Usucapião: o que eu realmente preciso saber?
Popularmente conhecida como “Uso Campeão“, as ações de Usucapião podem ser utilizadas tanto para a aquisição de bens imóveis quanto para a aquisição de bens móveis.
Por isso, esclarecemos que neste artigo abordaremos somente os aspectos que envolvem o Usucapião imobiliário. Ok?
Fale diretamente com um Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Faça uma análise preliminar da sua ação de Usucapião.
Para facilitar a sua navegação, criamos um índice de todos os assuntos abordados neste artigo. Confira:
Ação de Usucapião | Índice:
- Introdução à ação de Usucapião
- Requisitos de cada tipo de Usucapião
- 2.1 – Modalidades Especiais
- 2.2 – Modalidades Comuns
- Processo de Usucapião x Procedimento de Usucapião | Qual a diferença?
- Quanto tempo é necessário para fazer Usucapião?
- Perguntas e respostas frequentes
- Advogado para ação de Usucapião em Belo Horizonte
1) Introdução à ação de Usucapião
A Usucapião Imobiliária vem ganhando grande evidência entre os proprietários e os possuidores de imóveis em todo o território brasileiro nos últimos anos.
Não é por menos! Além da ação de Usucapião ter se tornado mais rápida e prática nos dias atuais, a população brasileira está se conscientizando, sobretudo, da necessidade de regularização dos seus imóveis.
Afinal, “só é dono quem registra”.
Pois bem, para se ter uma ideia, estima-se que aproximadamente 50% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade documental. E, em muitos casos, a ação de Usucapião é a única solução para regularização do imóvel.
Certamente, o caso mais comum da utilização da ação de Usucapião é aquele em que a pessoa compra um imóvel e deixa de proceder com os trâmites legais para transferência da propriedade do bem para o seu nome.
Dessa forma, recorrem à ação de Usucapião para obter para si a propriedade registral sobre o imóvel, o que ocorrerá com sucesso caso todos os requisitos legais para do processo de Usucapião estejam atendidos conforme determina a lei.
Isso porque, nos termos da legislação brasileira, o possuidor de um imóvel adquire a sua propriedade pelo exercício da posse qualificada durante um longo período de tempo.
2) Requisitos de cada tipo de Usucapião:
2.1) Modalidades Especiais
Usucapião Urbano
O Usucapião Urbano é um tipo especial de Usucapião previsto no art. 183 da Constituição e também no art. 1.240 do Código Civil. Nessa modalidade, a Lei exige um prazo bastante inferior em relação às demais modalidades: 05 anos.
O principal objetivo do Usucapião Urbano é regularizar a propriedade de famílias de baixa renda.
Os requisitos são:
a) Posse mansa e pacífica do imóvel por período superior a 05 anos ininterruptos, ou seja, não poderá haver disputa sobre a posse do imóvel. Além disso, a posse deverá ser dotada do animus domini, que significa que o possuidor do imóvel deverá agir como se fosse o seu legítimo proprietário, cuidando do bem e arcando com os seus custos (incluindo-se os impostos).
b) Não é exigido justo título e boa fé nesse caso. Isso quer dizer que a lei dispensa a apresentação de documentos que comprovem a aquisição do imóvel (contrato de compra e venda, recibo de quitação do imóvel, etc), e também não exige a boa-fé de quem exerce a posse sobre do imóvel;
c) A área do imóvel deve ser de no máximo 250m², em região urbana;
d) O possuidor não pode ser dono de nenhum outro imóvel;
e) O possuidor do imóvel, ou a sua família, deve morar no local.
Usucapião Urbano Coletivo
O Usucapião Urbano Coletivo é similar ao Usucapião Urbano Individual.
A diferença entre eles é que, nesse caso, a posse do imóvel será compartilhada com outras famílias (composse), e o imóvel poderá ter área total superior a 250m². No entanto, a área equivalente a cada possuidor deverá ser previamente delimitada e identificável.
Usucapião Rural
No Usucapião Rural, o bem poderá ser adquirido por uma pessoa que:
a) Tenha posse do imóvel por um prazo superior a 05 anos, sem interrupção e sem contestação do proprietário, com aninus domini;
b) Não seja dono de outro imóvel rural ou urbano;
c) A área do imóvel não for superior a 50 hectares;
d) O interessado deverá tornar a propriedade produtiva através do seu trabalho e do trabalho da sua família.
Neste caso presume-se a boa fé, não havendo necessidade de justo título.
2.2) Modalidades Comuns
Usucapião Extraordinário
A Usucapião Extraordinária é processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, será o cartório de imóveis o responsável pelo reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Para ingressar com a ação de Usucapião Extraordinária, é necessário que o interessado comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem, também com o animus domini. Contudo, não se exige título e boa fé do possuidor.
Nos termos do art. 1.238 do Código Civil, aquele que sem interrupção nem oposição possuir um imóvel, por prazo superior a 15 anos, mesmo sem título e boa fé, adquire a sua propriedade.
Além disso, no parágrafo único deste artigo, a Lei reduz para 10 anos o tempo da posse casa o possuir resida no imóvel ou nele realize obras ou serviços de caráter produtivo.
Portanto, o tempo mínimo de posse ad usucapionem na Usucapião Extraordinária será ser de 10 ou 15 anos.
Por fim, é importante destacar que todos os titulares de direitos reais sobre o imóvel serão notificados para se manifestarem sobre o requerimento da Usucapião, tanto na via extrajudicial quanto na via judicial.
Usucapião Ordinário
Além da posse mansa, pacífica e contínua, com animus domini, no Usucapião Ordinário deverá ocorrer:
a) A boa fé do possuidor;
b) O possuidor do imóvel deverá estar na posse de justo título:
O justo título é o documento que demonstra a legitimidade da posse (exemplo: Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel, recibo de quitação do imóvel, etc). No caso de documento particular, ele deverá estar assinado por duas testemunhas.
Nos termos do art. 1.242 do Código Civil, adquire também a propriedade do imóvel aquele que sem interrupção nem oposição possuir um imóvel, por prazo superior a 10 anos, com justo título e boa fé.
Além disso, no parágrafo único deste artigo, a Lei reduz para 05 anos o tempo da posse caso o possuidor tenha adquirido o imóvel usucapiendo onerosamente e o seu registro tenha sido posteriormente cancelado, e, ainda, o interessado deverá residir no imóvel ou ter realizado nele investimentos de interesse social e econômico.
Assim, o tempo mínimo da posse sobre o imóvel no Usucapião Ordinário será de 10 ou 05 anos, para bens imóveis;
3) Processo de Usucapião x Procedimento de Usucapião | Qual a diferença?
Não raro nos deparamos com uma dúvida muito comum entre os interessados pelo tema: existe alguma diferença entre o Processo de Usucapião e o Procedimento de Usucapião.
A princípio, podemos destacar que ambos são previstos e realizados à luz do Código Civil, do Código de Processo Civil, além de outras Leis Federais e resoluções do Conselho Nacional de Justiça.
Decerto, a diferença entre eles está no fato de que o Processo de Usucapião é realizado em meio judicial, e o Procedimento de Usucapião é realizado em meio extrajudicial.
Enquanto no Processo de Usucapião o interessado ingressa com uma ação na justiça para demonstrar o cumprimento dos requisitos do Usucapião e requer ao juiz que assim declare por sentença a aquisição do imóvel, no Procedimento de Usucapião o interessado irá querer o Usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por meio de um documento denominado Ata Notarial.
De acordo com o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a ata notarial será o documento hábil para atestar o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores.
Assim, em conjunto com os demais documentos exigidos em Lei, a Ata Notarial é imprescindível no requerimento de Usucapião Extrajudicial, junto ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos exige a apresentação da planta e do memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado, e de certidões negativas em nome do interessado.
Por fim, cumpridos os requisitos da Usucapião, contrate um advogado que possua prática em Usucapião de Imóveis.
Isso porque, como visto, existem diversos detalhes que precisam ser observados para garantir o sucesso tanto do processo quanto do procedimento de Usucapião.
4) Quanto tempo é necessário para fazer Usucapião?
4.1) Ação de Usucapião Extrajudicial
Preenchidos os requisitos da Usucapião, e reunida toda a documentação para o ingresso no Cartório de Registro de Imóveis, o procedimento costuma levar, em média, de 90 a 180 dias para ser concluído. No entanto, esse prazo dependerá da situação atual da documentação do imóvel usucapiendo.
4.2) Ação de Usucapião Judicial
Por outro lado, o processo de Usucapião Judicial, devidamente instruído com toda a documentação exigida em lei, costuma ser concluído no prazo entre 18 a 36 meses.
Da mesma forma, o prazo para conclusão da Usucapião Judicial dependerá da situação atual da documentação do imóvel e da existência, ou não, de resistência por parte de eventual interessado.
Dessa maneira, cumprindo as exigências da Lei, o possuidor do imóvel adquire a sua propriedade, podendo requerer ao juiz que declare por sentença a sua aquisição. Nesse sentido, a sentença judicial servirá de título translativo e deverá apresentado ao cartório de imóveis para a devida transferência do domínio do bem.
5) Perguntas e Respostas frequentes
Os documentos exigidos para o procedimento de Usucapião Extrajudicial são:
1) Ata Notarial pra comprovação do tempo de posse;
2) Planta e Memorial descritivo do imóvel;
3) Anotação de responsabilidade técnica da planta e memorial descritivo no órgão responsável (ex.: CREA/MG);
4) Certidões negativas do requerente, do cônjuge e referentes ao imóvel;
5) Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;
6) Documentos pessoais do requerente e do cônjuge, se for o caso;
Não. A ata notarial para comprovação do tempo de posse somente é exigida no caso da Usucapião Extrajudicial. Tratando-se do processo de Usucapião Judicial,
Sim. A Lei exige a presença de advogado para o processamento da ação de Usucapião tanto em cartório como na justiça. Isso porque o advogado é o profissional qualificado para manejar os casos que envolvam procedimentos legais.
6) Ação de Usucapião | Advogado para Ação de Usucapião em Belo Horizonte
Por fim, é importante destacar que a Lei brasileira exige a participação de advogado nas ações de Usucapião. Portanto, independentemente da modalidade e da via onde será o processamento da ação (Processo de Usucapião Judicial ou Precedimento de Usucapião Extrajudicial).
Isso porque o advogado é o profissional qualificado para atuar nas demandas jurídicas e auxiliar os cidadãos a obter a proteção dos seus interesses.
Além disso, as demandas de natureza imobiliária, requerem conhecimento avançado e bastante específico. Assim, caso você esteja diante de uma situação de Usucapião, opte por se consultar e contratar advogado especialista em Direito Imobiliário.
Por isso, o Consultório Jurídico Leandro Fialho conta com uma equipe de advogados especialistas e experientes em ação de Usucapião. Seja ela a Usucapião Judicial ou a Usucapião Extrajudicial.
Estamos preparados para te auxiliar em todo o processo de regularização do seu imóvel, da análise documental ao registro da aquisição do imóvel.
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construi uma casa num lote que troquei por um carro a 16 anos quase… o imóvel tem 10 de frente por 11 de fundo. cimo faço para tirar uso campeão ?
Como vai, Sr. Antônio Paulo?
Tudo bem?
Pelo breve relato que o senhor nos fez, identificamos que o senhor preenche alguns dos requisitos para a ação de Usucapião Urbano (tamanho do imóvel e tempo de posse). Entretanto, precisamos verificar o preenchimento dos demais requisitos exigidos pela Lei para afirmar para o senhor sobre a possibilidade ou não de sucesso na ação de Usucapião.
Fique à vontade para entrar em contato conosco para conversarmos sobre a sua demanda. Estamos à disposição!
tenho um imóvel de 498m2 comprado com contrato de compra e venda, hoje eu vendi uma parte e só fiquei com 300m2,, tenho o contrato de compra e venda emitido pela imobiliária campos , que hoje não existe mais, tenho uma casa construída neste lote hoje. gostaria muito de legalizar com uso capião , quanto mais ou menos vou gastar pala tirar o registro do imóvel com uso capião
Manoel caetano
Olá, Sr. Manoel Caetano!
Como vai?
Para responder a sua pergunta é necessário analisar o estado atual da documentação do imóvel para entender a complexidade que envolverá o processo de regularização. Por exemplo, é necessário saber sobre a existência da averbação da construção edificada no terreno, da certidão de origem emitida pelo município com as dimensões do imóvel, limites e confrontações, bem como do parcelamento de solo.
Sendo assim, recomendo que o senhor solicite uma consulta com advogado para avaliar as possibilidades e o investimento necessário para a realização da sua ação de Usucapião.
Espero ter auxiliado, e me coloco à disposição para auxiliá-lo caso o senhor precise de mais esclarecimentos!
Estou morando em uma casa rural 11 de frente 21 de fundos. Tem 5 anos e ninguém dos irmãos tem como arcar com o inventário pois tem 26 anos que meu pai faleceu e foi
2 anos que minha mãe faleceu. Posso fazer uso capeao???
Olá, Silvana.
Como vai?
Para concluir sobre a possibilidade da Usucapião do imóvel que a senhora ocupa é necessário identificar todos os requisitos exidos em Lei para tal.
Por isso, não é possível te ajudar agora neste primeiro contato somente com as informações que você forneceu no seu relato. Mas me coloco à sua disposição caso você queira um atendimento personalizado, ok?
Sinta-se à vontade para solicitar um contato.
MEUS TIOS MORAVAM EM UM IMOVEL DE 500M2 ADQUIRIDO POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA, A MAIS DE 15ANOS, EM CIDADE DO INTERIOR, FALECEU A TIA QUE TEM UMA FILHA QUE NUNCA OCUPOU O IMOVEL E PRETENDE ENTRAR COM USUCAPIÃO, EM SEU NOME, USANDO O PERIODO DE POSSE DA SUA MÃE FALECIDA???
EXISTE DIREITO LEGAL PARA USAR O PERIODO DE POSSE DE FALECIDO, MESMO NUNCA TENH MORADO NO IMOVEL ?????
SOU MARCO ANTONIO – OBRIGADO
Olá, Sr. Marco Antônio!
Como vai?
Sem adentrar no caso em concreto, tendo em vista que nós advogados somos impedidos de tratar casos concretos de forma pública através de perguntas pela Internet, posso te dizer que há uma previsão legal para a soma das posses para fins da Usucapião. Essa previsão está no art. 1.243 do Código Civil, que estabelece o seguinte:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Assim, após ingressar na posse do imóvel, o possuidor atual poderá se valer do tempo dos antecessores para fins de contar o tempo exigido para a Usucapião.
Espero ter ajudado!
Até a próxima!
Moro em uma casa rural 11 de frente 21 de fundos meus irmãos não tem condições de arcar com o inventário pois tem 26 anos que meu pai faleceu e 2 anos que minha mãe faleceu. Tem 5 anos que moro na casa. Posso fazer uso capeao?
Olá, Silvana.
Como vai?
Para concluir sobre a possibilidade da Usucapião do imóvel que a senhora ocupa é necessário identificar todos os requisitos exidos em Lei para tal.
Por isso, não é possível te ajudar agora neste primeiro contato somente com as informações que você forneceu no seu relato. Mas me coloco à sua disposição caso você queira um atendimento personalizado, ok?
Sinta-se à vontade para solicitar um contato.
Boa Noite
Tomo conta de um terreno que veio de herança do meu avô,passou pro meu pai e agora eu que cuido pois ambos ja faleceram,nao existe imovel contruido,somente platação de capim para criaçao de gado,uma área de 1600 m² medidos pelo topógrafo.Existe outro lote com metragem maior (1950m²),por direito de herdeiros,tenho um primo na partilha.Posso tirar uso capião do lote que tomo conta e meu primo do outro lote ?
área urbana,(fidalgo distrito de pedro leopoldo).Meu avô faleceu a mais de 40 anos e meu pai ja faz 13 anos do falecimento.
Olá, Alex Junio. Bom dia!
Como vai?
Tratando-se de um caso específico, eu recomendo que você agende uma consulta jurídica para tratar das situações específicas da sua demanda. Isso porque existem diversos detalhes que farão a diferença entre o sucesso ou o fracasso da sua ação.
Contudo, eu posso afirmar que há decisões em casos semelhantes que reconhecem o direito à Usucapião ao possuidor que exerceu posse com exclusividade sobre imóvel pendente de inventário. Ou seja, demonstrando o preenchimento dos requisitos da Usucapião de forma exclusiva, o possuidor terá direito ao reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária em detrimento dos demais herdeiros.
Caso precise de mais informações, estou à disposição para ajudá-lo!
Tenho um imóvel construido dentro do lote herdados dos pais mais dois irmãos também tem e dois sobrinho órfãos da minha irmã maiores de idade temos problemas para pagar impostos poderia eu quitar todos impostos atrasados e requerer uso capeao na justiça da casa onde moro
Olá, Sr. Romualdo. Bom dia!
Como vai?
Temos algumas questões que precisam ser entendidas e tratadas antes de responder à sua pergunta, tais como:
1. Qual é a situação documental atual do imóvel? Quem são os proprietários registrais?
2. As áreas de cada imóvel são bem definidas, ou elas se confundem?
3. Os imóveis possuem entradas independentes e podem ser divididos de forma cômoda?
4. Você preenche todos os requisitos para a aquisição do imóvel através da Usucapião (posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo estabelecido na Lei, com ânimo de dono)?
Por essa razão, recomendamos que você faça uma consulta jurídica com advogado especialista em direito imobiliário e em ações de Usucapião para analisar a sua demanda e, assim, lhe dizer com precisão o que você deverá fazer para ter o seu imóvel separado dos demais.
Caso você queira um atendimento nosso, sinta-se à vontade para nos chamar através dos nossos canais de contato.
Obrigado!
Desde de 4anos de idade eu e minha irmã moravamos com nosso pai. Enfim casei com 24anos e minha irmã com 26anos e meu pai continuou morando sozinho, passou um tempo conheceu uma mulher casou no ano de setembro de 2019 e em maio de 2021(um ano e oito meses).Ela tem direito na casa? uma vez que ela ja achou a casa pronta?
Olá, Claudia. Bom dia!
Tratando-se de um caso real, eu recomendo que a senhora agende uma consulta jurídica para avaliação do seu caso. Isso porque, a depender do regime de bens adotado no matrimônio entre o seu pai e a nova esposa, ela poderá ter direito ao imóvel ou não. Portanto, essa é uma das questões que precisarão ser avaliadas previamente para responder a sua pergunta.
Caso queira continuar a conversa conosco, estamos à disposição para atendê-la.
Agradecemos pela sua participação!
OLÁ, BOA TARDE, Gostaria que me ajudasse meu pai foi embora à mais de 30 anos de casa deixou os 6 filhos menores de idade einha mãe ficou com a gente e cuidou nos, sempre pagamos tudo da casa agua/ força/ imposto/ prestação da casa e até pra quitar nós os filhos pagamos e ele assinou é uma casa CDHU a anos eles são divorciados, hoje ele que a parte dele o que podemos fazer.Temos testunhas a vizinhança disse que se precisar eles vão, como podemos fazer.
Olá, Andréa! Espero que você esteja bem.
A princípio, pode-se avaliar a possibilidade da usucapião. Tratando-se de um caso concreto, é necessários uma avaliação particular da sua demanda. Assim, caso você queira, solicite-nos uma avaliação preliminar gratuita da possibilidade de usucapir o seu imóvel. Basta clicar nesse link e preencher um formulário simples e de rápido preenchimento:
https://consultoriojuridico.com.br/questionario-para-analise-preliminar-da-acao-de-usucapiao/
Obrigado pela sua participação!
Usucapião da certo nesse caso.
tenho um imóvel de mais ou menos 40 hectares comprado com contrato de compra e venda, a mais ou menos 6 anos, comprei de um senhor que também tinha só contrato de compra e venda a mais ou menos 10 anos, este comprou dos herdeiros de um senhor já falecido, hoje não consigo fazer o inventario porque de um destes herdeiros não tenho endereço, ou seja e desaparecido.
A minha pergunta é: Posso fazer Usucapião usando os dois contratos de compra e venda como tempo?
MANUEL DE MOURA SOBRINHO
Olá, Sr. Manuel. Boa tarde!
Como vai?
Por se tratar de um caso concreto, é necessário analisar as características das posses e verificar o preenchimento dos requisitos da ação de Usucapião durante o exercício das posses decorrentes dos dois contratos.
Contudo, eu posso afirmar que, caso as duas posses atendam os requisitos da Lei, é possível a soma dos tempos para fins da sua Usucapião.
Caso o senhor queira avaliar o seu caso, conte conosco. Estamos à disposição para ajudá-lo!
Bom dia, meu pai deixou pra um terreno no interior, eu não tinha condições de ir dar continuidade no inventário que só tem eu de herdeira agora e outra pessoa que não era dona e nem parente vendeu o terreno pra outra pessoa, vim saber agora, faz 20 anos que fui nesse interior, ainda tenho direito de reenvindicar o terreno por que a pessoa fez uma venda de algo que não era dela?