Apartamento na Planta: quais cuidados tomar durante a compra?

A aquisição de um apartamento significa a realização de um sonho para muita gente. E não é para menos, afinal, um imóvel próprio é garantia de moradia pelo resto da vida.

Mas se o sonho de comprar um imóvel é grande, os cuidados a serem tomados no momento da aquisição devem ser maiores ainda!

Assim, elaboramos este artigo para compartilhar os principais cuidados que você deve tomar antes de comprar um apartamento na planta.

05 dicas para a compra de um apartamento na planta

Se você está comprando um apartamento na planta, isto é, um bem que ainda está sendo construído, você deverá se atentar a estas cinco questões:

1) verificar a documentação e as certidões negativas da construtora/incorporadora;
2) consultar a documentação do imóvel;
3) analisar o registro da incorporação imobiliária e demais documentos da obra;
4) consultar se a obra tem patrimônio de afetação; e
5) verificar se a construtora/incorporadora possui recursos próprios, ou qual a fonte dos recursos para a construção.

A importância destes documentos nós explicamos a seguir.

1) Documentação e certidões negativas da construtora/incorporadora

Da mesma maneira que você, comprador, precisa apresentar a sua documentação para comprar um imóvel, a construtora ou a incorporadora responsável pela obra também deverá te apresentar uma relação de documentos para comprovar sua existência, idoneidade e a inexistência de fatos que possam comprometer a entrega do imóvel no futuro.

Isso porque, quando uma pessoa ou empresa é ré em um processo que vise o pagamento de alguma dívida, na hipótese dela não quitar voluntariamente o valor devido, o juiz determinará que seja penhorado seus bens.

Desta maneira, é extremamente importante que o comprador consulte se o vendedor responde processos judiciais. Portanto, para a segurança da transação, é necessário levantar os seguintes documentos e certidões negativas:

1. Cartão de CNPJ da construtora/incorporadora;
2. Estatuto ou contrato social;
3. Certidões negativas:
   
   • cartório de protesto do local de situação do bem;
   • certidão negativa da justiça federal;
   • certidão de ações cíveis, da primeira e segunda instância do local de situação do bem;
   • nada consta para falência e concordata;
   • certidão negativa de execuções fiscais, entre outras.

2) Documentação do imóvel

A matrícula do empreendimento, bem como a matrícula da unidade autônoma, leia-se apartamento, comprovará a existência jurídica do imóvel, bem como a situação cadastral do bem.

Portanto, a leitura e a interpretação adequada desses documentos é de fundamental importância para entender a situação do imóvel, como também a existência de ônus ou de irregularidades que poderão lhe trazer transtornos.

A boa notícia é que esse documento é facilmente emitido no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, estando, pois, sempre disponível para a análise técnica do advogado.

3) Registro da Incorporação Imobiliária e demais documentos da obra

O construtor/incorporador que comercializa apartamento na planta, o faz com o objetivo de os adquirentes auxiliarem o custeio da obra. Daí, surge o conceito de Incorporação Imobiliária.

Nos termos do parágrafo único do art. 28 da Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas“.

Além disso, a referida Lei possui previsão expressa, em seu art. 32, da relação dos documentos necessários para atestar a regularidade da construção.

No caso dos documentos da obra, eles precisam ser apresentados ao cartório para registro da incorporação do empreendimento na matrícula do imóvel. Assim, todos esses documentos ficam no registro de imóveis, e não com o comprador. Contudo, o cartório de registro de imóveis gravará um registro na matrícula do imóvel para indicar a existência da Incorporação Imobiliária.

São documentos indispensáveis para o registro da Incorporação Imobiliária:

1. Título de propriedade de terreno
2. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos
3. Projetos arquitetônico e estrutural aprovados pela prefeitura
4. Cálculo das áreas das edificações
5. Memorial descritivo das especificações da obra projetada
6. Avaliação do custo global da obra
7. Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas
8. Minuta da futura convenção de condomínio
9. Declaração em que se defina a parcela do preço
10. Certidão do instrumento público de mandato
11. Declaração expressa em que se fixe (se houver) o prazo de carência

Além disso, é importante avaliar se no momento descritivo estão previstos todos os padrões de acabamento do imóvel informados no momento da venda, como também as plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

4) Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é uma separação de bens da construtora/incorporadora, que não poderão ser utilizados para nenhum fim além da construção da obra.

Desta forma, ainda que acabem os recursos destinados à construção, ou a construtora/incorporadora sofra uma execução judicial, os valores para finalização da obra estarão garantidos. A existência do patrimônio de afetação é uma garantia importante aos compradores dos apartamentos e você pode verificar a existência junto a incorporadora que lhe vendeu a unidade.

5) Patrimônio de afetação

Para que a obra seja iniciada, é necessário ao menos que a construtora/incorporadora tenha um mínimo de valores em caixa.

Com isso, se a incorporadora depende de financiamento bancário, existe um risco de o valor não ser liberado ou, ainda, a construtora não honrar com o financiamento e o prédio ser utilizado como quitação da dívida.

Assim, antes de assinar o contrato, verifique se a obra tem recursos próprios, e qual são as fontes de custeio da obra.

Conclusão

A análise minuciosa dos documentos relacionados a compra de um apartamento pode prevenir grande dores de cabeça ao comprador. Acima de tudo, o contrato de compra e venda deve ser muito bem redigido e, se possível, ser analisado por um advogado especialista no assunto.

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Por fim, esperamos que o conteúdo tenha sido útil e relevante para você!

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