13 jun Comissão de Corretagem no Imóvel na Planta: Quem Paga e Quando Há Devolução
Comissão de Corretagem no Imóvel na Planta: Quem Paga e Quando Há Devolução [2026]
Última atualização: 13/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: na compra de imóvel na planta, a comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador desde que informada de forma prévia, clara e destacada no contrato — é o que decidiu o STJ no Tema 938. No distrato, o destino da corretagem segue quem deu causa: se o comprador desiste, o valor pago costuma ser retido; se a culpa é da construtora (atraso de obra), a corretagem deve ser devolvida junto com o restante. Já a famosa taxa SATI é considerada abusiva e pode ser reavida.
O que é a comissão de corretagem
A comissão de corretagem é a remuneração devida pela intermediação que aproxima comprador e vendedor e resulta no negócio. O art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem, e o art. 725 estabelece que a comissão é devida quando o resultado da intermediação se concretiza — isto é, quando o negócio é efetivamente celebrado.
Nas vendas de imóvel na planta, é comum que a incorporadora contrate uma equipe de vendas no próprio estande e repasse o custo dessa corretagem ao comprador. Essa prática é válida, mas tem condições — e é aí que muita cobrança se torna questionável.
Quem paga a corretagem na compra na planta
O STJ pacificou o tema no julgamento do Tema 938 (recurso repetitivo). Em resumo, ficou definido que:
- É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total da aquisição seja previamente informado, com o destaque do valor da corretagem.
- Faltando essa informação prévia, clara e destacada, a cobrança é indevida e o valor pode ser restituído.
- A cobrança da taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou congênere é abusiva.
Em outras palavras: a corretagem só pode pesar no bolso do comprador se ele soube, de forma transparente, que estava pagando por ela. A cobrança “embutida” ou disfarçada abre espaço para a devolução.
O que conta como informação adequada? O valor da corretagem precisa estar destacado — em campo próprio do contrato ou em documento à parte —, e não diluído no preço ou citado só no fim do processo de venda. A exigência dialoga com o dever de informação do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor: o consumidor tem direito de saber, antes de assinar, exatamente o que está pagando e a quem.
Corretagem no distrato: a regra da culpa
Quando o contrato é desfeito, o destino da comissão de corretagem acompanha quem deu causa ao distrato:
| Quem deu causa | O que acontece com a corretagem |
|---|---|
| Desistência do comprador | A corretagem efetivamente paga, se foi validamente cobrada, não é devolvida — o serviço de intermediação já tinha sido prestado (art. 67-A, I, da Lei 13.786/2018) |
| Culpa da construtora (atraso de obra) | A corretagem deve ser devolvida ao comprador, junto com o restante do que ele pagou |
A lógica é a mesma de todo o sistema do distrato imobiliário: quem rompe o contrato suporta os custos. Se foi o comprador que desistiu, ele arca com a corretagem do serviço que foi efetivamente prestado; se foi a construtora que atrasou e deu causa ao desfazimento, ela devolve tudo — inclusive a corretagem. Esse é o mesmo raciocínio aplicado no distrato por atraso de obra.
Um detalhe importante: às vezes a corretagem é paga diretamente ao corretor ou à imobiliária, e não à incorporadora. Isso não impede a discussão — o que importa, no distrato, é a causa do desfazimento e a validade da cobrança original. O cálculo da devolução leva em conta a quem o valor foi efetivamente pago e em que condições.
Pagou corretagem ou SATI e tem dúvida se a cobrança foi válida?
Muitas cobranças de corretagem e de SATI são indevidas e podem ser restituídas. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa o seu contrato e identifica o que pode ser reavido, em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
SATI: a taxa abusiva que você pode reaver
A SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) é uma cobrança que costumava aparecer nos contratos de imóvel na planta, supostamente para remunerar uma “assessoria jurídica e técnica” no fechamento do negócio. O STJ, no mesmo Tema 938, considerou essa cobrança abusiva — porque corresponde a um serviço que não traz benefício real e distinto ao comprador, configurando verdadeira venda casada, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.
Na prática, o valor pago a título de SATI pode ser restituído. A abusividade se explica pela vedação à venda casada (art. 39, I, do CDC): o fornecedor não pode condicionar a venda do imóvel à contratação de um segundo “serviço” que o comprador não pediu e que não lhe traz utilidade real.
Dependendo das circunstâncias, a devolução pode ser em dobro, na forma do parágrafo único do art. 42 do CDC, quando a cobrança indevida decorre de má-fé. Os tribunais avaliam caso a caso se a restituição é simples ou dobrada.
Corretagem e SATI não se confundem. A corretagem remunera a intermediação que de fato aproximou as partes e pode ser transferida ao comprador, se informada com destaque. A SATI, ao contrário, cobra por uma “assessoria” genérica que se sobrepõe ao próprio serviço de corretagem, sem benefício autônomo. Por isso a corretagem pode ser válida, enquanto a SATI é, em regra, sempre abusiva — confundir as duas leva muito comprador a deixar de pedir o que tem direito.
Como pedir a devolução da corretagem
- Reúna os comprovantes — contrato, quadro-resumo, recibos de corretagem e de SATI, e-mails e propaganda do empreendimento.
- Verifique o destaque — confira se o valor da corretagem foi informado de forma clara e destacada antes da assinatura. Se não foi, há fundamento para devolução.
- Separe a SATI da corretagem — a SATI é abusiva por si só; a corretagem depende da forma como foi cobrada.
- Considere o prazo — o STJ fixou prazo de 3 anos para pleitear a restituição desses valores, contado, em regra, do pagamento. Não deixe prescrever.
- Busque orientação — um advogado calcula o que pode ser reavido e conduz o pedido, na negociação ou na Justiça.
Na análise, o que mais pesa é a prova documental: o contrato e o quadro-resumo mostram se a corretagem foi destacada; os recibos identificam quem recebeu (a incorporadora, a imobiliária ou o corretor); e o material de propaganda ajuda a demonstrar como o valor foi apresentado. Com esses elementos, calcula-se com segurança o que pode ser reavido — a corretagem cobrada sem destaque, a SATI integral, ou ambas.
Quer saber se pode reaver a corretagem ou a SATI que pagou?
A análise do contrato indica, com base no Tema 938 do STJ, o que foi cobrado indevidamente. O escritório Leandro Fialho Advogados atende em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
É legal a construtora me cobrar a comissão de corretagem?
Sim, desde que cumprida uma condição: pelo Tema 938 do STJ, a transferência da corretagem ao comprador só é válida se o preço total da aquisição foi previamente informado, com o destaque do valor da comissão. Se a cobrança foi embutida ou não destacada de forma clara, ela é indevida e o valor pode ser restituído.
Desisti da compra. A corretagem volta?
Em regra, não. Na desistência por iniciativa do comprador, a corretagem validamente cobrada não é devolvida, porque o serviço de intermediação já tinha sido prestado (art. 67-A, I, da Lei 13.786/2018). A exceção é quando a cobrança foi irregular (sem destaque) — aí ela pode ser questionada. Diferente é o caso de culpa da construtora, em que a corretagem volta.
A construtora atrasou a obra. Recupero a corretagem?
Sim. Quando o distrato decorre de culpa da construtora — como o atraso de obra além do prazo de tolerância —, a devolução é integral e inclui a comissão de corretagem, junto com tudo o que você pagou, corrigido. A culpa de quem rompe o contrato é o que define o destino da corretagem.
O que é a taxa SATI e ela é devida?
SATI é a “assessoria técnico-imobiliária” que algumas construtoras cobravam além da corretagem. O STJ, no Tema 938, considerou essa cobrança abusiva, por configurar venda casada e não corresponder a um serviço útil e distinto ao comprador. O valor pago a título de SATI pode ser restituído.
Qual o prazo para pedir a devolução da corretagem ou da SATI?
O STJ fixou o prazo de 3 anos (prescrição trienal) para pleitear a restituição de valores pagos indevidamente a título de corretagem ou SATI, contado em regra do pagamento. Por isso, identificada a cobrança indevida, é importante não deixar o prazo correr.
Comprei por uma imobiliária, não direto da construtora. Muda algo na corretagem?
A regra de fundo é a mesma: a corretagem é devida pela intermediação efetivamente prestada e só pode ser cobrada do comprador se houver informação prévia, clara e destacada. O que muda é a apuração de quem prestou o serviço e como foi contratado — se a intermediação foi real e transparente, a cobrança tende a ser válida; se foi imposta sem informação, pode ser questionada, assim como ocorre nas vendas em estande da incorporadora.
Recebo a corretagem de volta se nem cheguei a fechar o negócio?
Em regra, sim. A comissão de corretagem só é devida quando a intermediação atinge seu resultado, ou seja, quando o negócio se concretiza (art. 725 do Código Civil). Se o negócio não se efetivou — por exemplo, por recuo da incorporadora ou por condição não cumprida —, há fundamento para reaver o valor pago a título de corretagem.
Veja também
→ Distrato imobiliário: guia completo para cancelar o contrato e reaver valores
→ Distrato de imóvel na planta: como cancelar o contrato com a construtora
→ Distrato por atraso de obra: direitos quando a construtora atrasa
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511), Código Civil (arts. 722 a 729 — corretagem), Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 13.786/2018 (art. 67-A).
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