15 jun Construtora Faliu ou Abandonou a Obra? Os Adquirentes Podem Assumir e Concluir
Construtora Faliu ou Abandonou a Obra? Os Adquirentes Podem Assumir e Concluir [2026]
Última atualização: 14/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: a falência ou o abandono da obra pela construtora não condena os adquirentes a perder o que investiram. A Lei de Incorporações garante ao grupo de compradores o direito de, reunidos em assembleia, destituir a incorporadora inadimplente e assumir a obra para concluí-la — recebendo, ao final, suas unidades (art. 43, VI, e art. 49 da Lei nº 4.591/64). Havendo patrimônio de afetação, a obra fica blindada da massa falida (art. 31-A e art. 119, IX, da Lei nº 11.101/2005). O caminho existe — mas tem prazos, exige organização e cada passo precisa de blindagem jurídica. Conduzido com método, o grupo sai do prejuízo e chega às chaves.
Sim, é possível — e é um direito dos adquirentes
Poucos compradores sabem, mas a lei brasileira antecipou o pior cenário e deu uma saída ao grupo. O art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64 é claro: se o incorporador, sem justa causa, paralisa as obras por mais de 30 dias ou retarda excessivamente o andamento, ele pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes — e os interessados ficam autorizados a prosseguir na obra.
Em outras palavras: o destino do empreendimento deixa de estar nas mãos da construtora falida e passa para as mãos do grupo. Não é um favor nem uma exceção rara — é um direito previsto em lei, reforçado quando o empreendimento conta com patrimônio de afetação. O que separa o grupo que recupera o investimento daquele que o perde quase nunca é a lei: é a organização e a rapidez com que cada passo é dado.
O caminho da retomada: a visão geral
A retomada de uma obra parada segue uma lógica que, vista de cima, tem etapas bem definidas:
- Organização do grupo — identificar e reunir os adquirentes, mapear a situação da obra, do contrato e da matrícula;
- Assembleia geral — o foro onde o grupo delibera e decide os rumos, com validade para todos (art. 49 da Lei 4.591/64);
- Destituição da incorporadora e eleição da Comissão de Representantes — afastar quem falhou e constituir quem vai representar o grupo (arts. 43 e 50);
- Assunção da obra e dos recursos — assumir o empreendimento, especialmente quando há patrimônio de afetação;
- Contratação de nova construtora e rateio — retomar a execução com segurança contratual e divisão justa dos custos;
- Conclusão, individualização e averbação — terminar a obra, obter o habite-se e registrar cada unidade no nome do seu dono.
Cada uma dessas etapas é, na verdade, um capítulo com regras próprias, prazos e armadilhas — e é por isso que dedicamos um conteúdo específico a cada uma (você encontra os links ao final). Aqui interessa fixar uma ideia: o mapa existe. O que define o resultado é percorrê-lo na ordem certa, no tempo certo e com cada decisão juridicamente blindada.
O patrimônio de afetação muda o jogo
Quando o empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/64), o terreno, a obra e os recursos ficam apartados do patrimônio da incorporadora. A consequência, na falência, é decisiva: o art. 119, IX, da Lei nº 11.101/2005 determina que o patrimônio de afetação permanece separado dos bens do falido até cumprir a sua finalidade — ou seja, a obra não é arrastada para a massa falida.
Na prática, é o escudo que permite ao grupo assumir o empreendimento e levá-lo até o fim. Mas atenção: essa proteção não opera no automático. Ela precisa ser corretamente invocada e administrada — e os caminhos mudam conforme exista ou não a afetação. Identificar isso logo no início é o que define toda a estratégia.
A obra do seu imóvel parou ou a construtora faliu?
Quanto antes o grupo se organiza, maiores as chances de concluir o empreendimento. O escritório Leandro Fialho Advogados avalia a situação da obra, da falência e do patrimônio de afetação e conduz cada etapa da retomada — em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
A força (e a economia) de agir em grupo
Diante de uma obra parada, o instinto de muitos é tentar resolver sozinho o seu caso — correr atrás do “seu” apartamento. É justamente o caminho mais frágil. A lei pensou o problema de forma coletiva: é o conjunto dos adquirentes que delibera, destitui, assume e conclui. Quanto mais unido o grupo, mais forte a sua posição.
Agir em grupo traz três vantagens concretas: (1) poder de decisão — as deliberações da assembleia valem para todos; (2) divisão de custos — as despesas da retomada e da assessoria se diluem entre muitos, tornando viável o que sozinho seria caríssimo; e (3) força de negociação — um grupo organizado conversa de igual para igual com a massa falida, com novas construtoras e com o Judiciário. Sozinho, você é um credor entre muitos. Organizado, o grupo é o dono do empreendimento.
Por que improvisar pode custar a obra inteira
Cada etapa da retomada tem um ponto de ruptura. Uma assembleia convocada de forma irregular tem suas decisões anuladas. Uma destituição mal fundamentada é derrubada na Justiça pela construtora, fazendo o grupo perder meses preciosos. Um rateio mal calculado gera conflito interno e novas dívidas. Um prazo de habilitação perdido na falência pode significar ficar para trás na fila dos recursos.
O custo de errar aqui não é uma multa — é, no limite, a obra inteira e o investimento de uma vida. Não por acaso, esse é um dos cenários do Direito Imobiliário em que a diferença entre uma condução técnica e uma tentativa amadora se mede em patrimônio. É um campo para se pisar com método, não com improviso.
Como conduzimos o grupo até as chaves
O escritório Leandro Fialho Advogados atua ao lado do grupo de adquirentes em todas as etapas da retomada: do diagnóstico inicial da obra, do contrato e da situação falimentar, passando pela organização do grupo e pela condução jurídica da assembleia e da destituição, pela estruturação da Comissão de Representantes, pela assunção do patrimônio de afetação, pela contratação segura da nova construtora e pelo rateio, até a conclusão, a individualização e a averbação das unidades.
Não prometemos milagre: prometemos método, presença em cada passo e a segurança jurídica que transforma um grupo de credores assustados em um grupo de proprietários a caminho das chaves. Cada decisão blindada, cada prazo respeitado, cada documento no lugar certo. É assim que se conclui uma obra que parecia perdida.
São vários adquirentes na mesma obra? Juntos, vocês têm mais força.
Reúna os compradores e fale com quem conhece o caminho. O escritório Leandro Fialho Advogados organiza o grupo, conduz a assembleia e a retomada e divide a estratégia em passos seguros até a entrega das unidades. Agende uma conversa e dê o primeiro passo.
Perguntas frequentes
É possível mesmo terminar a obra se a construtora faliu?
Sim. A Lei de Incorporações (art. 43, VI, da Lei 4.591/64) permite que os adquirentes, em assembleia, destituam a incorporadora que paralisou a obra e prossigam na construção. Quando há patrimônio de afetação, a obra fica separada da massa falida (art. 119, IX, da Lei 11.101/2005), o que viabiliza ao grupo assumir o empreendimento e concluí-lo. O direito existe; o que faz a diferença é a organização e a condução jurídica corretas.
Quanto tempo temos para agir?
Tempo é o recurso mais escasso aqui. Há prazos formais — como os de habilitação de crédito na falência e os de manifestação em assembleia — e há o fator físico: uma obra parada se deteriora, encarece e perde valor a cada mês. Quanto antes o grupo se organiza e age, maior a chance de concluir o empreendimento sem perdas maiores. A demora é o principal inimigo dos adquirentes.
Os adquirentes vão ter que pagar de novo pela obra?
Para concluir a obra, o grupo em regra arca com o custo da etapa que falta — rateado entre os adquirentes —, aproveitando os recursos e o estágio já existentes, sobretudo quando há patrimônio de afetação. A boa notícia é que esse custo, dividido entre muitos e somado ao que já foi pago, costuma ser muito menor do que perder o imóvel. O cálculo correto do rateio é uma das etapas que mais exigem técnica, justamente para ser justo e sustentável.
Dá para resolver isso sozinho ou precisamos de advogado?
Tecnicamente, o direito é do grupo; na prática, cada etapa tem formalidades cujo descumprimento anula o processo e devolve o poder à construtora. Uma assembleia convocada errado, uma destituição mal fundamentada ou um contrato de retomada frágil podem custar meses e o próprio empreendimento. Por envolver direito imobiliário, falimentar e contratual ao mesmo tempo — e um patrimônio elevado —, é um cenário que pede condução jurídica especializada do início ao fim.
E se a construtora estiver em recuperação judicial, e não falida?
Muda o cenário, mas não tira os direitos do grupo. Na recuperação judicial, a empresa segue operando sob supervisão, e os adquirentes precisam acompanhar de perto o plano e a situação da obra para proteger seus interesses. Havendo patrimônio de afetação, ele permanece separado e destinado àquela obra. A estratégia é diferente da falência pura, e definir corretamente em qual cenário o grupo está é o ponto de partida de qualquer atuação.
O patrimônio de afetação garante que não vamos perder o imóvel?
Ele é a proteção mais forte que existe: por força do art. 119, IX, da Lei 11.101/2005, mantém a obra separada da massa falida, destinada a ser concluída e entregue aos adquirentes. Mas não é um botão automático — a proteção precisa ser invocada e administrada corretamente, e nem todo empreendimento adotou o regime. Verificar se há afetação averbada na matrícula é uma das primeiras providências, porque ela define todo o caminho seguinte.
Somos poucos adquirentes. Ainda vale a pena?
Vale avaliar em qualquer cenário. A lógica coletiva da lei funciona mesmo em grupos menores, e o que está em jogo — o imóvel e o valor já investido — quase sempre justifica a mobilização. O tamanho do grupo influencia a estratégia e o rateio, não o direito de retomar a obra. O primeiro passo é o diagnóstico do caso concreto para dimensionar a viabilidade.
Como o escritório atua e cobra nesse tipo de caso?
Atuamos ao lado do grupo em todas as etapas — da assembleia à entrega das unidades — com a estratégia definida a partir do caso concreto. Cada situação tem uma complexidade própria (estágio da obra, falência ou recuperação, existência de afetação, número de adquirentes), por isso os honorários e o formato da atuação são apresentados de forma transparente após a análise inicial, em conversa reservada. Agende um contato para avaliarmos o seu caso.
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Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 4.591/1964 — arts. 43, 49 e 50 (incorporação, assembleia e comissão de representantes), Lei nº 4.591/1964 — art. 31-A (patrimônio de afetação), Lei nº 11.101/2005 — art. 119, IX (afetação na falência).
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