Garantias na Locação Comercial: Qual Exigir e Como Executar Quando o Inquilino Não Paga

Para o locador, a garantia locatícia é a diferença entre dormir tranquilo e amargar meses de aluguel sem receber. Numa locação comercial, em que os valores costumam ser altos e a desocupação é mais lenta, escolher a garantia certa no momento de assinar o contrato é uma decisão estratégica — e não um detalhe burocrático.

Resposta direta: a Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantias da locação comercial — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei do Inquilinato) — e o locador só pode exigir uma delas por contrato. Cada uma tem prós, contras e uma forma própria de ser executada quando o inquilino comercial deixa de pagar. Veja abaixo qual exigir e como agir em cada caso.

O que é a garantia locatícia e por que ela importa

A garantia locatícia é o mecanismo que assegura ao locador o recebimento do aluguel e dos encargos caso o inquilino deixe de pagar ou descumpra o contrato. É ela que dá ao locador uma fonte de ressarcimento sem depender exclusivamente do patrimônio — muitas vezes incerto — do próprio locatário.

Na locação comercial, a garantia ganha peso ainda maior. Os aluguéis tendem a ser mais elevados que os residenciais, o ponto comercial envolve investimentos do inquilino e a retomada do imóvel, quando há inadimplemento, costuma demandar tempo. Pense numa loja âncora de shopping, num supermercado ou num galpão logístico: o aluguel de um ativo desse porte, somado a meses de inadimplência e a uma desocupação lenta, transforma a falta de garantia num prejuízo de peso. Sem uma garantia bem desenhada, o locador pode acumular vários meses de prejuízo antes mesmo de conseguir reaver o imóvel.

Vale destacar um ponto que muitos locadores desconhecem: a exigência de garantia é uma faculdade, não uma obrigação. Quando a locação não está garantida por nenhuma das modalidades, o art. 42 da Lei do Inquilinato permite ao locador exigir o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo. Ou seja: ou se exige garantia, ou se cobra adiantado — a lei não deixa o locador completamente desprotegido.

As quatro modalidades e a regra de uma só garantia

O art. 37 da Lei do Inquilinato lista, de forma taxativa, as modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário:

1. Caução — depósito ou vinculação de bens, dinheiro, títulos ou ações como garantia;
2. Fiança — em que um terceiro (o fiador) se responsabiliza pelas obrigações do inquilino;
3. Seguro de fiança locatícia — uma apólice de seguro contratada para cobrir o inadimplemento;
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — em que quotas de um fundo são dadas em garantia.

Há, porém, uma regra de ouro que não admite exceção: o parágrafo único do art. 37 estabelece que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Em outras palavras, o locador não pode exigir, ao mesmo tempo, fiador e caução, ou seguro-fiança e fiador. Tem de escolher uma — e essa escolha é justamente o ponto em que vale parar para pensar.

Cumular duas garantias é um erro comum em contratos comerciais e pode comprometer toda a proteção do locador: se a cláusula de garantia for declarada nula, ele pode acabar sem nenhuma das duas. Por isso, antes de qualquer coisa, a definição é clara — uma garantia por contrato, escolhida com critério.

Caução: o depósito e o limite de três meses

A caução é, talvez, a garantia mais intuitiva: o inquilino deposita ou vincula algo de valor que ficará à disposição do locador caso haja inadimplemento. Pelo art. 38 da Lei do Inquilinato, a caução pode ser em bens móveis ou imóveis.

Cada forma tem uma exigência de formalização. A caução em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos; a caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º). Já a caução em títulos e ações precisa ser substituída no prazo de trinta dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras (art. 38, §3º).

O ponto que mais gera dúvida é a caução em dinheiro. A regra está no §2º do art. 38, e merece ser lida na letra da lei: “A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.

Para o locador, isso traz duas lições. Primeiro, a caução em dinheiro tem um teto: não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Segundo, esse valor deve ir para uma caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino — a caução não é um ganho do locador, mas uma reserva de garantia. Para uma locação comercial de valor expressivo, três meses podem ser pouco diante de um inadimplemento prolongado, e essa limitação é justamente o que leva muitos locadores a preferir outra modalidade.

Fiança: o fiador e quando exigir a substituição

A fiança é a modalidade mais tradicional. Nela, um terceiro — o fiador — se responsabiliza pelas obrigações do inquilino perante o locador. É a garantia preferida por muitos locadores porque acrescenta um novo patrimônio à relação: se o locatário não paga, o fiador responde.

A força da fiança, porém, depende inteiramente da solidez do fiador ao longo de todo o contrato — e é aqui que entra um dispositivo essencial para o locador. O art. 40 da Lei do Inquilinato permite que o locador exija novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em uma série de situações, entre elas:

• morte do fiador;
• ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador, ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
• exoneração do fiador;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi ajustada por prazo certo.

Esse rol é especialmente importante na locação comercial, em que os contratos costumam ser longos e prorrogados. Se a garantia do contrato envelhece — o fiador faleceu, faliu ou simplesmente saiu da relação —, o locador não fica desamparado: o parágrafo único do art. 40 permite notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.

Na prática, isso significa que a fiança exige acompanhamento. Um locador atento revisa a situação do fiador a cada prorrogação e, sempre que se configura uma das hipóteses do art. 40, exige a recomposição da garantia em vez de esperar o problema estourar no momento do inadimplemento.

Seguro de fiança locatícia

O seguro de fiança locatícia tem ganhado espaço nas locações comerciais por uma razão simples: ele transfere o risco do inadimplemento para uma seguradora. Em vez de depender de um fiador pessoa física, o locador passa a contar com uma apólice que cobre a falta de pagamento.

A grande vantagem está na amplitude da cobertura. Pelo art. 41 da Lei do Inquilinato, o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Não se trata, portanto, de uma cobertura parcial: a apólice, nos termos da lei, alcança o conjunto das obrigações assumidas pelo inquilino na locação.

Para o locador, o seguro-fiança costuma significar previsibilidade e menos burocracia na hora de acionar a garantia: havendo inadimplemento, recorre-se à seguradora, dentro das condições da apólice. O custo do seguro normalmente recai sobre o inquilino, e a contratação substitui a necessidade de um fiador — o que pode facilitar a locação para empresas que não dispõem de um garantidor adequado. Por destinar-se a cobrir a totalidade das obrigações, é uma opção que merece atenção do locador comercial. Tratamos dela em detalhe no nosso conteúdo sobre seguro-fiança na locação comercial.

Cessão fiduciária de quotas de fundo

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é a modalidade mais recente — foi incluída no art. 37 pela Lei nº 11.196, de 2005 — e a menos conhecida. Nela, quotas de um fundo de investimento de titularidade do inquilino (ou de um terceiro) são dadas em garantia ao locador, em caráter fiduciário.

É uma garantia de natureza financeira, voltada sobretudo a locatários que possuem aplicações em fundos e preferem usá-las como lastro, em vez de imobilizar dinheiro numa caução ou recorrer a um fiador. Para o locador, oferece a vantagem de estar atrelada a um ativo financeiro, em tese de fácil liquidação.

Por envolver instrumentos do mercado de capitais, a cessão fiduciária é menos frequente em locações comerciais comuns e exige formalização cuidadosa. A própria Lei do Inquilinato reconhece situações específicas que afetam essa garantia: o art. 40 prevê, por exemplo, que o locador pode exigir nova garantia em caso de exoneração da garantia constituída por quotas de fundo (inciso VIII) ou de liquidação ou encerramento do fundo de investimento (inciso IX). Ou seja, também aqui a recomposição da garantia está prevista quando o lastro deixa de existir.

Qual garantia exigir no aluguel comercial

Não existe uma resposta única para qual garantia exigir no aluguel comercial — a melhor escolha depende do perfil do inquilino, do valor do contrato e do apetite de risco do locador. Mas é possível resumir os prós e contras de cada modalidade sob a ótica de quem aluga:

• Caução → simples e direta, mas a caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel (art. 38, §2º), o que pode ser insuficiente em contratos comerciais de valor alto e inadimplemento prolongado.
• Fiança → acrescenta o patrimônio de um fiador, mas exige avaliar a idoneidade do garantidor e acompanhar as hipóteses de substituição do art. 40 ao longo do contrato.
• Seguro de fiança locatícia → cobre a totalidade das obrigações do locatário (art. 41) e dispensa fiador, com custo em geral suportado pelo inquilino; tende a ser a opção mais robusta e previsível para o locador comercial.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo → atrelada a ativo financeiro de fácil liquidação, porém exige formalização técnica e é menos usual no dia a dia das locações comerciais.

Seja qual for a escolha, duas precauções são inegociáveis. A primeira é não cumular modalidades — uma só garantia por contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único). A segunda é redigir a cláusula com clareza, deixando expresso, por exemplo, que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel: pelo art. 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Esse detalhe evita que o fiador ou a garantia se exonerem antes da hora.

Como executar a garantia quando o inquilino não paga

Definida e bem redigida a garantia, o momento decisivo chega quando o inquilino comercial deixa de pagar. A forma de executar varia conforme a modalidade escolhida:

• Caução → o locador pode utilizar o valor depositado (na caução em dinheiro) ou promover a excussão dos bens dados em garantia, observada a formalização — registro ou averbação — exigida pelo art. 38.
• Fiança → o fiador é acionado para responder pela dívida; quando a ação de despejo é cumulada com a cobrança, ele é citado junto com o locatário para responder pelos aluguéis e encargos garantidos.
• Seguro de fiança → aciona-se a seguradora, dentro das condições da apólice, que responde pela totalidade das obrigações do locatário (art. 41).
• Cessão fiduciária → procede-se à excussão das quotas cedidas, conforme o instrumento de cessão e a regulamentação aplicável.

Há um ponto estratégico que o locador precisa conhecer: a existência de garantia influencia diretamente o ritmo da retomada do imóvel. Na ação de despejo por falta de pagamento, a liminar de desocupação só é cabível quando o contrato está desprovido de qualquer garantia. Ou seja, se há caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária, presume-se que o locador tem como se ressarcir, e a desocupação segue o rito normal. Trata-se de um trade-off relevante: a garantia protege o crédito, mas não acelera, por si só, a saída do inquilino.

Por isso, quando a garantia não basta para resolver o problema — ou quando o objetivo é retomar o ponto comercial —, o caminho é a ação de despejo, em regra cumulada com a cobrança da dívida. A garantia bem escolhida e a ação conduzida com estratégia caminham juntas: uma assegura o recebimento, a outra devolve o imóvel ao locador.

Conclusão

As garantias da locação comercial são a principal ferramenta de proteção do locador, e a Lei do Inquilinato oferece quatro caminhos: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo. A regra básica é simples — uma só garantia por contrato, sob pena de nulidade — mas a escolha entre elas exige avaliar o valor do aluguel, o perfil do inquilino e o nível de proteção desejado.

Para o locador comercial, o segredo está em decidir no momento certo (na assinatura do contrato), redigir a cláusula com clareza — inclusive estendendo a garantia até a efetiva devolução do imóvel — e acompanhar a higidez da garantia ao longo do contrato, exigindo a substituição quando a lei autoriza. E, quando o inquilino não paga, executar a garantia escolhida em conjunto com a ação de despejo é o que transforma a proteção do papel em recebimento efetivo. Para o quadro completo da relação locatícia empresarial, vale consultar o nosso guia de locação comercial em Belo Horizonte, e o acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário faz diferença na proteção do seu patrimônio.

Perguntas Frequentes

Veja também

→ Direito Imobiliário em BH

→ Locação Comercial: o guia completo para locadores e empresas

→ Seguro-fiança na locação comercial: como funciona

→ Ação renovatória: renovação do contrato comercial

→ Ação de despejo: o que fazer quando a garantia não basta

Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) — arts. 37 a 42 (Planalto).

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