24 nov Distrato de contrato de compra e venda de imóvel na planta
Atualizado em 19 de junho de 2026
Distrato de Imóvel na Planta: Como Cancelar o Contrato com a Construtora e Reaver os Valores [2026]
Última atualização: 13/06/2026 | Por Leandro Fialho — OAB/MG 156.191
Resposta direta: distrato de imóvel na planta é o desfazimento do contrato de compra firmado com a incorporadora antes da entrega das chaves. Ele é regido pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que inseriu o art. 67-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64). O quanto você recebe de volta depende de quem deu causa: se a desistência for sua, a incorporadora pode reter uma pena de até 25% (ou até 50% com patrimônio de afetação — embora o STJ venha limitando a 25%), além de corretagem e taxa de fruição; se a culpa for da construtora (atraso de obra além do prazo de tolerância), você tem direito à devolução de 100% do que pagou, corrigida, conforme a Súmula 543 do STJ.
O que é distrato de imóvel na planta
O distrato de imóvel na planta é o instrumento jurídico que encerra o contrato de compra e venda firmado com a construtora ou incorporadora antes da conclusão da obra, com a devolução dos valores pagos na forma da lei. Ele se apoia no Código Civil (art. 472 e art. 475), no Código de Defesa do Consumidor (art. 53, que proíbe a perda total das parcelas pagas) e, sobretudo, na Lei do Distrato.
Como a compra na planta é feita diretamente da incorporadora, ela se enquadra nas regras específicas de incorporação imobiliária — diferentemente da venda de um imóvel pronto entre particulares, que segue apenas o Código Civil e o que foi pactuado. É essa diferença que torna o distrato na planta um cenário com regras próprias de retenção, prazos e devolução.
A Lei do Distrato e o imóvel na planta
A Lei nº 13.786/2018 inseriu o art. 67-A na Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações) e trouxe regras objetivas para a desistência e a resolução dos contratos de incorporação e de loteamento: o que pode ser retido, os prazos de devolução, a existência de patrimônio de afetação e a obrigação de um quadro-resumo claro, destacando os valores e as penalidades. Antes dela, a matéria era resolvida quase só pela jurisprudência.
Na prática, é nesse contrato com a incorporadora que se encontram as cláusulas que definem quanto você recebe de volta. Por isso, a leitura do contrato e do quadro-resumo é o primeiro passo de qualquer distrato na planta.
Quando cabe o distrato na planta
Os cenários mais comuns que autorizam o desfazimento do contrato de imóvel na planta são:
- Atraso superior ao prazo de tolerância — a lei admite, em regra, até 180 dias de tolerância sobre a data prevista de entrega. Esgotado esse prazo sem a entrega, configura-se inadimplemento da construtora.
- Alteração substancial do projeto — mudança relevante de metragem, planta ou itens prometidos (área de lazer, acabamento) em relação ao que foi contratado.
- Problemas no financiamento por falha da incorporadora — quando a negativa do crédito decorre de pendências documentais do empreendimento, e não do comprador.
- Indícios de insolvência da construtora — obras paradas, protestos e fornecedores deixando a obra, sinais de risco de recuperação judicial.
- Desistência do comprador — mudança de planos ou dificuldade financeira, sem culpa da construtora. Aqui há retenção, como se vê abaixo.
Cada motivo tem consequência diferente sobre a devolução. Por isso, antes de comunicar a desistência, vale analisar o contrato e a situação concreta — especialmente porque a compra de imóvel na planta tem riscos próprios.
Devolução de valores: desistência x culpa da construtora
Tudo gira em torno de quem deu causa ao desfazimento. São dois cenários bem distintos:
| Cenário | Quanto você recebe de volta |
|---|---|
| Desistência do comprador (sem culpa da construtora) | O total pago menos a pena de até 25% (ou até 50% com afetação — STJ limita a 25%), corretagem e fruição |
| Culpa da construtora (atraso além da tolerância) | 100% do que pagou, em parcela única, sem multa e corrigido (Súmula 543 do STJ) |
Se a desistência for sua, a incorporadora pode aplicar deduções cumulativas previstas no art. 67-A: a pena convencional de até 25% da quantia paga (ou até 50% no regime de patrimônio de afetação); a comissão de corretagem, quando paga; a taxa de fruição (em regra 0,5% ao mês sobre o valor atualizado, se você já ocupou o imóvel); além de impostos e condomínio do período. Atenção ao ponto decisivo: embora a lei admita 50% com afetação, o STJ tem limitado a retenção a 25% mesmo nesse regime, por reputar abusivo o percentual maior — o que costuma reduzir bastante o que se perde. Os detalhes de cada dedução estão no nosso guia completo de distrato imobiliário.
Se a culpa for da construtora — o caso mais comum na planta, o atraso de obra além do prazo de tolerância —, a lógica se inverte: você tem direito à devolução de 100% do que pagou, de uma só vez, sem qualquer retenção e corrigido monetariamente (em regra pelo INCC), conforme a Súmula 543 do STJ. Nesse cenário, a comissão de corretagem também deve ser devolvida, e ainda é possível pleitear indenização pelo período de atraso (por exemplo, o valor de um aluguel equivalente).
A construtora atrasou ou a retenção proposta está alta demais?
Antes de assinar qualquer distrato, vale conferir se o percentual retido respeita a Lei 13.786/2018 e se não há cobranças indevidas. O escritório Leandro Fialho Advogados analisa o contrato, calcula o que você tem a receber e conduz a negociação ou a ação em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais.
Passo a passo do distrato na planta
- Análise contratual e documental — revise o contrato e o quadro-resumo, identifique cláusulas de retenção e prazos descumpridos e reúna a documentação (contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, e-mails e mensagens com a construtora, fotos da obra).
- Notificação extrajudicial — formalize por escrito o pedido de distrato, com fundamentação jurídica. Uma notificação bem fundamentada resolve boa parte dos casos sem ação judicial.
- Tentativa de acordo — negocie termos justos de devolução. Cuidado com propostas de parcelamento longo sem garantias e com a “migração” forçada para outro empreendimento.
- Ação judicial (se necessário) — não havendo acordo, ajuíza-se a ação de rescisão com restituição, em regra com pedido de tutela de urgência para suspender pagamentos.
- Execução — obtida a decisão, acompanha-se o cumprimento até o efetivo recebimento dos valores.
Documentar toda a comunicação com a construtora desde o início — inclusive promessas feitas por e-mail e mensagens — fortalece muito a posição do comprador.
Riscos e armadilhas mais comuns
- Cláusula de retenção abusiva — contratos que preveem reter metade ou mais dos valores pagos a título de “multa”. O STJ limita a retenção, em regra, a 25%; cláusulas acima disso podem ser revistas judicialmente.
- Migração forçada para outro empreendimento — a construtora oferece “crédito” em outro lançamento como única saída. O CDC garante o direito à devolução em dinheiro.
- Prescrição — deixar o tempo passar pode comprometer o direito de reaver os valores. Aja assim que identificar o descumprimento.
- Recuperação judicial da construtora — se a empresa entra em recuperação, o comprador pode virar credor numa longa fila. Agir antes, ao primeiro sinal de risco, faz diferença.
- Documentação incompleta — sem comprovantes e registro das promessas, fica difícil demonstrar o que foi pago e o que foi descumprido.
O papel do advogado
No distrato na planta, pequenas diferenças de interpretação valem muito dinheiro: o percentual de retenção, a base de cálculo, a correção, a comissão de corretagem e a taxa de fruição. O advogado de direito imobiliário lê o contrato e o quadro-resumo, calcula o valor real a restituir, conduz a negociação e, se preciso, a ação — protegendo o comprador de retenções abusivas e buscando, nos casos de culpa da construtora, a devolução integral e a indenização cabível.
Vai cancelar a compra do seu imóvel na planta?
Seja por desistência ou por atraso da obra, o distrato bem conduzido é o que separa recuperar a maior parte do que você pagou de aceitar uma perda desnecessária. O escritório Leandro Fialho Advogados orienta cada etapa em Belo Horizonte e em toda Minas Gerais. Agende uma conversa.
Perguntas frequentes
Comprei na planta e a obra atrasou. Tenho direito ao distrato?
Em regra, sim. A Lei do Distrato admite um prazo de tolerância (em geral de até 180 dias) sobre a data prevista de entrega. Esgotado esse prazo sem a entrega, configura-se inadimplemento da construtora, e o comprador pode rescindir o contrato com devolução de 100% do que pagou, de uma só vez, sem multa e corrigido — conforme a Súmula 543 do STJ —, ou manter o contrato e pleitear indenização pelo atraso.
Se eu desistir da compra na planta, quanto perco?
Na desistência por sua iniciativa, a incorporadora pode reter uma pena de até 25% dos valores pagos (ou até 50% no regime de patrimônio de afetação), além de comissão de corretagem e taxa de fruição se você já ocupou o imóvel. Mas o STJ tem limitado a retenção a 25% mesmo com patrimônio de afetação, e cláusulas acima do legal podem ser revistas. A conta exata depende do contrato e do quadro-resumo.
O que é patrimônio de afetação e como ele afeta a devolução?
É o regime em que os recursos do empreendimento ficam segregados, vinculados exclusivamente àquela obra — o que dá mais proteção ao comprador durante a construção. Em contrapartida, na desistência a lei admite pena de até 50% e a devolução pode ser feita em até 30 dias após a expedição do habite-se. Ainda assim, o STJ tem limitado a retenção efetiva a 25%.
Consigo recuperar a comissão de corretagem no distrato na planta?
Depende de quem deu causa. Se a desistência partiu do comprador, a corretagem efetivamente paga não é devolvida (art. 67-A, I). Já quando o distrato decorre de culpa da construtora — como o atraso de obra —, o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, inclusive da corretagem. A culpa de quem rompe o contrato é o que define se a corretagem volta ou não.
Quanto tempo demora para reaver o dinheiro?
Varia conforme o caminho. Pela via extrajudicial, havendo acordo, costuma ficar na faixa de algumas semanas a poucos meses. Pela via judicial, o tempo é maior, mas a tutela de urgência pode suspender pagamentos e antecipar providências já no início do processo. O prazo real depende do caso e da postura da construtora.
Preciso de advogado para distratar um imóvel na planta?
Não é uma obrigação legal para negociar, mas é altamente recomendável. As incorporadoras têm departamentos jurídicos voltados a minimizar devoluções, e a diferença entre aceitar uma proposta e exigir o que a lei garante costuma ser grande. A análise do contrato por um advogado evita aceitar retenções abusivas e cobranças indevidas.
A Lei do Distrato vale para a compra de um imóvel usado entre particulares?
Não diretamente. A Lei nº 13.786/2018 foi feita para contratos de incorporação imobiliária e de loteamento — a compra direto da incorporadora, como ocorre no imóvel na planta. Na venda entre particulares de um imóvel usado, valem as regras gerais do Código Civil e o que foi pactuado, sem os percentuais específicos da Lei do Distrato.
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Fontes oficiais utilizadas neste artigo: Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), Lei nº 4.591/1964 (Incorporações — art. 67-A), Código Civil (arts. 472 a 475), Código de Defesa do Consumidor (art. 53), Súmula 543 do STJ.
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