Aluguel Comercial: posso alterar a cláusula de pagamento em decorrência da Covid-19?

O contrato de Aluguel Comercial se tornou um assunto bastante discutido nos últimos dias.

Isso porque, sem sombra de dúvidas, o atual quadro de pandemia causado pelo Coronavírus atingiu as relações contratuais de uma forma jamais vista, causando efeitos diretos nas relações contratuais.

E não foram só os contratos de aluguel comercial que sofreram impactos nesta crise de saúde. Diversos tipos de contratos sofreram alterações nas suas bases econômicas em decorrência da necessidade de recolhimento social. Como exemplo podemos destacar os contratos de financiamento imobiliário, os contratos de prestação de serviços educacionais, dentre outros.

Neste contexto, é muito importante identificar as condições jurídicas do seu contrato de aluguel comercial, a fim de projetar alternativas para contornar a enorme crise que está por vir.

Por essa razão, analisaremos neste artigo as possibilidades de revisão ou, até mesmo, de extinção de um contrato de aluguel comercial, por força dos impactos econômicos causados pelo Coronavírus.

Para isso, primeiro é necessário entender quais são os fundamentos que envolvem as relações contratuais em geral para, adiante, concentrarmos o nosso foco especificamente no contrato de aluguel comercial.

Porém, antes de mais nada, eu tenho uma dica de ouro para você:

O momento atual exige muito bom senso e cooperação entre as partes interessadas para que, juntas, alcancem uma solução consensual para a demanda. Certo é que os Tribunais ainda não possuem um entendimento consolidado a respeito da situação atual e, em decorrência disso, estamos presenciando diversas decisões divergentes que, muitas vezes, se mostram prejudiciais para uma das partes da relação contratual.

Busque auxílio de um advogado especialista em acordos extrajudiciais no ramo do direito imobiliário!

Portanto, recomendamos fortemente que, ocorrendo a necessidade de pleitear a revisão ou a resolução do seu contrato de aluguel comercial, busque auxílio de um advogado especializado em negociações e acordos extrajudiciais na área imobiliária.

Nesse sentido, importante destacar que estamos em um momento bastante delicado para muitos empresários, onde a revisão do contrato de aluguel poderá significar a permanência ou a extinção do negócio exercido no local.

Desse modo, sem dúvida alguma, o acordo extrajudicial poderá ser a maneira mais eficaz para alcançar o reequilíbrio das condições econômicas de um contrato, com vista à manutenção do negócio do locatário.

Dito isso, vamos analisar quais são os fundamentos de um contrato?
Esse assunto é fundamental para entendermos as possibilidades de revisão das cláusulas contratuais. Vamos adiante.

Quais são os fundamentos de um Contrato?

O contrato, por sua natureza, é um negócio jurídico bilateral, onde as próprias partes estabelecem as suas formas de cumprimento.

De um lado há o interessado proponente, que faz uma proposta a partir de uma declaração de vontade. Do outro lado existe o destinatário, que aceita a proposta, também por uma declaração de vontade.

PROPOSTA + ACEITAÇÃO =
CONTRATO

Pelo princípio do consensualismo, o contrato se forma a partir do ato de aceitação de uma proposta.

Formado o contrato, ocorrerá a presunção do equilíbrio econômico-financeiro, criando uma força obrigatória entre as partes contratantes.

Pelo princípio da força obrigatória, tudo aquilo que foi acordado entre as partes deverá ser efetivamente cumprido. As prestações assumidas devem ser adimplidas no tempo e no modo acordados.

Assim, as cláusulas contratuais pactuadas possuirão força obrigatória enquanto as condições do contrato se mantiverem as mesmas do momento da sua formação.

Portanto, permanecendo as mesmas condições, não há justificativa para a revisão contratual. Essa, inclusive, é a essência do instituto da revisão contratual.

Entendido isso, vamos agora abordar as possibilidades de revisão/resolução do contrato de aluguel comercial, conforme prometido.

Quando será possível a revisão do contrato de aluguel comercial?

Um contrato de aluguel comercial estará sujeito a revisão quando ocorrer um fato superveniente (posterior à época da sua assinatura) e imprevisível , durante o seu cumprimento.

Neste caso, a lei autorizará a revisão dos contratos que foram atingidos diretamente pela ocorrência do fato considerado superveniente e imprevisível.

O Coronavírus constitui um fato superveniente e imprevisível?

Sem sombras de dúvidas a resposta é sim. Estamos vivendo uma crise sem precedentes que, obviamente, está causando um forte impacto negativo nas relações econômicas contratuais.

Em razão do confinamento obrigatório, que motivou a suspensão das atividades comerciais consideradas não essenciais, a economia do país praticamente parou. E isso está causando um efeito dominó que, sem dúvidas, atingirá grande parte dos cidadãos brasileiros.

Diante de tudo isso, é inegável a existência de um impacto econômico que poderá ser arrasador para muitos negócios. Principalmente as micro e pequenas empresas.

E esse impacto econômico, obviamente, irá refletir no contrato de aluguel comercial, fazendo surgir uma grande onda de inadimplemento involuntário. Muitos contratos deixarão de ser cumpridos, não pela vontade do devedor, mas pelos efeitos trazidos pela pandemia de Covid-19.

É possível alterar a cláusula de pagamento em um contrato de aluguel comercial, em razão do Coronavírus?

Entendemos que a resposta é sim!

Mas, destaca-se desde já, que é um erro imaginar que todo e qualquer contrato de aluguel comercial poderá ser revisado, de forma genérica, em razão da situação da crise do Coronavírus.

Não serão todos os contratos que poderão ser revisados em razão deste fato superveniente e imprevisível.

A fim de identificar, com precisão, se um contrato de aluguel comercial poderá ou não ser revisado, é necessário verificar, com detalhes, os fatos que envolvem cada relação contratual em si, buscando o preencher as exigências legais que autorizam a revisão contratual.

Assim, a primeira exigência a ser verificada é se o surto de Coronavírus configura um fato superveniente imprevisível e extraordinário ou não.

Como vimos anteriormente, a resposta é positiva.

Além disso, a crise do Covid-19 pode ser enquadrada como sendo um fato de força maior, por ser imprevisível e inevitável. E, conforme descreve o art. 393 do Código Civil Brasileiro, o fato de força maior irá gerar duas consequências jurídicas:

1. A força maior exclui o elemento culpa. Portanto, não se atribui culpa ao devedor nos casos de força maior. Em decorrência disto, a inadimplência não irá gerar obrigação de indenizar.

2. Também não será devida a cobrança de encargos moratórios, quais sejam, a multa e os juros moratórios.

Da mesma forma, para que um contrato possa ser submetido à revisão, o fato superveniente e imprevisível deverá impactar de forma direta a sua base econômica.

Assim, demonstrada a existência de um impacto direto na base econômica contratual, e cumpridas as demais condições legais, o contrato poderá ser revisado.

No entanto, nos casos em que os efeitos da pandemia não chegaram a causar um impacto direto nas condições econômicas dos contratantes, não há que se falar em revisão contratual.

Portanto, permanecendo as mesmas condições do momento da sua celebração, não haverá razão para revisão do contrato de aluguel comercial.

Quais são os requisitos legais para revisão de um contrato de aluguel comercial?

De início, para que o autor da ação revisional alcance êxito em revisar o contrato de aluguel comercial, ele deverá demonstrar que o contrato é:

• Bilateral;
• Oneroso;
• Comutativo.

A boa notícia é que o contrato de aluguel comercial atende a toda essa classificação. Vamos conferir?

Ele é bilateral, porque gera obrigação para ambas as partes. Sendo certo que a obrigação do locatário é pagar o valor do aluguel e a obrigação do locador é ceder o imóvel para que ele possa ser utilizado pelo locatário.

Ele é oneroso porque garante ao locatário o direito de utilizar o bem, e garante para o locador o direito de receber o valor do aluguel.

Ele é comutativo, uma vez que as suas condições foram previamente definidas.

Assim, a primeira condição para revisão contratual encontra-se presente no contrato de aluguel comercial.

Em segundo lugar, o autor deverá demonstrar que o contrato é de Trato Sucessivo ou de Execução Diferida.

Se for de Trato Sucessivo, deverá o autor demonstrar que o cumprimento do contrato se prolonga no tempo, se dando em parcelas com vencimentos mensais, conforme ocorre no contrato de aluguel.

Por sua vez, o contrato de Execução Diferida também se prolonga no tempo, no entanto, a prestação a ser cumprida pelo contratante acontecerá em um único pagamento.

Por fim, é necessário que o fato superveniente imprevisível ocorrido atinja a todas as pessoas da relação jurídica, e não somente uma das partes.

Ou seja, a alegação de desemprego, de estado grave de saúde, ou outra condição que afete apenas uma das partes, não será capaz de implicar a pretendida revisão do contrato de aluguel.

Existem outras possibilidades de revisão além da teoria do fato superveniente e imprevisível?

É importante destacar que não há somente um instituto jurídico disponível para tratar da possibilidade de revisão ou de resolução do contrato de aluguel comercial.

Além da teoria do fato superveniente e imprevisível, existem outras possibilidades legais disponíveis, como a teoria da Impossibilidade Superveniente de Cumprimento da Obrigação, sem culpa do devedor, a teoria da Exceção do Contrato não Cumprido e a teoria da Frustração do Fim do Contrato.

No entanto, neste artigo concentramos o nosso foco somente na teoria da Imprevisão, uma vez tratar-se do principal instituto jurídico que será utilizado para revisar ou para extinguir antecipadamente o contrato de aluguel comercial em decorrência dos efeitos da pandemia.

Qual a importância da tentativa de acordo extrajudicial para redução do valor do aluguel comercial?

Como já vimos acima, por estarmos vivendo um fato sem precedentes na história, o Poder Judiciário ainda não possui um entendimento uniforme acerca das decisões e dos seus impactos sociais.

Assim, submeter a referida questão a julgamento neste momento poderá não ser a melhor saída para as partes. Tendo em vista a possibilidade de produzir-se uma decisão judicial equivocada e desproporcional.

Sendo assim, a melhor saída continua sendo a composição amigável.

Descubra os segredos das notificações extrajudiciais

Neste contexto, destaca-se que a principal ferramenta para buscar-se iniciar uma tratativa extrajudicial, serão as notificações extrajudiciais. Trata-se de um documento técnico que, portanto, recomenda-se seja feito por advogado, para fins de comunicar a outra parte sobre a ocorrência do desequilíbrio econômico contratual. Neste mesmo documento deverá constar uma proposta para modificação das cláusulas contratuais.

Acreditamos que você deve estar se perguntado sobre a obrigatoriedade da notificação extrajudicial. E, por isso, podemos afirmar que não há na lei tal obrigatoriedade.

Contudo, mesmo que não seja possível a composição de um acordo, o referido documento se faz de grande importância neste momento, sendo certo que ele poderá ser utilizado no futuro para demonstrar a boa-fé do devedor, e a sua conduta honrosa para tentar a renegociação contratual, a fim de evitar futura inadimplência.

Por outro lado, caso o credor aceite a proposta de negociação, o contrato de aluguel comercial será revisado, através de um aditivo contratual, e o problema estará resolvido.

Chamamos a sua atenção para a necessidade do referido acordo ser realizado através de aditivo contratual, para que a transação seja formalizada, evitando assim, discussões acerca da sua existência, validade ou eficácia.

No entanto, caso a proposta não seja aceita, a via que permanecerá aberta ao devedor será o ajuizamento de uma ação de revisão das cláusulas contratuais pretendidas, nos termos do art. 317 do Código Civil, ou até mesmo uma ação para extinção antecipada do contrato, conforme determina o art. 478 também do Código Civil, e o art. 6, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor.

Em resumo, é possível não pagar aluguel durante a crise da COVID-19?

Tendo como base tudo o que foi analisado neste artigo, entendemos que não há possibilidade legal que sustente o não pagamento do aluguel comercial em decorrência da Covid-19.

Isso porque, conforme o exposto, é necessário haver o equilíbrio das condições contratuais.

Sendo certo que o não pagamento do aluguel poderá causar a onerosidade excessiva do locador, sendo certo que, ocorrendo a exoneração, mesmo que temporária, da obrigação de pagar o aluguel, o locador será obrigado a suportar sozinho os efeitos causados pela crise do Coronavírus.

O que, de fato, não é razoável em uma relação contratual.

Questões práticas sobre a revisão do contrato de aluguel comercial:

Suponhamos que um contrato de aluguel comercial possui uma cláusula que proíbe a revisão dos seus termos. Essa cláusula será capaz de impedir uma ação revisional de aluguel?

Para responder a essa pergunta, é fundamental analisar se a referida cláusula decorre da autonomia de vontade das partes. O referido contrato paritário (onde as duas partes manifestaram as suas vontades) ou é um contrato de adesão?

• Se for paritário, prevalecerá a autonomia privada e o contrato não poderá ser revisto.
• Se for de adesão, essa cláusula será considerada abusiva e não poderá prevalecer sobre a possibilidade de revisão do contrato. Assim, as cláusulas contratuais poderão ser revisadas livremente entre as partes.

Ocorrendo atraso no pagamento, será possível revisar o contrato?

Existem duas possibilidades em relação ao atraso.

• Se o locatário estava inadimplente antes da ocorrência do fato superveniente, ou seja, antes do início da pandemia, a revisão contratual em meio judicial não será possível, uma vez que o devedor irá se aproveitar de uma situação superveniente para resolver uma situação antecedente, ferindo o princípio da boa-fé objetiva, o que é vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro.
• Ocorrendo a mora superveniente, ou seja, se o devedor se tornou inadimplente depois do fato imprevisível e extraordinário, a inadimplência não impedirá o ajuizamento da ação revisional.

É possível realizar o depósito judicial do valor incontroverso?

A fim de demonstrar a sua boa fé, o interessado que ajuizar a ação de revisão para reduzir a prestação do aluguel poderá realizar o depósito judicial do valor para o qual pretende reduzir, temporariamente, as prestações locatícias, tratando-se, pois, do valor incontroverso.

Certo é que o referido depósito judicial poderá reforçar, inclusive, a concessão de uma medida liminar.

Quais são os efeitos da sentença de revisão contratual?

De acordo com o art. 479 do Código Civil, a sentença da ação revisional de contrato possui data retroativa à data da citação do réu.

Mas como que fica o período antecedente à citação do réu (do início do fato até a citação do réu)?

Essas prestações não serão alcançadas pela sentença.

No entanto, por entendimento jurisprudencial, se houve uma tentativa anterior à ação para revisar o valor do aluguel, em sede extrajudicial, através da notificação extrajudicial escrita, será possível pleitear na ação de revisão que os efeitos da sentença retroajam à data da notificação extrajudicial.

Ou seja, como dito anteriormente, a notificação extrajudicial é uma ferramenta essencial para proteger os interesses do devedor nesse momento.

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Agora que você está por dentro sobre as possibilidades de revisão do contrato de aluguel comercial, entre em ação rápido e avalie se haverá a necessidade de buscar-se um tratativa com o locador ou o locatário, a depender da sua condição, para revisão dos valores e demais cláusulas do contrato.

Conte com o apoio de advogados especialistas no assunto!

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