Assembleia dos Adquirentes: Como Afastar a Construtora Inadimplente e Decidir o Futuro da Obra [2026]

Resposta direta: a assembleia é o foro soberano onde o grupo de adquirentes decide o destino da obra. Pelo art. 49 da Lei nº 4.591/64, suas deliberações, aprovadas por maioria simples dos presentes, são válidas e obrigatórias para todos. E quando a construtora paralisa a obra sem justa causa por mais de 30 dias, o art. 43, VI, autoriza a sua destituição pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — depois de notificada judicialmente e desatendida —, ficando o grupo autorizado a prosseguir na obra. A assembleia é o momento decisivo; conduzida com rigor, ela é incontestável. Conduzida de qualquer jeito, é anulada e devolve o poder à construtora.

A assembleia: o foro de decisão do grupo

Quando uma obra entra em crise, decisões precisam ser tomadas — e tomadas de um jeito que valha para todos os adquirentes, inclusive para os ausentes e os que discordam. Esse jeito é a assembleia. O art. 49 da Lei nº 4.591/64 dá a ela esse poder: os contratantes da construção podem reunir-se em assembleia e, por maioria simples dos votos presentes, tomar deliberações válidas e obrigatórias para todos.

É na assembleia que o grupo deixa de ser uma soma de indivíduos preocupados e passa a ser um corpo de decisão: destitui a construtora, elege a Comissão de Representantes, autoriza a contratação de uma nova empresa, aprova o rateio. Tudo o que vem depois nasce de uma assembleia bem conduzida.

Vale um esclarecimento prático: o adquirente que não pode comparecer pessoalmente pode se fazer representar por procurador com poderes bastantes — o que ajuda a alcançar os quóruns mesmo com pessoas em cidades diferentes e agendas difíceis. Garantir que cada voto seja colhido de forma válida, presencial ou por procuração, é parte do que assegura que a decisão atinja o quórum exigido e não seja questionada depois por falta de participação.

Como afastar a construtora inadimplente

O ponto mais sensível é a destituição do incorporador. O art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64 traça o caminho: se o incorporador, sem justa causa comprovada, paralisa as obras por mais de 30 dias ou retarda excessivamente o andamento, ele pode ser notificado judicialmente para reiniciá-las em prazo mínimo de 30 dias. Desatendida a notificação, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — sem prejuízo da responsabilidade civil e penal —, ficando os interessados autorizados a prosseguir na obra.

Repare que não basta a vontade do grupo: a lei exige um procedimento (a justa causa, a notificação, o prazo, o quórum qualificado). É justamente esse encadeamento que precisa ser executado sem falhas — porque cada etapa é um ponto que a construtora tentará atacar para anular a destituição.

Quóruns: o que decide com maioria simples e o que exige absoluta

Uma confusão comum — e cara — é tratar todas as decisões com o mesmo quórum. Não é assim. Em linhas gerais:

• Maioria simples dos presentes (art. 49): para as deliberações ordinárias da assembleia, válidas e obrigatórias para todos;
• Maioria absoluta dos adquirentes (art. 43, VI): para a destituição do incorporador que paralisou a obra — um quórum mais exigente, porque a medida é grave;
• Convocação: a própria convocação da assembleia tem requisitos de iniciativa e de forma que, se ignorados, contaminam tudo o que for decidido.

Errar o quórum — deliberar uma destituição com maioria simples, por exemplo — é entregar à construtora a anulação de bandeja. Por isso, mapear de antemão qual decisão exige qual quórum é parte essencial do planejamento da assembleia. O detalhamento de cada requisito é definido caso a caso, conforme a situação concreta do empreendimento.

Depois de destituir: as decisões que vêm em seguida

Destituir a construtora é o começo, não o fim. Na mesma assembleia, ou em seguida, o grupo costuma deliberar sobre os próximos passos da retomada:

• Eleger a Comissão de Representantes para conduzir a obra em nome do grupo;
• Assumir o patrimônio de afetação e os recursos do empreendimento, quando existirem;
• Autorizar a contratação de uma nova construtora e definir as bases do rateio dos custos;
• Definir a representação perante a massa falida, o Judiciário e os órgãos públicos.

Cada uma dessas decisões tem o seu próprio conteúdo — veja, por exemplo, como funciona a Comissão de Representantes e o quadro geral da retomada da obra pela construtora falida.

Por que uma assembleia mal conduzida é anulada

A assembleia é, ao mesmo tempo, a maior força e o maior ponto de fragilidade do grupo. Os defeitos que mais derrubam deliberações na Justiça:

• Convocação irregular — feita por quem não tinha legitimidade, sem a forma ou a antecedência devidas, ou sem informar claramente a pauta;
• Quórum incorreto — deliberar com menos votos do que a lei exige para aquela decisão;
• Ata falha — documento que não retrata fielmente o que foi decidido, abrindo espaço para contestação;
• Pauta genérica — decidir assunto que não foi expressamente anunciado na convocação.

Qualquer um desses pontos pode fazer o grupo perder meses e dar à construtora o argumento para reverter tudo. Em um cenário onde o tempo joga contra (a obra se deteriora a cada mês), refazer uma assembleia anulada é um luxo que o grupo não pode pagar.

Como conduzimos a assembleia com blindagem jurídica

O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura a assembleia do início ao fim: define a legitimidade e a forma da convocação, monta a pauta de modo a abranger todas as decisões necessárias, orienta os quóruns corretos para cada deliberação, conduz a sessão e lavra uma ata sólida e fiel. O resultado é uma assembleia à prova de contestação — que afasta a construtora, elege a comissão e autoriza a retomada com a firmeza de quem fez tudo no lugar certo. Method, não improviso, é o que mantém o poder nas mãos do grupo.

Perguntas frequentes

Veja também

→ O incorporador não formou a Comissão de Representantes: como proceder

→ Construtora faliu ou abandonou a obra? Os adquirentes podem assumir e concluir

→ Comissão de Representantes: como o grupo ganha poder de decisão

→ Atraso na entrega do apartamento: distrato ou indenização

→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 49 (assembleia dos adquirentes), Lei nº 4.591/1964 — art. 43, VI (destituição do incorporador), Lei nº 4.591/1964 — art. 50 (Comissão de Representantes).

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