15 jun E Se os Adquirentes Não Quiserem (ou Não Puderem) Pagar para Continuar a Obra?
E Se os Adquirentes Não Quiserem (ou Não Puderem) Pagar para Continuar a Obra? [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: quando o grupo assume a obra, concluí-la depende do rateio — e a inadimplência de alguns ameaça o investimento de todos. A lei não deixa o grupo refém disso: na construção por administração, o contrato pode autorizar a Comissão de Representantes a levar os direitos do adquirente inadimplente a leilão público (art. 63 da Lei nº 4.591/64), após notificação e prazo — o produto quita o débito e o saldo volta ao inadimplente. Já quem não tem condições de pagar tem alternativas antes do leilão: negociar, parcelar ou vender a unidade. É um mecanismo forte, mas cheio de formalidades — e é a sua condução correta que protege tanto o grupo quanto o adquirente em dificuldade.
O problema: a obra precisa do rateio
Quando os adquirentes assumem a continuidade de uma obra parada, alguém precisa pagar o que falta para terminá-la. Esse custo é rateado entre os compradores, proporcionalmente às suas frações. O problema surge quando parte do grupo — por falta de dinheiro, por desconfiança ou por má-fé — não contribui. E, sem o aporte de todos, a obra simplesmente não anda.
É uma das tensões mais delicadas da retomada: o grupo depende da cooperação de cada um, mas nem todos têm a mesma capacidade ou a mesma vontade de pagar. A boa notícia é que a Lei de Incorporações antecipou esse conflito e criou mecanismos para que a inadimplência de alguns não condene o empreendimento inteiro.
Por que a inadimplência de poucos trava todos
Numa obra coletiva, as contas não fecham se faltam peças. Cada parcela não paga significa menos recursos no caixa da obra, atraso no cronograma e, no limite, uma nova paralisação — agora causada pelo próprio grupo. Pior: a inadimplência gera ressentimento entre quem paga e quem não paga, fragmentando justamente a união que dá força aos adquirentes.
Por isso, lidar com o inadimplente não é “perseguição” — é proteção do grupo. Quem está em dia tem o direito de não ver o seu esforço desperdiçado pela omissão de outro. E a lei oferece o instrumento para equilibrar isso com justiça.
A obra travou porque parte do grupo não paga o rateio?
A lei dá ao grupo mecanismos para não ficar refém da inadimplência. O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura a cobrança e, quando cabível, o procedimento do art. 63, protegendo quem está em dia — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
A solução da lei: o art. 63 e o leilão
O instrumento mais poderoso está no art. 63 da Lei nº 4.591/64. Na construção por administração (preço de custo), é lícito estipular no contrato que, faltando o pagamento das contribuições, a Comissão de Representantes fica autorizada a promover o leilão público dos direitos do adquirente inadimplente, após notificá-lo e esgotado o prazo. Em outras palavras: quem não paga pode ter a sua posição no empreendimento vendida a quem assuma as obrigações.
É um mecanismo severo, e por isso cercado de garantias: depende de previsão contratual, de notificação do inadimplente, de avaliação dos direitos e de leilão com publicidade. O produto da venda serve para quitar o débito — parcelas em atraso, encargos e os prejuízos a que a mora deu causa (art. 395 do Código Civil) — e o que sobejar é devolvido ao próprio inadimplente. Não é confisco: é a realização do valor da posição daquele que não pôde — ou não quis — seguir no negócio, preservando a obra para os demais.
Como funciona na prática
Sem entrar nas minúcias de cada formalidade — que são exatamente o que torna o procedimento válido ou nulo —, o caminho tem este desenho:
- Verificar a base contratual — confirmar se o contrato e o regime (administração) autorizam o procedimento do art. 63;
- Notificar o inadimplente, concedendo prazo para purgar a mora e pagar o que deve;
- Avaliar os direitos do adquirente sobre a unidade e a fração ideal;
- Promover o leilão, com a devida publicidade, observados os requisitos legais e contratuais;
- Quitar o débito com o produto e devolver o saldo ao inadimplente, formalizando a sub-rogação do arrematante na posição dele.
Cada etapa precisa ser conduzida com rigor: uma notificação mal feita, uma avaliação frágil ou um leilão sem a devida publicidade derrubam todo o procedimento e ainda expõem a comissão. É medida de exceção, a ser usada quando a negociação falha — mas, bem conduzida, é o que destrava o caixa da obra e protege quem está pagando.
“E se eu não puder pagar a minha parte?”
Esta é a outra face da questão — e merece resposta franca. Se você é o adquirente que não tem condições de arcar com o rateio, o pior caminho é o silêncio: ignorar as cobranças leva, no limite, ao leilão dos seus direitos. Mas há saídas antes disso:
- Negociar com a comissão — parcelamento, prazos diferenciados ou um plano de pagamento compatível com a sua realidade;
- Vender ou ceder a sua unidade — repassar a posição a um terceiro que assuma as obrigações, recuperando parte do que já investiu antes de um leilão forçado;
- Discutir valores indevidos — se o rateio foi mal calculado ou inclui custos que não lhe cabem, isso pode e deve ser contestado, pois o dever de arcar pressupõe uma obrigação válida e corretamente apurada (art. 389 do Código Civil);
- Buscar orientação cedo — quanto antes, mais alternativas; a pior posição é a de quem só reage quando o leilão já foi marcado.
Ou seja: o art. 63 protege o grupo, mas não desampara quem está em dificuldade — desde que essa pessoa aja a tempo e com orientação. Defender o inadimplente de boa-fé é tão legítimo quanto proteger o grupo que paga.
Como conduzimos isso
O escritório Leandro Fialho Advogados atua nos dois lados dessa questão, conforme quem nos procura. Para o grupo e a comissão: estruturamos a cobrança, a notificação e, quando cabível e previsto, o procedimento do art. 63, sempre com o rigor que o torna válido e protege os membros. Para o adquirente em dificuldade: buscamos a negociação, a venda da posição ou a revisão de valores indevidos, evitando a perda do investimento. Em ambos os casos, o norte é resolver o impasse com método e justiça, para que a obra chegue ao fim.
Está sem condições de pagar a sua parte — ou cansado de carregar quem não paga?
Dos dois lados, há solução jurídica. O escritório Leandro Fialho Advogados protege o grupo que paga e orienta o adquirente em dificuldade a tempo — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Os adquirentes são obrigados a pagar para continuar a obra?
Quando o grupo decide assumir e concluir a obra, a continuidade depende do rateio dos custos entre os adquirentes, proporcionalmente às suas frações. Quem se beneficiará da unidade concluída tem o dever de contribuir. A recusa injustificada de alguns expõe-nos às medidas previstas em lei e no contrato — incluindo, no regime de administração, o leilão dos direitos do inadimplente (art. 63 da Lei 4.591/64).
O que é o leilão do art. 63?
É o mecanismo pelo qual, na construção por administração e havendo previsão contratual, a Comissão de Representantes pode levar a leilão público os direitos do adquirente que deixou de pagar, após notificá-lo e esgotado o prazo. O produto quita o débito e o saldo é devolvido ao inadimplente. Não é confisco: é a realização do valor da posição dele, preservando a obra para os demais.
Esse leilão pode ser feito de qualquer jeito?
Não. Depende de previsão contratual, de notificação do inadimplente, de avaliação dos direitos e de leilão com publicidade, observados os requisitos legais. Uma notificação mal feita, uma avaliação frágil ou a falta de publicidade derrubam o procedimento e podem responsabilizar a comissão. É medida de exceção, que exige condução técnica rigorosa para ser válida.
Não tenho condições de pagar o rateio. Vou perder tudo?
Não necessariamente — desde que aja a tempo. Antes do leilão, há alternativas: negociar parcelamento com a comissão, vender ou ceder a sua unidade a um terceiro que assuma as obrigações (recuperando parte do investido) ou contestar valores indevidos do rateio. O pior caminho é o silêncio. Quanto antes buscar orientação, mais saídas existem.
Posso vender minha unidade em vez de pagar o rateio?
Em regra, sim. Ceder os seus direitos sobre a unidade a um terceiro que assuma as obrigações é, muitas vezes, a melhor saída para quem não pode seguir no rateio: você recupera parte do que investiu e evita o leilão forçado. A cessão precisa observar o contrato e ser formalizada corretamente, por isso vale a orientação para que a saída seja segura.
E se eu achar que o rateio foi calculado errado?
O rateio precisa ser justo e tecnicamente sustentável — proporcional às frações, com custos legítimos e prestação de contas. Se há cobrança de valores indevidos, divisão desproporcional ou falta de transparência, isso pode ser contestado. Discutir o valor não é o mesmo que se recusar a pagar: é exigir que a conta esteja correta antes de contribuir.
O leilão do art. 63 vale para qualquer obra?
Ele é próprio do regime de construção por administração (preço de custo) e depende de estar previsto no contrato. Em outros arranjos, a cobrança do inadimplente segue os caminhos contratuais e judiciais comuns. Por isso o primeiro passo é sempre analisar o regime e o contrato do empreendimento, para definir qual instrumento de cobrança está disponível.
Como o escritório atua nesses casos?
Atuamos pelos dois lados: para o grupo, estruturamos a cobrança, a notificação e, quando cabível, o procedimento do art. 63 com o rigor que o valida; para o adquirente em dificuldade, buscamos negociação, venda da posição ou revisão de valores. O formato e os honorários são apresentados de forma transparente após a análise do caso, em conversa reservada.
Veja também
→ Contratar uma nova construtora para terminar a obra: rateio e contrato
→ Comissão de Representantes: como o grupo ganha poder de decisão
→ Construtora faliu ou abandonou a obra? Os adquirentes podem assumir e concluir
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 63 (leilão dos direitos do inadimplente), arts. 61 e 62 (administração da obra pela comissão), art. 50 (Comissão de Representantes).
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