15 jun Imóvel Diferente do que Foi Vendido: Propaganda Enganosa da Construtora e Seus Direitos
Imóvel Diferente do que Foi Vendido: Propaganda Enganosa da Construtora e Seus Direitos [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: se o imóvel entregue é diferente do que foi vendido — área menor, planta alterada, acabamento inferior ou itens de lazer prometidos que não existem —, a construtora descumpriu o contrato. Tudo o que foi anunciado (no contrato, no memorial descritivo e no material publicitário) vincula o fornecedor e integra o contrato (arts. 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor). O comprador pode exigir o cumprimento forçado da oferta, aceitar um equivalente ou rescindir com devolução e perdas e danos — além do abatimento do preço quando a área é menor. Publicidade enganosa é proibida (art. 37 do CDC).
Quando o imóvel entregue é diferente do vendido
É mais comum do que parece: o comprador adquire um apartamento na planta, encantado com a maquete, a perspectiva ilustrada e a lista de itens de lazer — e, na entrega, encontra algo diferente. Pode ser uma área privativa menor do que a contratada, uma planta alterada (cômodos menores, vaga de garagem em outro lugar), um acabamento inferior ao do apartamento decorado ou a ausência de itens prometidos (piscina, salão de festas, academia que nunca saíram do papel).
O ponto jurídico central é entender o que vincula a construtora. Não é só a cláusula do contrato: vinculam também o memorial descritivo (documento que detalha materiais e acabamentos do empreendimento) e todo o material publicitário usado na venda — folder, site, stand, vídeo, anúncio. Se a entrega não corresponde a esse conjunto, há descumprimento, e o comprador tem direitos claros.
Na prática, o momento de identificar a divergência é a vistoria de entrega: é nela que o comprador confere, item por item, se o imóvel corresponde ao memorial e ao contrato. Vale registrar por escrito todas as ressalvas no termo de vistoria, fotografar cada divergência antes de receber as chaves e evitar assinar um “aceite” que dê quitação geral sobre o que ainda está irregular. Esse cuidado preserva o direito de exigir a correção depois, sem que a construtora alegue que o imóvel foi recebido e aceito exatamente como está.
A oferta e a publicidade vinculam a construtora
O Código de Defesa do Consumidor é categórico: toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma, obriga o fornecedor e integra o contrato (art. 30 do CDC). Ou seja, aquilo que foi anunciado no stand de vendas vale como cláusula contratual — ainda que não esteja repetido no instrumento assinado.
E se o fornecedor se recusa a cumprir o que ofertou? O art. 35 do CDC dá ao consumidor três opções, à sua escolha: (1) exigir o cumprimento forçado da oferta, nos termos anunciados; (2) aceitar outro produto ou prestação equivalente; ou (3) rescindir o contrato, com devolução do que pagou, corrigido, mais perdas e danos. A decisão é do comprador, e cada caminho tem efeitos diferentes — o que exige avaliar o caso concreto.
Propaganda enganosa: o stand e a perspectiva ilustrada
O art. 37 do CDC proíbe a publicidade enganosa — aquela capaz de induzir o consumidor a erro sobre características, qualidade ou quantidade do produto. A clássica ressalva da “perspectiva artística” ou “imagem meramente ilustrativa” não é um cheque em branco: ela não autoriza entregar algo substancialmente diferente do anunciado. Quando a divergência ultrapassa o detalhe e atinge o que motivou a compra, configura-se a propaganda enganosa, com direito à reparação.
Por isso é tão importante guardar todo o material de venda: o folder, as fotos do stand, os prints do site e das redes, o memorial e o contrato. Esse acervo é a prova de que o que foi prometido não foi entregue.
O apartamento entregue é diferente do que você comprou?
Área menor, planta alterada, acabamento inferior ou itens de lazer que não existem dão direito a cumprimento, abatimento ou rescisão. O escritório Leandro Fialho Advogados reúne as provas e cobra a construtora — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Área menor que a contratada
Um dos casos mais frequentes é a metragem menor do que a vendida. Aqui há um vício de quantidade: o produto entregue não corresponde, em medida, ao que foi contratado. O CDC (art. 19) permite ao comprador, nessa hipótese, exigir o abatimento proporcional do preço, a complementação (quando possível), a substituição ou a restituição com perdas e danos.
É preciso atenção às cláusulas que toleram pequenas variações de área. Uma diferença mínima e expressamente prevista pode ser aceitável; uma diferença relevante, não. A medição técnica da área real — confrontada com a do contrato e do memorial — é o que dá base ao pedido de abatimento. Vale lembrar que essa divergência também pode ser tratada como vício redibitório (art. 441 e art. 445 do Código Civil), conforme a estratégia adotada.
Seus direitos: cumprimento, abatimento, rescisão e indenização
Reunindo as regras de consumo e o Código Civil, o comprador que recebeu imóvel diferente do contratado pode buscar:
- Cumprimento forçado da oferta: obrigar a construtora a entregar exatamente o que anunciou (ou a executar a obra/item prometido), por ação de obrigação de fazer;
- Abatimento do preço: redução proporcional ao que faltou — típico nos casos de área menor ou acabamento inferior;
- Rescisão do contrato: desfazer o negócio e reaver o que foi pago, corrigido, com perdas e danos, quando a divergência é grave (art. 475 do Código Civil);
- Perdas e danos e danos morais: indenização pelos prejuízos materiais e, quando há frustração relevante, também pelo abalo moral (arts. 402 e 403 do CC).
Se o empreendimento ainda envolve pendências de regularização, vale conferir também a situação do habite-se e do registro da incorporação — temas que costumam aparecer juntos quando a obra é entregue fora do prometido.
Passo a passo: o que fazer
- Reúna todo o material de venda — folder, prints do site e das redes, fotos do stand e do decorado, memorial descritivo e contrato;
- Documente a divergência — fotos e, se for o caso de área, a medição técnica por profissional habilitado, comparando com a metragem contratada;
- Notifique a construtora por escrito, apontando o que foi prometido e o que foi entregue, e exigindo a solução;
- Defina o objetivo — cumprimento, abatimento ou rescisão —, conforme o seu interesse e a gravidade da diferença;
- Não havendo acordo, ajuíze a ação cabível, com pedido de perdas e danos e, quando presente, de danos morais.
A construtora não cumpriu o que prometeu?
O que foi anunciado vincula a construtora. O escritório Leandro Fialho Advogados organiza as provas do que foi vendido, mede a divergência e exige o cumprimento, o abatimento ou a rescisão com indenização — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
O que foi anunciado no stand de vendas vale, mesmo não estando no contrato?
Sim. Pelo art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor e integra o contrato. Folder, site, maquete, anúncio e as informações do stand valem como compromisso — ainda que não repetidos no instrumento assinado. Por isso é tão importante guardar todo esse material de venda.
Recebi um apartamento com área menor que a contratada. O que posso fazer?
Área menor é um vício de quantidade. Você pode pedir o abatimento proporcional do preço, a complementação quando possível, a substituição ou a restituição com perdas e danos. O primeiro passo é medir a área real por um profissional habilitado e confrontá-la com a metragem do contrato e do memorial. Cláusulas que toleram diferenças mínimas devem ser analisadas — uma divergência relevante não é acobertada por elas.
A construtora se defende dizendo que a imagem era “meramente ilustrativa”. Isso a livra?
Nem sempre. A ressalva de “perspectiva artística” ou “imagem ilustrativa” não autoriza entregar algo substancialmente diferente do anunciado. Quando a divergência atinge o que motivou a compra — área, itens de lazer, acabamento essencial —, configura-se publicidade enganosa, vedada pelo art. 37 do CDC, com direito à reparação.
Prometeram piscina e academia que não foram construídas. Tenho direito?
Sim. Itens de lazer anunciados integram a oferta e vinculam a construtora (art. 30 do CDC). Não entregues, você pode exigir o cumprimento (a execução do item), o abatimento proporcional do preço ou, conforme a gravidade, a rescisão com perdas e danos. A prova é o material de venda que prometeu esses itens.
Posso desistir do imóvel se ele veio diferente do prometido?
Pode, quando a divergência é grave. O art. 35, III, do CDC permite ao consumidor rescindir o contrato com devolução do que pagou, corrigido, mais perdas e danos, quando o fornecedor não cumpre a oferta. Para divergências menores, costuma ser mais vantajoso o cumprimento forçado ou o abatimento — a escolha depende do seu interesse e da extensão do problema.
Tenho direito a danos morais?
Pode ter, conforme o impacto. A entrega de um imóvel substancialmente diferente do sonho vendido — com frustração relevante, transtornos e quebra de expectativa legítima — tem levado tribunais a reconhecer danos morais, somados à reparação material. A avaliação depende das provas do caso concreto.
Qual a prova mais importante nesse tipo de caso?
O material de venda. Folder, prints do site e das redes sociais, fotos do stand e do apartamento decorado, o memorial descritivo e o contrato formam o conjunto que comprova o que foi prometido. Guarde tudo desde a compra. Para área, soma-se a medição técnica; para itens de lazer e acabamento, as fotos comparativas entre o anunciado e o entregue.
Há prazo para reclamar?
Sim, e variam conforme o fundamento (vício de quantidade, vício redibitório do Código Civil, descumprimento contratual). Por isso o ideal é agir assim que constatada a divergência, ainda na entrega ou logo após, tanto para preservar as provas quanto para não correr risco de decadência. Uma análise do contrato por advogado define o melhor fundamento e o prazo aplicável.
Veja também
→ Atraso na entrega do apartamento: distrato ou indenização
→ Habite-se: o que é, como tirar e imóvel sem habite-se
→ Distrato imobiliário: como cancelar o contrato e reaver valores
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código de Defesa do Consumidor (arts. 30, 35, 37 e 19), Código Civil — arts. 441 a 445 (vícios redibitórios), Código Civil — art. 475 (resolução), Código Civil — arts. 402 e 403 (perdas e danos).
Entre em contato conosco
Referência em direito imobiliário, de família e administrativo, nosso atendimento personalizado e estratégico é perfeito para as suas necessidades.
Fale Conosco
Recebeu um imóvel diferente do que comprou?
Deixe seu comentário abaixo. Nossa equipe responde dúvidas sobre área menor, propaganda enganosa, itens de lazer não entregues, abatimento do preço e rescisão.