15 jun Recebi o Imóvel, Mas Não Recebi a Matrícula: O Que Fazer Quando a Unidade Não Foi Individualizada
Recebi o Imóvel, Mas Não Recebi a Matrícula: O Que Fazer Quando a Unidade Não Foi Individualizada [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: se você recebeu as chaves mas o apartamento ainda não tem matrícula própria, o que faltou foi a individualização — o ato registral que cria a matrícula da sua unidade, destacando-a da matrícula-mãe do empreendimento. Essa providência é dever da incorporadora: o art. 44 da Lei nº 4.591/64 determina que, concedido o habite-se, o incorporador averbe a construção e individualize as unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos da demora. Sem a matrícula própria, você não registra a propriedade, não financia e não vende com segurança. Se a incorporadora não resolve, dá para exigir judicialmente — inclusive suprindo a inércia dela.
O que significa “não ter matrícula própria”
Todo imóvel regular tem uma matrícula — o “RG do imóvel” no Cartório de Registro de Imóveis, onde se registram o dono e tudo o que acontece com o bem. Em um prédio de apartamentos, existe primeiro a matrícula-mãe (do terreno e do empreendimento) e, depois, uma matrícula individual para cada unidade. O processo que cria essas matrículas individuais a partir da matrícula-mãe se chama individualização.
Quando você “recebeu o imóvel mas não recebeu a matrícula”, em regra é porque a individualização não foi concluída: a sua unidade existe fisicamente e você está na posse dela, mas ela ainda não ganhou a sua própria matrícula no cartório. Juridicamente, o seu apartamento ainda não está “separado” do todo — e é isso que precisa ser corrigido.
De quem é a obrigação de individualizar
Aqui está o ponto que muda tudo a seu favor: individualizar não é tarefa sua, é da incorporadora. O art. 44 da Lei nº 4.591/64 é expresso — após a concessão do habite-se, incumbe ao incorporador requerer a averbação da construção e a individualização das unidades, em correspondência às frações ideais. E vai além: a lei prevê que o incorporador responde perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Ou seja: a demora não é um problema “do cartório” nem um ônus do comprador — é um descumprimento da incorporadora, que pode ser cobrado. Antes da individualização, porém, é preciso que a construção esteja averbada na matrícula-mãe; quando nem isso foi feito, o problema começa um passo atrás (veja o nosso conteúdo sobre obra concluída com a matrícula ainda constando como terreno).
Por que a matrícula própria é tão importante
Ficar sem a matrícula individual não é um mero detalhe cartorário — trava direitos concretos:
- Você não registra a propriedade no seu nome: sem matrícula própria, não há onde registrar a escritura ou o contrato — e, no Brasil, só é dono quem registra (art. 1.245 do Código Civil);
- Não consegue financiar nem dar em garantia: bancos exigem a matrícula individualizada para crédito imobiliário;
- Dificuldade para vender: o comprador seguinte (e o banco dele) vai exigir a matrícula regular;
- Insegurança patrimonial: enquanto a unidade está “presa” à matrícula-mãe, ela fica exposta a pendências do empreendimento e da incorporadora.
Em resumo: você pagou por um imóvel, tem a posse, mas ainda não tem a segurança jurídica plena da propriedade. Resolver a individualização é o que fecha esse ciclo.
Recebeu o imóvel mas ele não tem matrícula própria?
A individualização é dever da incorporadora — e a demora pode ser cobrada. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa a matrícula e o contrato e exige a regularização, judicialmente se preciso, em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
O que fazer na prática
- Obtenha a certidão da matrícula-mãe do empreendimento e verifique o que já foi feito: a construção está averbada? Há individualização iniciada? Isso revela em que ponto o processo travou;
- Reúna o seu contrato e os comprovantes de pagamento — são eles que demonstram o seu direito à unidade e à fração ideal correspondente;
- Notifique a incorporadora por escrito, exigindo a averbação e a individualização em prazo certo, com base no art. 44 da Lei 4.591/64;
- Não havendo solução, ajuíze a ação cabível — de obrigação de fazer (tutela específica do art. 536 do CPC), para compelir a incorporadora a individualizar, e/ou de adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil), quando o preço está quitado — caso em que a sentença pode suprir a vontade da incorporadora e permitir o registro;
- Cobre as perdas e danos decorrentes da demora, quando houver prejuízo comprovado (um financiamento perdido, uma venda frustrada).
Na minha experiência, a simples notificação bem fundamentada já resolve boa parte dos casos — a incorporadora, confrontada com o art. 44 e com o risco de responder por perdas e danos, costuma destravar o que estava parado. Quando não resolve, a via judicial é eficaz, porque a obrigação é clara e o seu direito, líquido.
Um fator que fortalece a sua posição é ter o compromisso de compra e venda registrado na matrícula: registrado, ele confere ao comprador um direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil), oponível a terceiros, o que reforça o pedido de adjudicação. Mas atenção: mesmo sem o registro do compromisso, os tribunais admitem a adjudicação compulsória com base no contrato e na quitação — ou seja, a ausência desse registro não tranca o seu direito, apenas ajusta a estratégia processual.
E se a construtora sumiu ou faliu?
É a situação mais delicada — e mais comum do que deveria. Quando a incorporadora desapareceu, encerrou as atividades ou faliu, a individualização não vai acontecer espontaneamente, e o caminho passa a ser necessariamente jurídico: é possível buscar judicialmente o suprimento da vontade da incorporadora (o juiz determina a averbação e a individualização) e, havendo um grupo de adquirentes na mesma situação, atuar de forma coletiva e organizada.
Quando há obra parada e falência envolvidas, o problema da matrícula se conecta a um quadro maior — o da retomada da obra pelos adquirentes e o do patrimônio de afetação. Nesses casos, regularizar as matrículas costuma ser uma das etapas finais da retomada, e não um problema isolado.
Como resolvemos isso
O escritório Leandro Fialho Advogados começa pelo diagnóstico da matrícula e do contrato — para saber exatamente onde o processo parou — e conduz a cobrança: notificação fundamentada à incorporadora, ação de obrigação de fazer e/ou adjudicação compulsória, e o pedido de perdas e danos pela demora. Quando há grupo, estruturamos a atuação coletiva. O objetivo é um só: colocar a matrícula no seu nome, com a segurança de quem domina cada etapa registral e judicial. Quando o caso permite, buscamos a via mais rápida — inclusive a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, no próprio cartório, hoje admitida em situações específicas —, para poupar tempo e custo do comprador.
Quer a matrícula do seu apartamento no seu nome?
O escritório Leandro Fialho Advogados exige da incorporadora a individualização e conduz, se preciso, a obrigação de fazer e a adjudicação compulsória — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Recebi as chaves mas não tenho a matrícula. Já sou o dono?
Você tem a posse e o direito contratual à unidade, mas a propriedade plena só se consolida com o registro na matrícula própria do imóvel. Enquanto a individualização não é concluída, falta o último elo da segurança jurídica — e é exatamente isso que se busca corrigir, cobrando da incorporadora o cumprimento do art. 44 da Lei 4.591/64.
De quem é a obrigação de individualizar a matrícula?
Da incorporadora. O art. 44 da Lei 4.591/64 determina que, concedido o habite-se, o incorporador averbe a construção e individualize as unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos da demora. Não é um ônus do comprador nem um problema “do cartório”: é dever de quem incorporou e vendeu.
O que eu não consigo fazer enquanto a unidade não é individualizada?
Sem matrícula própria, você não registra a propriedade no seu nome, não obtém financiamento, não usa o imóvel como garantia e enfrenta dificuldade para vender. A unidade também fica exposta a pendências do empreendimento. Por isso a individualização não é detalhe: é o que dá plena segurança ao seu patrimônio.
Posso ser obrigado a pagar custas extras para individualizar?
As providências de averbação e individualização são obrigação da incorporadora, e a demora indevida pode gerar a responsabilidade dela por perdas e danos. Há custos cartorários inerentes ao registro, mas o ônus de promover a individualização — e o prejuízo causado pela inércia — recai sobre quem tinha o dever legal de fazê-lo. Cada contrato e situação merece análise.
A incorporadora se recusa ou some. O que dá para fazer?
É possível ajuizar ação de obrigação de fazer para compelir a individualização e, com o preço quitado, ação de adjudicação compulsória, em que a sentença supre a vontade da incorporadora e permite registrar o imóvel no seu nome. Se a empresa faliu ou a obra parou, o caso se integra à estratégia de retomada do empreendimento, muitas vezes de forma coletiva.
Qual a diferença entre averbar a construção e individualizar a unidade?
São etapas sequenciais. Primeiro averba-se a construção na matrícula-mãe (a matrícula deixa de descrever só o terreno e passa a registrar o prédio); depois individualizam-se as unidades, criando uma matrícula para cada apartamento. Se a matrícula ainda consta como terreno, o problema está na averbação da construção — um passo antes da individualização.
Tenho prazo para cobrar a individualização?
A obrigação da incorporadora persiste enquanto a individualização não é cumprida, mas a cobrança das perdas e danos e a definição da melhor via têm prazos que variam conforme o caso. O recomendável é não deixar a situação se arrastar: quanto antes se age, mais fácil reunir provas, preservar direitos e evitar que pendências do empreendimento contaminem a sua unidade.
Comprei de quem comprou da construtora. Muda algo?
O direito à individualização acompanha a unidade, mas a cadeia de contratos (cessões, compromissos) precisa ser analisada para definir contra quem e como exigir. Em situações de revenda antes da individualização, a documentação de cada elo é decisiva. Vale uma análise específica para traçar a estratégia correta no seu caso.
Veja também
→ Regularização de imóveis: o guia completo dos caminhos para resolver pendências
→ A obra acabou mas a matrícula ainda consta como terreno: a averbação da construção
→ Habite-se: o que é, como tirar e imóvel sem habite-se
→ Escritura pública e registro de imóveis: as diferenças que evitam problemas
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 44 (averbação e individualização das unidades), Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos).
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