24 jun Divisão Amigável de Imóvel: Regularize a Partilha e Garanta sua Tranquilidade
Divisão Amigável de Bens: Como Funciona e Quando Incide ITBI [2026]
Última atualização: 12/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: a divisão amigável de bens (partilha) entre herdeiros ou na dissolução de um condomínio pode ser feita por escritura pública quando todos são maiores, capazes e estão de acordo (partilha extrajudicial — art. 610, §1º, do CPC, c/c a Lei 11.441/2007). Quando há litígio, herdeiro menor ou incapaz, a divisão é judicial. Do ponto de vista tributário, a regra é decisiva: se a partilha respeita exatamente o quinhão de cada um (divisão igual), não há transmissão onerosa nova — incide apenas o ITCD da sucessão. Mas se um herdeiro recebe mais do que seu quinhão e compensa os demais em dinheiro (a chamada torna ou reposição), essa parte que excede é transmissão onerosa e incide ITBI — em Belo Horizonte, 3% sobre o valor do excesso. São dois impostos distintos: o ITCD (estadual, sobre herança/doação, hoje progressivo de 3% a 8% em MG) e o ITBI (municipal, sobre a transmissão onerosa/torna, 3% em BH).
- O que é a divisão amigável de bens
- Divisão extrajudicial ou judicial: quando cabe cada uma
- Partilha em quinhões iguais: por que não incide ITBI
- Torna ou reposição: quando o ITBI passa a incidir
- ITCD x ITBI: dois impostos que não se confundem
- Passo a passo da divisão amigável por escritura
- Perguntas frequentes
- Veja também
O que é a divisão amigável de bens
A divisão amigável de bens é o procedimento pelo qual coproprietários ou herdeiros repartem, de forma consensual, um patrimônio que detêm em comum — encerrando o estado de condomínio (propriedade compartilhada) e individualizando o que cabe a cada um. Ela aparece em dois contextos principais: na partilha de herança, quando os herdeiros dividem os bens deixados pelo falecido; e na dissolução de condomínio, quando pessoas que adquiriram ou receberam um imóvel em conjunto (sócios, ex-cônjuges, irmãos, coproprietários de um lote) decidem separar suas frações ideais.
O grande atrativo da via amigável é ser mais rápida, econômica e menos desgastante do que a disputa judicial. Quando todos concordam, a partilha pode ser formalizada por escritura pública em Tabelionato de Notas, o que permite a abertura de matrículas individuais e confere segurança jurídica a todos os envolvidos. Importante: a divisão amigável pressupõe acordo. Havendo qualquer resistência de um dos cotistas, herdeiro menor ou incapaz, o caminho deixa de ser o consenso e passa a ser a divisão judicial.
Divisão extrajudicial ou judicial: quando cabe cada uma
A escolha da via não é livre: depende de quem participa da partilha e do grau de consenso. O art. 610, §1º, do Código de Processo Civil (na linha da Lei 11.441/2007, que introduziu o inventário e a partilha por escritura) autoriza a via extrajudicial quando preenchidos, simultaneamente, três requisitos.
- Todos os interessados maiores e capazes: não pode haver herdeiro menor de idade ou incapaz. Havendo, a partilha corre obrigatoriamente em juízo, com participação do Ministério Público.
- Consenso entre as partes: todos devem concordar com a forma da divisão. Qualquer litígio sobre o que cabe a cada um remete o caso ao Judiciário.
- Assistência de advogado: a escritura de partilha (e a de inventário extrajudicial) exige a presença de advogado, que atua na qualidade de assistente jurídico das partes.
Preenchidos esses requisitos, a divisão extrajudicial é a via natural: célere, feita em cartório, sem a morosidade de um processo. Quando qualquer deles falta — há litígio, herdeiro menor ou incapaz, ou testamento ainda não cumprido judicialmente —, a divisão judicial torna-se obrigatória. Vale registrar que mesmo o caso litigioso pode terminar de forma consensual: as partes podem, no curso da ação, celebrar acordo de partilha amigável a ser homologado pelo juiz.
Partilha em quinhões iguais: por que não incide ITBI
Aqui está o ponto que mais gera dúvida e onde mais se cometem erros. Quando a partilha apenas distribui a cada um exatamente a fração a que já tinha direito — ou seja, respeita o quinhão de cada herdeiro ou coproprietário, sem que ninguém saia com mais do que lhe cabia —, não há transmissão onerosa nova. Cada parte está apenas materializando, em bens individualizados, aquilo de que já era titular em condomínio. Não há fato gerador de ITBI.
Esse entendimento é pacífico nos tribunais. Na partilha igualitária, em que os quinhões das partes são respeitados sem nenhum acréscimo patrimonial, não se configura transmissão de imóvel por ato oneroso — e, logo, inexiste o fato gerador do ITBI. Como assentou o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, a “divisão igualitária”, com “quinhões das partes respeitados, sem nenhum acréscimo patrimonial”, caracteriza “inexistência de fato gerador do ITBI” (TJ-SP, Apelação Cível 1039805-36.2020.8.26.0100, Conselho Superior de Magistratura, j. 25/03/2021). Na herança, o imposto que incide é apenas o ITCD da própria sucessão — não o ITBI.
Atenção a uma exigência prática frequente nos cartórios de registro: para registrar a escritura de divisão sem recolhimento de ITBI, o Oficial pode exigir a comprovação administrativa, junto à Fazenda Municipal, da não incidência do imposto — isto é, uma certidão ou reconhecimento de que a divisão foi igualitária e, portanto, não há transmissão onerosa a tributar. É um cuidado documental que evita a recusa do registro.
Vai dividir um imóvel ou uma herança?
Uma partilha mal estruturada pode gerar cobrança indevida de ITBI — ou, ao contrário, deixar de recolher um imposto realmente devido sobre a torna. O escritório Leandro Fialho Advogados estrutura a divisão amigável de bens em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais, garantindo a tributação correta e a segurança do registro.
Torna ou reposição: quando o ITBI passa a incidir
A situação muda completamente quando a divisão não é igualitária. Imagine que o único bem a partilhar seja um imóvel indivisível e que um dos herdeiros queira ficar com ele inteiro, pagando aos demais o valor das cotas deles em dinheiro. Esse pagamento compensatório é a torna (ou reposição): o herdeiro que recebe mais do que seu quinhão indeniza os que receberam menos.
Sobre a parcela que excede o quinhão — e somente sobre ela — há, sim, uma transmissão onerosa: um herdeiro está adquirindo, mediante pagamento, a fração que pertencia aos outros. Essa aquisição onerosa de bem imóvel é exatamente o fato gerador do ITBI. Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3%, e a base de cálculo é o valor da torna (o excesso pago), não o valor total do imóvel.
Um exemplo simplifica. Dois irmãos herdam um imóvel avaliado em 600 mil reais, em partes iguais (300 mil reais cada). Se um deles fica com o imóvel inteiro e paga 300 mil reais ao outro, ele recebeu 300 mil reais além do seu quinhão: sobre esse excesso de 300 mil reais incide o ITBI de 3% em BH (9 mil reais). A herança em si continua sujeita ao ITCD estadual sobre o valor transmitido pelo falecido. Resumindo: divisão igual → só ITCD; divisão com torna → ITCD da herança + ITBI sobre o excesso.
ITCD x ITBI: dois impostos que não se confundem
Boa parte da confusão sobre o tema vem de tratar como um só dois impostos que têm naturezas, competências e fatos geradores diferentes. Vale separar com clareza.
- ITCD — Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação: é estadual e incide sobre transmissões gratuitas — a herança (causa mortis) e a doação. É o imposto da sucessão em si. Em Minas Gerais, desde 2026, deixou de ser linear (era 5%) e passou a ser progressivo, por força da Reforma Tributária.
- ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis: é municipal e incide sobre transmissões onerosas de imóveis entre vivos — a compra e venda e, no nosso tema, a torna que excede o quinhão na partilha. Em Belo Horizonte, a alíquota é de 3%.
Na transmissão da herança em si, o imposto devido é o ITCD estadual. Em Minas Gerais, a alíquota atual é única, de 5% (Lei Estadual 14.941/2003). A Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária) tornou a progressividade do ITCD obrigatória no plano constitucional, mas em MG ela depende de lei estadual: tramita na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei 2.881/2024, que propõe faixas progressivas que podem chegar ao teto nacional de 8% para patrimônios maiores. Enquanto a nova lei não é aprovada, permanece válida a alíquota de 5% — mas a tendência de elevação reforça a importância de planejar a sucessão com antecedência.
A simulação e a declaração do ITCD são feitas pelo sistema e-ITCD da Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais. Já o ITBI sobre a torna é apurado e recolhido junto ao Município onde se situa o imóvel (em BH, à Prefeitura). São, portanto, dois recolhimentos a entes diferentes, cada um com sua regra.
Passo a passo da divisão amigável por escritura
Quando todos são maiores, capazes e concordes, a divisão amigável segue, em linhas gerais, o seguinte roteiro:
- Levantamento e avaliação dos bens: identifica-se todo o patrimônio a partilhar e atribui-se valor a cada bem, base para o cálculo dos quinhões e dos tributos.
- Definição dos quinhões: define-se quanto cabe a cada herdeiro ou coproprietário e como os bens serão distribuídos — se a divisão será igualitária ou se haverá torna a um dos interessados.
- Apuração dos impostos: calcula-se o ITCD (na herança) e, havendo torna, o ITBI sobre o excesso. Comprova-se, quando for o caso, a não incidência do ITBI na divisão igualitária junto à Fazenda Municipal.
- Lavratura da escritura pública: com a assistência de advogado, a partilha é formalizada em Tabelionato de Notas, com a qualificação das partes e a descrição dos bens e quinhões.
- Registro no cartório de imóveis: leva-se a escritura ao Registro de Imóveis competente, que abre as matrículas individuais e dá publicidade e segurança à divisão.
Tratando-se de divisão de terreno (subdivisão de lote), há ainda exigências urbanísticas municipais a observar — como dimensões mínimas de lote e de frente previstas na legislação de parcelamento do solo. O descumprimento dessas regras impede o registro da divisão. Como esses parâmetros variam conforme o Município e o tipo de parcelamento, devem ser verificados caso a caso junto à Prefeitura.
Divisão de bens sem dor de cabeça com o Fisco
Da avaliação dos bens à abertura das matrículas individuais, cada etapa da partilha tem reflexo tributário: ITCD progressivo na herança e ITBI de 3% sobre a torna em Belo Horizonte. O escritório Leandro Fialho Advogados conduz a divisão amigável de ponta a ponta, na via correta — extrajudicial ou judicial — e com a tributação exata. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
A divisão amigável de bens pode ser feita sem ir à Justiça?
Sim, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e estejam de acordo com a forma da divisão. Nesses casos, a partilha pode ser feita por escritura pública em Tabelionato de Notas, com assistência de advogado (art. 610, §1º, do CPC, na linha da Lei 11.441/2007). Havendo herdeiro menor, incapaz ou qualquer litígio entre as partes, a divisão passa a ser obrigatoriamente judicial.
Incide ITBI na divisão amigável de imóvel?
Depende. Se a divisão é igualitária e cada um recebe exatamente o seu quinhão, não há transmissão onerosa nova e, portanto, não incide ITBI — os tribunais reconhecem a inexistência de fato gerador quando os quinhões são respeitados sem acréscimo patrimonial. O ITBI só incide se um dos interessados recebe mais do que seu quinhão e compensa os demais em dinheiro (torna): aí, sobre a parcela que excede o quinhão, há aquisição onerosa e o imposto é devido — em Belo Horizonte, à alíquota de 3% sobre o valor da torna.
O que é torna ou reposição na partilha?
Torna (ou reposição) é o pagamento que um herdeiro ou coproprietário faz aos demais quando recebe, na partilha, mais do que lhe caberia. É comum em imóveis indivisíveis: um fica com o bem inteiro e indeniza os outros pelas cotas deles. Essa compensação em dinheiro caracteriza uma transmissão onerosa da parte que excede o quinhão e, por isso, atrai a incidência do ITBI sobre esse excesso — em BH, 3%.
Qual a diferença entre ITCD e ITBI na partilha?
O ITCD é estadual e incide sobre a transmissão gratuita — a herança e a doação. Em Minas Gerais, desde 2026, é progressivo, de 3% a 8% conforme as faixas de UFEMG (antes era 5% linear). O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa de imóvel entre vivos — como a torna que excede o quinhão na partilha; em Belo Horizonte, a alíquota é de 3%. Na herança em si, paga-se o ITCD; havendo torna sobre imóvel, paga-se também o ITBI sobre o excesso.
Como ficou o ITCD em Minas Gerais com a Reforma Tributária?
Atualmente, Minas Gerais ainda aplica alíquota única de 5% sobre heranças e doações (Lei Estadual 14.941/2003). A Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária) tornou a progressividade do ITCD obrigatória no plano constitucional, mas em MG ela depende de lei estadual: tramita na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei 2.881/2024, que propõe substituir a alíquota única por faixas progressivas, que podem chegar a 8% para patrimônios maiores. Enquanto a nova lei não é aprovada, permanece válido o percentual de 5% — por isso, planejar a sucessão antes da mudança pode reduzir o custo. A simulação do imposto pode ser feita no sistema e-ITCD da Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais.
A divisão amigável precisa de advogado?
Sim. Tanto a partilha extrajudicial por escritura pública quanto a divisão judicial exigem a participação de advogado. Na via extrajudicial, o advogado assiste as partes no ato notarial; na judicial, representa-as no processo. Além da exigência legal, a orientação técnica é o que garante a divisão na via correta e a tributação exata — evitando, por exemplo, recolher ITBI onde não há torna ou deixar de recolhê-lo onde há.
Posso fazer a divisão amigável se houver herdeiro menor de idade?
Não pela via extrajudicial. A partilha por escritura pública só é admitida quando todos os interessados são maiores e capazes. Havendo herdeiro menor ou incapaz, a divisão deve ser feita em juízo, com a participação do Ministério Público, justamente para resguardar os interesses do vulnerável. Mesmo nesse cenário judicial, as partes podem celebrar acordo de partilha amigável a ser homologado pelo juiz.
Como evitar a cobrança indevida de ITBI na divisão igualitária?
Demonstrando que a divisão respeitou os quinhões, sem que ninguém saísse com acréscimo patrimonial. Na prática, o cartório de registro pode exigir a comprovação administrativa, junto à Fazenda Municipal, da não incidência do ITBI. Estruturar a partilha de forma igualitária e documentar corretamente essa equivalência é o que afasta a cobrança e viabiliza o registro sem o recolhimento do imposto.
Veja também
→ Advogado de Família em Belo Horizonte: divórcio, guarda e partilha
→ Regularização de imóveis: o guia completo dos caminhos para resolver pendências
→ Partilha de bens: como dividir a herança de forma justa e legal
→ Inventário extrajudicial: como fazer a partilha em cartório
→ Direito de sucessões e planejamento de herança: a ordem dos herdeiros
→ 10 características específicas da renúncia à herança
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código de Processo Civil — art. 610 (inventário e partilha extrajudicial), Emenda Constitucional nº 132/2023 (Reforma Tributária — progressividade do ITCMD), Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais — ITCD (e-ITCD).
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Marcio
Posted at 11:03h, 15 dezembroMuito atencioso, e esclareceu minhas dúvidas sobre escritura de divisão amigavel.
Marcio
Posted at 11:06h, 15 dezembroMuito atencioso.
Esclareceu minha dúvida sobre escritura de divisão amigavel.
Alde Marketing
Posted at 07:59h, 06 marçoMuito bom o artigo! Obrigada pelos esclarecimentos