Denúncia Vazia: Quando o Locador Pode Retomar o Imóvel ao Fim do Contrato

Chegou ao fim o prazo do contrato de aluguel e você, dono do imóvel, quer o bem de volta. Pode pedir? Precisa justificar o motivo? Tem de avisar o inquilino com quanto tempo de antecedência? A resposta está na denúncia vazia — e ela depende, antes de tudo, do tipo e do prazo do contrato que foi assinado.

Resposta direta: “denúncia vazia” é a retomada do imóvel pelo locador sem precisar justificar um motivo. Ela é possível ao fim do prazo em contratos escritos de 30 meses ou mais (art. 46 da Lei do Inquilinato). Em contratos verbais ou escritos com prazo menor, a regra muda: a locação se prorroga automaticamente e, em geral, só cabe retomada motivada — a denúncia vazia só passa a ser possível depois de cinco anos ininterruptos (art. 47). Veja abaixo, passo a passo.

O que é denúncia vazia

O nome assusta, mas o conceito é simples. Denúncia vazia é o ato pelo qual o locador comunica que não tem mais interesse na continuidade da locação e quer o imóvel de volta — sem precisar apresentar nenhuma justificativa. Por isso ela também é chamada de denúncia imotivada: o locador não tem de dizer por que quer o bem; basta querer.

A palavra “denúncia”, aqui, não tem nada a ver com acusação. No vocabulário do direito dos contratos, denunciar um contrato significa simplesmente comunicar a intenção de encerrá-lo. “Vazia” é porque vem desacompanhada de motivo — em oposição à denúncia “cheia”, que precisa ser preenchida com uma razão prevista em lei.

Mas atenção: a denúncia vazia não está disponível em qualquer situação. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) só a admite em determinadas condições, ligadas ao tipo de contrato (escrito ou verbal) e ao prazo ajustado. É exatamente essa distinção que vamos destrinchar a seguir.

Denúncia vazia × denúncia cheia (motivada)

A diferença entre os dois tipos de denúncia é o coração deste tema:

• Denúncia vazia (imotivada) — o locador retoma o imóvel sem precisar justificar. Basta cumprir os requisitos legais (sobretudo o prazo) e conceder o tempo de desocupação. É a regra dos contratos escritos de 30 meses ou mais, ao fim do prazo.
• Denúncia cheia (motivada) — o locador só pode retomar o imóvel se houver um motivo previsto em lei: uso próprio, demolição/reforma, fim do contrato de trabalho que originou a locação, entre outros. É a regra dos contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, antes de completar cinco anos.

Em resumo: na denúncia vazia, o “porquê” não importa; na denúncia cheia, ele é indispensável e precisa ser comprovado. Saber em qual situação o seu contrato se encaixa é o que define se a retomada será simples ou condicionada — e é por isso que a leitura atenta do contrato vem sempre antes de qualquer notificação.

Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46)

Esta é a hipótese mais favorável ao locador. Quando a locação residencial foi ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o art. 46 da Lei do Inquilinato determina que a resolução do contrato ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Na prática, isso significa que, no contrato de 30 meses ou mais, o locador pode pedir o imóvel de volta ao término do prazo sem justificar absolutamente nada — é a denúncia vazia em sua forma mais pura.

Há, porém, um detalhe que muitos locadores deixam passar. Se, terminado o prazo, o inquilino continuar morando no imóvel por mais de 30 dias sem que o locador se oponha, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas do contrato (art. 46, §1º). Ou seja: o silêncio do locador por mais de 30 dias transforma o contrato em “por tempo indeterminado”.

Isso não significa, contudo, que o locador tenha perdido o direito de retomar. Ocorrendo a prorrogação, o art. 46, §2º garante que o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação. A retomada continua sendo vazia — apenas passa a exigir aquela notificação concedendo os 30 dias.

Contrato verbal ou de menos de 30 meses (art. 47)

Aqui a balança pende para o lado do inquilino. Quando a locação foi ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, o art. 47 estabelece que, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado.

E o ponto decisivo: nesse cenário o imóvel somente pode ser retomado em hipóteses específicas previstas em lei. Não cabe denúncia vazia pura e simples ao fim do prazo. O contrato de 12, 18 ou 24 meses, por exemplo, não autoriza o locador a pedir o imóvel de volta sem motivo logo que o prazo acaba.

As situações em que a retomada é admitida (a denúncia motivada) estão listadas no próprio art. 47:

1. nos casos do art. 9º (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público) — inciso I;
2. em decorrência da extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava ligada a ele — inciso II;
3. para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio — inciso III;
4. para demolição, edificação licenciada ou obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% (ou 50%, se o imóvel for destinado a hotel ou pensão) — inciso IV;
5. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos — inciso V.

É exatamente esse inciso V que abre a porta para a denúncia vazia mesmo nos contratos menores — e merece um tópico próprio.

A regra dos 5 anos (art. 47, V)

Esta é uma das regras mais importantes — e menos conhecidas — da Lei do Inquilinato. Pelo art. 47, V, mesmo no contrato verbal ou de prazo inferior a 30 meses, o locador pode retomar o imóvel sem motivo assim que a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Em outras palavras: a proteção do art. 47, que normalmente exige um motivo legal para a retomada, tem prazo de validade. Cumpridos cinco anos contínuos de relação locatícia, abre-se a possibilidade da denúncia vazia também nesses contratos.

Duas palavras dessa regra merecem destaque:

• Ininterrupta — a contagem leva em conta o tempo contínuo da locação. Uma renovação seguida sem solução de continuidade soma; uma interrupção real, com saída do imóvel e novo contrato tempos depois, tende a reiniciar a contagem.
• Ultrapassar — a lei fala em superar os cinco anos. Por isso, a leitura cuidadosa das datas do contrato e de eventuais prorrogações é essencial antes de afirmar que o prazo já foi atingido.

Na dúvida sobre a contagem do tempo no seu caso, vale conferir o histórico do contrato com um advogado antes de notificar o inquilino — é o que evita uma retomada precoce e a perda de tempo com uma ação fadada ao insucesso.

Retomada para uso próprio e outras hipóteses motivadas

Antes de completar os cinco anos, o locador de um contrato verbal ou de prazo inferior a 30 meses ainda pode reaver o imóvel — desde que se enquadre em uma das hipóteses motivadas do art. 47. As mais comuns na prática são:

Uso próprio (art. 47, III). O locador pode pedir o imóvel para morar nele, ou para uso do cônjuge/companheiro, ou ainda para uso residencial de ascendente (pais, avós) ou descendente (filhos, netos) que não disponha de imóvel residencial próprio. É a hipótese clássica de quem alugou e, mais tarde, precisa do bem para a própria família.

Demolição ou obras (art. 47, IV). Também cabe a retomada para demolição e edificação licenciada, ou para obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% — percentual que sobe para 50% quando o imóvel se destina a hotel ou pensão.

A lei impõe cautelas a quem retoma por esses fundamentos. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o art. 47, §2º exige que o retomante comprove ser proprietário ou promissário comprador com título registrado. E, no caso de uso próprio (inciso III), a necessidade da retomada deve ser demonstrada judicialmente em determinadas situações (art. 47, §1º). São exigências que existem justamente para coibir a retomada de fachada — aquela em que o motivo alegado não corresponde à realidade.

O prazo de 30 dias e a notificação

Tanto na denúncia vazia quanto na motivada, o locador não pode simplesmente exigir a saída imediata do inquilino. A lei concede um período de transição para a desocupação.

No contrato de 30 meses ou mais que se prorrogou por prazo indeterminado, o art. 46, §2º é expresso: ao denunciar o contrato, o locador deve conceder o prazo de 30 dias para a desocupação. Esse aviso é feito por notificação — em regra escrita — em que o locador comunica que não deseja a continuidade da locação e fixa o prazo de saída.

A notificação cumpre duas funções importantes: deixa clara a intenção do locador de retomar o imóvel (afastando a presunção de que ele concorda com a permanência) e marca o início da contagem do prazo. Por isso, ela deve ser feita de forma que se possa comprovar o recebimento pelo inquilino — o que poupa discussões futuras sobre quando o aviso de fato ocorreu.

Se, decorrido o prazo concedido, o inquilino não desocupar voluntariamente, a saída deixa de depender de boa vontade: o locador terá de buscar a desocupação pela via judicial — a ação de despejo.

Como funciona a ação de despejo nesses casos

Quando o inquilino não sai no prazo da notificação, entra em cena a regra mais básica da Lei do Inquilinato: o art. 5º determina que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. A denúncia vazia não é uma “ação” própria: ela é o fundamento; o instrumento para tornar a retomada efetiva é o despejo.

Na prática, o caminho costuma ser assim: o locador notifica o inquilino concedendo o prazo de desocupação; não havendo saída, ajuíza a ação de despejo com fundamento no fim do contrato (denúncia vazia) ou na hipótese motivada que justifica a retomada. O inquilino é citado, pode se defender, e ao final, sendo procedente o pedido, o juiz determina a expedição do mandado de despejo.

O passo a passo completo do procedimento — rito, defesa, prazos de desocupação após a sentença e as hipóteses de liminar — está detalhado no nosso guia sobre a ação de despejo. Se o caso for de inquilino que parou de pagar, vale também o guia específico sobre despejo por falta de pagamento.

Antes de judicializar, lembre-se de que muitos casos se resolvem por acordo: uma conversa bem conduzida sobre o prazo de saída costuma ser mais rápida e menos desgastante do que um processo. A conciliação é um caminho legítimo e, com frequência, vantajoso para os dois lados.

Conclusão

A denúncia vazia é a forma de o locador retomar o imóvel sem precisar justificar o motivo — mas ela não está disponível a qualquer momento. Tudo gira em torno do contrato: escrito e com 30 meses ou mais, a retomada ao fim do prazo é livre (art. 46); verbal ou com prazo menor, a locação se prorroga e, em regra, só cabe retomada motivada, até que se completem cinco anos ininterruptos (art. 47).

Identificar corretamente em qual hipótese o seu contrato se encaixa, respeitar o prazo de 30 dias e formalizar a notificação são os passos que fazem a diferença entre uma retomada tranquila e meses de impasse. Para isso, o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte ajuda a agir com segurança — do primeiro aviso à entrega das chaves.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Advogado especialista em Direito Imobiliário em Belo Horizonte

→ Ação de despejo: como funciona, hipóteses e prazos

→ Despejo por falta de pagamento: prazos e defesa

→ Conciliação e acordo: resolver sem processo

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 8.245/91 — art. 5º, art. 46 e art. 47 (Lei do Inquilinato).

Artigos Recomendados

Denúncia Vazia: Quando o Locador Pode Retomar o Imóvel ao Fim do Contrato

por Leandro Fialho

2026/06/19

0

Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona, Prazos e Defesa

por Leandro Fialho

2026/06/19

0

Interdito Proibitório: Como Proteger a Posse Contra Ameaça de Invasão

por Leandro Fialho

2026/06/17

0