28 jan Convenção de Condomínio: 03 razões para atualizar a Convenção
Convenção de Condomínio: O Que É, O Que Deve Conter e Quando Atualizar
Última atualização: 23/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: a convenção de condomínio é a lei interna do condomínio edilício — o documento que define direitos, deveres, contribuições, administração e sanções, sendo obrigatório para todos os condôminos, inquilinos e ocupantes. Para constituir o condomínio, deve ser subscrita por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e, para valer contra terceiros, registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333 do Código Civil). Ela deve tratar, no mínimo, das matérias do art. 1.334. E, ponto que mais gera dúvida: alterar a convenção exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351) — mudar a destinação do prédio exige unanimidade. Manter a convenção atualizada é o que previne a maior parte dos conflitos condominiais.
O que é a convenção de condomínio
A convenção de condomínio é o documento que funciona como a lei interna de um condomínio edilício — aquele formado por unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas) e áreas comuns. É ela que organiza a vida coletiva: como se administra o prédio, quanto e como cada um paga, o que se pode e o que não se pode fazer, e quais as consequências do descumprimento.
O condomínio edilício se institui por ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.332 do Código Civil), e a convenção que o constitui precisa ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A partir daí, torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades — e, uma vez registrada, passa a valer também contra terceiros (art. 1.333). A matéria também é tratada, no que ainda vigora, pela Lei 4.591/1964.
O que a convenção deve conter
O art. 1.334 do Código Civil define o conteúdo mínimo obrigatório da convenção:
- A quota proporcional de cada condômino e o modo de pagamento das contribuições (a taxa condominial).
- A forma de administração do condomínio (síndico, conselho, administradora).
- A competência das assembleias, sua forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações.
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (multas por infração e por inadimplência).
- O regimento interno, que detalha as regras do dia a dia.
Esse núcleo é o mínimo: uma boa convenção costuma ir além, prevendo regras sobre obras, uso de áreas comuns, animais, locação por temporada, garantias de inadimplência e procedimentos de assembleia — quanto mais clara, menos espaço para conflito.
Convenção e regimento interno: a diferença
Os dois documentos se complementam, mas não se confundem. A convenção é a norma maior, de natureza estrutural: trata de direitos, deveres, contribuições, administração e sanções. O regimento interno é a norma de detalhe, que regula o cotidiano — horários de mudança, uso do salão de festas, regras da piscina, barulho, circulação de pets.
Em caso de conflito entre eles, prevalece a convenção, que é hierarquicamente superior. Por isso, atualizar um sem o outro costuma gerar contradições. Para entender a relação na prática, veja por que você precisa conhecer o regimento e a convenção do condomínio e as razões para atualizar o regulamento.
Quando (e por que) atualizar a convenção
Muitas convenções têm décadas e já não refletem nem a lei atual, nem a realidade do prédio. Três motivos tornam a atualização praticamente obrigatória:
- As relações humanas mudam. O perfil dos moradores, os usos das áreas comuns e as expectativas de convivência se transformam ao longo do tempo. Regras pensadas para outra época geram atrito.
- Surgem novas realidades e tecnologias. Locação por temporada, delivery, carros elétricos e suas recargas, trabalho remoto, câmeras e controle de acesso, proteção de dados dos moradores — nada disso existia nas convenções antigas e tudo isso hoje precisa de regra clara.
- Convenção atualizada previne disputas. A maioria dos processos condominiais nasce de lacuna ou ambiguidade na norma interna. Texto claro e atual reduz drasticamente o risco de litígio.
Soma-se a esses um quarto motivo silencioso: mudanças na legislação. Quando a lei muda, cláusulas antigas podem se tornar inválidas, e a convenção precisa se adequar para continuar plenamente aplicável.
Como atualizar: quórum, assembleia e registro
Atualizar a convenção não é tarefa do síndico isoladamente nem da administradora — é uma decisão coletiva, com forma definida em lei:
- Quórum. A alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Mudar a destinação do edifício ou da unidade exige unanimidade.
- Assembleia. A deliberação ocorre em assembleia convocada na forma da convenção vigente, com pauta clara e registro em ata.
- Rerratificação e registro. Aprovada a mudança, lavra-se a rerratificação da convenção e leva-se o ato a registro no Cartório de Registro de Imóveis — sem o registro, a alteração não produz efeito contra terceiros.
É um procedimento técnico, em que cada etapa precisa respeitar a forma legal sob pena de nulidade. Entenda o ato específico de revisão na explicação sobre o que significa a rerratificação da convenção de condomínio.
Os riscos de uma convenção desatualizada
- Insegurança jurídica: cláusulas em desacordo com a lei atual podem ser declaradas inválidas, abrindo brechas em cobranças e sanções.
- Conflitos sem solução clara: sem regra para situações novas, cada caso vira discussão — e, muitas vezes, processo.
- Dificuldade de cobrar e punir: multas e penalidades mal previstas perdem eficácia, prejudicando o condomínio inteiro.
- Desvalorização e desgaste: a má gestão da norma interna afeta a convivência e a percepção de valor das unidades.
Revisar a convenção é, no fim, um investimento em previsibilidade e paz no condomínio — e quase sempre mais barato do que os litígios que a desatualização provoca. Um advogado especializado em direito imobiliário e condominial conduz a revisão com segurança, da assembleia ao registro.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção é a norma maior e estrutural do condomínio — trata de direitos, deveres, contribuições, administração e sanções. O regimento interno é a norma de detalhe, que regula o cotidiano (horários, uso de áreas comuns, pets, barulho). Em caso de conflito, prevalece a convenção, hierarquicamente superior ao regimento.
Qual o quórum para alterar a convenção de condomínio?
A alteração da convenção exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, em assembleia (art. 1.351 do Código Civil). Há uma exceção mais rígida: a mudança da destinação do edifício ou da unidade depende da aprovação por unanimidade. Por isso é fundamental conferir o quórum correto antes de deliberar — uma alteração aprovada sem o quórum legal é nula.
A convenção obriga inquilinos e visitantes?
Sim. A convenção é obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades e, uma vez registrada, é oponível a terceiros (art. 1.333 do Código Civil). Na prática, vincula proprietários, inquilinos, ocupantes a qualquer título e mesmo visitantes quanto ao uso das áreas comuns. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o que garante essa eficácia ampla.
Precisa registrar a convenção em cartório?
Para valer entre os condôminos, basta a subscrição por titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais. Mas, para ser oponível contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil). O mesmo vale para as alterações: a rerratificação só produz efeitos plenos depois de registrada.
O síndico pode mudar a convenção sozinho?
Não. A convenção é norma coletiva, e sua alteração depende de deliberação em assembleia, com o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). O síndico administra o condomínio e executa a convenção, mas não pode alterá-la por conta própria. Qualquer mudança feita sem assembleia e sem o quórum legal é inválida.
Com que frequência a convenção deve ser revisada?
Não há prazo legal, mas a recomendação prática é revisar sempre que houver mudança relevante na legislação, na realidade do prédio (novas tecnologias, novos usos) ou quando surgem conflitos recorrentes que a norma atual não resolve. Convenções com muitos anos costumam conter cláusulas defasadas ou já inválidas — uma revisão periódica preserva a segurança jurídica do condomínio.
O que é a rerratificação da convenção?
É o ato pelo qual o condomínio ratifica e retifica a convenção — ou seja, confirma o que permanece e altera o que precisa mudar, consolidando o texto atualizado. Aprovada em assembleia com o quórum legal, a rerratificação é levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos plenos, inclusive contra terceiros.
Convenção desatualizada pode invalidar uma cobrança ou multa?
Pode. Se a cláusula que fundamenta a cobrança ou a sanção estiver em desacordo com a lei atual, ela pode ser questionada e afastada, enfraquecendo a capacidade do condomínio de cobrar e punir. É um dos maiores riscos da convenção defasada: a norma existe, mas não se sustenta juridicamente. Por isso a revisão é, antes de tudo, uma proteção financeira do condomínio.
Veja também
→ Advogado imobiliário e condominial em BH: assessoria a síndicos e condomínios
→ Regimento interno: 3 razões para atualizar o regulamento do condomínio
→ Rerratificação da convenção de condomínio: o que isso significa
→ Você precisa conhecer o regimento e a convenção de condomínio
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Código Civil — arts. 1.332 a 1.334 (Condomínio Edilício e Convenção), Código Civil — art. 1.351 (Alteração da Convenção), Lei 4.591/1964 (Condomínio em Edificações), STJ — jurisprudência sobre convenção de condomínio.
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