15 jun O Que São os Contratos de Construção Assumidos pela Comissão de Representantes
O Que São os Contratos de Construção Assumidos pela Comissão de Representantes [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: “contratos de construção assumidos pela comissão” são os contratos da obra que a Comissão de Representantes passa a gerir em nome do grupo — seja porque o empreendimento adota o regime de construção por administração (preço de custo), em que a comissão administra a obra, seja porque o incorporador foi destituído e o grupo prossegue a construção (art. 43 da Lei nº 4.591/64). A Lei de Incorporações prevê dois regimes de construção — empreitada (art. 55) e administração (arts. 58 a 62) — e entender qual deles rege a sua obra é o que define o que o grupo está assumindo: direitos, custos e responsabilidades.
O que são esses contratos
Todo prédio nasce de um conjunto de contratos: o que liga os adquirentes à obra, o que liga a obra à construtora, os de fornecimento, projetos e serviços. Enquanto o incorporador conduz tudo, esses contratos correm “por baixo” — o comprador raramente os enxerga. Quando, porém, a Comissão de Representantes passa a administrar a construção, ela assume a posição de gestora dessa teia contratual: é a comissão que acompanha, fiscaliza, paga, cobra e responde pela continuidade da obra em nome do grupo.
“Assumir os contratos de construção”, portanto, não é assinar um papel só — é tomar para o grupo o leme da obra: o vínculo com quem executa, o controle do orçamento e a responsabilidade pela boa aplicação dos recursos. É um poder e, ao mesmo tempo, uma responsabilidade — e por isso precisa ser estruturado com cuidado.
Quando a comissão assume os contratos
Há dois cenários típicos:
- Construção por administração (preço de custo) — desde o início, a obra é tocada “a preço de custo”, e a lei (arts. 58 a 62 da Lei nº 4.591/64) atribui à comissão a administração: receber as contribuições dos adquirentes, contratar e pagar a execução, fiscalizar e prestar contas;
- Destituição do incorporador — quando o incorporador paralisa ou abandona a obra e é destituído pela maioria dos adquirentes (art. 43, VI), o grupo prossegue a construção, e a comissão assume a gestão dos contratos para levá-la até o fim.
O segundo cenário é o que mais aparece nos casos de crise — e se conecta diretamente à retomada da obra pelos adquirentes e à eventual contratação de uma nova construtora.
Os dois regimes: empreitada x administração
A Lei nº 4.591/64 disciplina dois regimes de construção (art. 48), e a diferença entre eles é decisiva para o que o grupo assume:
| Regime | Como funciona |
|---|---|
| Empreitada (art. 55) | O construtor entrega a obra por um preço certo, fixo ou reajustável por índices previstos. O risco do custo é dele; o grupo paga o preço pactuado. |
| Administração / preço de custo (arts. 58 a 62) | A obra é executada pelo custo real, e os adquirentes custeiam as despesas conforme vão ocorrendo. A comissão administra e fiscaliza; o risco de variação do custo recai sobre o grupo. |
Saber em qual regime a obra está — e o que o contrato efetivamente diz — é o primeiro passo de qualquer atuação. No regime de administração, a comissão tem papel ativo e contínuo; na empreitada, o foco é fiscalizar o cumprimento do preço e do prazo pactuados. Misturar os dois, ou assumir um sem entender o outro, é um erro caro.
A comissão vai assumir os contratos da obra?
Assumir a gestão da construção exige entender o regime e blindar o grupo. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa os contratos, identifica o regime e estrutura a atuação da comissão com segurança — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
O papel da comissão na gestão da obra
Assumidos os contratos, a comissão passa a exercer funções que, no regime de administração, a própria lei lhe atribui (arts. 61 e 62 da Lei nº 4.591/64):
- Receber e administrar as contribuições dos adquirentes destinadas à obra;
- Contratar, fiscalizar e pagar a execução — inclusive uma nova construtora, quando é o caso;
- Controlar o orçamento e o cronograma, exigindo a correta aplicação dos recursos;
- Prestar contas periodicamente ao conjunto dos adquirentes, com transparência;
- Representar o grupo perante fornecedores, o Judiciário e, na crise, a massa falida da incorporadora.
É um papel de gestor e fiscal ao mesmo tempo. Por isso, a comissão que assume os contratos precisa estar bem constituída e bem assessorada — o que se conecta com tudo o que tratamos sobre a Comissão de Representantes.
Assumir contratos é assumir responsabilidades
Aqui está o ponto que a empolgação de “retomar a obra” às vezes ofusca: quem assume a gestão dos contratos assume também obrigações. Pagamentos, encargos trabalhistas e previdenciários da obra, responsabilidade pela correta aplicação dos recursos, prestação de contas — tudo isso passa a ser responsabilidade da gestão. Uma comissão que assume sem estrutura, sem assessoria contábil e jurídica e sem regras claras de prestação de contas expõe o grupo e os próprios membros.
Não digo isso para assustar, mas para situar: a assunção dos contratos é um instrumento poderoso de salvar o empreendimento — desde que feita com método. Delimitar poderes, formalizar a contratação da nova execução, organizar o rateio e a prestação de contas é o que transforma a assunção em solução, e não em um novo problema.
Vale um alerta concreto: ao assumir a obra por administração, o grupo passa a lidar com encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores da construção, com a responsabilidade técnica da execução e com obrigações fiscais. Não é raro que uma comissão bem-intencionada, mas desassessorada, descubra tarde demais um passivo que poderia ter sido evitado. Montar desde o início uma estrutura de gestão — apoio contábil, controle de caixa e prestação de contas — não é luxo: é o que protege o patrimônio do grupo e blinda os membros da comissão. E cada contrato firmado em nome do grupo deve ser claro quanto a escopo, preço, garantias e responsabilidades, para não reabrir, lá na frente, a porta que se quis fechar.
Como conduzimos isso
O escritório Leandro Fialho Advogados parte da leitura dos contratos e da identificação do regime (empreitada ou administração) para definir exatamente o que o grupo vai assumir. A partir daí, estruturamos a atuação da comissão na gestão da obra: formalização da assunção, contratação segura da execução, organização do rateio e das contribuições, regras de prestação de contas e blindagem das responsabilidades. O objetivo é que a comissão administre a obra com poder e segurança — conduzindo o empreendimento até a entrega das unidades.
Precisam estruturar a gestão dos contratos da obra?
Da leitura do regime à blindagem das responsabilidades, o escritório Leandro Fialho Advogados estrutura a assunção dos contratos pela comissão com segurança — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
O que significa a comissão “assumir os contratos de construção”?
Significa que a Comissão de Representantes passa a gerir a teia contratual da obra em nome do grupo: o vínculo com quem executa, o controle do orçamento, os pagamentos e a fiscalização. Acontece no regime de construção por administração (arts. 58 a 62 da Lei 4.591/64) ou quando o incorporador é destituído (art. 43, VI) e os adquirentes prosseguem a obra.
Qual a diferença entre empreitada e administração?
Na empreitada (art. 55 da Lei 4.591/64), o construtor entrega a obra por um preço certo, fixo ou reajustável, e o risco do custo é dele. Na administração, ou “preço de custo” (arts. 58 a 62), a obra é executada pelo custo real, os adquirentes custeiam as despesas conforme ocorrem e a comissão administra — aqui, a variação de custo recai sobre o grupo. Identificar o regime define o que se está assumindo.
A comissão pode contratar uma nova construtora dentro desses contratos?
Sim, quando autorizada pela assembleia e dentro de seus poderes. Assumida a gestão da obra, é comum a comissão contratar uma nova construtora para concluir a execução, gerindo o respectivo contrato e o rateio dos custos. Tratamos desse passo em detalhe no conteúdo sobre contratar uma nova construtora para terminar a obra.
Quem assume a comissão fica responsável pessoalmente?
A comissão age em nome do grupo, mas a gestão de contratos envolve obrigações (pagamentos, encargos, prestação de contas) que, sem estrutura adequada, podem expor os membros. Por isso a delimitação clara de poderes, a assessoria contábil e jurídica e regras transparentes de prestação de contas são essenciais — protegem tanto o grupo quanto quem aceita integrar a comissão.
Como sei em qual regime a minha obra está?
Pela leitura dos contratos do empreendimento (memorial, contrato de construção, instrumentos com os adquirentes) e do registro da incorporação. Os documentos indicam se a obra é por empreitada (preço certo) ou por administração (preço de custo). Essa análise é o ponto de partida obrigatório antes de a comissão assumir qualquer gestão.
No preço de custo, o valor da obra pode aumentar?
Pode. No regime de administração, os adquirentes custeiam o custo real da construção, que varia conforme preços de insumos e mão de obra. É a diferença em relação à empreitada de preço fixo. Justamente por isso, a fiscalização rigorosa do orçamento pela comissão — e a transparência na prestação de contas — são tão importantes para conter custos e evitar abusos.
A assunção dos contratos depende da assembleia?
Em regra, sim. As decisões estruturantes — destituir o incorporador, assumir a gestão, contratar nova execução, aprovar o rateio — passam pela assembleia, que confere à comissão os poderes para agir. A assembleia decide; a comissão executa. Por isso a assunção dos contratos costuma vir acompanhada de deliberações assembleares bem documentadas.
Como o escritório atua nesse processo?
Lemos os contratos e identificamos o regime, definimos o que o grupo vai assumir e estruturamos a atuação da comissão: formalização da assunção, contratação segura da execução, organização do rateio e das contribuições, regras de prestação de contas e blindagem das responsabilidades. O formato e os honorários são apresentados de forma transparente após a análise do caso, em conversa reservada.
Veja também
→ Comissão de Representantes: como o grupo ganha poder de decisão
→ Contratar uma nova construtora para terminar a obra: rateio e contrato
→ Construtora faliu ou abandonou a obra? Os adquirentes podem assumir e concluir
→ Advogado especialista em direito imobiliário em Belo Horizonte
Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — art. 48 (regimes de construção), art. 55 (empreitada), arts. 58 a 62 (administração e Comissão de Representantes), art. 43 (destituição do incorporador).
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