Dissolução de Condomínio: Como Vender um Imóvel Deixado em Herança [2026]

Resposta direta: quando vários herdeiros recebem o mesmo imóvel, eles passam a ser condôminos da coisa comum — e qualquer um deles pode, a qualquer tempo, exigir a divisão (art. 1.320 do Código Civil). Se o bem é divisível, faz-se a divisão; se é indivisível (como um apartamento, que não comporta divisão cômoda), a solução é a alienação judicial com repartição do valor apurado, preferindo-se, em igualdade de condições, o condômino ao estranho (art. 1.322 do CC). Há dois caminhos: a via consensual (acordo entre os herdeiros, venda e escritura) e a ação de extinção de condomínio (judicial), quando não há acordo. Atenção aos impostos: quando um herdeiro compra a parte dos demais (transmissão onerosa), incide ITBI — em Belo Horizonte, alíquota de 3%; já a transmissão da herança em si (causa mortis) é tributada pelo ITCD estadual, que em Minas Gerais passou a ser progressivo (de 3% a 8%, conforme as faixas de UFEMG), por força da Reforma Tributária.

Por que os herdeiros viram condôminos do imóvel

Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel para mais de um herdeiro, abre-se a sucessão e os bens passam a pertencer ao conjunto dos herdeiros — o que a lei chama de condomínio sobre a coisa comum. Enquanto não há partilha, há a figura do espólio; depois da partilha, se o mesmo imóvel é atribuído a vários herdeiros (por exemplo, um apartamento deixado aos quatro filhos), cada um passa a titular de uma fração ideal do bem. Ninguém é dono de um cômodo específico: todos são donos de uma porcentagem do todo.

Esse é um condomínio que ninguém escolheu — surge por força da herança. Por isso é comum que os interesses dos condôminos não coincidam: um quer vender, outro quer morar, um terceiro quer alugar. Como o imóvel é um só e a vontade é múltipla, a lei oferece uma saída: qualquer condômino pode pôr fim a essa situação exigindo a divisão ou a extinção do condomínio. É exatamente esse o tema deste artigo.

Antes de avançar, vale a distinção: uma coisa é partilhar a herança (atribuir cada bem a cada herdeiro, no inventário); outra é dissolver o condomínio que se formou quando um mesmo bem ficou para vários herdeiros. Resolvido o inventário, se ainda houver um imóvel em nome de mais de um herdeiro, é a extinção de condomínio que encerra o impasse.

O direito de exigir a divisão a qualquer tempo (art. 1.320)

O ponto de partida jurídico é o art. 1.320 do Código Civil: “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pelas despesas da divisão”. Em outras palavras, nenhum herdeiro é obrigado a permanecer eternamente em condomínio. Mesmo aquele que detém a menor fração ideal pode tomar a iniciativa de pedir o fim da copropriedade — não depende da concordância dos demais.

Esse direito é, em regra, imprescritível enquanto durar o condomínio: pode ser exercido hoje ou daqui a anos. O próprio art. 1.320 admite, em seus parágrafos, que os condôminos acordem a indivisão por prazo determinado (não superior a cinco anos, suscetível de prorrogação), e que um doador ou testador imponha a indivisão por igual período. Fora dessas hipóteses excepcionais e temporárias, a regra é clara: a divisão pode ser exigida a qualquer tempo.

Na prática, isso significa que o herdeiro que se sente “preso” a um imóvel compartilhado com parentes tem um caminho legal para se desvincular. O que varia — e é o que veremos a seguir — é como essa divisão se concretiza: depende, antes de tudo, de o imóvel ser ou não fisicamente divisível.

Coisa divisível x indivisível: o que muda

A forma de extinguir o condomínio depende da natureza do bem:

• Coisa divisível: quando o imóvel comporta divisão cômoda, sem perder substância ou valor desproporcional, faz-se a divisão propriamente dita — cada condômino fica com uma parte certa e localizada. É o caso típico de um terreno grande que pode ser desmembrado em lotes, atribuindo-se um a cada herdeiro, observadas as regras urbanísticas e de parcelamento do solo do município.
• Coisa indivisível: quando o bem não admite divisão cômoda — como um apartamento, uma casa, um único lote pequeno ou um imóvel que perderia valor se fracionado —, não há como repartir fisicamente. Nesse caso, a lei determina outra solução: a conversão do bem em dinheiro, mediante alienação, com repartição do valor entre os condôminos na proporção de suas frações.

A maioria dos casos de herança envolve imóveis indivisíveis — justamente um apartamento ou uma casa que não pode ser cortada ao meio. Por isso, na prática, a dissolução de condomínio sobre imóvel herdado quase sempre desemboca na venda do bem (consensual ou judicial) e na partilha do valor apurado. É esse o cenário tratado no próximo tópico.

Imóvel indivisível: alienação e preferência do condômino (art. 1.322)

Para a coisa indivisível, o art. 1.322 do Código Civil estabelece a regra central: “quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho”. Da norma extraem-se três caminhos possíveis, nesta ordem de prioridade:

1. Adjudicação a um só condômino: um dos herdeiros fica com o imóvel inteiro e indeniza os demais pelo valor das respectivas frações. É a saída mais simples quando há um interessado com capacidade de pagar a parte dos outros.
2. Venda com preferência do condômino: não havendo adjudicação, o bem é vendido; mas, em igualdade de condições de oferta, prefere-se o condômino ao estranho. Ou seja, se um terceiro e um herdeiro oferecem o mesmo valor, o herdeiro tem preferência na compra.
3. Critérios de desempate entre condôminos: havendo mais de um condômino interessado, o art. 1.322 prefere aquele que tiver no imóvel benfeitorias mais valiosas; não as havendo, o titular do quinhão maior. Em última hipótese, o parágrafo único prevê licitação entre os condôminos.

Quando a venda ocorre por determinação judicial, dá-se a alienação judicial do bem: avalia-se o imóvel (em regra, por perito) e procede-se à sua venda, repartindo-se o valor apurado entre os condôminos na proporção das frações ideais. Cada herdeiro recebe em dinheiro o equivalente à sua parte. Assim, ainda que um imóvel não possa ser “cortado”, o seu valor pode — e é isso que viabiliza o fim do condomínio sem prejudicar ninguém.

Via consensual x ação de extinção de condomínio

Existem dois caminhos para dissolver o condomínio sobre o imóvel herdado, e a escolha entre eles depende, sobretudo, de haver ou não acordo entre os herdeiros.

Via consensual (extrajudicial)

É a via preferencial: mais rápida, mais barata e menos desgastante. Os condôminos entram em acordo sobre o destino do bem — vender a um terceiro e dividir o valor, ou um deles comprar a fração dos demais — e formalizam tudo por escritura pública no Tabelionato de Notas, levando-a a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Vale lembrar a regra de preferência: antes de vender a fração a um estranho, deve-se oferecê-la aos demais condôminos, que têm prioridade na aquisição em igualdade de condições.

Ação de extinção de condomínio (judicial)

Quando não há consenso — um herdeiro se recusa a vender, outro impede o uso, ninguém chega a acordo —, qualquer condômino pode ajuizar a ação de extinção (ou dissolução) de condomínio. Citados todos os condôminos, busca-se primeiro a conciliação; persistindo o impasse e sendo o bem indivisível, o juiz determina a alienação judicial, com avaliação do imóvel e repartição do valor apurado, observadas as preferências do art. 1.322. Mesmo o titular da menor fração pode propor a ação — o direito de não permanecer em condomínio não depende do tamanho do quinhão.

Administração e despesas do imóvel comum (art. 1.315)

Enquanto o condomínio não é dissolvido, o imóvel precisa ser administrado e gera despesas — e a lei distribui esses ônus. O art. 1.315 do Código Civil dispõe que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. Assim, IPTU, taxa de condomínio edilício, reparos e demais encargos do imóvel devem ser rateados entre os herdeiros conforme a fração ideal de cada um — e não apenas por quem porventura esteja usando o bem.

Quanto à administração, o Código Civil prevê que, deliberando a maioria (calculada pelo valor dos quinhões) sobre a administração da coisa comum, escolhe-se quem administra — e os frutos do bem, como aluguéis, são partilhados na proporção das frações, salvo ajuste em contrário. Esse arranjo costuma ser fonte de atrito: um herdeiro mora no imóvel sem pagar nada, enquanto os outros arcam com tributos; ou um administra e os demais não veem prestação de contas. Tais conflitos, na prática, são um dos principais motivos que levam à extinção do condomínio.

Vale registrar: o condômino que usa o imóvel com exclusividade pode ser instado a pagar aos demais uma espécie de aluguel proporcional pelo uso da parte que não é sua, e quem custeia sozinho despesas necessárias do bem comum pode buscar o reembolso da quota dos outros condôminos. São desdobramentos que reforçam a recomendação de regularizar a situação — seja organizando a administração, seja extinguindo o condomínio.

Impostos: ITBI (compra da parte) x ITCD (herança)

Um dos pontos que mais geram confusão é a tributação. São dois impostos distintos, que incidem sobre fatos diferentes — e confundi-los pode custar caro:

• ITCD — imposto da herança (causa mortis): incide sobre a transmissão dos bens em razão do falecimento (e também sobre doações). É estadual. Em Minas Gerais é chamado de ITCD e recai sobre a herança recebida pelos herdeiros, sendo apurado e recolhido no curso do inventário.
• ITBI — imposto da compra (transmissão onerosa): incide quando um herdeiro compra a fração dos demais (ou quando o imóvel é vendido a terceiro). Trata-se de transmissão onerosa entre vivos, tributada pelo município. Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor da transação.

Na prática, isso quer dizer que, ao receber o imóvel em herança, o herdeiro lida com o ITCD; se, depois, um deles comprar a parte dos outros para ficar com o bem inteiro (a tal adjudicação com indenização do art. 1.322), essa aquisição onerosa é fato gerador do ITBI municipal sobre a fração adquirida. São momentos e impostos diferentes — e ambos podem aparecer no mesmo caso.

ITCD-MG: agora progressivo (de 3% a 8%)

Atenção: a regra do ITCD mudou. Até 2025, Minas Gerais aplicava alíquota linear de 5%. Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária), a progressividade tornou-se obrigatória: quanto maior a herança ou a doação, maior a alíquota, até o teto nacional de 8%. Em Minas Gerais, as faixas são calculadas sobre a UFEMG (Unidade Fiscal do Estado de Minas Gerais):

A apuração é progressiva por faixas: cada parcela do patrimônio é tributada pela alíquota da sua faixa — não a maior alíquota sobre o todo. A simulação e a declaração do imposto da herança podem ser feitas pelo sistema e-ITCD da Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais. Não confunda: essa progressividade vale para o ITCD (herança/doação, estadual). A compra da fração entre herdeiros continua sujeita ao ITBI municipal, com alíquota própria de cada cidade — 3% em Belo Horizonte.

Perguntas frequentes

Veja também

→ Partilha de bens: como dividir a herança de forma justa e legal

→ Inventário extrajudicial: quando e como fazer com advogado

→ Direito de sucessões e planejamento de herança: a ordem dos herdeiros

→ 10 características específicas da renúncia à herança

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — art. 1.320 (divisão da coisa comum), Código Civil — art. 1.322 (coisa indivisível e preferência do condômino), Código Civil — art. 1.315 (despesas do condomínio), Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais — ITCD (e-ITCD), Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária — progressividade do ITCD).

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