminar.

O Consultório Jurídico Leandro Fialho está preparado para analisar o seu caso, identificar a via correta e conduzir a ação. Conte conosco.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Advogado especialista em Direito Imobiliário em Belo Horizonte

→ Ação reivindicatória: a medida adequada para reaver um imóvel

→ Reintegração de posse

→ Manutenção de posse

→ Interdito proibitório

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — art. 1.196, art. 1.228 e art. 1.245; Código de Processo Civil — art. 300 e art. 901; jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

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