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Você precisa conhecer o Regimento e a Convenção de Condomínio!

Convenção de Condomínio e Regimento Interno | Advogado Condominial Belo Horizonte

O Regimento Interno e a Convenção de Condomínio são os documentos mais importantes para a definição do funcionamento e das regras de convívio em um condomínio.

É por essa razão que toda pessoa que mora em um condomínio conhece ou, pelo menos, já ouviu falar desses documentos. Não é mesmo?

Em resumo, a relevância da Convenção e do Regimento está na natureza desses documentos, que é a de regulamentar o funcionamento geral do condomínio, incluindo a utilização dos espaços comuns do edifício.

Portanto, se você reside em um condomínio, é importante que você saiba a diferença entre o Regimento Interno e a Convenção de Condomínio, para identificar em quais situações cada qual se aplica.

Por isso, preparamos para você um artigo recheado de informações sobre o assunto. Acompanhe até o final!

O que é a Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio é o código de normas que reúne as principais regras de funcionamento de um condomínio. Logo, ela é uma espécie de Constituição do prédio, visto que reúne em seu texto todas as normas gerais e administrativas que regulam o funcionamento do edifício e o relacionamento entre os condôminos.

Por exemplo, se um morador deseja saber em qual proporção ele deve contribuir para o rateio do condomínio, é a Convenção de Condomínio que ele deverá buscar.

O que deve conter na Convenção de Condomínio?

A Convenção não é feita do acaso. Existe uma lei que regulamenta os condomínios, que é a Lei n. 4.591/1964. Nela há um capítulo que elenca todos os itens que devem estar dispostos na Convenção.

São eles:

1. O que são partes exclusivas e o que são partes comuns no edifício;
2. Qual o destino de cada uma das partes;
3. O modo de usar as coisas comuns;
4. Os encargos, a forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as despesas extraordinárias;
5. O modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;
6. Quais são as atribuições do síndico e se as suas funções serão gratuitas ou remuneradas;
7. O modo e o prazo para a convocação das assembleias gerais dos condôminos;
8. O quórum para as votações, inclusive para as alterações da Convenção e da aprovação do Regimento Interno;
9. A forma de contribuição para constituição do fundo de reserva.

Vale ressaltar que estas são as disposições obrigatórias de uma Convenção de Condomínio.

Contudo, também é possível que os condôminos aprovem outras regras que sejam pertinentes para a regulamentação do convívio condominial.

No caso de condomínio edilício, isto é, aqueles formados por apartamentos, além dos pontos anteriores, a Convenção deverá abranger os seguintes tópicos:

10. A cota proporcional de cada condômino e a forma de pagamento das contribuições para as despesas do condomínio;
11. A forma de administração do condomínio;
12. A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações;
13. As sanções aplicáveis aos moradores;
14. O regimento interno.

Quem é o responsável por redigir a Convenção de Condomínio?


A Convenção de Condomínio pode ser redigida antes, durante ou após o término da construção do edifício e deve ser elaborada pelos proprietários, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários.

Portanto, isto significa que os locatários dos imóveis do condomínio não participam da elaboração do documento.

Além disso, de acordo com o §2º do art. 9º da Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964), o quórum para a aprovação da convenção deve ser composto por, no mínimo, 2/3 dos proprietários das unidades que compõem o edifício.

Por exemplo, se um condomínio possui 30 unidades autônomas, a Convenção do Condomínio será aprovada com os votos de, no mínimo, 20 proprietários. O não cumprimento deste número poderá gerar a nulidade do instrumento.

Quais formalidades devem ser cumpridas na elaboração da Convenção de Condomínio?


Além do quórum para aprovação, existe outro aspecto formal que deve ser observado na formação da Convenção: a obrigatoriedade do registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, para ser considerada válida e produzir efeitos, a Convenção e as suas demais alterações devem ser averbadas nos ofícios de imóveis.

Todavia, a referida regra não é aplicável às Convenções dos Condomínios Edilícios (condomínio de apartamentos), visto que, nestes casos, a Convenção poderá ser feita através de instrumento particular, isto é, um documento assinado pelas partes e duas testemunhas.

Ademais, outro aspecto importante é a necessidade de que a Convenção seja elaborada com a assessoria jurídica de um advogado, no intuito de evitar possíveis violações da lei e uma consequente demanda judicial em torno de eventuais impasses.

O que é Regimento Interno do Condomínio?


O Regimento Interno é um documento mais prático, visto que ele regula as regras básicas de convivência dos condôminos. Em resumo, ele define como os condôminos deverão lidar com as situações corriqueiras do dia a dia.

Enquanto a Convenção se caracteriza por ser um documento extenso, que dispõe sobre as normas gerais e administrativas do condomínio, o Regimento traz em si as normas básicas, que estão presentes no dia a dia dos condôminos e dizem respeito à operacionalização do condomínio.

Não existe na lei um rol de disposições obrigatórias para o Regimento Interno. Entretanto, na prática, o que se verifica é que os Regimentos tratam dos seguintes pontos:

1. Forma de utilização das áreas comuns, como piscina, salão de festas, academia, etc.;
2. Regras sobre multas e outras sanções;
3. Normas sobre mudanças, obras e reformas;
4. O horário de silêncio;
5. A presença de animais nas unidades;
6. Regras sobre as vagas de estacionamento.

Como a lei não regula a formação do regimento, além de ser elaborado somente pelos proprietários, a partir da aprovação da maioria simples, isto é, 50% + 1.

Esta regra também costuma ser aplicada nas alterações do Regimento.

Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno?

Como visto, os dois documentos prevêem normas e acordos para a organização, o bom funcionamento e convivência nos condomínios.

Assim, podemos afirmar que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno se complementam.

Em síntese, a principal diferença entre eles está na natureza das suas normas. Ou seja, enquanto a Convenção prevê normas gerais acerca da estrutura e do funcionamento do condomínio, o Regimento Interno dispõe acordos sobre a conduta e o comportamento dos condôminos.

Além disso, outra diferença importante entre esses dois documentos são as condições necessárias para a criação de cada um deles.

Como visto, a Convenção de Condomínio geralmente é redigida pela construtora ou incorporadora do prédio e é aprovada por ⅔ dos condôminos devidamente registrados até o momento da aprovação, já que esse documento é essencial para que o condomínio edilício exista legalmente. Por outro lado, o Regimento Interno deve ser escrito pelos próprios condôminos, afinal, ele funciona como um pacto coletivo para manter o bom relacionamento e a harmonia entre eles.

Locatários são obrigados a conhecer a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno?


Todos os frequentadores, ou seja, proprietários, moradores, prestadores de serviços, visitantes e afins, são obrigados a cumprir as regras estabelecidas na Convenção e no Regimento.

Assim, se uma pessoa mora em um condomínio através de contrato de locação, ela também está obrigada a conhecer e a respeitar as regras estabelecidas nestes documentos.

É por isso que o síndico (ou pessoa indicada por ele) tem o papel de entregar uma via de cada uma destes documentos para toda pessoa que passe a residir no condomínio, seja ela proprietária ou inquilina.

Conclusão

Conforme examinado acima, a existência da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno são as garantias de que o condomínio terá regras próprias às quais os seus moradores, ocupantes e usuários se obrigam a observar.

Além disso, vale ressaltar que todo condomínio, independente do tamanho, deve possuir, no mínimo, a Convenção de Condomínio.

Portanto, conhecer os documentos que disciplinam o bom funcionamento do condomínio em que você mora é fundamental para que você possa exercer, de forma consciente, o papel de condômino. Principalmente porque a sua colaboração pode ser decisivas em um momento de deliberação coletiva na Assembleia Geral de Condomínio.

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