15 jun Assembleia dos Adquirentes: Como Afastar a Construtora Inadimplente e Decidir o Futuro da Obra
Assembleia dos Adquirentes: Como Afastar a Construtora Inadimplente e Decidir o Futuro da Obra [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: a assembleia é o foro soberano onde o grupo de adquirentes decide o destino da obra. Pelo art. 49 da Lei nº 4.591/64, suas deliberações, aprovadas por maioria simples dos presentes, são válidas e obrigatórias para todos. E quando a construtora paralisa a obra sem justa causa por mais de 30 dias, o art. 43, VI, autoriza a sua destituição pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — depois de notificada judicialmente e desatendida —, ficando o grupo autorizado a prosseguir na obra. A assembleia é o momento decisivo; conduzida com rigor, ela é incontestável. Conduzida de qualquer jeito, é anulada e devolve o poder à construtora.
- A assembleia: o foro de decisão do grupo
- Como afastar a construtora inadimplente
- Quóruns: o que decide com maioria simples e o que exige absoluta
- Depois de destituir: as decisões que vêm em seguida
- Por que uma assembleia mal conduzida é anulada
- Como conduzimos a assembleia com blindagem jurídica
- Perguntas frequentes
- Veja também
A assembleia: o foro de decisão do grupo
Quando uma obra entra em crise, decisões precisam ser tomadas — e tomadas de um jeito que valha para todos os adquirentes, inclusive para os ausentes e os que discordam. Esse jeito é a assembleia. O art. 49 da Lei nº 4.591/64 dá a ela esse poder: os contratantes da construção podem reunir-se em assembleia e, por maioria simples dos votos presentes, tomar deliberações válidas e obrigatórias para todos.
É na assembleia que o grupo deixa de ser uma soma de indivíduos preocupados e passa a ser um corpo de decisão: destitui a construtora, elege a Comissão de Representantes, autoriza a contratação de uma nova empresa, aprova o rateio. Tudo o que vem depois nasce de uma assembleia bem conduzida.
Vale um esclarecimento prático: o adquirente que não pode comparecer pessoalmente pode se fazer representar por procurador com poderes bastantes — o que ajuda a alcançar os quóruns mesmo com pessoas em cidades diferentes e agendas difíceis. Garantir que cada voto seja colhido de forma válida, presencial ou por procuração, é parte do que assegura que a decisão atinja o quórum exigido e não seja questionada depois por falta de participação.
Como afastar a construtora inadimplente
O ponto mais sensível é a destituição do incorporador. O art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64 traça o caminho: se o incorporador, sem justa causa comprovada, paralisa as obras por mais de 30 dias ou retarda excessivamente o andamento, ele pode ser notificado judicialmente para reiniciá-las em prazo mínimo de 30 dias. Desatendida a notificação, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — sem prejuízo da responsabilidade civil e penal —, ficando os interessados autorizados a prosseguir na obra.
Repare que não basta a vontade do grupo: a lei exige um procedimento (a justa causa, a notificação, o prazo, o quórum qualificado). É justamente esse encadeamento que precisa ser executado sem falhas — porque cada etapa é um ponto que a construtora tentará atacar para anular a destituição.
Precisam convocar a assembleia dos adquirentes?
A assembleia é o momento que define tudo o que vem depois. O escritório Leandro Fialho Advogados convoca e conduz a assembleia com o rigor que torna cada deliberação incontestável — da destituição da construtora à eleição da comissão. Em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Quóruns: o que decide com maioria simples e o que exige absoluta
Uma confusão comum — e cara — é tratar todas as decisões com o mesmo quórum. Não é assim. Em linhas gerais:
- Maioria simples dos presentes (art. 49): para as deliberações ordinárias da assembleia, válidas e obrigatórias para todos;
- Maioria absoluta dos adquirentes (art. 43, VI): para a destituição do incorporador que paralisou a obra — um quórum mais exigente, porque a medida é grave;
- Convocação: a própria convocação da assembleia tem requisitos de iniciativa e de forma que, se ignorados, contaminam tudo o que for decidido.
Errar o quórum — deliberar uma destituição com maioria simples, por exemplo — é entregar à construtora a anulação de bandeja. Por isso, mapear de antemão qual decisão exige qual quórum é parte essencial do planejamento da assembleia. O detalhamento de cada requisito é definido caso a caso, conforme a situação concreta do empreendimento.
Depois de destituir: as decisões que vêm em seguida
Destituir a construtora é o começo, não o fim. Na mesma assembleia, ou em seguida, o grupo costuma deliberar sobre os próximos passos da retomada:
- Eleger a Comissão de Representantes para conduzir a obra em nome do grupo;
- Assumir o patrimônio de afetação e os recursos do empreendimento, quando existirem;
- Autorizar a contratação de uma nova construtora e definir as bases do rateio dos custos;
- Definir a representação perante a massa falida, o Judiciário e os órgãos públicos.
Cada uma dessas decisões tem o seu próprio conteúdo — veja, por exemplo, como funciona a Comissão de Representantes e o quadro geral da retomada da obra pela construtora falida.
Por que uma assembleia mal conduzida é anulada
A assembleia é, ao mesmo tempo, a maior força e o maior ponto de fragilidade do grupo. Os defeitos que mais derrubam deliberações na Justiça:
- Convocação irregular — feita por quem não tinha legitimidade, sem a forma ou a antecedência devidas, ou sem informar claramente a pauta;
- Quórum incorreto — deliberar com menos votos do que a lei exige para aquela decisão;
- Ata falha — documento que não retrata fielmente o que foi decidido, abrindo espaço para contestação;
- Pauta genérica — decidir assunto que não foi expressamente anunciado na convocação.
Qualquer um desses pontos pode fazer o grupo perder meses e dar à construtora o argumento para reverter tudo. Em um cenário onde o tempo joga contra (a obra se deteriora a cada mês), refazer uma assembleia anulada é um luxo que o grupo não pode pagar.
Como conduzimos a assembleia com blindagem jurídica
O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura a assembleia do início ao fim: define a legitimidade e a forma da convocação, monta a pauta de modo a abranger todas as decisões necessárias, orienta os quóruns corretos para cada deliberação, conduz a sessão e lavra uma ata sólida e fiel. O resultado é uma assembleia à prova de contestação — que afasta a construtora, elege a comissão e autoriza a retomada com a firmeza de quem fez tudo no lugar certo. Method, não improviso, é o que mantém o poder nas mãos do grupo.
Querem destituir a construtora com segurança jurídica?
Uma assembleia bem conduzida é incontestável — e é o que afasta a construtora e devolve o controle ao grupo. O escritório Leandro Fialho Advogados convoca, conduz e blinda cada deliberação. Em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Para que serve a assembleia dos adquirentes?
É o foro em que o grupo decide os rumos da obra com efeito vinculante para todos. Pelo art. 49 da Lei 4.591/64, as deliberações aprovadas por maioria simples dos presentes são válidas e obrigatórias para todos os adquirentes. É na assembleia que se destitui a construtora, elege-se a Comissão de Representantes, autoriza-se nova contratação e aprova-se o rateio.
É possível afastar a construtora que parou a obra?
Sim. Pelo art. 43, VI, da Lei 4.591/64, se o incorporador paralisa a obra por mais de 30 dias sem justa causa (ou retarda excessivamente), ele pode ser notificado judicialmente e, desatendida a notificação, destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — ficando o grupo autorizado a prosseguir na obra. O cumprimento correto de cada etapa (justa causa, notificação, quórum) é o que torna a destituição definitiva.
Qual quórum é necessário para destituir a construtora?
A destituição do incorporador exige maioria absoluta dos votos dos adquirentes (art. 43, VI), um quórum mais qualificado do que o das deliberações ordinárias, que se aprovam por maioria simples dos presentes (art. 49). Confundir os quóruns é um dos erros que mais geram anulação — por isso é essencial mapear, antes da assembleia, qual decisão exige qual maioria.
Quem pode convocar a assembleia?
A lei prevê a convocação por iniciativa de uma fração dos adquirentes, além do incorporador ou do construtor, sempre com menção expressa ao assunto a ser tratado. Os requisitos de legitimidade e de forma da convocação são decisivos: uma convocação irregular contamina todas as deliberações. Por isso a convocação é o primeiro ponto que estruturamos com rigor.
As decisões valem para quem não compareceu ou votou contra?
Sim. As deliberações regularmente aprovadas na assembleia são, por força do art. 49, válidas e obrigatórias para todos os adquirentes — inclusive ausentes e vencidos —, ressalvado o que afetar o direito de propriedade. É justamente esse efeito vinculante que dá força ao grupo, e é também o que torna indispensável que a assembleia seja conduzida sem vícios.
O que acontece se a assembleia for mal conduzida?
Convocação irregular, quórum incorreto, pauta genérica ou ata falha são fundamentos para a anulação das deliberações na Justiça — exatamente o que a construtora buscará. Anulada a assembleia, o grupo perde meses e precisa recomeçar, enquanto a obra continua parada. Como o tempo joga contra os adquirentes, refazer uma assembleia anulada é um custo altíssimo, que se evita com a condução técnica desde o início.
Precisamos de assembleia mesmo com a construtora em falência?
Sim. A falência da construtora não substitui a decisão do grupo: é a assembleia que legitima os adquirentes a assumir o empreendimento, eleger a comissão e deliberar a continuidade — inclusive para atuar de forma organizada perante a massa falida e administrar o patrimônio de afetação. A assembleia é o instrumento que converte o direito do grupo em ação concreta.
Como o escritório conduz a assembleia?
Cuidamos da legitimidade e da forma da convocação, da montagem da pauta, dos quóruns corretos, da condução da sessão e da lavratura de uma ata sólida — tudo integrado à estratégia de retomada da obra. O formato e os honorários são apresentados de forma transparente após a análise do caso, em conversa reservada. Agende um contato para avaliarmos a situação do seu grupo.
Veja também
→ O incorporador não formou a Comissão de Representantes: como proceder
→ Construtora faliu ou abandonou a obra? Os adquirentes podem assumir e concluir
→ Comissão de Representantes: como o grupo ganha poder de decisão
→ Atraso na entrega do apartamento: distrato ou indenização
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 49 (assembleia dos adquirentes), Lei nº 4.591/1964 — art. 43, VI (destituição do incorporador), Lei nº 4.591/1964 — art. 50 (Comissão de Representantes).
Entre em contato conosco
Referência em direito imobiliário, de família e administrativo, nosso atendimento personalizado e estratégico é perfeito para as suas necessidades.
Fale Conosco
Vão convocar a assembleia dos adquirentes?
Deixe seu comentário abaixo. Nossa equipe responde dúvidas sobre convocação, quóruns, destituição da construtora e validade das deliberações.