15 jun Contratar uma Nova Construtora para Terminar a Obra: Rateio, Contrato e Segurança
Contratar uma Nova Construtora para Terminar a Obra: Rateio, Contrato e Segurança [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: assumida a obra, o passo decisivo do grupo é contratar uma nova construtora para concluí-la — e é aqui que mora o maior risco financeiro de toda a retomada. A lei autoriza os adquirentes a prosseguir na obra (art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64), por meio da Comissão de Representantes e usando os recursos do patrimônio de afetação. Mas um contrato frágil ou um rateio mal calculado transformam a solução em um segundo prejuízo. Estruturar a contratação e a divisão de custos com técnica é o que protege cada adquirente e leva a obra, enfim, até o fim.
Quando contratar uma nova construtora
Depois que o grupo se organiza, destitui a incorporadora e assume o empreendimento, surge a pergunta prática: quem vai efetivamente terminar a obra? Salvo situações em que se negocia a continuidade com a própria massa falida ou um terceiro interessado, o caminho mais comum é o grupo, por meio da Comissão de Representantes, contratar uma nova construtora para executar a etapa que falta.
Essa contratação só acontece com segurança depois de algumas definições: o diagnóstico técnico do estágio real da obra (o que de fato falta e quanto custa), o levantamento dos recursos disponíveis (saldo da afetação, valores a receber dos adquirentes) e a autorização da assembleia. É a base sobre a qual o contrato e o rateio vão se apoiar — e pular essas etapas é o que leva a decisões precipitadas e caras.
O rateio dos custos: o ponto mais sensível
Terminar a obra custa dinheiro, e esse custo é rateado entre os adquirentes. Aqui está o ponto que mais gera conflito e que mais exige técnica: como dividir, de forma justa, o valor que falta. Um rateio mal calculado — que ignore o quanto cada um já pagou, a fração ideal de cada unidade ou os recursos remanescentes da afetação — gera revolta, inadimplência interna e novas disputas que, de novo, paralisam tudo.
Um rateio bem feito parte de premissas claras: o custo real da conclusão, os recursos já existentes, o critério de divisão (em regra, proporcional à fração ideal) e regras para quem não puder pagar. A boa notícia é que, somado ao que já foi investido e dividido entre muitos, esse custo adicional quase sempre é muito menor do que o valor do imóvel pronto — o que torna a conta, no fim, vantajosa. Mas a memória de cálculo precisa ser tecnicamente sustentável e juridicamente blindada, para não ser atacada depois.
Vão contratar uma nova construtora para terminar a obra?
É a etapa de maior risco financeiro da retomada. O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura o contrato com a nova construtora e a memória do rateio para proteger cada adquirente — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
O contrato com a nova construtora: o que blindar
O contrato com a nova construtora é o documento que protege — ou expõe — o grupo. Sem entrar nas minúcias de cada cláusula, há pontos que precisam estar firmemente amarrados:
- Escopo e cronograma — exatamente o que será executado, em que prazo e com quais marcos de medição;
- Preço e forma de pagamento — vinculados à entrega das etapas, evitando adiantamentos que repitam o erro do passado;
- Garantias — da execução e da solidez da obra, com retenções e seguros adequados;
- Responsabilidade e penalidades — consequências claras para atraso ou má execução;
- Fiscalização — o direito do grupo (pela comissão e por engenheiro de confiança) de acompanhar e aprovar cada etapa.
Cada um desses pontos é uma porta que, mal fechada, deixa o grupo refém da nova empresa — repetindo, em novo figurino, o problema que se quis resolver. Por isso o contrato não é um modelo de prateleira: é a peça que traduz toda a estratégia em segurança real.
Uma camada extra de proteção que costuma valer cada centavo é exigir da nova construtora um seguro-garantia de conclusão da obra ou garantias equivalentes (retenção de parte do pagamento, fiança). Esses instrumentos asseguram que, se a empresa contratada falhar, exista um lastro financeiro para retomar a obra sem novo desembolso do grupo. Avaliar quais garantias são viáveis e exigi-las em contrato é um dos cuidados que separam uma contratação amadora de uma contratação blindada.
Aproveitar os recursos da afetação e o que já foi feito
Um erro comum é raciocinar como se a obra recomeçasse do zero. Não recomeça. Quando há patrimônio de afetação, o terreno, a obra já executada e os recursos vinculados estão preservados e destinados àquele empreendimento (art. 31-A e seguintes da Lei 4.591/64, incluindo a administração da afetação prevista no art. 31-D). A nova construtora entra para concluir, não para refazer.
Mapear corretamente o que já existe — saldo financeiro da afetação, materiais, etapas concluídas, recebíveis — é o que reduz o custo do rateio e dimensiona com precisão o que a nova empresa precisa fazer. Esse aproveitamento, bem documentado, é uma das maiores alavancas de economia para o grupo. Entenda melhor a proteção no conteúdo sobre registro de incorporação e patrimônio de afetação.
Os riscos de contratar errado
Contratar uma nova construtora sem a devida estrutura é trocar um problema por outro. Os riscos mais sérios:
- Contrato frágil — sem garantias e penalidades, o grupo fica novamente refém de atrasos e má execução;
- Rateio injusto ou impugnável — gera inadimplência interna e disputas que travam a obra;
- Pagamentos adiantados — repetir o erro de pagar antes de a etapa estar entregue;
- Falta de fiscalização — sem acompanhamento técnico, defeitos e desvios só aparecem quando já é tarde.
Depois de tudo o que o grupo já enfrentou, um segundo erro na reta final é o mais doloroso — e o mais evitável. É exatamente onde a condução técnica se paga.
Como estruturamos a contratação e o rateio
O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura essa etapa decisiva ao lado do grupo: organiza, com apoio técnico, o diagnóstico do que falta e dos recursos disponíveis; monta a memória de rateio de forma justa e sustentável; negocia e redige o contrato com a nova construtora com garantias, penalidades e fiscalização; e acompanha a execução até a conclusão, a individualização e a averbação das unidades. O objetivo é que a reta final seja a parte mais segura da história — e não a mais arriscada.
Precisam estruturar o rateio e o contrato com segurança?
Na reta final, um contrato e um rateio bem feitos valem o empreendimento inteiro. O escritório Leandro Fialho Advogados conduz a contratação da nova construtora e a divisão de custos com a segurança que o grupo merece. Em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Quem contrata a nova construtora: cada adquirente ou o grupo?
O grupo, representado pela Comissão de Representantes e autorizado pela assembleia. Contratar de forma unificada é o que garante poder de negociação, um contrato único e coerente e a divisão organizada dos custos. Contratações individuais e paralelas só geram confusão, sobreposição de custos e decisões conflitantes.
Como é calculado o rateio dos custos para terminar a obra?
Parte-se do custo real da etapa que falta, abatem-se os recursos já existentes (saldo da afetação, recebíveis) e divide-se o restante segundo um critério justo — em regra, proporcional à fração ideal de cada unidade —, com regras para eventual inadimplência. A memória de cálculo precisa ser tecnicamente sólida e juridicamente blindada para não ser impugnada. Somado ao já investido e dividido entre muitos, o custo costuma ser bem menor que o valor do imóvel pronto.
Vamos ter que pagar tudo de novo?
Não. A obra não recomeça do zero: o que já foi construído e os recursos vinculados ao patrimônio de afetação são aproveitados. O grupo arca apenas com o custo da conclusão, rateado entre todos. Mapear corretamente o que já existe é justamente o que reduz o valor do rateio e evita pagar duas vezes pela mesma coisa.
E quem não tiver condições de pagar a sua parte do rateio?
É uma situação prevista e que precisa de regras claras definidas desde o início — desde formas de parcelamento até soluções para a unidade do adquirente que não consegue contribuir. Tratar isso de forma planejada, e não no calor do conflito, evita que a inadimplência de poucos paralise a obra de todos. É um dos pontos que mais exigem cuidado jurídico na estruturação do rateio.
O que não pode faltar no contrato com a nova construtora?
Escopo e cronograma precisos, preço atrelado à entrega das etapas (sem adiantamentos arriscados), garantias de execução e de solidez, penalidades por atraso e má execução, e o direito de fiscalização pelo grupo. São esses pontos que evitam que os adquirentes fiquem reféns da nova empresa. Um contrato genérico, de modelo, é um risco — ele precisa traduzir a estratégia específica daquela obra.
Dá para usar o dinheiro que sobrou da obra antiga?
Quando há patrimônio de afetação, o saldo de recursos vinculados ao empreendimento é destinado à sua conclusão (arts. 31-A e seguintes da Lei 4.591/64). Identificar, preservar e direcionar corretamente esses recursos é parte essencial da retomada e uma das maiores alavancas de economia para o grupo — mas exige administração e prestação de contas adequadas.
Como garantir que a nova construtora não vai atrasar também?
Não há garantia absoluta, mas o risco se reduz drasticamente com um contrato bem amarrado — pagamentos vinculados à entrega de etapas, garantias, penalidades por atraso e fiscalização técnica permanente. A diferença entre repetir o pesadelo e concluir com tranquilidade está, em grande parte, na qualidade jurídica e técnica desse contrato e do seu acompanhamento.
Como o escritório atua nessa etapa?
Estruturamos o rateio, negociamos e redigimos o contrato com a nova construtora com garantias e fiscalização, e acompanhamos a execução até a conclusão e a averbação das unidades — sempre integrados à estratégia de retomada conduzida com a comissão. O formato e os honorários são apresentados de forma transparente após a análise do caso, em conversa reservada. Agende um contato para avaliarmos a situação do seu grupo.
Veja também
→ O que são os contratos de construção assumidos pela comissão
→ E se os adquirentes não quiserem pagar para continuar a obra?
→ Construtora faliu ou abandonou a obra? Os adquirentes podem assumir e concluir
→ Comissão de Representantes: como o grupo ganha poder de decisão
→ Assembleia dos adquirentes: como afastar a construtora inadimplente
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 43 (prosseguimento da obra pelos adquirentes), Lei nº 4.591/1964 — art. 50 (Comissão de Representantes), Lei nº 4.591/1964 — arts. 31-A e 31-D (patrimônio de afetação e sua administração).
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