O que é Servidão de Passagem

A servidão de passagem é um direito garantido pelo Código Civil que permite que um imóvel (chamado dominante) utilize parte de outro (serviente) para ter acesso a uma via pública, estrada, ou a serviços essenciais como energia, água e esgoto.

Na prática, ela assegura que nenhum imóvel fique sem acesso, garantindo o uso justo e equilibrado entre vizinhos.
Essa autorização pode ser formalizada por escritura pública ou decisão judicial, e deve ser registrada na matrícula dos imóveis envolvidos.

 Importante: Regularizar a servidão de passagem evita disputas, garante a validade jurídica e protege o direito de circulação, tanto em imóveis urbanos quanto rurais. Diferenças entre Servidão Urbana e Rural

Embora o conceito seja o mesmo, o contexto muda bastante entre a cidade e o campo.
Veja as principais diferenças:

Servidão em Imóveis Urbanos

• Visa acesso a garagens, fundos de residências, prédios ou galpões;

• Exige registro em cartório para ter validade legal;

• Pode ser gratuita ou onerosa, dependendo do acordo entre as partes.

 Servidão em Imóveis Rurais

• Muito comum em propriedades voltadas à produção agrícola;

• Pode envolver passagem de gado, colheita ou ligação com estradas vicinais;

• Deve respeitar a função social da propriedade e os limites ambientais.

 Dica: Em ambos os casos, a servidão deve ser proporcional e não causar prejuízo excessivo ao imóvel serviente.

 Como Formalizar a Servidão de Passagem

Para que o direito seja reconhecido e protegido, siga os passos abaixo:

•  Negociação amigável: Converse com o vizinho e defina o trajeto e o tipo de uso da passagem.
  
•  Redação da escritura pública: Um advogado pode ajudar a descrever detalhadamente as condições e limites da servidão.
  
• Registro no cartório de imóveis: É o que confere validade e segurança jurídica ao acordo.
   
• Atualização da planta e do memorial descritivo: Deve indicar a área exata da passagem.
   
• Evite acordos informais: Sem registro, o direito pode ser contestado por futuros proprietários.

 Saiba mais sobre regularização de imóveis em nossa página de Direito Imobiliário.

 Conflitos mais comuns e como evitá-los

Grande parte das ações judiciais envolvendo vizinhos decorre da falta de formalização da servidão.
Os problemas mais frequentes são:

• Bloqueio da passagem após a venda do terreno;

• Alteração unilateral do trajeto;

• Danos causados pelo uso inadequado da via;

• Falta de registro em cartório.

 Dica prática: Se o acesso ao seu imóvel depende de uma passagem existente há anos, consulte um advogado especializado para formalizá-la. Em muitos casos, é possível reconhecer o direito pela usucapião de servidão.

 Leia também: Defesa em Usucapião – Como se Defender da Ação de Usucapião.

 Aspectos Legais e Jurisprudência

O art. 1.378 a 1.386 do Código Civil tratam da servidão como um direito real, oponível a terceiros.
Além disso, a jurisprudência do STJ reforça que a servidão deve ter um interesse permanente e funcional — ou seja, não pode servir apenas à conveniência pessoal de um dos vizinhos.

 Base legal:

• Código Civil – Artigos 1.378 a 1.386

• Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos

• Jurisprudência: STJ, REsp 1.978.432/SP

 Conclusão

A servidão de passagem é uma ferramenta essencial para garantir o direito de acesso e a convivência harmônica entre propriedades.
Formalizar o acordo evita litígios, protege os proprietários e traz segurança jurídica duradoura.

 Consultório Jurídico Dica: Não espere o problema acontecer — regularize hoje mesmo sua passagem e evite bloqueios e disputas futuras.

 Fale com um advogado especialista em Direito Imobiliário e garanta tranquilidade na posse do seu imóvel.