21 jun Benfeitorias na Locação Comercial: Quem Paga e Quando Indeniza
Benfeitorias na Locação Comercial: Quem Paga a Reforma, Quando São Indenizáveis e o Direito de Retenção
Última atualização: 19/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Reformar o ponto comercial é quase inevitável: pintura, instalação elétrica, divisórias, fachada, ar-condicionado, banheiros adaptados. A pergunta que sempre vem depois é a mesma — quem paga a reforma no aluguel comercial e, ao fim do contrato, quem fica com o que foi investido? A resposta depende de um conceito jurídico preciso: o tipo de benfeitoria. Entender a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias é o que define quem arca com o custo, o que é indenizável e se o locatário pode reter o imóvel até ser ressarcido.
Resposta direta: pela Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias — ainda que não autorizadas pelo locador — e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção do imóvel (art. 35 da Lei do Inquilinato). Já as benfeitorias voluptuárias (de mero luxo ou deleite) não são indenizáveis, podendo apenas ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). Na prática, é a cláusula contratual que decide tudo. Veja abaixo, passo a passo, como funciona.
Você é locador ou locatário?
Se você é o locador, este guia mostra como uma cláusula bem redigida pode afastar a indenização e o direito de retenção — evitando surpresas ao fim do contrato. Se você é o locatário que investiu na reforma do ponto, veja em que situações a lei garante o reembolso e quando você pode reter o imóvel até ser indenizado. Para o quadro completo das regras da locação não residencial, consulte o nosso guia de locação comercial.
O que são benfeitorias na locação
No direito civil, benfeitoria é toda obra ou despesa feita em um bem para conservá-lo, melhorá-lo ou simplesmente embelezá-lo. Na locação comercial, são as reformas e obras que o locatário realiza no imóvel alugado para conservar o ponto, adequá-lo à sua atividade ou torná-lo mais atraente — da troca de uma fiação comprometida à instalação de uma vitrine ou de um mezanino.
A discussão sobre benfeitorias na locação aparece quase sempre no momento mais sensível da relação: o fim do contrato. O locatário, que investiu para montar e manter o seu negócio, quer ser ressarcido do que gastou; o locador, que receberá o imóvel de volta, quer reavê-lo sem ter de pagar por melhorias que, muitas vezes, valorizam o bem em proveito do próprio inquilino. O tema ganha ainda mais peso quando a obra é de grande porte — a montagem de uma academia, de um salão de beleza de alto padrão ou de um restaurante pode consumir um investimento vultoso do locatário no ponto. A lei resolve esse conflito classificando as benfeitorias em três espécies e atribuindo a cada uma um tratamento diferente.
É importante não confundir benfeitoria com acessão nem com mera despesa de uso. Benfeitoria pressupõe uma intervenção no imóvel já existente. E, antes de qualquer regra legal, vale a primeira lição prática: o que está escrito no contrato pesa mais do que a categoria da obra — porque, como veremos, a Lei do Inquilinato permite que as partes disponham livremente sobre o tema.
Os três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias
A classificação das benfeitorias é a chave de todo o tema. São três categorias clássicas do direito civil, e enquadrar corretamente cada obra é o primeiro passo para saber quem paga e quem tem direito ao reembolso:
- Benfeitorias necessárias — são as obras indispensáveis à conservação do imóvel ou que evitam a sua deterioração. São aquelas sem as quais o bem se perderia ou ficaria inutilizável. Exemplos típicos: reparo de uma estrutura comprometida, troca de telhado danificado, conserto de instalação hidráulica ou elétrica que ameaça a segurança, combate a infiltrações.
- Benfeitorias úteis — são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais funcional, ainda que não fossem indispensáveis. Exemplos: construção de um mezanino, criação de um banheiro adicional, instalação de divisórias para organizar o espaço comercial, ampliação de uma área de atendimento.
- Benfeitorias voluptuárias — são as de mero luxo, deleite ou recreio, que não aumentam o uso normal do imóvel, embora possam torná-lo mais agradável ou valioso. Exemplos: revestimentos sofisticados meramente decorativos, acabamentos de luxo, elementos estéticos que servem ao gosto do locatário.
A fronteira entre essas categorias nem sempre é nítida — uma mesma obra pode ser necessária em um imóvel e útil em outro, conforme o estado do bem e a destinação comercial. Por isso, descrever bem cada intervenção e o seu propósito é decisivo: é o enquadramento que vai determinar, lá na frente, o direito (ou não) à indenização e à retenção.
Vai reformar o ponto comercial ou está fechando o contrato?
O enquadramento de cada obra e a redação da cláusula de benfeitorias decidem quem paga e quem é indenizado ao fim da locação. O escritório Leandro Fialho Advogados orienta locadores e locatários em contratos de locação comercial em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Quando as benfeitorias são indenizáveis
Definido o tipo de obra, a pergunta seguinte é: quais benfeitorias são indenizáveis? A regra está no art. 35 da Lei do Inquilinato, que merece leitura atenta: “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Dessa redação extraem-se duas condições distintas, que costumam ser confundidas:
- Benfeitorias necessárias — são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo locador. Como são indispensáveis à conservação do imóvel, a lei dispensa a autorização prévia: se o locatário precisou consertar algo essencial para preservar o bem, tem direito a ser ressarcido.
- Benfeitorias úteis — são indenizáveis desde que autorizadas pelo locador. Aqui a autorização é condição. Se o locatário fez uma melhoria útil sem consentimento, em regra perde o direito à indenização por ela.
Por isso, do lado do locatário, há uma lição de ouro: obtenha autorização por escrito antes de fazer qualquer benfeitoria útil. Um e-mail, um aditivo contratual ou uma cláusula específica que reconheça a obra são a diferença entre ser indenizado ou não ao fim do contrato. As necessárias dispensam essa formalidade, mas mesmo elas convém documentar (com fotos, orçamentos e notas), para provar a sua natureza e o seu valor.
As benfeitorias voluptuárias seguem outra lógica. Pelo art. 36, elas “não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”. Ou seja: o locatário não recebe nada por elas, mas pode retirá-las (levantá-las) ao sair — contanto que essa remoção não danifique o imóvel. Um elemento decorativo que se desparafusa pode ir embora com o inquilino; um acabamento que, ao ser removido, comprometeria a estrutura, deve permanecer.
O direito de retenção do imóvel
O direito de retenção é o instrumento mais poderoso que a lei coloca nas mãos do locatário — e o que mais preocupa o locador. Pelo art. 35, as benfeitorias indenizáveis (necessárias e úteis autorizadas) não apenas geram o dever de indenizar: elas “permitem o exercício do direito de retenção”.
Na prática, isso significa que o locatário pode permanecer legitimamente no imóvel até ser pago pelas benfeitorias indenizáveis que realizou. Enquanto não receber o ressarcimento, ele tem o direito de não devolver o bem. É uma forma de garantia: a lei entende que seria injusto obrigar o inquilino a entregar o imóvel valorizado pelo seu investimento sem antes ser compensado por ele.
Para o locador, a retenção pode ser um problema sério. Um pedido de retomada do imóvel pode esbarrar nesse direito, atrasando a desocupação e obrigando o locador a discutir o valor das benfeitorias antes de reaver efetivamente o bem. Por isso, a retenção costuma ser levantada como matéria de defesa exatamente nas ações de retomada e em outras discussões sobre o fim da locação.
O ponto central, que une indenização e retenção, é este: ambos os efeitos do art. 35 valem “salvo expressa disposição contratual em contrário”. É exatamente nessa ressalva que mora a estratégia do locador — e o cuidado que o locatário precisa ter ao assinar o contrato.
A cláusula que afasta a indenização e a retenção
A regra do art. 35 é supletiva, não obrigatória. A própria lei abre o artigo com a expressão “salvo expressa disposição contratual em contrário” — o que significa que as partes podem, no contrato, dispor de modo diferente sobre indenização e retenção de benfeitorias. Esse é o instrumento clássico do locador para evitar surpresas ao fim da locação.
Na prática, é muito comum o contrato de locação comercial conter uma cláusula que afasta a indenização e renuncia ao direito de retenção, estabelecendo que toda e qualquer benfeitoria — necessária, útil ou voluptuária — fica incorporada ao imóvel, sem direito a ressarcimento, e que o locatário não poderá retê-lo a esse título. Como o art. 35 admite expressamente disposição em contrário, esse tipo de cláusula encontra apoio no próprio texto da Lei do Inquilinato.
Para o locador, a recomendação é direta: a cláusula precisa ser expressa, clara e abrangente. Não basta o silêncio do contrato — a ressalva legal exige disposição expressa. Uma redação que mencione textualmente a renúncia à indenização e ao direito de retenção, abrangendo as três espécies de benfeitorias, é o que dá ao locador a segurança de reaver o imóvel sem ter de pagar pelas reformas feitas pelo inquilino.
Para o locatário, o alerta é igualmente direto: leia a cláusula de benfeitorias antes de assinar. Se o contrato afasta a indenização e a retenção, o investimento feito no ponto comercial pode não ser recuperado ao fim da locação. Nesses casos, o caminho é negociar — seja excluindo certas obras da renúncia, seja prevendo um abatimento no aluguel como contrapartida ao investimento, seja documentando autorizações específicas. O momento de discutir benfeitorias é na assinatura do contrato, não na saída.
Quando o locatário tem direito ao reembolso
Reunindo tudo, o locatário tem direito ao reembolso das benfeitorias — e, com ele, ao direito de retenção — quando estão presentes, ao mesmo tempo, duas condições: a obra se enquadra em uma espécie indenizável e o contrato não afastou esse direito. Em outras palavras:
- Não há cláusula afastando a indenização — ou seja, o contrato é silente ou expressamente assegura o ressarcimento. Lembre-se: a renúncia precisa ser expressa para valer.
- A benfeitoria é necessária — indenizável ainda que não autorizada, por ser indispensável à conservação do imóvel (art. 35).
- Ou a benfeitoria é útil e foi autorizada — a autorização do locador, de preferência por escrito, é a condição para o reembolso das obras úteis (art. 35).
- Quanto às voluptuárias — não há reembolso, mas o locatário pode levantá-las ao sair, desde que isso não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
A prova é o que sustenta o direito. Para pleitear a indenização, o locatário deve demonstrar a existência, a natureza e o valor das benfeitorias: contrato e eventuais aditivos, autorizações escritas, orçamentos, notas fiscais, fotos do antes e do depois. Sem documentação, mesmo uma obra indenizável pode ficar sem ressarcimento por falta de comprovação.
Vale uma observação sobre a locação comercial em particular. O investimento do lojista no ponto frequentemente se confunde com a valorização do fundo de comércio — tema que aparece também na ação renovatória, voltada à proteção desse ponto ao longo do tempo. Por isso, ao avaliar uma reforma vultosa, o ideal é olhar o conjunto: a cláusula de benfeitorias, a duração do contrato e a estratégia de permanência no imóvel caminham juntas.
Investiu na reforma e o locador não quer indenizar?
Saber se a benfeitoria é indenizável, se o contrato afastou validamente esse direito e se cabe a retenção do imóvel faz toda a diferença na negociação ou na disputa judicial. Analisamos o seu contrato e a documentação das obras. Atendimento em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Conclusão
As benfeitorias na locação comercial obedecem a uma lógica que pode ser resumida em poucas linhas. As necessárias são indenizáveis ainda que não autorizadas; as úteis, desde que autorizadas; ambas permitem o direito de retenção do imóvel até o ressarcimento. As voluptuárias não são indenizáveis, podendo apenas ser levantadas ao fim da locação, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Tudo isso, porém, vale “salvo expressa disposição contratual em contrário” — e é aí que a relação se define.
Para o locador, a mensagem é redigir uma cláusula expressa e abrangente, capaz de afastar indenização e retenção e evitar disputas na devolução do imóvel. Para o locatário, é ler essa cláusula antes de assinar, obter autorização por escrito para as obras úteis e documentar tudo. Em ambos os lados, o contrato é o documento que decide quem paga a reforma e quem fica com o investimento. Para o panorama completo das regras da locação não residencial, vale consultar o nosso guia de locação comercial. E, para redigir, revisar ou disputar uma cláusula de benfeitorias, o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte faz diferença no resultado.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre benfeitoria necessária, útil e voluptuária?
As necessárias são indispensáveis à conservação do imóvel ou evitam a sua deterioração (ex.: conserto estrutural, troca de instalação comprometida). As úteis aumentam ou facilitam o uso do bem, sem serem indispensáveis (ex.: mezanino, divisórias, banheiro adicional). As voluptuárias são de mero luxo ou deleite, sem aumentar o uso normal do imóvel (ex.: acabamentos sofisticados meramente decorativos). O enquadramento define o direito à indenização e à retenção.
Quem paga a reforma no aluguel comercial?
Depende do tipo de obra e, sobretudo, do contrato. Pelo art. 35 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias (ainda que não autorizadas) e as úteis (desde que autorizadas) são indenizáveis pelo locador. As voluptuárias não são indenizáveis. Na prática, é muito comum o contrato comercial conter cláusula afastando a indenização — por isso, quem paga, em última análise, costuma ser definido pela cláusula de benfeitorias.
Quais benfeitorias são indenizáveis na locação?
Pelo art. 35, são indenizáveis as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas. As voluptuárias não são indenizáveis (art. 36), podendo apenas ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Tudo isso, porém, vale salvo expressa disposição contratual em contrário.
O que é o direito de retenção por benfeitorias?
É o direito do locatário de permanecer no imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias indenizáveis que realizou. Pelo art. 35, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas não só geram o dever de indenizar como permitem o exercício do direito de retenção. Enquanto não recebe o ressarcimento, o locatário pode não devolver o bem — salvo se o contrato tiver afastado expressamente esse direito.
O contrato pode dizer que não haverá indenização por benfeitorias?
Sim. O art. 35 começa com a expressão “salvo expressa disposição contratual em contrário”, o que autoriza as partes a dispor de modo diferente. É comum o contrato de locação comercial conter cláusula afastando a indenização e a renúncia ao direito de retenção, abrangendo as três espécies de benfeitorias. Para valer, a disposição precisa ser expressa e clara — o simples silêncio do contrato não afasta o direito previsto em lei.
Fiz uma reforma sem autorização do locador. Tenho direito a ser indenizado?
Depende da natureza da obra. Se for benfeitoria necessária, o art. 35 garante a indenização ainda que não autorizada, por ser indispensável à conservação do imóvel. Se for útil, a autorização do locador é condição para a indenização — sem ela, em regra o locatário perde o direito ao reembolso por aquela obra. Por isso, o ideal é sempre obter autorização por escrito antes de realizar benfeitorias úteis. Em qualquer caso, ressalvada cláusula contratual em contrário.
Posso retirar as melhorias que fiz ao deixar o imóvel?
No caso das benfeitorias voluptuárias, sim. O art. 36 prevê que elas, embora não indenizáveis, podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Um elemento decorativo que se desinstala sem danos pode ser removido; algo cuja retirada comprometeria o imóvel deve permanecer. Já as benfeitorias necessárias e úteis seguem a regra da indenização do art. 35.
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Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) — art. 35 e art. 36.
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