13 jun Atraso na Entrega do Apartamento: Distrato ou Indenização
Atraso na Entrega do Apartamento: Distrato ou Indenização
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: quando a construtora ultrapassa a data de entrega somada ao prazo de tolerância (em regra, até 180 dias), ela entra em mora e o comprador passa a ter duas opções, à sua escolha: (1) rescindir o contrato e receber de volta 100% do que pagou, corrigido e sem a multa de desistência — porque a culpa é da construtora (art. 43-A da Lei nº 4.591/64 e Súmula 543 do STJ), inclusive a corretagem; ou (2) manter o contrato e exigir indenização pelo atraso. A decisão é do comprador, não da construtora.
Quando o atraso vira inadimplemento
Nem todo atraso autoriza, de imediato, o distrato. A Lei nº 13.786/2018 inseriu o art. 43-A na Lei de Incorporações e admite um prazo de tolerância de até 180 dias sobre a data de entrega prevista no contrato, desde que essa tolerância esteja expressamente pactuada. Dentro desse prazo, o atraso é tolerado.
O marco da entrega é a expedição do habite-se e a efetiva disponibilização das chaves — não basta a obra estar “quase pronta”. Esgotados os 180 dias de tolerância sem a entrega, a construtora entra em mora (art. 395 do Código Civil) e se configura o inadimplemento que abre ao comprador as opções abaixo.
Atenção a uma confusão comum: a entrega não se confunde com o aviso de que a obra terminou. Convocações para vistoria do imóvel ou assembleias de instalação do condomínio não substituem a entrega — o prazo de atraso continua correndo até que as chaves estejam efetivamente à disposição, em condições de uso e habitabilidade. Guardar todas essas comunicações ajuda a provar a data real da entrega em uma eventual disputa.
As duas opções do comprador
Ultrapassado o prazo de tolerância, o próprio art. 43-A garante ao comprador o direito de escolher entre:
| Opção | O que o comprador recebe |
|---|---|
| 1. Rescindir o contrato (distrato por culpa da construtora) | Devolução de 100% do que pagou, corrigido, em parcela única e sem a multa de desistência — mais a multa contratual da construtora |
| 2. Manter o contrato | Indenização pelo atraso (a lei prevê 1% do valor pago por mês de atraso) enquanto aguarda a entrega |
A escolha é exclusiva do comprador e não pode ser imposta pela construtora. É comum a incorporadora tentar empurrar a “migração” para outro empreendimento ou um crédito futuro — mas o direito à devolução em dinheiro está assegurado.
Rescisão: devolução de 100% dos valores
Optando pela rescisão por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, monetariamente atualizado (em regra pelo INCC), em parcela única e sem o desconto da pena de desistência — afinal, quem deu causa ao rompimento foi a construtora. É o que assegura a Súmula 543 do STJ: na resolução por culpa exclusiva do vendedor, a restituição das parcelas é integral e imediata.
O art. 43-A, §1º, determina que, nessa hipótese, a devolução ocorra em até 60 dias corridos da resolução, acrescida da multa contratual estabelecida em favor do comprador. A comissão de corretagem também integra a devolução, já que o desfazimento decorre de culpa da construtora — diferentemente do que ocorre na desistência voluntária. Os detalhes sobre o cálculo da restituição estão no nosso guia completo de distrato imobiliário.
A construtora atrasou a entrega do seu imóvel?
Você pode ter direito à devolução integral do que pagou ou a uma indenização pelo atraso. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa o contrato, calcula os valores e conduz a negociação ou a ação em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Manter o contrato: indenização pelo atraso
Nem sempre o comprador quer desistir — muitas vezes ele ainda deseja o imóvel. Nesse caso, pode manter o contrato e exigir reparação pelo período de atraso. Há dois fundamentos que costumam se somar:
- Indenização legal do art. 43-A, §2º: a lei prevê o pagamento de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso (pro rata die), corrigido, a título de indenização — sem que o comprador precise comprovar prejuízo específico. Essa multa moratória não se cumula com a multa da rescisão (§3º).
- Lucros cessantes: a jurisprudência admite ainda a indenização pelo que o comprador deixou de ganhar (por exemplo, o valor de um aluguel equivalente ao imóvel) durante o período em que ficou privado do bem.
Também é possível suspender ou discutir a cobrança de encargos e a correção das parcelas durante o atraso. A combinação desses pedidos depende do contrato e do caso concreto.
E os danos morais? O simples atraso, isoladamente, nem sempre gera dano moral. Mas quando ele se prolonga e traz consequências concretas — a perda de um casamento marcado, anos pagando aluguel à espera do imóvel, o desfazimento de planos de mudança —, os tribunais têm reconhecido o direito a uma indenização por danos morais, somada à reparação material pelo atraso.
Atraso x desistência: a culpa muda tudo
O ponto central de qualquer distrato é quem deu causa ao rompimento. Quando é o comprador que desiste, a incorporadora pode reter uma pena (até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação — embora o STJ limite a 25%), além de corretagem e fruição. Quando é a construtora que atrasa, a lógica se inverte: devolução integral, sem retenção, mais indenização. É a aplicação do art. 475 do Código Civil (resolução por inadimplemento) somado às regras da Lei do Distrato.
Essa diferença é exatamente onde mais aparece cobrança indevida: incorporadoras que tentam aplicar a retenção da desistência mesmo quando o atraso foi delas. Entenda como funciona a retenção na desistência no guia de distrato imobiliário e os detalhes do cenário de compra na planta no artigo sobre distrato de imóvel na planta.
Passo a passo: o que fazer quando a obra atrasa
- Confira o contrato — localize a data de entrega prevista e a cláusula de tolerância (os 180 dias). A partir daí se conta o atraso.
- Reúna as provas do atraso — cronograma da obra, fotos, e-mails e mensagens da construtora, atas de assembleia, comprovantes de pagamento.
- Notifique a construtora por escrito, constituindo-a em mora e manifestando a opção (rescindir ou manter com indenização).
- Decida a estratégia — rescisão com devolução integral ou manutenção com indenização, conforme o seu interesse e os números do caso.
- Negocie ou ajuíze a ação — não havendo acordo, a via judicial, em regra com pedido de tutela de urgência, busca a devolução ou a indenização e a suspensão de pagamentos.
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Perguntas frequentes
Qual é o prazo de tolerância para a entrega do imóvel?
A Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A da Lei 4.591/64) admite um prazo de tolerância de até 180 dias sobre a data de entrega prevista no contrato, desde que essa tolerância esteja expressamente pactuada. Dentro desse prazo, o atraso é tolerado; ultrapassados os 180 dias sem a entrega, a construtora entra em mora e o comprador passa a ter direito à rescisão com devolução integral ou à indenização pelo atraso.
A construtora atrasou. Tenho direito a desistir e receber tudo de volta?
Sim. Esgotado o prazo de tolerância sem a entrega, você pode rescindir o contrato e receber de volta 100% do que pagou, corrigido, em parcela única e sem a retenção aplicável à desistência voluntária — porque a culpa é da construtora (Súmula 543 do STJ e art. 43-A da Lei 4.591/64). A devolução inclui a comissão de corretagem.
Quanto tempo a construtora tem para me devolver os valores após a rescisão?
Na rescisão por atraso (culpa da construtora), o art. 43-A, §1º, determina a devolução de todos os valores pagos, corrigidos, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução do contrato, acrescidos da multa contratual prevista em favor do comprador. O descumprimento desse prazo sujeita a construtora a juros e correção adicionais.
Se eu quiser manter o contrato, tenho direito a indenização pelo atraso?
Sim. Optando por manter o contrato, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, corrigido, independentemente de comprovação de prejuízo. Além disso, a jurisprudência admite a cobrança de lucros cessantes — por exemplo, o valor de um aluguel equivalente ao imóvel — pelo período em que você ficou privado do bem.
A falta de material ou a pandemia justifica o atraso da obra?
Em regra, não. Dificuldades de mercado, chuva, falta de material ou de mão de obra são consideradas risco do próprio negócio da incorporadora e não afastam a responsabilidade pelo atraso. Apenas eventos verdadeiramente excepcionais e imprevisíveis poderiam, em tese, ser discutidos como caso fortuito ou força maior — o que é avaliado caso a caso e interpretado de forma restritiva pela Justiça.
Quanto tempo tenho para entrar com a ação por atraso?
O ideal é agir assim que esgotado o prazo de tolerância, tanto para interromper a fluência de encargos quanto para preservar as provas. Os prazos para cobrar a devolução e as indenizações variam conforme a natureza de cada pedido, por isso vale a análise do contrato por um advogado para não correr o risco de prescrição.
Tenho direito a danos morais pelo atraso na entrega?
Depende da intensidade do dano. O atraso, por si só, nem sempre gera dano moral indenizável. Mas quando ele é prolongado e causa transtorno concreto — como a frustração de planos de casamento ou mudança, ou anos pagando aluguel à espera do imóvel —, a jurisprudência tem admitido a indenização por danos morais, somada à reparação material. A avaliação depende das provas do caso.
Financiei o imóvel e a obra atrasou. Continuo pagando o banco?
Quando há financiamento bancário vinculado ao imóvel em atraso, a situação exige cuidado redobrado: é possível discutir a suspensão de pagamentos e, na rescisão por culpa da construtora, buscar a desvinculação do comprador e o ressarcimento dos valores pagos ao banco. Por envolver a instituição financeira além da construtora, é um cenário que pede análise específica dos contratos.
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Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), Lei nº 4.591/1964 (Incorporações — arts. 43-A e 67-A), Código Civil (arts. 395 e 475), Súmula 543 do STJ.
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