Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona, Prazos e Como se Defender

O despejo por falta de pagamento é a situação mais comum nas relações de locação: o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos, e o locador precisa retomar o imóvel. A boa notícia é que a lei estabelece regras claras — com prazos, oportunidades de defesa e até uma chance de o inquilino quitar a dívida e permanecer no imóvel.

Resposta direta: a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9º, III da Lei do Inquilinato), por meio da ação de despejo, que pode ser cumulada com a cobrança da dívida. O inquilino, porém, pode evitar o despejo pagando o débito em 15 dias contados da citação (a chamada purga da mora). E, quando o contrato não tem garantia, o locador pode obter uma liminar de desocupação em 15 dias. Veja abaixo, passo a passo, como tudo funciona.

O que é o despejo por falta de pagamento

O despejo por falta de pagamento é a ação judicial pela qual o locador retoma o imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos da locação (condomínio, IPTU e demais valores, quando assim pactuados). Ele é a aplicação mais frequente de um princípio geral da Lei do Inquilinato: pelo art. 9º, III da Lei nº 8.245/91, a locação pode ser desfeita “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”.

O instrumento para reaver o imóvel é sempre o mesmo: a ação de despejo. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei do Inquilinato). O que distingue o despejo por falta de pagamento das demais hipóteses é o seu procedimento próprio, com a possibilidade de cumular a cobrança da dívida e a chance que o inquilino tem de purgar a mora.

Em resumo: a ação de despejo por falta de pagamento equilibra dois interesses — o do locador, de retomar o imóvel e receber o que lhe é devido, e o do inquilino, de ter uma oportunidade de regularizar a situação antes de perder a moradia ou o ponto comercial.

Quando o atraso vira inadimplemento

Uma dúvida muito comum é: quantos meses de aluguel atrasado são necessários para configurar o despejo? A lei não exige um número mínimo de parcelas. Em tese, o simples vencimento de um aluguel não pago já caracteriza o inadimplemento e autoriza a ação. Na prática, porém, costuma-se aguardar a consolidação do atraso para que o ajuizamento faça sentido — tanto pela estratégia quanto pela tentativa de uma solução amigável.

Antes de ir ao Judiciário, vale quase sempre a tentativa de uma solução negociada. Uma notificação extrajudicial — comunicando o débito e concedendo prazo para pagamento — costuma resolver boa parte dos casos sem processo. É também a oportunidade de propor um acordo de parcelamento, que pode ser mais rápido e menos desgastante para os dois lados.

A conciliação é um caminho legítimo e frequentemente mais vantajoso do que um processo longo. Para o locador, significa receber sem esperar a tramitação completa; para o inquilino, evita o despejo e a inscrição do débito. Quando a negociação não avança, aí sim a ação de despejo por falta de pagamento se torna o caminho adequado.

O rito da ação: cumulação com a cobrança e o fiador

O grande diferencial do despejo por falta de pagamento é a possibilidade de cumular o pedido de rescisão com a cobrança dos valores devidos. Pelo art. 62, I da Lei do Inquilinato, o pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. Ou seja: em uma única ação, o locador pede a retomada do imóvel e a quantia atrasada.

Essa cumulação tem um efeito importante sobre quem é citado. Para o pedido de rescisão (o despejo em si), cita-se o locatário. Já para o pedido de cobrança, citam-se o locatário e os fiadores. É assim que o fiador entra no processo: ele responde pela dívida garantida no contrato e pode, inclusive, participar da regularização do débito.

A petição inicial precisa trazer o cálculo discriminado do débito — não basta indicar um valor global. Esse detalhamento (aluguéis vencidos, encargos, multa e juros, parcela a parcela) é exigência do art. 62, I e dá ao inquilino e ao fiador a exata noção do que precisa ser pago caso optem pela purga da mora.

De forma simplificada, o rito costuma seguir este caminho:

1. Notificação prévia (recomendável) — comunicando o débito e abrindo espaço para acordo.
2. Petição inicial — com o contrato, o cálculo discriminado da dívida e, quando cabível, o pedido de liminar com a caução.
3. Citação — do locatário (para a rescisão) e do locatário mais os fiadores (para a cobrança).
4. Defesa e/ou purga da mora — o inquilino pode contestar ou depositar o débito em 15 dias para evitar a rescisão.
5. Sentença — se procedente, o juiz determina a expedição do mandado de despejo.
6. Desocupação — voluntária no prazo fixado ou, se necessário, com auxílio de oficial de justiça.

Purga da mora: como o inquilino evita o despejo pagando

A lei dá ao inquilino uma chance valiosa de evitar o despejo pagando a dívida — é a chamada purga (ou emenda) da mora. Pelo art. 62, II da Lei do Inquilinato, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias contado da citação, o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial.

Esse pagamento deve incluir:

• os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido (salvo disposição diferente no contrato).

E se o locador disser que o valor depositado não é suficiente? O art. 62, III resolve: efetuada a purga, se o locador alegar que a oferta não foi integral, o locatário pode complementar o depósito em 10 dias. Assim, um pequeno erro de cálculo não faz o inquilino perder, de imediato, a chance de regularizar a dívida.

Há, porém, um limite que muita gente desconhece: a purga da mora não é um recurso ilimitado. O parágrafo único do art. 62 estabelece que ela não será admitida se o locatário já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Quem já “quitou no susto” recentemente pode não ter uma nova chance — e, nesse caso, o despejo segue seu curso.

Liminar de desocupação em 15 dias

Em certas situações, o locador não precisa esperar todo o processo para reaver o imóvel. O art. 59, §1º, IX da Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder liminar de desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel.

Mas atenção a uma condição decisiva: no caso da falta de pagamento, essa liminar só cabe quando o contrato está desprovido de qualquer garantia. Ou seja, a ação precisa ter por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios, e o contrato não pode ter nenhuma das garantias previstas no art. 37 — seja porque a garantia não foi contratada, seja porque ela se extinguiu ou houve exoneração.

As garantias da locação previstas no art. 37 são a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o locador só pode exigir uma delas. A lógica da lei é simples: se há fiador, caução ou seguro-fiança, o locador já tem como se ressarcir, e por isso não se justifica a desocupação liminar. Sem garantia, cabe a liminar; com garantia, não cabe.

Por isso, avaliar o tipo de garantia do contrato é um dos primeiros passos da estratégia — tanto para o locador, que quer saber se pode pedir a liminar, quanto para o inquilino, que precisa entender a velocidade com que a ação pode avançar.

Prazos de desocupação após a sentença

Julgada procedente a ação, o art. 63 da Lei do Inquilinato determina que o juiz expeça o mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.

Esse prazo, porém, cai para 15 dias em algumas situações. É o caso quando, entre a citação e a sentença de primeira instância, tiverem decorrido mais de quatro meses; ou quando o despejo for decretado com fundamento no art. 9º (que inclui justamente a falta de pagamento) ou na prorrogação do §2º do art. 46.

Na prática, isso significa que o despejo por falta de pagamento tende a seguir o prazo mais curto de desocupação, de 15 dias, justamente por estar fundado no art. 9º. Esgotado o prazo sem a saída voluntária, a desocupação pode ser cumprida com o auxílio de oficial de justiça.

Como o inquilino pode se defender

Receber uma ação de despejo por falta de pagamento não significa, automaticamente, perder o imóvel da noite para o dia. O inquilino tem instrumentos legítimos de defesa:

• Purga da mora — depositar o débito atualizado em 15 dias da citação evita a rescisão (desde que respeitado o limite dos 24 meses);
• Contestação — questionar valores cobrados indevidamente, encargos não pactuados, atualizações incorretas ou a própria existência da dívida;
• Complementação do depósito — se o locador alegar que o valor pago foi insuficiente, há 10 dias para complementar (art. 62, III);
• Discussão da garantia — verificar se há fiador, caução ou seguro-fiança, o que afasta a liminar de desocupação por falta de pagamento;
• Negociação — propor acordo de parcelamento ou prazo para saída amigável, evitando a execução do despejo.

O ponto crítico é o prazo: tanto a defesa quanto a purga da mora têm momento certo para acontecer, contado da citação. Perder esse prazo costuma ser o que decide o resultado da ação. Por isso, ao receber a citação, o ideal é buscar orientação imediatamente, antes que a oportunidade de regularizar a dívida se encerre.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é, ao mesmo tempo, a hipótese mais comum e uma das mais equilibradas da Lei do Inquilinato. O locador conta com a cumulação da cobrança, a responsabilização do fiador e, em contratos sem garantia, a liminar de desocupação. O inquilino, por sua vez, tem a purga da mora e o direito de defesa para regularizar a situação dentro do prazo.

Conhecer os prazos — os 15 dias para purgar a mora, os 15 ou 30 dias para desocupar — e a presença (ou não) de garantia no contrato é o que permite agir com segurança, de qualquer lado da relação. Para o panorama de todas as hipóteses de despejo, vale consultar o nosso guia geral da ação de despejo. E, seja para retomar um imóvel ou para se defender de uma ação, o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte faz diferença no prazo e no resultado.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Advogado especialista em Direito Imobiliário em Belo Horizonte

→ Ação de despejo: como funciona, hipóteses e prazos

→ Denúncia vazia: retomada do imóvel ao fim do contrato

→ Conciliação e acordo: resolver sem processo

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 8.245/91 — art. 9º, art. 37, art. 59, art. 62 e art. 63 (Lei do Inquilinato).

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