18 dez Distrato imobiliário: quando e como cancelar um contrato de compra
Distrato Imobiliário: Como Cancelar o Contrato de Compra e Venda e Reaver Valores [2026]
Última atualização: 13/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel antes da conclusão do negócio. Quando é consensual (as duas partes concordam), chama-se distrato em sentido próprio (art. 472 do Código Civil); quando decorre de descumprimento, é caso de resolução/rescisão. Nos contratos com incorporadora (imóvel na planta), aplica-se a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que inseriu o art. 67-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64): na desistência do comprador, a incorporadora pode aplicar uma pena de até 25% dos valores pagos — ou até 50% quando há patrimônio de afetação, embora o STJ venha limitando a retenção a 25% mesmo nesse regime. Já quando a culpa é da construtora (atraso de obra além do prazo de tolerância), o comprador tem direito à devolução de 100% do que pagou, de uma só vez, sem multa e corrigida. Cada cenário muda quanto você recebe de volta — por isso a análise do contrato é decisiva.
- O que é distrato imobiliário (x rescisão e resolução)
- Quando é possível pedir o distrato
- A Lei do Distrato (13.786/2018): o que mudou
- Devolução de valores: quanto você reaver
- Distrato por atraso de obra: quando a culpa é da construtora
- Como cancelar o contrato de compra e venda na prática
- O papel do advogado
- Perguntas frequentes
- Veja também
O que é distrato imobiliário (x rescisão e resolução)
O distrato é o desfazimento do contrato pela vontade das partes. O art. 472 do Código Civil determina que o distrato se faça pela mesma forma exigida para o contrato — ou seja, se a compra foi por escritura pública, o distrato também exige escritura. Três termos costumam ser usados como sinônimos, mas têm sentido técnico distinto:
- Distrato: desfazimento consensual — comprador e vendedor acordam encerrar o contrato e definem as condições de devolução.
- Resolução: extinção por inadimplemento de uma das partes (art. 475 do CC) — por exemplo, o atraso da obra ou a falta de pagamento.
- Rescisão: termo genérico, usado no dia a dia para qualquer rompimento; juridicamente, costuma designar a extinção por descumprimento ou por cláusula contratual.
A distinção importa porque define quem tem culpa — e a culpa é o que determina quanto se retém e quanto se devolve. Um distrato amigável bem negociado costuma ser mais rápido e barato que uma ação de resolução; mas quando há abuso (retenção excessiva, atraso da construtora), a via judicial protege o comprador.
Quando é possível pedir o distrato
Os cenários mais comuns que autorizam o desfazimento do contrato são:
- Atraso na entrega do imóvel pela construtora além do prazo de tolerância;
- Cláusulas abusivas no contrato (retenção desproporcional, encargos não previstos em lei);
- Dificuldade financeira imprevista do comprador, que o impede de honrar as parcelas;
- Vícios no imóvel ou na documentação que inviabilizam a continuidade;
- Acordo entre as partes, por simples mudança de planos.
Cada motivo tem consequências diferentes sobre a devolução. Por isso, antes de comunicar a desistência, vale analisar o contrato e a situação concreta — especialmente em compras de imóvel na planta, onde a Lei do Distrato tem regras próprias.
A Lei do Distrato (13.786/2018): o que mudou
Até 2018, a devolução de valores em desistências de imóvel na planta era definida quase só pela jurisprudência, que costumava admitir retenção entre 10% e 25%. A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras objetivas: ela inseriu o art. 67-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64), passando a prever, nos contratos de incorporação imobiliária e de loteamento, o que pode ser retido, os prazos de devolução e a obrigação de um quadro-resumo claro no contrato.
A lei se aplica principalmente à compra de imóvel diretamente da incorporadora/loteadora. Em contratos entre particulares (a venda de um imóvel usado, por exemplo), valem as regras gerais do Código Civil e o que foi pactuado — sem os percentuais específicos da Lei do Distrato.
Devolução de valores: quanto você reaver
Na desistência por iniciativa do comprador (sem culpa da construtora), a Lei do Distrato permite à incorporadora reter:
| Situação do empreendimento | Retenção máxima sobre os valores pagos |
|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | até 25% |
| Incorporação com patrimônio de afetação | até 50% |
Esse percentual é a pena convencional prevista no art. 67-A — e não é a única dedução. A lei autoriza descontos cumulativos sobre o valor a restituir, que precisam constar de forma clara no contrato:
- a pena convencional de até 25% (ou até 50% com patrimônio de afetação) da quantia paga, independentemente de comprovação de prejuízo (art. 67-A, §1º);
- a comissão de corretagem, quando efetivamente paga (art. 67-A, I);
- os valores de fruição, se o comprador já ocupou o imóvel — em regra 0,5% por mês (pro rata die) sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, §2º);
- impostos reais, cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores relativas ao período de ocupação.
O patrimônio de afetação é o regime em que os recursos do empreendimento ficam segregados, vinculados exclusivamente àquela obra — o que dá mais proteção ao comprador durante a construção. Nesse regime, a lei admite pena de até 50% e permite que a devolução seja feita em até 30 dias após a expedição do habite-se.
Atenção a um ponto decisivo: embora o §5º do art. 67-A autorize a retenção de até 50% no regime de patrimônio de afetação, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem limitado a retenção a 25% da quantia paga mesmo quando há patrimônio de afetação, por reputar abusivo o percentual maior. Na prática, muitas retenções de 50% previstas em contrato podem ser reduzidas — o que costuma fazer grande diferença no valor a recuperar.
Um ponto decisivo sobre a comissão de corretagem: o destino dela acompanha quem deu causa ao distrato. Na desistência por iniciativa do comprador, a corretagem efetivamente paga não é devolvida — fica retida, já que o serviço de intermediação foi prestado. Mas quando o desfazimento decorre de culpa do incorporador (como o atraso de obra), a corretagem deve ser devolvida ao comprador, junto com todo o restante do que ele pagou.
A devolução do saldo deve respeitar os prazos previstos em lei, sob pena de correção e juros.
Atenção: esses são limites máximos. Retenções acima do previsto, ou cláusulas que dificultem a devolução, podem ser revistas — inclusive à luz do Código de Defesa do Consumidor, já que a relação com a incorporadora é de consumo.
A retenção proposta no seu distrato está alta demais?
Antes de assinar o distrato, vale conferir se o percentual retido respeita a Lei 13.786/2018 e se não há cobranças indevidas. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa o contrato, calcula o que você tem a receber e conduz a negociação ou a ação em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Distrato por atraso de obra: quando a culpa é da construtora
O cenário muda completamente quando a desistência decorre de culpa da construtora — tipicamente o atraso na entrega. A Lei do Distrato admite um prazo de tolerância (em regra, de até 180 dias) sobre a data prevista de entrega. Esgotado esse prazo sem a entrega, o comprador pode optar por:
- Rescindir o contrato com devolução de 100% do que pagou, de uma só vez (em parcela única), sem qualquer multa e com correção monetária — inclusive a comissão de corretagem — sem a retenção que se aplica à desistência voluntária; ou
- Manter o contrato e exigir indenização pelo atraso, conforme o previsto em lei e no contrato.
A lógica é simples: a penalidade recai sobre quem deu causa ao rompimento. Se foi o comprador que desistiu, ele suporta a retenção; se foi a construtora que atrasou, ela devolve tudo. Esse é um dos pontos em que mais se vê cobrança indevida — incorporadoras que tentam aplicar a retenção de desistência mesmo quando o atraso foi delas. Aprofundamos esse cenário no guia sobre distrato por atraso de obra e na análise da Súmula 543 do STJ.
Como cancelar o contrato de compra e venda na prática
- Reúna o contrato e os comprovantes de pagamento (parcelas, sinal, corretagem).
- Analise as cláusulas de desfazimento e o quadro-resumo, identificando retenção, prazos e a existência (ou não) de patrimônio de afetação.
- Defina a causa: desistência voluntária ou culpa da outra parte — é o que determina os valores.
- Notifique formalmente a outra parte, por escrito, manifestando a intenção de distratar.
- Negocie e formalize o distrato por instrumento escrito (na mesma forma do contrato), com o registro/averbação quando necessário para cancelar o que constava na matrícula.
Quando não há acordo — ou quando a retenção proposta é abusiva —, o caminho é a ação judicial de rescisão com restituição de valores. Documentar toda a comunicação desde o início fortalece a posição do comprador.
Advogado especialista em distrato imobiliário em BH
No distrato, pequenas diferenças de interpretação valem muito dinheiro: o percentual de retenção, a base de cálculo, a correção, a comissão de corretagem, a taxa de fruição. Um advogado especialista em distrato imobiliário lê o contrato e o quadro-resumo, calcula o valor real a restituir, conduz a negociação e, se preciso, a ação judicial — protegendo o comprador de retenções abusivas e a parte vendedora de pedidos indevidos. Em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais, a equipe de direito imobiliário do escritório Leandro Fialho Advogados acompanha cada etapa do distrato.
Vai cancelar a compra do seu imóvel?
Seja por desistência ou por atraso da obra, o distrato bem conduzido é o que separa recuperar a maior parte do que você pagou de aceitar uma perda desnecessária. O escritório Leandro Fialho Advogados orienta cada etapa em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre distrato, rescisão e resolução?
Distrato é o desfazimento consensual do contrato, em que as partes acordam encerrá-lo (art. 472 do CC). Resolução é a extinção por inadimplemento de uma das partes (art. 475 do CC), como o atraso da obra. Rescisão é um termo genérico, usado no dia a dia para qualquer rompimento. A diferença prática está em definir quem deu causa — e isso determina quanto se retém e quanto se devolve.
Quanto a incorporadora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?
Pela Lei nº 13.786/2018 (que inseriu o art. 67-A na Lei nº 4.591/64), na desistência por iniciativa do comprador a pena convencional é de até 25% dos valores pagos; sob regime de patrimônio de afetação, a lei admite até 50%. Atenção: o STJ tem limitado a retenção a 25% mesmo com patrimônio de afetação, por considerar abusivo o percentual maior. Além da pena, a lei autoriza deduções cumulativas (corretagem, fruição de 0,5% ao mês se houve ocupação, impostos e condomínio), mas retenções acima do legal ou cláusulas abusivas podem ser revistas à luz do CDC. A conta exata depende do contrato.
A construtora atrasou a obra. Tenho direito à devolução integral?
Em regra, sim. A Lei do Distrato admite um prazo de tolerância (em geral de até 180 dias) sobre a data prevista de entrega. Esgotado esse prazo sem a entrega, o comprador pode rescindir o contrato com devolução de 100% do que pagou, de uma só vez (em parcela única), sem multa e com correção — sem a retenção aplicável à desistência voluntária —, ou manter o contrato e pleitear indenização pelo atraso. A penalidade recai sobre quem deu causa ao rompimento.
A Lei do Distrato vale para imóvel usado, comprado de um particular?
Não diretamente. A Lei nº 13.786/2018 foi feita para contratos de incorporação imobiliária e de loteamento — ou seja, a compra direto da incorporadora ou loteadora. Na venda entre particulares de um imóvel usado, valem as regras gerais do Código Civil e o que foi pactuado no contrato, sem os percentuais específicos da Lei do Distrato. Mesmo assim, cláusulas penais desproporcionais podem ser reduzidas pelo juiz.
O distrato precisa de escritura pública?
Depende da forma do contrato original. O art. 472 do Código Civil determina que o distrato se faça pela mesma forma exigida para o contrato. Se a compra e venda foi celebrada por escritura pública, o distrato também exige escritura; se foi por instrumento particular, basta o instrumento particular. Quando algo já constava na matrícula do imóvel, é necessário o cancelamento/averbação no Registro de Imóveis.
Posso recuperar a comissão de corretagem no distrato?
Depende de quem deu causa ao distrato. Se a desistência partiu do comprador, a comissão de corretagem efetivamente paga não é devolvida — o serviço de intermediação foi prestado e, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 13.786/2018, esse valor fica retido. Já quando o distrato decorre de culpa do incorporador (por exemplo, o atraso de obra), o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, inclusive da corretagem. Em resumo: a culpa de quem rompe o contrato é o que define se a corretagem volta ou não.
Quanto tempo a incorporadora tem para devolver os valores?
A Lei do Distrato fixa prazos para a restituição do saldo ao comprador, que variam conforme a situação do empreendimento (por exemplo, vinculados à conclusão da obra ou à revenda da unidade). O descumprimento desses prazos sujeita a incorporadora à correção e a juros. Como o prazo exato depende do enquadramento do contrato, vale confirmar com um advogado o que se aplica ao seu caso.
Vale mais a pena negociar o distrato ou ir à Justiça?
Quando há boa-fé das partes, o distrato amigável costuma ser mais rápido e barato, evitando anos de processo. A via judicial se justifica quando a retenção proposta é abusiva, quando a construtora atrasou e se recusa a devolver o que é devido, ou quando o contrato tem cláusulas ilegais. Uma análise prévia indica, com base nos números do seu contrato, qual caminho tende a recuperar mais.
Veja também
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→ Descumprimento do contrato de compra e venda: direitos do comprador
→ Distrato de imóvel na planta: como cancelar o contrato com a construtora
→ Distrato por atraso de obra: seus direitos quando a construtora atrasa
→ Súmula 543 do STJ: o direito à devolução dos valores na compra de imóvel
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→ Imóvel na planta: riscos jurídicos e como se proteger
→ Advocacia imobiliária: como evitamos riscos na sua negociação
→ Escritura e registro do imóvel: entenda a diferença jurídica
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Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), Lei nº 4.591/1964 (Incorporações Imobiliárias — art. 67-A), Código Civil — arts. 472 e 475 (distrato e resolução), Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).
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