15 jun A Obra Foi Concluída, Mas a Matrícula Ainda Consta Como Terreno: A Averbação da Construção
A Obra Foi Concluída, Mas a Matrícula Ainda Consta Como Terreno: A Averbação da Construção [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: se o prédio está pronto mas a matrícula do empreendimento ainda descreve apenas o terreno (“lote vago”), o que faltou foi a averbação da construção — o ato que registra, na matrícula-mãe, que a edificação existe. Essa averbação depende do habite-se e é dever da incorporadora (art. 44 da Lei nº 4.591/64). Sem ela, o prédio “não existe” para o cartório: não dá para individualizar as unidades, registrar a propriedade ou financiar. É o primeiro nó a desatar — e, não sendo resolvido pela construtora, pode ser exigido.
O que é a averbação da construção
A matrícula de um imóvel deve refletir a sua realidade. Quando um terreno é adquirido, a matrícula descreve um lote. Depois que se constrói, é preciso atualizar a matrícula para registrar que ali agora existe uma edificação — e esse ato se chama averbação da construção. Sem ele, mesmo com o prédio de pé, a matrícula continua dizendo, juridicamente, que existe apenas um terreno vazio.
É um descompasso que assusta o comprador — “como assim, o cartório diz que é um lote, se eu moro no apartamento?” —, mas tem explicação simples: a obra física aconteceu, a atualização registral, não. E essa atualização é etapa obrigatória e anterior à individualização das unidades.
Por que a matrícula ainda consta como terreno
Na prática, dois motivos respondem pela maioria dos casos:
- Falta o habite-se — a averbação da construção pressupõe o habite-se expedido pela Prefeitura. Sem ele, o cartório não averba. Aqui o problema começa ainda antes (entenda no conteúdo sobre o habite-se);
- O habite-se saiu, mas a incorporadora não levou a averbação ao cartório — por desorganização, dificuldade financeira ou simples inércia, a construtora deixou de cumprir o art. 44 da Lei 4.591/64.
Em qualquer dos cenários, o ponto jurídico é o mesmo: quem tinha o dever de regularizar é a incorporadora, e a sua omissão prejudica todos os adquirentes ao mesmo tempo.
As consequências de não averbar
Enquanto a construção não é averbada, o empreendimento fica “congelado” para o cartório, e isso atinge cada comprador:
- Não há individualização possível — sem a construção averbada, não se criam as matrículas das unidades, e ninguém consegue registrar o seu apartamento;
- Financiamento travado — bancos não financiam unidades de um empreendimento cuja construção não está registrada;
- Venda e garantia comprometidas — o imóvel “preso” à matrícula de terreno vale menos e afasta compradores;
- Exposição a riscos do empreendimento — quanto mais tempo o ativo permanece na matrícula-mãe, maior o risco de pendências da incorporadora respingarem nas unidades.
No fundo, é o registro que dá segurança: no direito brasileiro, a propriedade do imóvel se transfere pelo registro (art. 1.245 do Código Civil), e os direitos reais sobre imóveis se adquirem com o registro (art. 1.227). Enquanto a matrícula não reflete a construção, esse registro fica inviabilizado — e é isso que a averbação destrava.
A obra acabou mas a matrícula ainda é “terreno”?
A averbação da construção é dever da incorporadora e destrava todo o resto. O escritório Leandro Fialho Advogados verifica a matrícula e o habite-se e cobra a regularização, judicialmente se preciso — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Como resolver: do habite-se à averbação
- Confirme a situação na matrícula — obtenha a certidão atualizada da matrícula-mãe e veja se ela ainda descreve só o terreno e se há (ou não) habite-se averbado;
- Verifique o habite-se — se ele não foi expedido, esse é o primeiro passo a destravar junto à Prefeitura e à construtora;
- Notifique a incorporadora exigindo a averbação da construção com base no art. 44 da Lei 4.591/64, em prazo certo;
- Não havendo solução, ajuíze a obrigação de fazer (tutela específica do art. 536 do CPC) para compelir a averbação (e, quando o caso comporta, a individualização na sequência), com perdas e danos pela demora;
- Atue em grupo quando possível — como o problema atinge todos os adquirentes, a ação coletiva ou coordenada ganha força e divide custos.
Quando o empreendimento está irregular de origem (sem registro de incorporação) ou a obra parou, esse problema se conecta a um quadro maior — vale ver os conteúdos sobre comprar sem registro de incorporação e a retomada da obra pelos adquirentes.
Uma observação estratégica fecha o raciocínio: como a averbação da construção beneficia todo o condomínio de uma só vez, costuma ser muito mais eficiente — e mais barato — agir de forma coletiva. Um único processo bem conduzido regulariza a matrícula-mãe para todos os adquirentes, abrindo caminho para a individualização de cada unidade na sequência; os custos da regularização e da assessoria, rateados entre muitos, ficam modestos diante do ganho. Na prática, os primeiros passos são reunir os vizinhos, levantar a documentação comum do empreendimento (incorporação, habite-se, projeto) e definir uma representação para falar pelo grupo. E vale a regra de ouro destes casos: quanto antes o grupo se mobiliza, menor o estrago — a inércia da incorporadora, deixada correr, tende a virar um problema maior, sobretudo se a empresa entra em dificuldade financeira. Havendo vários condôminos no mesmo impasse, a ação conjunta é o caminho natural, pela força e pela economia.
Averbar a construção x individualizar a unidade
É importante não confundir duas etapas que vêm em sequência:
- Averbar a construção (este artigo) — atualiza a matrícula-mãe para registrar que o prédio existe. É um ato único, do empreendimento inteiro;
- Individualizar as unidades — depois de averbada a construção, criam-se as matrículas individuais de cada apartamento. É o passo que coloca a “sua” matrícula no mundo.
Por isso, se o seu apartamento “não tem matrícula”, o primeiro diagnóstico é descobrir em qual etapa o processo travou. Se a construção sequer foi averbada, é aqui que se começa; se já foi, o problema é a individualização — tema do nosso conteúdo recebi o imóvel mas não saiu a matrícula da unidade.
Como resolvemos isso
O escritório Leandro Fialho Advogados parte do diagnóstico da matrícula e do habite-se, identifica exatamente onde o processo parou e conduz a regularização: notificação à incorporadora, ação de obrigação de fazer para compelir a averbação (e a individualização na sequência) e o pedido de perdas e danos pela demora. Quando o problema é de todo o empreendimento, estruturamos a atuação coletiva. O objetivo é fazer a matrícula refletir a realidade — e devolver liquidez e segurança ao seu imóvel. Atuamos tanto no caso individual quanto na regularização coletiva do empreendimento inteiro, conforme o caminho mais rápido e econômico, acompanhando o processo até a matrícula registrar, enfim, o imóvel que você comprou.
Precisa regularizar a matrícula do empreendimento?
Da conferência do habite-se à averbação da construção, o escritório Leandro Fialho Advogados destrava o registro e cobra a incorporadora — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Por que a matrícula diz “terreno” se o prédio já está pronto?
Porque a obra física aconteceu, mas a atualização registral (a averbação da construção) não foi feita. A matrícula só passa a registrar o prédio depois que alguém leva o habite-se ao cartório e averba a construção. Até lá, juridicamente, consta apenas o terreno — mesmo com o edifício de pé e habitado.
De quem é a obrigação de averbar a construção?
Da incorporadora. O art. 44 da Lei 4.591/64 determina que, concedido o habite-se, o incorporador averbe a construção e individualize as unidades, respondendo pelas perdas e danos da demora. A regularização registral do empreendimento é dever de quem incorporou — não um ônus que se possa empurrar para os compradores.
Preciso do habite-se para averbar a construção?
Sim. A averbação da construção pressupõe o habite-se expedido pela Prefeitura, que atesta a conclusão da obra conforme o projeto. Se o habite-se não saiu, esse é o primeiro nó a desatar — e, muitas vezes, a verdadeira causa de a matrícula ainda constar como terreno.
Qual a diferença entre averbar a construção e individualizar a unidade?
Averbar a construção atualiza a matrícula-mãe para registrar que o prédio existe — é um ato único do empreendimento. Individualizar é o passo seguinte: criar a matrícula própria de cada apartamento. Não dá para individualizar sem antes averbar a construção. Se o seu apartamento não tem matrícula, é preciso descobrir em qual dessas etapas o processo parou.
Posso financiar ou vender meu apartamento nessa situação?
Em regra, não com segurança. Sem a construção averbada e a unidade individualizada, não há matrícula própria para registrar a compra, dar em garantia ou financiar. O imóvel fica com liquidez reduzida até a regularização. É justamente por isso que destravar a averbação tem efeito prático imediato no valor e na negociabilidade do bem.
A incorporadora não faz a averbação. O que dá para fazer?
Notificá-la formalmente com base no art. 44 e, persistindo a omissão, ajuizar ação de obrigação de fazer para compelir a averbação (e a individualização na sequência), além de cobrar perdas e danos. Como o problema atinge todos os adquirentes, a atuação coletiva é eficiente. Se a empresa faliu ou sumiu, busca-se o suprimento judicial da providência.
Quem paga os custos da averbação?
O dever de promover a regularização é da incorporadora, e a demora indevida pode gerar a responsabilidade dela. Existem emolumentos cartorários inerentes aos atos registrais, mas o encargo de providenciar a averbação — e os prejuízos da inércia — pesa sobre quem tinha a obrigação legal. A repartição concreta depende do contrato e das circunstâncias.
A obra está irregular ou parada. Isso complica a averbação?
Sim, e exige estratégia. Se o empreendimento não tem registro de incorporação, ou a obra parou por falência da construtora, a regularização registral se integra a um processo maior de saneamento e, muitas vezes, de retomada da obra pelos adquirentes. Nesses casos, averbar a construção é uma das etapas — e o diagnóstico jurídico inicial define a ordem correta dos passos.
Veja também
→ Regularização de imóveis: o guia completo dos caminhos para resolver pendências
→ Recebi o imóvel mas não saiu a matrícula: a individualização da unidade
→ Habite-se: o que é, como tirar e imóvel sem habite-se
→ Comprar imóvel sem registro de incorporação: riscos e proteção
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 44 (averbação da construção e individualização), Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos).
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