20 dez O Que É Habite-se? Como Tirar e Risco de Comprar Sem Ele
O Que É Habite-se? Como Tirar e Risco de Comprar Sem Ele
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: o habite-se (também chamado de Auto de Conclusão de Obra ou Carta de Habitação) é a certidão expedida pela Prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e o Código de Obras do município, e que o imóvel está apto a ser habitado. É um ato administrativo municipal e o marco que regulariza a edificação: sem ele, não se averba a construção na matrícula (Lei nº 6.015/73), não se obtém financiamento bancário e o bem fica desvalorizado e sujeito a multas. Em imóvel novo de incorporação, a responsabilidade de obter o habite-se é da construtora/incorporadora (art. 44 da Lei nº 4.591/64) — se ela não providencia, o comprador pode exigir judicialmente, por obrigação de fazer, além de perdas e danos.
O que é o habite-se
O habite-se é a certidão expedida pela Prefeitura para atestar que a obra ou a reforma de um imóvel foi concluída conforme as exigências legais estabelecidas pelo município em seu Código de Obras, certificando que o imóvel se encontra em condições de ser habitado. Dependendo da cidade, o mesmo documento aparece com outros nomes — Auto de Conclusão de Obra, Carta de Habitação ou, em alguns municípios, “Baixa de Construção”.
Por ser um ato administrativo de competência municipal, o habite-se não é regulado por uma lei federal única: cada município define, em seu Código de Obras, os requisitos, os documentos e o procedimento. O que é uniforme é a sua função — trata-se do documento que encerra oficialmente a obra perante o poder público e autoriza o início da utilização efetiva da construção destinada à habitação. É, portanto, peça imprescindível para a regularização do imóvel.
Para que serve e por que é tão importante
Muita gente trata o habite-se como uma formalidade burocrática, mas ele é o documento que conecta a obra física à vida jurídica do imóvel. Sem habite-se, três consequências práticas se impõem:
- Averbação da construção na matrícula: é o habite-se que permite levar a construção ao Cartório de Registro de Imóveis e averbá-la na matrícula (Lei de Registros Públicos — Lei nº 6.015/73). Enquanto isso não acontece, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno, como se a edificação não existisse — o famoso imóvel “no papel” diferente do imóvel real.
- Financiamento bancário: nenhum banco financia a aquisição de uma unidade pronta cuja construção não esteja regularizada e averbada. A falta do habite-se inviabiliza o crédito imobiliário e reduz drasticamente o número de compradores em condições de adquirir o bem.
- Valorização e segurança jurídica: um imóvel regularizado vale mais, é mais fácil de vender, alugar ou dar em garantia, e não expõe o proprietário a multas e sanções administrativas do município.
Nas incorporações (prédios de apartamentos vendidos na planta), o habite-se tem um papel adicional: é a partir dele que o incorporador deve requerer a averbação da construção e a individualização das unidades autônomas. O art. 44 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações) determina que, concluída a construção, o incorporador providencie a averbação para que cada apartamento ganhe sua própria matrícula. Sem o habite-se, as unidades não se individualizam — e o comprador não consegue registrar a sua.
Como conseguir o habite-se
Para obter o habite-se, o responsável pela obra precisa apresentar um requerimento perante o órgão competente da Prefeitura (em geral, a secretaria de obras ou de regulação urbana). Protocolado o pedido, o município agenda uma vistoria no local.
Essa vistoria costuma ser realizada por um engenheiro ou arquiteto do município, que verifica se a construção efetivamente erguida corresponde ao projeto aprovado e se atende às normas de segurança e habitabilidade. Constatada alguma irregularidade — uma área construída além do projeto, por exemplo —, o pedido pode ser indeferido, e o proprietário terá de regularizar a divergência (com projeto modificativo, pagamento de taxas ou adequação da obra) antes de obter a certidão.
Documentos necessários para tirar o habite-se
A relação de documentos varia conforme o município onde o habite-se é requerido. Ainda assim, os documentos geralmente exigidos são:
- Requerimento padrão fornecido pelo município, devidamente preenchido, com a identificação do imóvel;
- RG e CPF do requerente; no caso de empresa, CNPJ e contrato social;
- Cópia do projeto aprovado pelo município;
- Cópia do Alvará de Construção;
- Número de inscrição no CREA (ou no CAU, para arquitetos) do profissional responsável e a respectiva inscrição municipal;
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT do responsável pela execução da obra;
- Guia quitada ou comprovante de arrecadação das taxas e do preço público devidos ao município;
- Capa do IPTU do imóvel e número do Cadastro Municipal;
- Cópia do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
- Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica, comprovando o adequado funcionamento das instalações;
- Comprovantes de quitação do ISS da obra.
Antes de protocolar, vale conferir a lista atualizada no site ou no atendimento da Prefeitura do seu município, porque a ausência de um único documento costuma travar todo o procedimento.
Imóvel sem habite-se: riscos e consequências
Um imóvel sem o habite-se expedido e sem a construção averbada na matrícula é, juridicamente, um imóvel irregular — e essa irregularidade tem custo. Os principais riscos são:
- Desvalorização: o imóvel irregular vale menos e atrai menos compradores, porque a regularização posterior demanda tempo e dinheiro;
- Impossibilidade de financiamento: sem habite-se, o comprador não obtém crédito imobiliário e precisa quitar a compra com recursos próprios, o que estreita muito o mercado;
- Matrícula desatualizada: sem a averbação da construção, a matrícula não reflete a edificação, dificultando venda, partilha, inventário e qualquer ato que dependa do registro;
- Multas e sanções administrativas: a ocupação de obra sem habite-se pode gerar autuação, multa e até embargo pelo município, conforme o Código de Obras local;
- Dificuldade com serviços e seguros: ligações definitivas de concessionárias e contratação de certos seguros podem esbarrar na ausência do documento.
A boa notícia é que, na maioria dos casos, a situação é regularizável — seja obtendo o habite-se de uma obra já concluída, seja promovendo a regularização da construção quando houve divergência em relação ao projeto. É um caminho que exige análise da matrícula, do projeto e da situação fiscal do imóvel. Entenda o procedimento no nosso conteúdo sobre regularização de imóveis.
Comprou um imóvel sem habite-se?
Seja para regularizar a construção, seja para exigir o habite-se de quem vendeu, o escritório Leandro Fialho Advogados analisa a matrícula e o contrato e conduz a regularização ou a ação em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
A construtora não providencia o habite-se: o que fazer
Em um imóvel novo comprado na planta, obter o habite-se não é tarefa do comprador: é dever da construtora/incorporadora, que conduziu a obra e tem a documentação técnica. Mais do que isso, a expedição do habite-se é o marco da entrega do imóvel — não basta a obra estar “quase pronta” ou haver convocação para vistoria; enquanto não há habite-se e chaves, a unidade não foi entregue.
Quando a incorporadora demora ou se recusa a providenciar o habite-se e a averbação (art. 44 da Lei nº 4.591/64), o comprador tem caminhos concretos:
- Notificar a construtora por escrito, exigindo a regularização e fixando prazo, constituindo-a formalmente em mora (art. 395 do Código Civil);
- Ajuizar ação de obrigação de fazer, para compelir a incorporadora a obter o habite-se e a averbar a construção, em regra com pedido de multa diária (astreintes) e, se for o caso, de tutela de urgência;
- Cobrar perdas e danos pelos prejuízos causados pela irregularidade — por exemplo, a impossibilidade de financiar, registrar ou revender o imóvel;
- Acionar a proteção do consumidor: a relação entre comprador e incorporadora é de consumo, e a construtora responde pelos vícios do imóvel e do serviço, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Se, além de não tirar o habite-se, a construtora também atrasou a entrega, abre-se um segundo conjunto de direitos — a rescisão com devolução integral do que foi pago ou a indenização pelo atraso. Esse cenário é tratado em detalhe no nosso guia sobre atraso na entrega do apartamento: distrato ou indenização. E, surgindo defeitos de construção, vale lembrar que o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de garantia legal de cinco anos (art. 618 do Código Civil).
Habite-se, averbação e escritura: como se conectam
É comum confundir habite-se, escritura e registro — são atos distintos e complementares, cada um em uma esfera diferente:
- Habite-se (esfera municipal): a Prefeitura atesta que a construção terminou conforme o projeto e pode ser habitada;
- Averbação da construção (esfera registral): de posse do habite-se, leva-se a construção ao Cartório de Registro de Imóveis para averbá-la na matrícula (Lei nº 6.015/73), de modo que a matrícula passe a descrever o imóvel construído;
- Escritura pública e registro do título: são o instrumento e o ato que transferem a propriedade de um dono para outro — outra etapa, que não se confunde com a regularização da construção.
Na prática, a ordem é: habite-se → averbação da construção na matrícula → matrícula refletindo o imóvel real. Só com a construção averbada o imóvel está plenamente regular para financiar, vender com segurança ou individualizar as unidades. Para entender a diferença entre os atos de propriedade, veja o nosso guia sobre escritura pública e registro de imóveis.
A construtora não entrega o habite-se do seu imóvel?
Você pode exigir judicialmente que a incorporadora providencie o habite-se e a averbação da construção, além de indenização pelos prejuízos. O escritório Leandro Fialho Advogados avalia o contrato e conduz a ação em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
O que é o habite-se?
É a certidão expedida pela Prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e o Código de Obras do município, e que o imóvel está em condições de ser habitado. Também é chamado de Auto de Conclusão de Obra ou Carta de Habitação. Trata-se de um ato administrativo municipal e do documento que regulariza a construção, permitindo a sua averbação na matrícula do imóvel.
Quais documentos são necessários para tirar o habite-se?
A lista varia conforme o município, mas geralmente inclui o requerimento padrão, documentos do requerente (RG/CPF ou CNPJ e contrato social), cópia do projeto aprovado e do alvará de construção, registro no CREA/CAU e a ART/RRT do responsável, comprovantes de pagamento das taxas e do ISS da obra, capa do IPTU, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e atestados das concessionárias de água, esgoto e energia. Confirme a relação atualizada na Prefeitura do seu município.
Quanto tempo demora para sair o habite-se?
Não há um prazo único, porque o procedimento é municipal e depende do agendamento e do resultado da vistoria. Em obras regulares e com a documentação completa, o trâmite tende a ser mais rápido; havendo divergências entre a obra e o projeto, o prazo se alonga, pois será preciso regularizar a diferença antes da expedição. O melhor é consultar o prazo estimado no órgão competente da sua cidade.
De quem é a responsabilidade de tirar o habite-se: do comprador ou da construtora?
Em imóvel novo vendido na planta, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, que conduziu a obra e detém a documentação técnica. O art. 44 da Lei nº 4.591/64 atribui a ela o dever de, concluída a construção, providenciar a averbação e a individualização das unidades — o que pressupõe o habite-se. Quem constrói por conta própria (uma casa, por exemplo) é quem requer o habite-se do seu imóvel.
Comprei um imóvel sem habite-se. O que devo fazer?
O primeiro passo é analisar a matrícula, o projeto e a situação fiscal do imóvel para dimensionar a irregularidade. Se o imóvel é novo e foi comprado de construtora, é possível exigir dela o habite-se e a averbação, inclusive judicialmente. Se a construção é antiga ou divergente do projeto, o caminho costuma ser a regularização perante o município. Em ambos os casos, vale a orientação de um advogado para escolher a via mais rápida e menos custosa.
É possível financiar um imóvel sem habite-se?
Em regra, não. O financiamento de uma unidade pronta pressupõe a construção regularizada e averbada na matrícula, o que depende do habite-se. Sem ele, o banco não aceita o imóvel como garantia, e a aquisição precisaria ser quitada com recursos próprios. Por isso a falta do documento reduz tanto o valor e a liquidez do bem.
A construtora atrasou e não saiu o habite-se. Tenho direito a quê?
Como o habite-se é o marco da entrega, a sua ausência após o prazo (incluída a tolerância contratual de até 180 dias) configura atraso na entrega. Nessa situação, o comprador pode escolher entre rescindir o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, ou manter o contrato e exigir indenização pelo atraso. Tratamos esse direito em detalhe no guia sobre atraso na entrega do apartamento.
Habite-se é a mesma coisa que escritura ou registro?
Não. O habite-se é municipal e atesta a conclusão da obra. A averbação da construção é registral e faz a matrícula refletir a edificação. Já a escritura pública e o registro do título dizem respeito à transferência da propriedade entre as pessoas. São atos distintos e complementares: um imóvel pode ter escritura registrada e, ainda assim, ter a construção não averbada por falta de habite-se.
Veja também
→ Recebi o imóvel mas não saiu a matrícula: a individualização da unidade
→ A obra acabou mas a matrícula ainda consta como terreno: a averbação da construção
→ Atraso na entrega do apartamento: distrato ou indenização
→ Regularização de imóveis: como regularizar a construção e a matrícula
→ Escritura pública e registro de imóveis: as diferenças que evitam problemas
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 (Incorporações — art. 44, averbação da construção), Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), Código Civil (arts. 395 e 618), Código de Defesa do Consumidor.
→ Regularização de imóveis: o guia completo dos caminhos para resolver pendências
Entre em contato conosco
Referência em direito imobiliário, de família e administrativo, nosso atendimento personalizado e estratégico é perfeito para as suas necessidades.
Fale Conosco
Tem uma dúvida sobre o habite-se?
Deixe seu comentário abaixo. Nossa equipe responde dúvidas sobre como tirar o habite-se, documentos, imóvel sem habite-se, averbação da construção e responsabilidade da construtora.