O que é o Desmembramento de Imóvel

O desmembramento de imóvel é o processo que permite dividir um terreno em partes menores, cada uma com matrícula e numeração independentes.
Ele é regulamentado pela Lei nº 6.766/79 e por normas municipais, que determinam os tamanhos mínimos e requisitos técnicos.

Na prática, o desmembramento é essencial para vender partes de um terreno, regularizar construções já existentes ou formalizar divisões entre herdeiros.

Importante: se o desmembramento for feito sem aprovação da prefeitura, o proprietário pode sofrer multas, embargos de obras e até impossibilidade de venda.

 Quando o Desmembramento é Obrigatório

Você precisa fazer o desmembramento quando:

• Pretende vender ou transferir apenas uma parte do terreno;

• Vai construir mais de um imóvel na mesma área;

• Deseja regularizar uma divisão antiga feita sem escritura;

• Precisa obter financiamento imobiliário de cada parte individualmente.

 Erro comum: muitos proprietários acreditam que a divisão feita “de boca” ou em contrato particular é suficiente — não é.
Sem o registro formal, o novo terreno não existe legalmente.

Documentos Necessários

Para protocolar o pedido de desmembramento, o proprietário deve reunir:

• Matrícula atualizada do imóvel;

• Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto;

• ART ou RRT do responsável técnico;

• Certidões negativas municipais e estaduais;

• Requerimento de desmembramento na prefeitura;

• Comprovante de quitação de IPTU e taxas municipais.

Dica: os municípios têm prazos próprios para análise do pedido. Em Belo Horizonte, por exemplo, o tempo médio é de 30 a 90 dias, dependendo da complexidade.

 Etapas do Processo de Desmembramento

•  Análise técnica: um engenheiro faz o levantamento topográfico e elabora os documentos.
  
•  Protocolo na prefeitura: o pedido é avaliado quanto à legislação urbana e ambiental.
  
•  Emissão da aprovação: o órgão técnico emite o alvará ou certidão de desmembramento.
  
•  Registro em cartório: cada nova área ganha matrícula individual.
  
•  Atualização junto à prefeitura: cadastro e cobrança de IPTU passam a ser separados.

 Saiba mais sobre como isso se conecta ao Direito Imobiliário.

Vantagens de Regularizar o Desmembramento

• Segurança jurídica para compra e venda;

• Valorização do imóvel e possibilidade de financiamento;

• Evita multas e embargos por irregularidade;

• Facilita heranças e inventários;

• Permite emissão de novos registros e endereços.

Consultório Jurídico Dica: o desmembramento também pode corrigir problemas em escrituras antigas e permitir a regularização de imóveis herdados ou adquiridos por usucapião.

Consequências de Não Regularizar

Deixar o imóvel sem desmembramento formal pode gerar:

• Impossibilidade de vender uma parte do terreno legalmente;

• Negativa de registro de escritura em cartório;

• Multas urbanísticas;

• Problemas em inventários e partilhas futuras.

Em casos mais graves, a prefeitura pode embargar obras ou negar alvarás de construção até que o processo seja regularizado.

Conclusão

O desmembramento de imóvel é mais do que uma exigência burocrática — é uma garantia de segurança e valorização patrimonial.
Regularizar seu terreno evita dores de cabeça e assegura liberdade para vender, construir e herdar sem entraves.

Dica final: com o acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário, é possível agilizar o processo, garantir a legalidade e evitar indeferimentos técnicos.

 Entre em contato com o Consultório Jurídico e receba orientação completa sobre a regularização do seu imóvel.