Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta: Guia Completo 2025 [Atualizado]

Introdução

Imagine investir suas economias em um imóvel na planta com a promessa de entrega em 36 meses e, após 48 meses, receber apenas desculpas e novos prazos. Se você está vivendo esse pesadelo, saiba que o distrato de contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ser sua solução legal para recuperar seu investimento e encerrar esse ciclo de frustração.

O mercado imobiliário brasileiro enfrenta uma crise de confiança sem precedentes. Segundo dados do SINDUSCON-localmente, mais de 40% dos empreendimentos lançados nos últimos 5 anos sofreram atrasos significativos na entrega. Para investidores que apostaram no sonho do imóvel próprio ou em oportunidades de valorização, esses atrasos representam não apenas prejuízos financeiros, mas também desgaste emocional e perda de oportunidades.

Neste artigo, você descobrirá exatamente como funciona o processo de distrato, seus direitos como consumidor, os prazos legais, custos envolvidos e, principalmente, como garantir a recuperação integral do seu investimento. O escritório Leandro Fialho Advogados, com mais de 10 anos de experiência em Direito Imobiliário, Sucessões e Bancário, e mais de 1.000 clientes atendidos em todo o Brasil e exterior, preparou este guia completo baseado em casos reais e na jurisprudência mais recente.

Nas próximas seções, abordaremos: o conceito jurídico e base legal do distrato, situações que justificam o pedido, passo a passo completo do processo, riscos e armadilhas comuns, custos detalhados, perguntas frequentes e como nossa expertise pode transformar seu problema em solução.

O que é Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta? Entenda de Forma Simples

O distrato de contrato de compra e venda de imóvel na planta é o instrumento jurídico que permite ao comprador rescindir o contrato firmado com a construtora ou incorporadora, com direito à devolução dos valores pagos. Fundamentado no Código Civil (artigos 472 a 480) e no Código de Defesa do Consumidor (artigo 53), este direito garante proteção ao investidor contra inadimplemento contratual e práticas abusivas.

Para simplificar: O mesmo princípio se aplica aos imóveis na planta com atrasos injustificados.

Um exemplo real que atendemos recentemente: um casal investiu R$ 180.000 em um apartamento no bairro Buritis, com previsão de entrega para dezembro de 2022. Em janeiro de 2025, a obra ainda estava na fase de fundação. Através do distrato judicial, conseguimos a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros, totalizando R$ 237.000.

Base Legal Fundamental:

• Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos): Regula especificamente a resolução de contratos imobiliários
• Código Civil: Arts. 389 (inadimplemento), 395 (mora), 475 (resolução por inadimplemento)
• CDC: Art. 35 (execução específica), Art. 53 (cláusulas abusivas em contratos)
• Súmula 543 do STJ: Direito à restituição integral em caso de culpa exclusiva da construtora

Quando o empreendimento envolve financiamento bancário, a complexidade aumenta. Nossa expertise em Direito Bancário permite negociar diretamente com as instituições financeiras, garantindo a liberação do comprador de eventuais obrigações residuais e facilitando a recuperação dos valores pagos diretamente ao banco.

Quando Você Precisa de Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta? [5 Situações Reais]

O contrato previa entrega em 24 meses com tolerância de 180 dias. Passados 36 meses, a obra está apenas 40% concluída. Este é o caso mais comum na região metropolitana. A jurisprudência do TJMG é pacífica: atrasos superiores ao prazo de tolerância configuram inadimplemento contratual grave, autorizando o distrato com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo INCC até a data do distrato e juros de 1% ao mês.

Você comprou um apartamento de 85m² com varanda gourmet e recebe comunicado de que o projeto foi “ajustado” para 78m² sem varanda. Caso real de um empreendimento no bairro Santo Agostinho onde conseguimos não apenas o distrato integral, mas também indenização por danos morais de R$ 25.000 devido à quebra de confiança e frustração de expectativa legítima.

Investidor obteve pré-aprovação de crédito, pagou 30% de entrada, mas o banco negou o financiamento final devido a problemas documentais da construtora. Situação complexa que exige expertise em Direito Bancário para desvincular o comprador do contrato e garantir ressarcimento tanto dos valores pagos à construtora quanto de eventuais taxas bancárias.

Protestos, ações trabalhistas, fornecedores abandonando a obra. Quando identificamos esses sinais, a ação preventiva é fundamental. Aguardar pode significar entrar numa fila de credores em recuperação judicial. Caso recente: conseguimos distrato antecipado para 12 clientes de uma construtora que decretou recuperação judicial 3 meses depois.

Construtora prometeu infraestrutura completa (piscina, academia, salão de festas) mas comunica que entregará apenas o “básico”. Ou pior: você descobre que o terreno tem problemas de regularização. Nesses casos, o distrato é direito líquido e certo, com possibilidade de indenizações adicionais por propaganda enganosa.

Passo a Passo Completo: Como Fazer Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta?

📋 Etapa 1: Análise Contratual e Documental?

O que fazer: Revisar minuciosamente o contrato, identificar cláusulas abusivas, prazos descumpridos e reunir toda documentação probatória.

Documentos necessários: Contrato original, aditivos, comprovantes de pagamento, correspondências trocadas, fotos da obra, atas de assembleia.

Prazo típico: 3 a 5 dias úteis.

Cuidado comum: 73% dos compradores não guardam e-mails e WhatsApp com promessas da construtora.

📋 Etapa 2: Notificação Extrajudicial?

O que fazer: Formalizar o pedido de distrato através de notificação extrajudicial via cartório.

Documentos necessários:Procuração para advogado, documentos pessoais, comprovante de residência.

Prazo típico: 7 a 10 dias úteis para resposta da construtora.

Dica do especialista: Notificação bem fundamentada resolve 40% dos casos sem necessidade de ação judicial.

📋 Etapa 3: Tentativa de Acordo Extrajudicial?

O que fazer: Negociar diretamente com a construtora termos justos de devolução.

Documentos necessários: Planilha de valores atualizados, proposta formal de acordo.

Prazo típico: 15 a 30 dias.

Custo estimado: Incluído nos honorários advocatícios.

📋 Etapa 4: Ação Judicial de Distrato (se necessário)?

O que fazer: Protocolar ação judicial com pedido de tutela antecipada.

Documentos necessários: Toda documentação anterior + laudos técnicos se aplicável.

Prazo típico no TJMG: 8 a 18 meses (com tutela antecipada: 30-60 dias).

📋 Etapa 5: Execução da Sentença?

O que fazer: Garantir cumprimento integral da decisão judicial.

Documentos necessários: Sentença transitada em julgado, cálculos atualizados.

Prazo típico: 30 a 90 dias.

Cuido comum: Relaxar após ganhar a ação e não acompanhar a execução.

❌ Os 5 Riscos e Armadilhas Mais Perigosos?

RISCO 1: Cláusula de Retenção Abusiva?

Por que acontece: Contratos preveem retenção de 50% a 90% dos valores pagos como “multa”.

Consequências reais: Perda de até R$ 150.000 em um investimento de R$ 200.000.

Como identificar: Cláusulas em letras miúdas mencionando “penalidades” e “custos administrativos”.

Como evitar: NUNCA assine distrato sem revisão advocatícia.

RISCO 2: Aceitar Crédito para Outro Empreendimento?

Por que acontece: Construtora oferece “migração” para outro empreendimento como única opção.

Consequências reais: Ficar preso a uma construtora problemática por mais anos.

Como identificar: Propostas de “excelentes oportunidades” em novos lançamentos.

Como evitar: Exija sempre a opção de devolução em dinheiro.

RISCO 3: Prescrição do Direito?

Por que acontece: Deixar passar os prazos legais para pleitear o distrato.

Consequências reais: Perda total do direito de reaver valores investidos.

Como identificar: Mais de 5 anos desde o inadimplemento contratual.

Como evitar: Aja assim que identificar o descumprimento contratual.

RISCO 4: Recuperação Judicial da Construtora?

Por que acontece: Empresa entra em RJ e compradores viram credores quirografários.

Consequências reais: Receber 5% a 10% do valor investido após anos de espera.

Como identificar: Atrasos em pagamentos, obras paradas, fornecedores abandonando.

Como evitar: Monitore CNPJ da construtora mensalmente em sites de consulta.

RISCO 5: Documentação Inadequada?

Por que acontece: Perda de comprovantes, contratos, e-mails importantes.

Consequências reais: Impossibilidade de comprovar valores pagos e promessas descumpridas.

Como identificar: Você não tem pasta organizada com TODOS os documentos.

Como evitar: Digitalize e organize tudo desde o primeiro pagamento.